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关键词：建设工程价款；优先受偿权；主体范围；认定
中图分类号：TU198文献标识码：A
1.转包人主体资格的认定
《合同法》第286条把承包人确立为优先受偿权的主体范围。但是，在工程建设中，存在多方主体，如总承包人、分包人、勘探人、设计人、装修人、转包人、监理人、材料、设备供应商等。承包人的内涵、参与方的利益分配、每一个参与方单独行使权利等问题法律均无明确规定，《批复》中也未列明。就实践来说，承包行为包括总包、分包两种形式。根据其内容来说，分包又可分为勘探、设计、施工以及劳务分包。上述承包行为相对应的承包人享有工程价款优先权已经得到理论界的认可。
2.实际施工人主体资格的认定
上文所说的非法转包人即构成了实际施工人的一部分。实际施工人可以分为以下几种类型:一是非法转包的承包人；二是违法分包的承包人；三是无专业施工资质的承包人；四是超越资质等级的承包人；五是借用冒用施工资质的承包人；六是必须招标而未招标或者中标无效的承包人。
最高院把非法转包、违法分包、无资质施工等情形归纳创立了实际施工人的概念，实际施工人一般是指合同无效情形下的承包人。在合同无效的情况下，关于承包人工程价款优先权问题的处理，理论界有三种意见：第一种意见认为，合同无效的情况下，承包人（实际施工人）
应该享有工程价款优先权。原因在于合同法第286条并未明确说明优先受偿权的行使要以合同有效为前提，并且在《批复》中也只是规定了除斥期间，确认了权利的存在与消灭。第二种意见认为，在合同无效的情况下，承包人（即实际施工人）不应享有优先受偿权。原因在于合同无效其性质实际上是从法律上进行一种否定性的评价，故而为了更好的规范市场环境及行业准则，不应支持这种违法的行为。第三种意见认为，在合同无效并非绝对导致承包人工程价款优先权的消灭，应视具体情况而定，是否竣工验收、质量是否合格等因素均应考虑。
3.债权受让人主体资格的认定
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（一）建设工程价款优先受偿权的登记――成立要件还是对抗要件？
应当对我国《合同法》第286条规定的建筑工程优先权进行登记，可是此登记究竟应当作为建筑工程优先受偿权的成立要件还是对抗要件，仍需要进一步明确。
在日本法上，不动产工事先取特权，需要“保存”才能发生优先于抵押权的效力。保存的方法是在工事开始前即登记其费用预算额，登记之后甚至优先于已登记的抵押权受偿，而没有登记的不动产优先权只能对抗普通债权，而不能对抗任何担保物权。而《法国民法典》虽然在第2095条统一规定，在优先权与抵押权竞合时，优先权优先于抵押权受偿，但是对不动产优先权又要求通过登记来保存其效力，根据第2106条和第2113条的规定，应完成登记手续的不动产优先权未依法定方式登记以保存其优先权者，在债权人间不发生优先权的效力，仅可保有抵押权。未经登记的不动产优先权，仅可对抗一般债权人，而不能对抗抵押权人，其只能与其他抵押权依成立先后依次受偿。因此，在法国、日本不动产工事优先权的登记系作为对抗其他抵押权的要件，已登记的优先于其他抵押权受偿，未登记的则仅可优先于一般债权受偿，但却后于其他抵押权受偿。
（二）建设工程价款优先受偿权登记方法的具体设计
对建筑工程优先受偿权进行登记公示，一方面，能够克服第三人因公示不明而易受损害的弊端，从而保障交易安全；另一方面，当发生权利冲突时，很多混乱能够迎刃而解。考虑到建筑工程优先受偿权所担保的债权的特殊性――这一债权状态由于发包人支付工程款而处于一种不断的变化当中，因而对其公示方法作出了如下的设计，供我国立法部门参考：
1、初始登记
建筑施工合同成立时，承包人即根据合同享有工程款债权，建筑工程优先受偿权也随之一并成立，但其行使的前提条件是工程款债权必须是到期的、合法的、有效的、确定的债权。但就工程款的支付方式，依合同双方的不同约定而有不同，可能从合同签署当天到合同约定的最后一笔款项的支付期间都有到期的有效债权的存在。
2、变更登记
由于建筑工程合同在履行的过程中，承包人的债权是不确定的（发包人的付款行为、承包人的施工量的增加等），那么承包人可以优先受偿的数额也是不确定的，这种债权的变更也应该进行登记，所以应当同时建立优先权变动登记制度，每隔固定期间（例如2个月），要求双方对工程款债权的变更情况进行登记，以便让公众随时掌握承包人优先受偿权的范围。
