土地实际权利人能否排除对名义所有人的强制执行
作者|李舒唐青林李元元
北京云亭律师事务所*
阅读提示：合作开发是房地产开发的常见模式之一，而之所以采用合作开发的模式，往往是有土地使用权的缺钱，有钱的缺土地使用权。当控制土地使用权的一方在当地拥有广泛的人脉资源时，为推进开发过程中各项审批手续的办理，往往倾向于将土地使用权及各项项目开发所需的证件都办理在原土地使用权人一方。但实际上，合作双方可能早已约定，项目所有收益归出资一方所有。此时，名义上登记为土地使用权一方的债权人，申请对土地使用权进行强制执行，实际投资人能够要求排除强制执行吗？
裁判要旨
合作开发房地产项目中，双方协议约定项目所有收益归实际出资一方所有，但土地使用权仍登记在另一方名义下的，实际出资的一方为土地使用权人的实际权利人，未出资的一方仅为名义权利人。该实际权利人有权要求排除名义权利人的债权人对土地使用权人的执行。
案情简介
一、2009年10月30日，熙园公司经与功德公司达成合作协议，对案涉土地进行合作开发，项目建成后归熙园公司所有，功德公司取得固定回报费。项目名义上登记在功德公司名下，熙园公司实际为项目权利人。另案生效判决确认：合作协议有效，熙园公司对包括土地使用权在内的案涉项目，享有物权性质的权利。
二、因卓富公司与西安印染厂、功德公司金融不良债权追偿纠纷一案，卓富公司向西安中院申请执行。2013年8月16日，西安中院查封了案涉土地使用权。
三、熙园公司向西安中院提出了执行异议，西安中院裁定驳回熙园公司提出的执行异议。因熙园公司未在法定期间内提起执行异议之诉，西安中院恢复执行。
四、2016年7月4日，熙园公司又以其为上述诉争土地实际权利人向西安中院提出执行异议，但被驳回。
五、熙园公司提起本案执行异议之诉，要求停止对案涉土地使用权执行。西安中院以熙园公司对案涉土地使用权享有物权性质的权利为由，支持了熙园公司诉请。
六、卓富公司不服，上诉至陕西高院。陕西高院二审判决驳回上诉，维持原判。
七、卓富公司仍不服，向最高法院申请再审。主张熙园公司与功德公司之间的合作协议应为债权债务关系。案涉土地的使用权登记在功德公司名下，因此在执行程序中应认定功德公司是土地的使用权人，熙园公司无权要求排除执行。最高法院以熙园公司为实际权利人为由，裁定驳回了卓富公司再审申请。
裁判要点
实务经验总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
1.合作开发房地产项目中，实际物权人有权排除名义权利人的债权人对包括土地使用权在内的项目的强制执行。《民法典》第二百一十六条（原《物权法》第十六条）规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，在绝大多数情形下，登记的不动产物权人即为实际的权利人。即不动产登记簿的权利记载与权利的实际享有相一致。但有原则即有例外，不动产登记簿记载的权利人与实际权利人不一致的情况也时有发生。此时，不动产登记簿的记载事项即出现错误。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”因此，只要当事人能够举证证明登记错误的事实，即可以要求确认其物权。
与执行程序中的执行异议不同，执行异议之诉程序是从实体上解决执行标的物权归属的程序，以确定案外人对执行标的是否享有排除强制执行的实体性权利为审理对象。因此，在执行异议之诉中，人民法院应当对案外人是否为实际物权人的问题进行审查。如经审查确认存在登记错误，案外人为实际物权人，则案外人即可要求排除强制执行。
本案中，根据熙园公司与功德公司签订的合作协议，包括土地使用权在内的项目所有收益已经约定归熙园公司所有，熙园公司为实际权利人。故三级法院在对案涉土地使用权归属作实质审查的基础上，认定熙园公司有权排除强制执行。
2.对执行标的不享有担保物权的金钱债权人并非《民法典》意义上的第三人，对不动产登记簿没有信赖利益，无权对抗实际权利人。第三人，尤其是善意第三人是《民法典》上经常出现的概念，准确理解其范围，意义重大。《民法典》第三百一是一条（原《物权法》第一百零六条）规定了善意取得制度，根据该规定，善意第三人可基于对不动产登记簿记载正确性的信赖，从无权处分人处取得不动产物权。因此，《民法典》上的第三人，是指与物权变动有实质利益的第三人。通俗的讲，即参与物权交易的人。被执行人的一般金钱债权人，不直接参与针对被执行人物权的交易，不属于《民法典》意义上的第三人，对不动产登记簿登记事项不具有信赖利益。因此，一般金钱债权人，不得以自己为善意第三人为由对抗实际权利人。
3.关于实际权利人能否排除名义权利人的债权人对执行标的的强制执行的问题，实践中存在一定的争议。2019年11月29日，最高人民法院发布了《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿），该意见稿第十三条对隐名权利人（即实际权利人）提出执行异议的处理作了规定。但该条给出了两种截然相反的方案，方案一为绝对不支持隐名权利人异议，方案二为有条件的支持隐名权利人异议。根据本所律师处理大量执行异议案件的经验，以上处理意见上的摇摆，也体现在了人民法院对具体案件的处理过程中。由此可见，对于实际权利人所提异议的处理，实践中并未达成一致意见。任何一方遇到相同或类似案件，只要处理得当，都有争取的空间。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
根据2020年5月颁布的《中华人民共和国民法典》，上述《合同法》自《中华人民共和国民法典》生效之日起废止，上述条文已经修改为：
