第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章物业的使用与维护
第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章法律责任
第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，应给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章附则
第七十条本条例自20xx年9月1日起施行。
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本实施细则。
第三条本实施细则适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
第四条物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第五条市住房和城乡建设局是本市物业管理主管部门，依法对本市行政区域内的物业管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是：
(二)根据有关法律、法规、规章和政策，制定物业管理具体规定；
(四)负责监督、指导物业管理招投标工作；
(五)负责业主大会和业主委员会的备案管理工作；
(六)负责监督、指导物业的承接查验工作；
(七)负责划定物业管理区域；
(八)负责住宅专项维修资金和物业质量保修金的收缴、管理、使用工作；
(九)负责物业服务企业经营管理活动的监督检查，依法查处违法、违约行为；
(十)负责物业服务从业人员的管理和培训；
(十一)依法查处物业管理区域内损坏承重结构、改变房屋用途等行为；
(十二)会同有关部门处理重大物业管理纠纷、投诉及有关问题；
(十三)参与物业管理区域内房屋的竣工综合验收；
(十四)会同有关部门组织实施旧住宅小区综合整治工作；
(十五)法律法规和规章授予的其他职责。
滕州市物业管理办公室(以下简称市物业办)，具体负责全市物业管理日常管理工作。
第六条街道办事处(镇人民政府)负责指导、监督、管理本辖区内的物业管理活动。其主要职责是：
(一)协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，建立“四位一体”管理模式，即：社区党组织、社区居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业于一体的社区管理模式，实行物业管理联席会议制度，做好社区居(村)民委员会与业主委员会之间的协调配合工作；
(二)负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；
(三)负责本辖区内物业管理活动的日常管理与考评，调处矛盾纠纷；
(四)参与物业管理区域划分和本实施细则赋予的其他职能。
街道办事处(镇人民政府)应当设立物业管理专职机构。在任命物业管理专职机构主要负责人时，应当征求市住房和城乡建设局的意见。
社区居(村)委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处(镇人民政府)开展社区行政管理、安全管理及社区服务中与物业管理有关的工作。
第七条政府各职能部门应按照下列规定履行相应职责：
(一)市城市管理局
1、依法查处城市规划区内物业管理区域擅自占用公共空间进行经营的行为；
2、依法查处物业管理区域内未经批准或未按照批准内容搭建临时设施、建设建筑物、构筑物或其他设施及违反规划擅自扒门改窗的行为；
3、依法查处城市规划区内物业管理区域擅自饲养家畜家禽的行为；
4、依法查处城市规划区内物业管理区域社会生活噪声污染、建筑施工噪声污染；饮食服务业违反规定排放油烟、露天烧烤食品污染环境的行为；建筑施工造成大气污染的行为；
5、履行法律法规和规章规定的其他职责。
(二)市规划局
1、负责全市物业服务用房和社区居委会办公用房规划、设计的监督管理，在经批准的详细规划设计图和《建筑工程规划许可证》上，明确新建住宅小区各类配套建筑和设施设备配置的具体位置和面积；
2、负责旧住宅区综合整治中规划变更的审批。
(三)市公安局
1、指导、督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；
2、消除物业管理区域内的治安隐患，及时调解各类治安管理矛盾纠纷；
3、指导监督消防管理工作，依法查处违反消防管理规定的行为。
(四)市物价局
1、会同市住房和城乡建设局制定物业服务等级标准、收费基准价和浮动幅度标准，并定期向社会公布；
2、负责制定车位使用费、电梯和二次供水设施设备运行维护收费标准；
3、对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准、超范围和强行搭车收费行为进行查处；
4、受理物业服务收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
第八条本市范围内的各类住宅区、商业区和政府投资的机关、学校、医院等各类物业及其设施，应当按照招投标方式选聘物业服务企业，实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。
鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第二章新建物业与前期物业管理
第一节物业管理区域
第九条物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，并遵守以下规定：
(一)新建物业项目内有市政规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，市规划局有明确要求的除外。
(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。
(三)分期建设或由两个以上单位共同开发建设的物业项目，配套的设施设备是共用的，应划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
(四)原有建筑规模较小的相邻物业项目，可以整合为一个物业管理区域。
(五)原有物业项目内，已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理和维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。
(六)与住宅物业项目相邻的新建单幢商住楼宇或者非住宅物业，具有独立设施设备，并且能够封闭管理的，可以单独划分为一个物业管理区域。
第十条建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向市物业办申请划分物业管理区域。
第十一条市物业办应当自受理申请之日起十个工作日内，在征求街道办事处(镇人民政府)、市房地产开发管理办公室等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第二节配套建筑与设施设备
第十二条物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。
物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记备案手续，不得擅自改变用途。
第十三条物业服务用房专用于物业服务企业、业主委员会办公，其配置应当符合下列规定：
(一)建设单位应当在物业管理区域内无偿配备物业服务用房。建筑面积10万平方米以下(含10万平方米)的，按照建筑面积的4‰配置，但不得小于100平方米；建筑面积超过10万平方米的，超出部分按照3‰比例配置。市规划局在审批建设项目和规划验收时，应当予以审核。
(二)具备水、电、采光、通风、燃气、热力等正常使用功能。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。
物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。
第十四条住宅小区建设单位应按照不低于总建筑面积3‰的比例配置物业管理经营用房。物业管理经营用房经营收入优先用于补充物业管理活动经费，也可以用于补充住宅专项维修资金，具体办法由业主大会在《业主大会议事规则》中规定。