二、建设工程价款优先受偿权登记后的效力问题
（一）登记的公示效力
建筑工程优先受偿权进行登记后，因其成立和范围即能够为第三人所知悉，即一方面承包人可以对抗成立在后的抵押权人；另一方面，第三人也能够通过了解优先受偿权所担保的债权的变化而合理的评估风险。建筑优先受偿权初始登记时已告成立；而结合上述的变更登记，承包人此时得行使优先受偿权的范围可以得到进一步的明确――即工程量减去实际付款额就是建筑工程优先受偿的范围。而承包人所享有的优先受偿权的范围则为总工程价款减去已实际支付款项，第三人仍然需要在此限度内承担风险。
（二）登记的顺位效力
（三）建设工程价款优先受偿权因登记而有追及效力
关键词：优先受偿权；优先权；法定抵押权；留置权
中图分类号：D923.6
文献标志码：A
我国《合同法》自1999年10月1日实施以来，该法第16章《建设工程合同》中第286条也随之生效，并依法成为各级人民法院判处工程款案件的重要依据。由于此条法律规定是《合同法》的新规定，以往法律、法规中没有类似的规定；又由于工程建设欠款问题本身的复杂性；还由于286条的严格执行必然制约了银行协议抵押贷款的传统运作和到期贷款的顺利收回，因此，在司法实践中的各地法院对《合同法》286条的理解不一，在操作中出现了许多亟待明确的问题。
回答上述问题，及时统一认识，规范286条的操作性已经成为严格贯彻《合同法》的重要课题。
一、优先受偿权的性质
合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条所赋予承包人的究竟是一种什么权利理论界、实务界对此争论颇大。概括起来，主要有以下三种：
一是留置权。其依据主要在于建设合同在很大程度上与承揽合同类似，承揽人既然对占有物享有留置权，那么承包人享有的优先权也应为留置权[1]。这种观点已遭一致否定，其主要理由为：第一，传统物权法理论认为留置权仅适用于动产，我国《民法通则》和《担保法》也都明确了这一点，而承包人优先受偿权的标的物却是不动产；第二，留置权以债权人对标的物的占有为成立要件和存续要件，留置权因债权人丧失对标的物的占有而归于消灭。即使在承认不动产留置权的日本，也是如此，[2]而从《合同法》第286条的规定来看，承包人在交付工程后，其虽已不占有标的物，但仍享有该优先受偿权。我也赞成这种看法，基于上述理由，该优先受偿权不应定性为不动产留置权。
二是法定抵押权。有学者主张承包人优先受偿权应是一种法定抵押权，因为该优先受偿权符合抵押权的主要特征，其与一般抵押权的区别仅在于它的成立原因是法律的直接规定，且从比较法的角度看，未设独立的优先权制度的瑞士民法和我国台湾地区“民法”，分别在瑞士民法第837条(注：《瑞士民法典》837页规定了三项法定不动产抵押制度。)和台湾地区“民法”第513条(注：我国台湾地区“民法”修正前513条。)规定了承揽人就承揽关系所生之债权就承揽标的物享有法定抵押权。中国社会科学院法学研究所研究员梁慧星撰文称合同法第286条，从设计、起草、讨论、修改、审议直至正式通过，始终是指法定抵押权。[3]但没有对为什么是法定抵押权作出详加解释。否定该优先受偿权为法定抵押权的一方则认为，虽然法定抵押权的性质与承包人优先受偿权有许多相似之处，但若将该优先受偿权认为是法定抵押权，仍有不够确切的方面：一是我国法律中并无法定抵押权的规定或类似规定；二是若规定承包人对工程有法定抵押权，将否定我国不动产抵押权登记生效制度，对其他登记的抵押权人的利益也有影响；三是承包人的法定抵押权与建设工程贷款人的抵押权的优先顺序不易确定。
三是法定优先权。主张承包人优先受偿权是一种不动产优先权，因为其在立法理由上与我国《海商法》中救助人对救助费用的优先权相似，即承包人优先受偿权的基础是以建设工程的存在为前提的，而其他债权人的债权请求权仍然以承包人建设的工程的存在为基础，因此，赋予承包人就工程价款的优先权是符合公平原则的。日本民法327条规定了施工人就不动产的增值部分的优先权(先取特权)。(注：日本327条：“(一)不动产工事的先取特权，就工匠、工程师及承揽人对债务人不动产所进行的工事的费用，存在于该不动产上。(二）前款先取权，以不动产因工事而产生的增价现存的情形为限，只就该增加额存在。”（日本民法条文引自王书江译《日本民法典》，中国人民公安出版社，1999年版）)
我们研究该项权利的性质，实际意义却在于确定其效力，下面探讨286条规定的优先受偿权的成立的条件及其效力。
