【内容框架】房地产资本市场的结构分类
私人市场
公众市场
权益融资
私人投资者机构投资者国外投资者
房地产公司上市公募基金、房地产投资信托计划房地产投资信托
债务融资
银行类金融机构保险公司退休基金
抵押贷款支持证券政府信用机构房地产投资信托
私人市场融资与公开市场融资的区别主要在于资本投资是否可以公开交易。
2.中国房地产权益融资需求■目前我国房地产企业平均规模增长速度很快，但权益资本普遍偏少，资产负债率高；■房地产企业主要从事开发业务，较少进行持有物业投资；■当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险。■支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。
3.私募股权投资的概念与种类■概念·是对非上市公司进行的股权投资■种类·发展融资·夹层融资·基本建设权益基金·管理层收购或杠杆收购·重组和合伙制投资基金
5.私募股权投资的优缺点■私募股权融资比上市和债务融资成本高；■但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急。6.近年私募资本发展的新趋势■由作为普通合伙人房地产开发企业，与作为有限合伙人的私募基金共同投资，由房地产开发企业操盘，收取开发管理费和超额绩效分成；■主权基金、养老基金、金融机构、基金管理人、信托公司等是典型的私募资本投资人；■房地产开发企业越来越热衷于与私募资本展开项目层面的股权合作，并通过利用资本杠杆和服务杠杆，逐步实现了小股操盘或轻资产运营模式。
『房地产债务融资』1.房地产债务融资的概念■通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险；■所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用；■需要还本付息，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除。
【例题】某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券
『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。参见教材P289。
2.房地产债务融资的特点（四性）■短期性■可逆性－负有到期还本付息的义务■负担性－需要支付利息■流通性－债券可在市场上转让
【2015年真题】关于债务融资的说法，错误的是（）。A.债务融资需要还本付息B.债务融资所得资金属于资本金C.债务融资支付的利息可在税前扣除D.租赁融资属于债务融资
『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。参见教材P289。
3.债务融资的类型（四类）■银行信贷■商业信用■企业债券■租赁融资
4.银行信贷■按用途分为流动资金贷款和固定资产贷款■按期限分为短期贷款和中长期贷款■按贷款方式分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票据贴现5.商业信用■指工商企业之间相互提供的，与商品交易直接相联系的信用形式■商业信用的工具是商业票据，商业票据分为期票和汇票两种■优点是方便和及时■缺点是存在信用规模、信用方向等局限性
6.企业债券■哪些企业可以发行债券·股份有限公司·国有独资公司·两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司■特点·企业债券由于具有较大的风险，利率通常高于国债
7.租赁融资■实质·转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁·主要应用于大型设备租赁领域■房地产领域中的应用·回租租赁模式·售后回租模式
【2016年真题】下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（）。A.银行信贷B.商业信用C.企业债券D.租赁融资E.发行股票
『正确答案』ABCD『答案解析』本题考查的是房地产债务融资。企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。参见教材P289。
第二节公开资本市场融资
4.证券市场的功能■筹资功能：为资金需求者筹集资金；■定价功能：为资本决定价格；■资本配置功能：通过证券价格引导资本流动从而实现资本合理配置。
房企股票融资方式
房企业债务融资方式
■首次公开发行■配股－向原股东配售股票■增发－向不特定对象公开募集股份■认股权证
■公司债券■可转换债券■分离交易的可转换公司债券
【2015年真题】股票市场的融资方式有（）。A.首次公开募股B.配股C.发行可转换债权D.发行认股权证E.增发股票
『正确答案』ABDE『答案解析』本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权证四种融资方式。参见教材P296。
【2016年真题】房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（）
『正确答案』√『答案解析』本题考查的是证券市场概述。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。参见教材P292。
【例题】下列市盈率的表达式中，正确的是（）。A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流
『正确答案』B『答案解析』本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）＝股价/每股收益；市净率（P/B）＝股价/每股净资产。参见教材P300。
7.股票发行价格定价（三种方式）■累计投标方式·发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股份·询价机制是指主承销商先确定新股发行价格区间，双方对发行价格反复修正，最终确定发行价格■固定价格方式·主承销商直接确定一个发行价格■竞价方式
第三节银行信贷融资
【重点难点】关于获得抵押贷款承诺■为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房地产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目建成后，同意发放抵押贷款。■房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。
【例题】房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。（）
『正确答案』√『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款。房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。参见教材P302。
3.开发贷款的风险（七类）■政策风险■市场风险■经营风险·投资经营失误造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。■财务风险·投资者运用财务杠杆，使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