第十五条住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居(村)民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。
第十六条按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。未在商品房买卖合同中约定其归属的，属于全体业主共有。
《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》经市物业办备案后，建设单位方可与买受人签订商品房买卖合同。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。
住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。
第十九条本细则实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位的，专业经营单位验收合格后应当接收。
第二十条市规划局在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。
第三节前期物业管理与物业交付
第二十一条建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。
建筑面积2万平方米以上的住宅物业和1万平方米以上的新建非住宅物业，及政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。
建筑面积2万平方米以下的住宅物业和1万平方米以下的新建非住宅物业，及政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房，经市住房和城乡建设局批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向市物业办备案。
第二十二条建立物业服务企业履约保证金制度。
物业服务企业履约保证金用于物业服务企业非正常退出物业后，新聘物业服务企业进入物业前的过渡管理。自本实施细则颁布实施之日起，所有的新建物业项目均实行履约保证金制度。履约保证金按照下列标准缴纳：
2万平方米以下(含2万平方米，下同)的物业项目，缴纳标准不低于1万元；2万平方米以上，5万平方米以下的物业项目，缴纳标准不低于2万元；5万平方米以上，10万平方米以下的物业项目，缴纳标准不低于3万元；10万平方米以上，15万平方米以下的物业项目，缴纳标准不低于5万元；15万平方米以上的物业项目，每增加5万平方米，缴纳标准在5万元基础上，相应增加2万元。
履约保证金存入市物业办指定的帐户，该帐户由市物业办和街道办事处(镇人民政府)物业管理专职机构实行双印鉴管理。物业服务合同期满双方不再续约或因不可抗力因素导致合同终止的，双方无异议的履约保证金本息全部退还。
第二十三条全面推行前期物业服务企业提前介入项目开发建设制度，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。物业服务企业的提前介入费用由建设单位承担。
建设工程竣工验收和分户验收时，前期物业服务企业必须参与。
第二十四条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报市物业办备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
第二十五条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
(一)生活用水纳入城市公共供水管网(不具备市政管网供水的住宅小区除外)，并安装分户计量装置；
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；
(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；
(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；
(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；
(九)按照规划要求完成绿化建设、垃圾站、公共厕所及车库、车位的配置；
(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；
(十一)法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。
第二十六条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
在物业交付使用15日前，建设单位应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
第二十八条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
第二十九条建设单位应当在办理承接查验进行现场查验20日前，在市物业办、街道办事处(镇人民政府)的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房、物业管理经营用房和下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)业主名册；
(五)物业管理必需的其他资料。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业管理经营用房及有关资料移交给业主委员会。
第三十条物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向市物业办办理备案手续：
(一)前期物业服务合同；
(二)临时管理规约；
(三)物业承接查验协议；
(四)建设单位移交资料清单和建设工程档案验收意见书；
(五)查验记录；
(六)交接记录；
(七)其它承接查验有关的文件。
第三十二条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。
第三章业主大会与业主委员会
第一节业主大会筹备组
第三十三条房屋的所有权人为业主。
符合下列条件之一的，建设单位或者前期物业服务企业应当在三十日内向市物业办和街道办事处(镇人民政府)报告，筹备召开首次业主大会：
(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；
(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；
(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
第三十四条符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当在六十日内向街道办事处(镇人民政府)提交召开首次业主大会的下列资料：
(一)物业管理区域证明；
(二)房屋及建筑物面积清册；
(三)业主名册；
(四)建筑规划总平面图；
(五)交付使用共用设施设备的证明；
(六)物业服务用房权属登记证明；
(七)其他有关的文件资料。
第三十五条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第三十六条街道办事处(镇人民政府)收到本实施细则第三十四条规定的资料后，应当在三十日内组建业主大会筹备组。
筹备组由七人以上十五人以下单数组成，由业主代表、建设单位代表、街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。
业主参加筹备组的，由街道办事处划分区域和确定区域代表名额，分别由各区域内业主联名推荐，按照推荐票数多少产生，并应具备下列条件：
(一)模范履行业主义务，按时交纳物业服务费等费用；
业主对筹备组成员有异议的，应当说明理由并以书面形式提出，经街道办事处(镇人民政府)调查属实且具备合法理由的，可以撤销该筹备组成员资格，并予以公告，同时根据筹备组成员产生办法进行增补。
筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。
第三十七条筹备组履行下列职责：
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则；