二、优先受偿权的效力
(一)担保物权的共通效力
法定优先权为担保物权的一种，凡是担保物权的共通效力，优先受偿权都具有。一为从属性，法定优先权随其所担保建设工程价款债权同生同灭，并必须随之而移转。二为不可分性，法定优先权人得就建设工程之全部为担保其全部工程款债权而行使权利；三为物上代位性，建设工程因灭失、毁损而得受赔偿金时，法定优先权于获得的赔偿金或赔偿金请求权上继续存在。四为担保物权的保全权。建设工程如被他人侵害或有被他人侵害的威胁时，法定优先权人可以依其法定优先权，向侵害建设工程或有侵害建设工程之威胁者，请求排除侵害或消除侵害之危险或提供价值相当的担保。五为物上追及权。日本民法第333条规定无追及权，而各国海商法多规定优先权有追及权性。本人认为，承认承包人优先权的追及性比较妥当。其理由如下：一是优先权作为担保物权的一种，原则上应有追及性；二是如不承认优先权有追及性，又规定承包人必须经摧告才能行使优先权，那么，一旦发包人在催告期间转让建筑工程，就会使优先权落空。
(二)所担保的债权范围
(三)优先受偿的效力
(四)供优先受偿的标的的范围。
法定优先权优先于抵押权受偿的理由在于其担保的债权因保存或增加标的物的价值而生，则其能取得优先受偿的范围自应以标的物的价值因建设工程而增加的部分为限，如价值增加部分已不存在，则法定优先权将无法实现。如承包人所实施的工程为新建，则标的物的价值全部因该工程而获得，供法定优先权优先受偿的标的物的价值范围应为标的物的全部价值。实践存在诸多问题：勘察、设计使标的物增加的价值为多少，很难确定；另外，如仅有勘察、设计而未付施工或未按其施工设计施工，则该如何处理解释上可以以因施工所增加的价值为参照，具体而言，即如勘察、设计系为新建而为，则法定优先权优先受偿的范围及于建成后标的物的全部价值，如系为修缮而为者，则其范围限于因实际修缮而使标的物增加的价值，如勘察、设计后未有施工或未按原设计施工，则法定优先权不存在。
[1]江平.中华人民共和国合同法精解[M].北京：中国政法大学出版社，1999：223.
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1、关于“民工讨薪”与《劳动法》实施的有关问题
（1）关于劳动争议的界定。《企业劳动争议处理条例》、《关于贯彻执行＜中华人民共和国劳动法＞若干问题的意见》，均对劳动争议作出界定，其中《意见》的界定范围显然宽于《条例》，其第2条规定，用人单位与劳动者发生劳动争议，不论是否订立劳动合同，只要存在事实劳动关系，并符合劳动法的适用范围和《条例》规定的受案范围，劳动争议仲裁委员会均应受理。最高人民法院法释200114号《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》第一条也作了相应规定。从《意见》、《条例》和《解释》来看，劳动者与建筑企业的讨薪应属劳动争议。
目前常出现“民工讨薪”采用拉横幅打标语、爬塔吊、楼顶、甚至冲砸用人单位或发包单位设施等现象，给这些单位造成了负面影响，包括名誉权的侵害，一些过激行为也妨碍了治安管理。而上述单位的合法权益同样也应受到保护，但通常都难以通过法律途径得到支持。
关键词：破产法清偿顺位建设工程款债权优先权
一、我国现行《企业破产法》规定的清偿顺位，建设工程款债权在其中的地位
二、关于建设工程款债权在破产清偿顺位中的地位的各种已有观点
《合同法》第286条和《批复》的规定将建设工程款债权置于担保债权和其他债权之上，这种规定的法理依据存在很大争议。观点之一认为，这样规定是为了调动承包人从事建设事业的积极性，促进建设事业的发展[1]。观点之二认为，这样规定的是基于“共有”。由于承包人的劳动和资金的投入，建设工程才得以存在，因此，建筑物可视为建筑承包人与发包人的共有物，建设工程款的优先权可视为共有人的优先权[2]。观点之三认为，这样规定符合公平原则，因为如果没有承包人的劳动和资金的投入，建筑物即不存在，其他债权人因建筑物受偿也就无从说起，建筑工程款优先于其他债权受偿符合公平原则[3]。还有人认为，建设工程款很大一部分属于职工工资，关涉到生存权，是最基本的权利，因而应予优先保障[4]。综合而言，上述观点都是肯定现行关于建设工程款优先受偿的规定的。
