某能源交易中心高级主管，研究宏观、油价与大类资产配置，看懂经济专栏作家
摘要：从当前销量回升趋势以及信贷周期与库存来看，2020年房地产可能进入新一轮景气周期。
7月1日，一则《上海端午新房成交量创十年新高》的消息，重新激发市场对房地产期待，沉寂已久的地产股久违拉涨，让人感慨是不是房地产终于要复苏了。
2020年6月份房地产销售数据还没有出来，但上海端午节新房成交回暖，似乎对需求和经济复苏是一个不错信号。
每一轮地产周期的复苏，销售往往是一个先行指标。一方面，期房的销售为房地产开发投资提供了资金；另一方面，销售回升代表着需求的复苏和政策的宽松，吸引房地产投资加入。
货币宽松下，地产销售的复苏
2008年以来，我国的经济周期主要体现为地产政策周期。一旦经济下行，放松地产政策，使房地产开发投资完成额回升，整个经济——包括建材、家具、家电等地产后周期消费也会快速上升，经济开始转好，这一逻辑在经历2008年后三轮房价上涨，大家都切有体会。
房地产开发投资完成额回升，地产销售是一个更领先的信号。如前面所讲，期房销售一方面为房地产开发投资提供了现金，另一方面，销售回升所代表的政策与需求回暖，带动地产投资上升。以下逻辑解释了销售额与地产投资联动关系：销售额上升—新开工加速—库存下降—拿地增长—地产投资增长，反之，销售额下降—新开工减速—库存上升—拿地下降—地产投资下降。
实际上，2019年7月开始，商品房销售面积和销售额累计同比增速开始回升，但受到疫情影响，商品房销售面积累计同比增速快速回调。在2019年下半年，商品房销售面积累计同比增速从6月份-1%一路回升到11月份1.6%，销售额累计同比增速从6月份8.4%一路回升到11月份10.7%，说明地产周期在货币政策周期下逐渐回稳，这是一个积极信号；但遇上疫情，2020年2-5份，商品房销售面积累计同比增速分别为-39.9%、-26.30%、-19.30%、-12.30%，虽然月环比快速上涨，但累计增速还没有恢复到正常水平。
即便疫情拖累了房地产销售累计增速，但并不妨碍近期房地产销售大幅回暖。不仅是上海端午新房成交量创10年新高，从更高频的全国数据来看，30大中城市商品房成交面积正在快速复苏，6月30日商品房成交面积更是创下119万平方米，创下近几年来新高（如上图）。
或许销售带动新一轮房地产投资增速即将拉开序幕。
地产融资周期性的底部
销售回升主要取决于房地产监管态度与银行政策，后者同时决定了房地产开发投资增速。
易纲行长在6月17-18日的陆家嘴论坛表示，2020年下半年“货币政策还将保持流动性合理充裕，预计将带动全年人民币贷款新增近20万亿元，社会融资规模的增量将超过30万亿元。”5月份，社会融资规模同比增长12.5%，M2同比增长11.1%，显著高于往年，都显著高于去年。如果按照易纲行长的表述来推断，预计今年社融增速13%，M2增速12%，分别相比去年末数值高2.3和3.3个百分点，新增社融将在基础货币保持稳定情况下，通过货币乘数提升来释放。
新增的社融将主要通过信贷、政府债（根据两会发布的赤字安排专项债及特别国债）、企业债流向社会，房地产会从宽松的货币中获得多少资金呢？
2020年1季度末，人民币房地产贷款余额占全部贷款余额比被压制回落。在房地产高杠杆以及信贷向房地产收紧情况下，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增速13.90%，占全部人民币贷款余额的28.8%——也即基本近1/3的人民币贷款投向了房地产。
房地产贷款已经回到正常年份水平，是时候可以适当宽松。信贷宽松是维持房地产企业扩张与经济发展的核心，但由于对房地产企业高杠杆的打压，银行信贷被监管限制流向高杠杆的房地产企业，截至2020年1季度，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增速13.90%，增速从2017年以来持续回落，当前增速已经接近2012年底部。
房地产表外融资依然在萎缩，资金信托投向房地产的资金增速持续下滑。截至2020年1季度，投向房地产的信托资金余额为2.58万亿元，比二季度减少1250亿元，环比下降4.62%，同比下降8.1%，这是自2015年四季度以来3个季度环比负增长。
银行宽松的货币除了流向基建之外，是时候向房地产适度倾斜宽松了。
而且，当前商品房待售面积（库存）也已经回到2012年左右水平，库存在周期性的底部，一旦把需求放开，会存在较大的补库空间，如果供应不跟上，会再次导致房价上涨。
优化结构，避免房地产进入进退两难
中国核心地区房地产的矛盾在于单价贵、居民杠杆高。价格问题一直是大家所担心的问题，并不是说单价贵不合理，关键在于居民收入无法支撑高价格，居民杠杆偏高，如果房价继续上涨，有能力负债和无能力负债的居民，会形成两级分化，加剧社会的贫富和矛盾。
解决核心问题的关键，在于增加核心城市土地供应。
增加土地供应，对应的是开发商增加土地储备。对于房地产开发商来件，应对限购政策下，价量无法上涨情况，可以有两个选择，要么继续扩大规模，要么转型发展多元化。进入陌生领域，地产商并不具备竞争优势，很多生产商只能选择继续扩大规模。
所以在货币宽松情况下，已经看到开发商拿地回升，其背后对应着是房地产销售额及销售面积会在未来对应提升，或者也可以说是销售额的回升，带动土地成交价款与购置面积的同比回升。
从当前销量回升趋势以及信贷周期与库存来看，2020年房地产进入新一轮景气周期。未来，随着住房贷款挂钩LPR以及LPR利率下行，土地供应的增加，房地产开发商即便在住房单价不涨情况下，依然会随着商品房成交量的上升，创造好于过去3-4年的业绩，而当前及未来银行监管与产业政策决定了房企开发商业绩波动的幅度。