2015年5月5日，最高人民法院发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，笔者针对物权期待权保护的法律适用难点进行浅析，提出适用该规定第28条和第29条需要考虑这两条条文的竞合性，同时要强调物权期待权人基本生存权利的救济途径等观点。
2015年5月5日，最高人民法院发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》），《执行异议复议规定》借鉴了德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验。
二、物权期待权于《执行异议复议规定》中适用困境
《执行异议复议规定》中对于物权期待权的保护体现为第28至30条共三个条文，分别针对一般房屋买受人、商品房消费者买受人、办理了物权预告登记的受让人三种情形。由于涉及物权预告登记排除执行的问题已然不是司法适用争议的焦点，笔者在此不再赘述。在此主要讨论第28条与第29条适用问题。2019年11月14日《全国民商事审判工作会议纪要》（简称《九民纪要》）第126条依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》引出交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权，必须严格把握条件，避免扩大范围，以避免动摇抵押权具有优先权的基本原则，也就是直接指出第29条的商品房消费者是因为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，才拥有对抗申请执行人一部分优先受偿权的权利。但是《九民纪要》并未就《执行异议复议规定》未涉及的“以物抵债”形式产生的物权期待权是否具有排除执行的权利进行升华与明确，也未能明确第28条与第29条具体适用细节，导致司法实践中涉及《执行异议复议规定》第28、29条的法条适用时，具体如何应用第28条及第29条分歧争议较多。
该观点认为，并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用第28条与第29条的标准，第28条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用；而第29条是专门针对房地产开发企业的被执行人而设定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。《执行异议复议规定》其他条款也没有规定买受人阻却建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时，应适用《执行异议复议规定》第29条规定，排除第28条的适用。
支持该观点的判决：在（2018）最高法民申5788号民事裁定书中，法官认为，《执行异议复议规定》第28条与第29条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。上述两条款及《执行异议复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时，应适用《执行异议复议规定》第29条规定，排除第28条的适用。
2.房屋买受人只有为商品房购买人才可以适用《执行异议复议规定》第29条的规定。
该观点认为，从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议复议规定》第28条，也可以选择适用第29条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议复议规定》第29条的规定。
支持该观点的判决：在（2018）最高法民再443号民事判决书中，法官认为，房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议复议规定》第29条的规定。就该案而言，王某作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议复议规定》第29条来判断王某对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。
三、《执行异议复议规定》第28条与第29条的重新定位
笔者认为，在最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》出台前，实务中对于《执行异议复议规定》物权期待权的不同理解，对审理执行异议之诉案件认定案件性质并作出合理判断影响颇大，笔者以为适用《执行异议复议规定》第28条和第29条需要把握的标准如下：
1.《执行异议复议规定》第28条、第29条条文的竞合性。
上述《执行异议复议规定》条款定，均是将“交付价款”与“合法占有”等作为不动产买受人获得物权期待权的成立条件，“合法占有”在某种程度上宣示买受人对该标的物享有的权利，该种权利虽然非完全物权，但是仍然能满足买受人作为准物权人所要求的最低要求。上述规定第28条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第29条是对房屋消费者物权期待权的保护，两个条文属于一般条款与特殊条款的关系。但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时满足了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，两个条文在适用上产生竞合。此种情况下当事人可以择一适用，而并非适用其中一条就自然排斥另一条。
2.强调物权期待权人基本生存权利的救济途径。
在具体适用《执行异议复议规定》司法解释时，应当由申请排除执行行为的当事人选择。如上所述，第28条、第29条本身便是为保障当事人的物权期待权而设立。如若强行规定由法院主动适用第28条或第29条，抑或只可以由担保物权的债权人选择适用第28条或第29条，便违背该司法解释起草的初衷，人为地在同等法律位阶上设置不公平的效力等级，剥夺了享有物权期待权的当事人的合法权利。除此之外，从整个执行异议之诉制度设计的宗旨来看，我国设立执行异议之诉的目的在于通过对执行程序中存在争议的执行标的物进行实质审查，当权利的实际享有者与被执行人不一致时，即可实现对强制执行的有效对抗，及时纠正对权利的不恰当处分行为，使权利重新得以厘定。也唯有如此，才能为各方当事人提供更加充分的程序保护。