(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告。
第三十八条依法登记取得或取得建筑物专有部分所有权的人，以及其他合法形式占有物业的，可以认定为业主。法律法规规定视为物业产权共有人的，也可认定为业主。
业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
第二节业主大会
第三十九条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。
第四十条业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的.工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
(四)选聘、解聘物业服务企业；
(五)制定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；
(六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)；
(七)决定改建、重建建筑物及其附属设施；
(八)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第四十一条业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：
(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；
(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。
业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
第四十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约规定。没有规定的，按已表决的多数人意见计票。
第四十三条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第四十四条业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
(一)有百分之二十以上业主提议的；
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处(镇人民政府)责令限期召集。逾期不召集的，由街道办事处(镇人民政府)负责组织业主召开业主大会。其他单位或个人召集的业主大会无效。
业主大会的召开，应当告知街道办事处(镇人民政府)和市物业办，上述部门应安排人员列席会议。
业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第三节业主委员会
业主委员会履行下列职责：
(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(三)执行业主大会的决议、决定；
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(五)监督管理规约的实施；
(六)业主大会赋予的其他职责。
第四十六条业主委员会由业主大会会议选举产生，由五人以上十一人以下单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。
执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居(村)民委员会任职。
第四十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向市住房和城乡建设局和街道办事处(镇人民政府)备案：
(一)业主大会会议决议；
(二)业主大会议事规则；
(三)管理规约；
(四)业主委员会委员名单和基本情况；
(五)业主大会组织召开的情况；
(六)证明业主身份的材料；
(七)法律、法规规定的其他资料。
市住房和城乡建设局应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主大会和业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立帐户。
业主大会和业主委员会印章的管理，经业主(代表)大会半数以上通过，由属地街道办事处(镇人民政府)保存和监督使用。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，书面告知并提交履行变更程序的资料报市住房和城乡建设局和街道办事处(镇人民政府)备案。
第四十八条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。
业主委员会会议由主任或者副主任负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。
业主委员会会议应当有半数以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。
业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。
业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第四十九条业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处(镇人民政府)应当协调督促其移交，公安机关应给予协助。
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的；
(二)拒不履行委员职责的；
(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；
(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；
(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。
第五十一条业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的补贴，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。
第四章物业的使用与业主自治管理
第一节一般规定
第五十二条业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；
(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；
(五)随意倾倒垃圾、杂物，或任意在阳台放置杂物、悬挂物品等违反市容环境卫生规定的行为；
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
第五十三条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，应当按照物业服务企业指定的位置安装，不得破坏屋面，影响房屋安全。物业顶层的业主应当予以配合。
第五十四条业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。
第二节住宅物业的装饰装修
第五十五条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。装饰装修人员强行进入的，由物业服务企业报公安机关处理。
第五十六条业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：
(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限；
(三)废弃物的清运与处置；
(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；
(五)安全生产事项；
(六)禁止行为和注意事项；
(七)装修保证金的收取和退还；
(八)违约责任；
(九)其他需要约定的事项。
第五十七条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。
第三节车库与车位的使用
