千呼万唤始出来，家人们，央妈发话了，9月25日起开始办理，存量房贷利率，降了！
就在8月30日，我们同事就跟大家预告过，存量房贷利率会在近期下调，稿件链接：下调0.5-1%？！成都新政后，5.88%高位利率也要降了！
这不，预告刚发出，8月31日晚间，央妈就连发两份文件，官宣降存量房贷利率、降购房首付，原文可以点击下方小程序卡片查看
文件的字数不多，每个字大家都认识，但是连在一起，就有读者表示：看不懂了。
废话不多说，下面直接上干货！
首先我们来看看大家最为关心的“存量房贷利率”下调一事，原文我放在下方，大家点击小程序卡片就能查看。
符合条件的存量首套住房贷款包括三种情况：
2023年8月31日前金融机构已发放的房贷；
2023年8月31日前已签订合同但未发放的房贷；
借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
值得注意的是，只有符合首套房贷的，才能申请降低。
个人可以在9月25日后，向贷款银行提出申请用新发放的房贷，置换掉原有的房贷。
或者是直接与银行协商，直接调整房贷利率。
要知道，即便是现在成都大部分新发放的房贷利率都是LPR-20BP，但仍有不少人，因为各种资料、征信问题，导致房贷利率是高于这个水平的。
所以最终能否协商成功，还是需要根据各位贷款人的实际情况而定。
另外据网友传闻，有的银行也会在调整方案实施后，自动为各位购房者下调存量房贷利率。
网传图片，真实性请慎重甄别
目前实施已知的“LPR+基点”模式的房贷利率，是自2019年8月20日实施，在此之前，房贷利率均采用固定利率模式。
在LPR模式实施后，过去的固定利率房贷，也由贷款人自行决定调整为了LPR模式，基点水平，则是按照原贷款利率与变更合同时最新的贷款利率之间的差值决定，如下图所示：
根据公告原文“新发放贷款的利率水平……在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”
目前有两种理解：
（1）直接下调至贷款当年的市场最低利率。
比如2015年10月24日市场最低的房贷利率为4.9%，如果你在那时候办的房贷利率高于这个利率，则统一下调至4.9%。
如果按照这样的下调方式，早期买房的购房者是不利的，因为2016年之前的房贷利率并不低，最近20年的最高房贷利率达7.83%（2007年9月15日）。
这样的调整，明显是有悖于大方向的。
所以综合来看，第二点更有可能。
（2）统一下调至LPR+最低基点。
基点为贷款时的最低要求，注意，这里下调存量房贷利率，是下调你的基点，也就是大家常说的“加点”。
此前，成都个人住房的房贷利率下限是“不得低于LPR水平”，也就是LPR+0BP，基点为0BP。
此外，有多地与全国首套房贷利率政策下限不一致。
下表为初步统计的情况（不含按首套房贷利率政策动态调整机制下调或取消下限的情况），具体以人民银行各分支行公布的数据为准。
图源：中国金融新闻网
比如说，如果你的贷款利率是在2022年2月1日办理的，当时的LPR为4.6%，而你因为征信、收入等问题，最终办下来的房贷利率是5.0%（LPR+40BP，本年度的政策下限是0BP，调整后也应该为0BP）。
你高于4.6%的这部分，则是加点的部分，是超过政策下限了40BP。
那么，在办理了存量房贷利率下调业务后，会把高出的这40BP给减掉，你的房贷利率就会降至现在的最新LPR，即4.2%，（4.2%+0BP）。
去年5月份起，成都的房贷利率下限，则调整为了-20BP。
至于最终能下调到多少，还请各位等待银行的实际操作。
不行！
央妈文件中明确表示：
究其原因，这样的做法相当于经营性质贷款违规流入楼市，是被命令禁止的。
具体有哪些风险，各位可以点击下方链接查看稿件：
房贷利率降到3.7%！利息立省几十万？但…
根据央妈文件，全国范围内：
首付比例下调，其实对咱们读者中的大部分人，影响是比较小的。
相比起现在二套房，主城区、天新和近郊最低40%首付，高新南区最低50%首付而言，无疑是降低了许多资金成本。
这里让我先叠个甲，我知道会有读者想说：“缺这点钱为啥不找亲戚、朋友借点？”扪心自问，这个年头，借钱有那么容易吗？
言归正传。
在央妈文件中，我还注意到一条：
这段话相信不难理解：
也就是购买二套房时，房贷利率最低为LPR+20BP。
按照此前的政策，贷款买第二套房时，房贷利率为LPR+60BP（4.8%），直接少了40BP的加点，降低为4.4%，对改善置业的购房者而言，也是重大利好了。
不过，央妈文件中也说了：
所以，成都高新南区二套房比例，能否下调至30%，还是要看成都市自己要不要下调，算是把自主权充分给到地方了。
好了，以上就是本次央妈文件的全部解读和重点。
总的来说，降低首套房存量房贷利率的政策，利好刚需；降低首付门槛和二套房利率的政策，则是利好改善群体。