《民法典》
第423条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债券；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（六）法律规定债权确定的其他情形。
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）
《物权法》（已失效）
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》（已失效）
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
关于再审申请人主张二审认定熙园公司享有土地使用权缺乏证据证明，适用法律错误的问题。本院认为，再审申请人该主张不能成立，熙园公司对案涉土地享有使用权，理由如下：
第二，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外，可以成为认定本案案件事实的依据。陕西省高级人民法院（2013）陕民一终字第00127号民事判决、本院（2014）民申字第719号民事裁定均认定：虽然案涉土地使用权登记在功德公司名下，但在功德公司与熙园公司之间，该不动产权利登记证书作为物权凭证，仅具有权利推定效力，不能当然作为功德公司是该土地唯一权利人的认定依据。在《合作开发协议书》《备忘录》履行过程中，熙园公司实际支付了兼并费用、土地出让金，实际投资、实际控制项目建设，并实际占有案涉土地，故熙园公司对包括土地使用权在内的案涉项目享有物权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，可认定熙园公司系项目实际权利人。
厦门市卓富商贸有限公司、陕西兴庆熙园物业管理有限公司再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2017）最高法民申1904号]
1
实际出资人不能请求排除名义出资人的债权人申请对股权的强制执行。
案例二：中信银行股份有限公司济南分行、海航集团有限公司执行异议之诉再审民事判决书[最高人民法院（2016）最高法民再360号]
最高人民法院认为：“海航集团系涉案股份实际出资人的事实,能否排除人民法院的强制执行。”
2
共同借名卖房中，未登记的共有人无权要求排除名义权利人的债权人对房屋的强制执行。
案例三：王埃利与王志坚申请执行人执行异议之诉一案再审民事裁定书[最高人民法院（2019）最高法民申82号]最高人民法院认为：“《物权法》第九条‘法律另有规定的除外’应指该法第二十八条、第二十九条、第三十条等法律明确规定的不以登记为物权变动生效要件的情况。法律并未规定在多人共同出资购买房产的情况下，其他共有人可以不进行登记即取得物权，本案不符合《物权法》第九条‘法律另有规定’情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对特定情况下买受人利益的特殊保护，被执行人为出卖人。本案中，被执行人王永宏与王埃利、王永利之间并非房屋买卖关系，王埃利、王永利亦无法律需要予以优先保护的特殊利益，本案无该条之适用余地。二审判决适用法律并无不当。本案中，不管认定为共同买房还是借名买房，均不影响案件判决结果，王埃利、王永利的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定情形。”
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存在真实借名买房关系的真实物权人，可要求排除名义权利人的债权人对房屋的强制执行。
作者简介：
唐青林律师擅长重大疑难案件诉讼与仲裁、公司法（公司诉讼和公司治理、公司并购重组）、知识产权法（商业秘密）、刑事辩护（主要包括金融犯罪、公职人员犯罪、企业家犯罪）。
唐青林律师公司法领域在中国法制出版社出版过《公司保卫战》《公司控制权争夺战》等十多本法律实务著作，在商业秘密领域出版过《商业秘密案件裁判规则》等三本著作，办理过39起在各高级法院和最高法院审理的案件并获得令人满意的结果。
唐青林律师曾经在《法学研究》和最高人民法院《民事审判指导与参考》发表论文，在北大出版社出版的《企业家法律防范风险》2008年起连载于《法制日报周末版》。
李舒律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，从事法律工作十余年，先后任某上市公司法律事务负责人、国内知名律师事务所律师合伙人。
李舒律师擅长处理公司法律事务（含公司常年顾问、公司改制和控制权争夺等）、商事争议解决（含诉讼和仲裁）、强制执行与资产处置、金融与投融资、破产重整等领域的法律事务。执业以来，曾为数十家中外大型金融机构和商业企业提供法律服务，尤其擅长从实现委托人商业利益最大化的角度就疑难复杂案件提出整体解决方案，参与办理各类案件总金额达数百亿元。
李舒律师对公司、金融、借贷、担保、执行及刑民交叉等领域有长期而深入的研究，已经出版的著作包括主编《担保纠纷疑难问题及诉讼实战指南》《财产保全与强制执行》《公司诉讼疑难法律问题解读》等。
李舒律师与国内外媒体长期保持友好合作关系，并就诸多法律实务问题接受数十家国内外著名媒体采访，曾受邀在清华大学、人民大学、南开大学、北京交通大学、北京仲裁委员会、中国华融、际华集团等机构为各界讲授法律实务课程。