对于建设工程款的受偿问题，各国法律中的规定也不尽相同。瑞士法律规定，建设工程款债权不当然优先于担保债权获得清偿；我国台湾地区的规定跟大陆的规定大致相同，建设工程款依法直接获得优先受偿的效力，不需登记；法国民法典规定登记后的建设工程款债权优先于抵押权；日本的规定与法国的相同；德国规定承包人可以要求发包人让与建筑物的担保，然后享有优先于其他担保债权受偿的权利[5]。纵观各关规定，可以归纳为两类，一类是附条件承认建设工程款优先于其他担保债权受偿，另一类是建设工程款不当然优先于其他担保债权受偿。
到底建设工程款应不应当享有优先于其他担保债权——特别是已经登记的担保债权受偿的地位？仅仅因为现有法律这样规定，就想当然地认为“应当”，因而挖空心思给已有的结论寻找存在的理由，这不是一个科学的态度。这种先确定结论，再寻找理由，不符合真正的“大胆假设、小心求证”的治学方法。大胆假设出来的结论，可能被小心地证明为错误，从而被推翻，而不是假设出“建设工程款应当享有优先于其他担保债权”的结论，进而去寻找支持这种结论的理由，忽视可能推翻这个结论的理由，以证明结论的正确。要回答“建设工程款应不应当享有优先于其他担保债权——特别是已经登记的担保债权受偿的地位”这个问题，必须全面分析肯定的与否定的理由，才能得出正确的结论。转贴于三、破产清偿的价值取向和建设工程款债权的性质
（一）破产清偿的价值取向
破产法的一个很重要的价值就是追求公平，即对债权人之间、债权人和债务人之间公正分配要求的满足，这一价值在破产清算程序中得到最充分的体现。破产法对担保债权的保护是基于维护交易安全的考虑，如果被担保的债权得不到优先受偿，担保制度将形同虚设，担保制度所带来的好处将化为乌有，正常的经济交往将得不到保障，社会财富的增加也会成为空话，其他的一切债权也将无法实现。因而担保债权优先从根本上符合破产法的公平原则。至于职工债权、税收债权和普通无担保债权的受偿顺位是否符合公平原则的要求，这里暂不讨论，而只讨论建设工程款优先于一切债权受偿是否公平。
（二）建设工程款债权的性质
而反过来看，抵押债权人，特别是登记的抵押债权人，根据物权公示原则，理应享有优先于债权人的权利，而不能仅仅通过规定建设工程款优先权就简单地将这一原则抛弃，尽管这样的规定在某些地方会显得合理。所以，《合同法》286条和《批复》规定的建设工程款优先于担保债权受偿让人心生疑惑。不能说这样的规定符合破产法对公平的追求，更不能说这样的规定符合物权原则。
结论
法律从来不仅仅是简单的法律，法律往往承担着多种功能，所以，法律才会显得复杂。法律的规定往往会超越理论，以满足现实的需要。建设工程款优先权带给人疑惑的原因或许正是如此。我们需要公平，比如登记的担保债权优先，但公平似乎并不这么简单，对与错的界线也就不再那么明显。法律的复杂正是理论发展的源泉，最终所需要的，只是逻辑的合理、规定的正当。
[2]参见崔建远，抵押权若干问题之我见[J]，法律科学，1993，（5）。
[3]参见工红亮，承揽合同——建设工程合同[M]，中国法制出版社，2000，第188页。
关键词在建工程抵押权优先受偿权
作者简介：张庆爽，中交第三航务工程局有限公司，经济师，研究方向：民商法。
一、建设工程价款优先受偿权的概述
（一）建设工程款优先受偿权的构成要件
1.发包人与承包人签订的建设工程承包合同必须合法有效。在合同无效的情况下，承包人不得请求行使建设工程价款优先受偿权。
2.建设工程在性质上属于“不宜折价或者拍卖”的，不得行使价款优先受偿权。如市政基础设施、军事设施、教育设施等有公共利益的工程及发包人不享有所有权的工程都不能行使工程价款优先受偿权。但对于不具有独立价值的装饰装修工程，虽然不适宜进行折价或拍卖，最高院批复认为可适用优先受偿权的规定。
3.适用优先受偿权的工程价款仅限于承包人为建设工程实际支出的费用，如工人劳动报酬、材料款、运输费、设备使用费等。对不属于实际支出费用的预期利润、因违约所造成的损失，以及社保、国家税收等公益性质的债权，都不在优先受偿范围内。
4.行使工程款优先受偿权的法定期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。即若承包人在此期间内未行使建设工程款优先受偿权，则该优先受偿权消灭，承包人工程款债权就变成一般债权，不再具有优先于抵押权及其他债权的性质。
（二）建设工程款优先受偿权的性质
建设工程款优先受偿权作为我国《合同法》中的一项新规定，理论界和司法实践中对该制度的理解存在诸多的分歧。关于建设工程价款优先受偿权为何种性质？目前主要有三种观点：