第五十八条车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照市物价局发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
第五十九条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定。车位场地委托物业服务企业管理的，物业服务企业可适当提取管理费用。
第六十条鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和市规划局批准的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。
第四节业主自治管理
第六十一条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；
(四)参加业主大会会议，行使投票权；
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；
(六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；
(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；
(九)监督专项维修资金的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。
第六十二条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(五)按时交纳物业服务费；
(六)法律、法规规定的其他义务。
第六十三条管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。
管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。管理规约、临时管理规约应当对业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为，对其共同管理权的行使予以限制。
第六十四条提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。
业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费。
第六十五条业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。
第五章物业服务企业
第一节物业服务企业
第六十六条物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。
物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第六十七条物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第六十八条物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
第六十九条市物业办和街道办事处(镇人民政府)应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。
第七十条物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
第二节行业自律
第七十一条物业服务企业应当在市物业办的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。
第七十二条物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合市物业办建立健全信用档案。
第六章物业服务
第一节物业服务内容与合同
第七十三条物业服务内容主要包括下列事项：
(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
(二)公共绿化的维护；
(三)公共区域环境卫生的维护；
(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理；
(七)物业服务档案和物业档案的保管；
(八)法律法规规定的其他物业管理事项。
物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、履约保证金数额、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。
物业服务合同签订后，业主有权进行查询。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向市物业办、街道办事处(镇人民政府)备案。
第七十五条解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。
物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：
(一)移交保管的物业档案、物业服务档案和建设工程档案；
(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；
(三)移交物业服务用房；
(四)清算预收、代收的有关费用；
(五)法律、法规规定的其他事项。
物业服务企业未依据合同履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
第二节物业服务收费
第七十六条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准按下列原则执行：
(一)实行前期物业管理的物业项目，其物业服务收费具体标准由建设单位与其选聘的物业服务企业参照政府指导价标准通过招投标方式确定，并在销售地点予以公示，在与购房人签定买卖合同时予以明确告知，作为买卖合同及业主临时管理规约的内容。
(三)除普通住宅类的物业项目外，其他住宅及非住宅物业项目，其物业服务收费实行市场调节价，具体标准由当事人双方约定，报市物价局、市物业办备案。
(四)物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务，实行市场调节价，其收费标准由当事人协商约定。
第七十七条物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的监督。
第七十八条已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。
物业交付后长期空置的，业主提出申请，经物业服务企业确认，可降低物业服务费等费用，并在物业服务合同中约定。
建设单位在房屋销售中约定或承诺减、免收取物业服务费的，由建设单位向物业服务企业支付约定或承诺减、免部分的物业服务费。
因建设单位原因造成物业服务内容缺失的，物业服务企业的损失由建设单位承担。
第七十九条物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主应及时向市物价局报告。经市物价局认定物业服务企业存有上述行为的，业主委员会或业主有权拒绝交纳。
物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第八十条专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第七章物业的维护
第一节建设单位的保修责任
第八十一条建设单位应当建立物业售后维修服务机构，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬，物业服务企业应将委托合同予以公示。
第八十二条新建物业实行质量保修金制度。
建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，向市住房和城乡建设局设立的帐户交存物业质量保修金。其中低层和多层建筑、小高层建筑(含7层以下安装电梯建筑)、高层建筑分别按百分之三、百分之四、百分之五的比例交存。物业建筑安装总造价的计算，按枣庄市公布的物业建筑安装指导价标准每年调整一次。
建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。