■完工风险·开发项目超支和未按期竣工的可能性。■抵押物估价风险·银行在发放贷款之前对抵押物的估价不当而造成损失的可能性。■贷款保证风险·发放贷款时对保证人的错误判断而导致贷款难以归还的可能性。
【2017年真题】房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是（）。A.市场风险B.经营风险C.财务风险D.完工风险
『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款的风险。选项B，企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险，这属于经营风险。选项C财务风险，是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。本题有一定难度，BC很容易混肴。参见教材P303。
【2015年真题】在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费
『正确答案』A『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。参见教材P304。
『正确答案』ABDE『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。参见教材P304。
『土地储备贷款』自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备资金不足部分，在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。1.土地储备贷款借款人的条件（三条件）■是经省市人民政府批准成立的土地储备机构，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人（政府的事业单位或是受政府委托的企业）；■经工商行政管理部门核准登记的企（事）业法人，已取得人民银行颁发的贷款证；■经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力。
【2016年真题】政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（）
『正确答案』√『答案解析』本题考查的是土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。参见教材P305。
2.个人住房抵押贷款■贷给消费者，以购买的住房为抵押物■分为商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款（公积金贷款）两类；■分为固定利率贷款和可调利率贷款两种，我国银行对贷款期限超过1年的个人住房贷款通常采用可调利率，即在法定利率调整时，于下年初开始按新利率计算利息；■还本付息方式分为按月等额还本付息、按月递减还本付息、按月递增还本付息、期间按月付息期末还本、期间按固定还款常数还款期末一次结算等方式；■抵押贷款额度上限为住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年；■构成抵押贷款一级市场。
■市场风险·包括市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险。■管理风险·银行的管理能力不高，如借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件等。■法律风险
【2017年真题】根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险
『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。选项A操作风险主要指假按揭；选项B主要指双方违约的风险。选项C贷款一般是抵押贷款，得考虑抵押物价值能否起到对债务提保的作用，以及能否变现的问题，属于市场风险。参见教材P311。
【2015年真题】对借贷人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于（）。A.法律风险B.信用风险C.市场风险D.管理风险
『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件等属于管理风险。参见教材P311。
5.金融机构对房地产抵押物的要求■合法设定房地产抵押权■择优选择设押的房地产■处置抵押物的渠道畅通■合理确定抵押率（风险小，抵押率高，一般70%，风险大，抵押率低）
【重点难点】合理确定抵押率
比率
适用情况
银行的态度
抵押率高
一般为70%
房地产变现能力强，市场条件好，对抵押物价值判断合理，贷款期限适中
银行较为乐观
抵押率低
50%或60%
房地产条件差，市场条件不好等
银行持审慎态度
抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。
第四节房地产投资信托基金
3.信托基金的功能■提供了收益较高的投资工具■提高了房地产投资的流动性■为投资者有效规避风险（用β系数来衡量）β系数是将投资工具的市场价值波动性与某一标准指数波动性的相对值。该系数小，说明波动性小。■给房地产企业提供了直接融资渠道
8.信托基金风险及管理（三类风险）
概念
原因
经营风险
由于信托获利能力大小不同导致投资者的收益差别
经理人的投资管理能力外部经济环境和投资项目的盈利能力
市场风险
由于信托证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险
利率风险
利率上升，会引起债权组合价值相对下降，特别是抵押债权型信托损失较大
美国信托多采用浮动利率，短期贷款利率风险小
第五节房地产项目融资
3.资本金筹措规定■房地产开发项目资本金比例为35%■房地产置业投资资本金比例为购置物业时所须支付的首付款比例■资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权，实物必须经评估，且不超过一定的比例4.新设项目法人和既有法人的项目资本金
新设法人
既有法人
■项目法人可用于项目的现金■资产变现资金■发行股票筹集的资金■政府政策性资金■国内外企业法人入股资金
【例题】关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权
『正确答案』B『答案解析』本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；选项C常见的是以土地房屋设定的抵押；选项D质押转移动产或权利凭证的占有权。参见教材P332～333。
10.贷款综合评价－计算贷款综合风险度■凡综合风险度超过60%的，为高风险贷款，一般不予发放贷款。某笔贷款的风险度=（贷款的风险额/贷款额）×100%=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数某笔贷款的风险额=贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数