2.法定抵押权说。该学说认为发包人未按照合同约定支付工程价款，承包人有权将该工程折价或申请拍卖该工程，这符合抵押权的一般法律特征。诸多学者如梁慧星教授，都认为建设工程款优先受偿权的性质为法定抵押权。主编《条文理解与适用》中观点也认为：“考察《合同法》起草的历程，可以认为其286条的规定不是关于优先权的规定，而是关于法定抵押权的规定。”
3.优先权说。该学说认为建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，其是为了保护农民工的弱势群体的切身利益，法律赋予债权人的优先特权。
笔者同意第三种观点。因为：第一，依据我国法律规定，可以行使留置权的标的物一般为动产，建设工程为不动产，按照法律规定是不能作为留置权的标的物。另外，我国法律规定留置权适用范围只有保管、运输及加工承揽合同，并不包括建设工程合同。实际上留置权说已几乎被理论界和实务界否定了。第二，将建设工程款优先受偿权性质确定为法定抵押权也有待商榷。因为我国法律明确规定不动产抵押权设立以登记为生效要件，所以未经登记是不能取得有效的抵押权。且在法律无明文规定情况下，将建设工程价款优先受偿权的性质确定为抵押权，违反了物权法定原则。第三，将建设工程款优先受偿权定性为一种优先权，符合设定该条款的立法目的。该权利是特定主体对某一特定标的物优先于其他债权人受偿的一种权利，和我国船舶优先权、民用航空器优先权一样，都符合法定优先权的制度范畴。
二、产生冲突的原因
在建工程抵押与建设工程价款优先受偿权的冲突产生原因，主要源于抵押人为融资和担保的需要，将尚未建造或正在建造的建筑物抵押给银行或其他抵押权人，而为了解决困扰建筑业发展的工程款拖欠问题，我国法律同时又规定工程承包人享有建设工程价款优先受偿权，这就容易造成在建工程上共同存在着承包人的工程价款优先受偿权和抵押权两种权利。而这两项权利虽同存于一个工程之上，但两项权利的性质是完全不同，并且保护的权利主体也完全不同，抵押权的设定是为了保护银行等抵押权人的利益，而建设工程价款优先受偿权主要是为了保护承包人合法权益。因此，一旦抵押人发生资金链断裂，无法偿还到期的债权，且将建设工程折价或拍卖、变卖后所得价款无法满足上述两种权利担保的债权额时，二项权利在实现时就会发生冲突和碰撞。
三、冲突的解决方法
（一）从权利的受偿顺位上，应采取建设工程价款优先受偿权优先于在建工程抵押权的观点
目前多数抵押权人尤其是银行，在审核贷款申请时，为保护自己利益不受损，常在签订贷款合同及抵押合同前，要求与贷款人、承包人签订三方协议，约定工程承包人同意放弃工程价款优先受偿权，或要求贷款人（发包人）提交工程承包人出具的同意放弃建设工程价款优先受偿权的承诺函，并将此承诺函列为申请贷款的必备材料。为此，贷款人为了向银行抵押贷款方便和需要，往往利用自己的优势地位，在工程项目招标文件中就明确投标单位必须提交一份放弃建设工程价款优先受偿权的承诺函。
综上，笔者认为对于放弃建设工程价款优先受偿权的问题，最好的解决办法是从立法层面进行完善，通过制定法律法规、司法解释等方式来明确放弃工程价款优先受偿权的效力、无效情形以及当事人对“自愿放弃”的举证责任分担等等细化问题，使建设工程价款优先受偿权能得到有效的运用，真正成为有利的法律武器。
键词：工程项目；规划阶段；冲突；管理
Abstract：Intothenewcentury,China'snationaleconomyisdevelopingfast,everyyeartherearealargenumberofengineeringprojectcommencedconstruction,constructionindustryhasbeenanunprecedentedrapiddevelopment.However,intheconstructionindustryvigorousdevelopmentatthesametime,theconflictisprojectplanningstageanever-to-be-evadedproblem.Inprojectsintheplanningprocess,therearemanyuncertainfactorsaffectthenormaldevelopmentoftheproject,andtoprojectplanningphaseoftheconflictmanagementbecometheprojectfirstneedtosolvetheproblem.