通过住宅性能认定终审的3A级、2A级、1A级物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以分别相应降低3个、2个、1个百分点，但最低不能低于百分之一的交存比例。
第八十三条建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经市住房和城乡建设局核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。
第八十四条物业质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，市住房和城乡建设局应当按规定将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。
第二节专有部分的维护
第八十五条物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。
业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。
第八十六条业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。
第三节共用部位及共用设施设备的维护
第八十七条物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。
共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。
第八十八条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业、经济适用房、拆迁安置房的业主，应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为建筑安装工程每平方米造价的百分之七。
其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。
第八十九条业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，建设单位及物业服务企业可以代为办理缴存手续。没有缴存住宅专项维修资金的，建设单位及物业服务企业不得为其办理房屋入住手续。
市房地产管理局在办理房屋所有权初始登记时，应审核住宅专项维修资金缴存情况，对于未按照规定交存住宅专项维修资金的，不予受理房屋所有权初始登记申请。
第九十一条自首位业主入住之日起满一年后，未售出的各类物业，住宅专项维修资金由建设单位负责缴存，待售出时按规定标准分摊给业主。分期建设的物业项目，应按照同一标准将住宅专项维修资金缴存至住宅专项维修资金专户。未按规定缴存的，从其交纳的物业质量保修金中划转。
第九十二条市住房和城乡建设局应会同市财政局对住宅专项维修资金的交存、使用和管理，按照国家和省、市有关规定制定具体办法。
第四节专业经营设施设备的维护
专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护和更新时，业主应当予以配合。
第九十四条专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从住宅专项维修资金中列支。
第九十五条专业经营设施设备的维修保养责任，具体划分原则为：
(一)供水、排水和消防设施的维修养护责任。从取水口至贸易结算水表以前的供水管道及设施(包括贸易结算水表及水表井)产权属城市供水单位，并由其负责维护管理；住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓(不含建筑物内消防设施)等，由供水部门管理维护，其余消防设施由物业服务企业或产权人负责，公安消防部门监督检查。
(二)供气、供热设施的维修养护责任。管道燃气设备及供气管线(含燃气表)由燃气供应单位管理维护(不包含室内燃气设施，户内设施维护实行有偿服务)；供热设施及供热管线至用户终端(不包含室内供热设施，户内设施维护实行有偿服务)，由供热单位维护。
(三)供电、通讯、有线电视设施的维修养护责任。供电设施以单元内用户电表为界，电表以外的用电设施(包括用户电表)的维护管理由供电部门负责；通讯设施至用户终端由通讯单位负责；有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。
(四)产权属于环卫部门的环卫设施设备，由环卫部门维护。
(五)物业管理区域内的化粪池的清掏，由环卫部门负责。
第八章社区物业管理与旧住宅区物业管理
第一节社区物业管理
第九十六条街道办事处(镇人民政府)的物业管理专职机构，具体指导、协调辖区内物业管理的有关工作。
第九十七条市住房和城乡建设局、市城市管理局、市规划局、市公安局、市物价局等部门和街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布职责范围和联系人姓名、联系方式，对违法行为及时作出处理。
第九十八条实行物业管理联席会议制度和法定条件下的社区党组织、居委会、业主委员会、物业服务企业之间的交叉任职制度。
物业管理联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，由社区居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表参加，并可邀请市城市管理局、市物业办和专业经营单位等部门的代表参加。
联席会议主要协调下列事项：
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；
(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；
(三)物业管理区域内发生的突发事件及重大信访事件；
(四)物业管理与社区管理的衔接和配合；
(五)需要协调的其他物业管理事项。
物业管理交叉任职是指依照法定程序，由社区党组织成员、居委会成员、业主委员会成员之间的交叉任职，以及吸纳物业服务企业负责人到社区党组织或居委会任职。
经法定程序交叉任职的兼职人员，享有与专职人员同等待遇。
第九十九条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请枣庄仲裁委仲裁或者依法向人民法院起诉。
第一百条有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。
第二节旧住宅区物业管理
第一百零一条街道办事处(镇人民政府)应当对本辖区未实施物业管理的老旧小区及组团，因企业改制、破产、倒闭或其他原因弃管的小区及组团，组织召开业主大会，成立业主委员会，由业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人实施物业管理。对暂时没有实施物业管理的小区及组团，应由社区居(村)委会组织实施管理。
对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治。旧住宅区改造整治规划和年度计划由市住房和城乡建设局拟定，报市政府批准后向社会公布。
第一百零二条旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照法律、法规和本实施细则的规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。
第一百零三条旧住宅区改造整治完成后，街道办事处(镇人民政府)应当组织业主成立业主委员会，指导业主委员会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居(村)民委员会组织实施。
第一百零四条未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金；物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充专项维修资金。
第九章附则
第一百零六条镇、工矿区、新型农村社区的物业管理，以及业主、非物业服务企业自行管理物业的，参照本实施细则的有关规定执行。
第一百零七条本实施细则由市住房和城乡建设局负责解释。
第一百零八条本实施细则自20xx年x月xx日起施行。
第一百零九条本实施细则颁布施行后，有关规定与国家法律法规规章和上级有关规定不一致的，以国家法律法规规章和上级有关规定为准。