Keywords：constructionproject；PlanningStage；conflict；manage
一、项目管理中冲突的界定以及冲突源的分析
在工程项目生命周期中所发生的冲突是由于组织结构或者个人在目标中的不一致而产生的矛盾。要想及时处理项目冲突，必须了解项目的冲突源。如果采取正确的方式，这些冲突通常可以在影响项目计划之前被化解掉。在项目环境中，冲突是不可避免的，产生工程项目冲突的根源分为以下几方面：
第一，人力资源冲突，对于来自项目其他职能部门的项目团队而言，人力资源冲突为围绕着用人问题产生的冲突。
第二，成本费用冲突，成本费用冲突往往表现在对费用如何分配上产生的冲突。
第三，技术冲突，在技术要求高的项目中，技术冲突表现在技术质量、技术性能要求、技术权衡及实现手段上发生的冲突。如项目团队提出的某项技术方案得不到项目经理的认可。
第五，优先权冲突，优先权冲突表现为项目参加者经常对实现项目目标应该执行的工作活动和任务次序关系存在不同的看法。
第七，成员个性冲突，成员个性冲突表现为项目成员的个人价值观、判断事物的标准等个性差别上的冲突。如“以自我为中心”与团队协作理念的冲突。
二、项目规划阶段冲突的评估诊断
正是因为项目经理在项目规划阶段的工作的特殊性，所以项目规划阶段在项目优先权、项目进度、管理冲突是主要冲突。这主要是因为项目经理可能根据整个项目计划目标进度来安排具体的工作而导致各职能部门之间产生矛盾。随着项目组织和职能部门的建立，技术冲突程度也会有所提升，往往由于项目职能部门或项目协作方不能满足技术要求或要求增加其所负责的技术投入而引起。
在项目优先权、项目的进度安排和管理程序上的冲突是本阶段的重要冲突。在这个阶段，项目组织还未真正形成。项目经理与职能部门经常在项目活动的优先权上发生冲突。项目进度安排的冲突排在第二位，这是由于参与项目的各方对进度的设想还不是很具体，在项目的规划阶段的进度安排却具有强制性的，此时各方就会因为这一强制性而发生冲突。
在这一阶段管理程序的冲突强度排在第三位，这是因为随着项目的进展，正式的项目组织逐渐建立，各种规章制度才能随之确立，各方的行为还没有一个可遵守的规则，因此可能出现管理程序上的问题。
三、冲突解决策略
在项目的规划阶段通常情况下,可以根据主要冲突源采取适当的措施来化解冲突。项目优先权、项目进度安排和管理冲突为主要冲突。随着项目的进展，组织内各部门之间的协调合作程度将逐步增强，复杂的协调合作又导致由于组织沟通而引起的冲突现象。
根据系统原理对工程项目流程管理的优化，项目经理可以按照以下六个程序去管理冲突:
①围绕组织目标的完成而进行管理业务流程的总体设计。将总体业务流程达到最优化，这是组织设计的出发点。
②按照优化管理业务流程设计管理岗位。管理岗位是管理业务流程的环节，又是组织结构的基本单位。由岗位组成科室，由科室组成管理系统。
④给管理岗位定员定编，尤其要确定岗位所需要人员的素质与特长，因为这直接影响着工作效率。
⑤规定管理岗位人员的职务工资和奖励级差。
通常情况下，在规划阶段项目经理可以根据主要的冲突源采取适当的措施来化解冲突。主要方法如下：
第一，召开与职能部门或协助部门的会议,向其提供及时的信息反馈,使其及时了解既定的项目计划的执行情况和出现的问题,当需要对项目的优先权作出调整时,就容易取得他们的谅解。
第三，处理突发问题的应急计划及相应的汇报批准程序,明确项目经理的权限。
项目冲突是项目规划阶段中不可避免的现象，并非一切冲突都是破坏性的，适度的、建设性的冲突将推动项目的停滞，是项目革新的催化剂。冲突已经成为一种十分普遍的现象，冲突的管理水平高低将直接影响到项目的顺利实施。全面分析、研究冲突将有利于项目的管理者和成员对冲突管理能力的认识，使冲突的破坏性后果最小化。建立建设性的冲突管理机制，有利于项目搞好内部管理，协调各成员之间、部门之间的关系，是提高项目内部成员业务水平，提升整个项目管理水平、使项目达到整体效率最优的必要手段。
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[6]RAHIMMA.Managingconflictinorganization[M].NewYork:PraegerPublisher,1992.15.
(一)在建工程项目存在权利受限的风险
权利受限的风险存在于在建工程及其用地审批手续没有按规定全部办理，或者建设用地存在权属争议或被查封，或者该在建工程上已设置其他抵押权等几种情况。权利受限的风险是银行在建工程抵押贷款最大的潜在风险，因为一旦出现以上几种情况，损失必然是巨大的甚至完全不可挽回的。如果银行疏于审查项目土地和地上在建工程的权利完整性，草率签署抵押贷款合同并发放贷款，会使贷款的安全性大大降低。
2.消费者购房优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。”这意味着，只要消费者在购买房屋时，支付了全部或大部分购房款，即能保证其可以取得该房屋的权属，无须担心被承包施工方拍卖该房屋而以拍卖价款优先受偿工程款。既然消费者的优先权优于工程价款优先权，而工程价款又优先于银行抵押权，那么，消费者的优先权自然更优于债权银行房地产的抵押权。另外，从法院实际执行情况来看，如果消费者已经事实入住，若银行无法举证其有第二套房产，即便其未交清全额或大部分房款，法院一般都不会强制其迁出。
3.税收优先权。《税收征收管理办法》规定了税收优先权，其在顺位上优先于抵押权。该法第45条第l款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”这表明，只要纳税人欠缴税款在先，设定担保在后，作为国家公权力的税收权就优先于作为私权力的担保物权。如果房地产开发企业在以开发项目占用范围内的土地使用权或在建工程提供抵押之前已经拖欠税款的，银行在处置抵押物时就要受到限制，税务机关有权先于银行处置并优先受偿，剩余价款银行才能受偿。
银行如何防范在建工程抵押贷款的风险
由上可见，在建工程抵押对于银行的房地产开发贷款安全保障尚存在着较多的局限。笔者建议，对于在建工程抵押贷款的风险，可尝试从以下几个方面加以防范：
(一)银行应加强对房地产开发项目的调查和审核工作
银行与房地产开发商进行合作时，应当对具体房地产项目进行审慎的调查和审核：(1)在建工程及其用地的合法性，包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的取得情况；(2)土地使用权出让金的交纳情况；(3)在建工程及其用地是否存在被查封、抵押等权利限制或纠纷；(4)开发商向在建工程投入的资金情况、施工进度及工程竣工日期、已完成的工程量；(5)是否存在商品房预售并办理预告登记；(6)在建工程项目承包合同、承包价款、承包方的垫资、开发商的工程款支付等情况。根据调查和审核结果，银行再决定是否接受借款人以在建工程抵押申请房地产开发贷款，或采取防范风险的相应措施。
(二)解决优先受偿权风险的较好的办法是事前预防
2.严格控制在建工程抵押贷款的抵押，并办好抵押登记。施工方的优先受偿权级别较高，银行的一般抵押权难以与其对抗。由于施工方的优先受偿数额是大体可以确定的，因此，可以将施工方优先受偿数额与银行贷款额度的总和与抵押物的价值的比值控制在合理的范围内，这样在处置抵押物时，即使存在工程款的优先受偿权，银行的资产相对仍是有充足保障的。此举要求商业银行对在建项目的价值有合理的评估。实践中抵押物评估价值虚高的情况较为普遍，因此银行风险管理部门应给予足够重视，以免发生实质性风险。而且《物权法》规定在建工程抵押权采取登记生效主义，必须办理登记才发生法律效力，因此银行必须在发放贷款前办妥在建工程抵押登记手续。同时按照《城市房地产抵押管理办法》第11条规定“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押”的要求，银行工作人员在办理在建工程抵押登记时，必须保证相应的
土地使用权同时抵押并且办理登记。
3.严格控制抵押商品房的解押进度，实时跟踪销售状况。全国各地的在建工程抵押政策有所不同。一些地方比较好的做法是，当在建工程被抵押给银行，购房者要对所购买的商品房办理产权时，房地产开发商必须向房管局提供贷款银行出具的加盖银行公章的准予解除抵押的文件。因此，贷款银行可以根据开发企业的回款情况控制解押进度，从而大大降低贷款的风险。这种情况下实际上不存在在建工程抵押办理后又办理按揭登记的风险。但是绝大部分城市并没有采取这种先进的做法，在建工程抵押后照样可以办理按揭贷款登记，使得在建工程抵押政策仅仅流于形式。在这种情况下，贷款银行可要求开发商分栋领取预售许可证，从而方便监控销售状况。同时，银行可以要求开发企业定期提供销售清单和销售合同，每月至房管部门核对销售情况，并根据商品房的销售额设定分期还款金额，逐步降低银行贷款的风险。
甲方：_________
乙方：_________
依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》和（1999-0201《建筑工程施工合同》）及有关法律顾问、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建筑工程施工一事协商一致，订立本合同。
第一条工程概况
工程名称：_________市_________街_________气化站及管道供气项目。
工程地点：_________市_________街。
工程范围和内容：_________气化站：_________个街厨房管道、调压器、流量等材料表内容。
工程造价为：_________元整。（即：￥_________元）
第二条工程期限
合同工期：依据国家颁布的工期定额，商定本合同工程开工、竣工日期。
双方约定自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日竣工。
第三条材料供应
一、本安装工程所需的原材料，由乙方按工程预算表所列供应。
二、乙方所提供的安装材料须符合国家标准。
第四条工程结算方式
一、甲、乙双方正式签约后，甲方需在_________日之内支付工程造价总额的_________％给乙方。如甲方未按合同付款，则工期自然推后。
二、当乙方收到甲方预付款后，_________日内正式进入安装工地。
三、当竣工后，甲方需在_________日将其余的_________％支付给乙方，余下_________％款项在工程使用后_________个月内一次付清。工程若有未曾预见项目或变更，工程造价结算则按实际计算并一次付清。
四、支付方式：采用银行转帐、汇票或现金的形式支付。
第五条工程验收
一、乙方在工程竣工后，由乙方负责整个工程系统的检测调试，试用期为_________天，并由甲方、乙方将工程试用检测的结果进行验收。
二、工程交付使用后，甲方正常使用_________天，视甲方验收认可。
第六条保修维护
乙方提供本供气系统的维护和保养服务工作，保修期限：依据国务院令第279号《建设工程管理条例》的有关规定执行。即：二年内设备、材料非人为损坏的维护，乙方提供无偿免费服务；二年后为有偿服务。
第七条组成合同的文件
组成本合同的文件包括：图纸、工程材料表、预（概）算书、双方有关工程的洽谈、简单变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分。
第八条甲方的承诺与保证
一、其是一家依法设立并有效存续的有限责任公司；
三、其保证做好本工程的三通一平工作，保证水源、电源通到施工现场双方商定地点的总表，并承担施工引起的水、电费用；
四、本协议自签订之日起对其构成有约束力的义务。
第九条乙方的承诺与保证
三、保证在施工过程中，本着安全第一的宗旨，如出现因乙方原因而发生的危及自身及他人的安全事故和工伤事故，乙方承担一切费用及责任；
四、承诺按合同约定进行施工、竣工，并在质量保修期内承担工程质量保修责任；
五、本协议自签订之日起对其构成有约束力的义务。
第十条违约责任
一、甲方须按期支付各款项。若超过期限，甲方须支付_________％的违约金。并且乙方有权进行终止系统操作。
二、因乙方原因未按合同规定的工期交付使用的，须赔偿甲方已付款项一倍的罚款。
三、因甲方原因致使工程中途停建、缓建，应采取措施弥补或减少损失。同时，赔偿乙方由此造成停工、窝工、返工、人员和机械设备调迁、材料和构件积压的实际损失。
第十一条保密
一方对因本次协议而获知的另一方的商业机密负有保密义务，不得向有关其他第三方泄露，但中国现行法律、法规另有规定的或经另一方书面同意的除外。
第十二条补充与变更
本协议可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与协议具有相同法律效力。
第十三条不可抗力
任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本协议或迟延履行本协议，应自不可抗力事件发生之日起三日内，将事件情况以书面形式通知另一方，并自事件发生之日起三十日内，向另一方提交导致其全部或部分不能履行或迟延履行的证明。
第十四条争议的解决
本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。如果经协商未达成书面协议，则任何一方当事人均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第十五条优先权
为便于本工程竣工后的维护保养，本工程竣工后乙方将成为优先考虑的供气商。
第十六条其它
二、合同一式二份，甲方、乙方各执一份，具有同等法律效力。
甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________
法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________
乙方：XX有限公司昆山开发区分公司
按照《中华人民共和国公司法》等法律、法规及其他规定，甲方聘请乙方作为甲方建筑工程消防技术事宜的咨询顾问，乙方同意担任甲方的咨询顾问。
甲、乙双方经友好协商，就上述事项达成如下协议：
一、甲方责任
1、委托乙方处理与设计院及政府消防部门沟通协商事宜;
2、配合乙方工作，并为乙方提供必要的便利条件;
3、向乙方提供真实、准确、完整之文件、图档及其他资料;
二、乙方责任
1、作为甲方消防技术咨询顾问，向甲方提供有关项目的方案、规划、设计、消防审图、验收等事宜的咨询顾问服务。
2、为甲方在特大项目的规划设计时负责与消防部门联系、沟通、协调，尽快使项目通过消防部门的审核。
3、有义务在对甲方的项目文件资料保密，不得泄露给任何第三方。
三、费用与支付方式
1、由于乙方是消防工程公司，在甲方项目(消防工程)招标时，在同等条件及价格时，乙方有优先权，同时本项目的技术支持为免费。
2、如果在甲方招标过程中出现超低报价时，乙方放弃本工程施工，但是同样配合甲方通过消防部门的消防图纸审核时，乙方向甲方收取咨询费用，取费标准为本消防工程合同价的%(人民币)。
3、甲方向乙方支付的咨询顾问费用在消防工程发包完成并签订合同后一个月内划入乙方指定的银行帐户。
四、违约责任
1、若乙方违背本协议第二条规定之保密义务，并给甲方造成实际损失，甲方可要求乙方赔偿;
2、若甲方违背本协议第三条规定之支付义务，延迟向乙方支付咨询顾问工作费用，则每日按所延付金额的仟之五算罚息，直至实际支付止。
五、甲方承诺
经双方协商，甲方承诺以本次合作为基础，在甲方此项目中将优先选择乙方为主要合作伙伴。
六、协议效力及其他
2、本协议的有效期限自双方签署之日起至年月日止，如需续签，应在协议期满前1个月内提出，由甲乙双方协商续签事宜。
3、本协议双方的联络方式，应书面通知对方。
4、本协议一式二份，甲、乙双方各一执份，具同等的法律效力。