物权的基础知识以及民法典中物权篇的主要亮点内容
第一部分物权的基础知识
一、物权的三项基本基本原则
（一）物权法定原则，是指物权的种类和内容由法律规定，不许当事人自行创制的原则。
（二）物权公示公信原则，是指物权变动应当依法公示，依法公示具有可信赖的物权变动的效果，即使出让人对标的物无处分权，受让人根据对公示的信赖，也能够取得标的物的物权的原则。
（三）一物一权原则，是指一个标的物上不能有互不相容的二个物权同时存在。
二、物权变动的公示方式
交付是转移标的物占有的行为。包括现实交付和拟制交付：
1、现实交付。即转移标的物的直接占有的行为。一般场合所说交付就是现实交付。其特点是转移标的物的直接占有。
2、拟制交付。是在观念上而不是现实地转移标的物的占有，但是发生与现实交付相同效果的交付方式。其中有三种方式：一是简易交付。即动产物权设立和转让前，受让人已依法占有该动产的，出让人与受让人形成物权转让合意时，交付已为完成的交付方式。如借用期间买得该借用物、租赁期间买得该租赁物等。二是指示交付。即出让的动产被第三人占有的，出让人将返还请求权转让受让人，并告知占有人向受让人现实交付的交付方式。也称“返还请求权的让与”。三是占有改定。即动产物权转让时，当事人双方在形成物权变动合意后，又约定由出让人继续占有该动产的，受让人在物权变动合意成立时取得间接占有的交付方式。物权变动的合意与出让人继续占有的约定成立后，出让人由先前的“自主占有”变成“他主占有”，因此这种方式叫做占有改定。出让人有到期返还原物的义务。
三、所有权
所有权的取得方式可分为原始取得与继受取得两种。
（一）原始取得。是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。现介绍其中主要的几种取得方式：
1.先占，即以所有的意思，占有无主动产而取得其所有权的法律事实。先占须符合下列要件：第一，标的物须为无主动产；第二，标的物须为法律不禁止占有之物；第三，须以所有的意思占有标的物。
2.添附。即不同所有权人的物因结合或因加工形成不可分割的物或具有新质的物，从而引起所有权变动的法律事实。
3.无主物的法定归属。无主物是没有所有权人或所有权人不明的物。如无人认领的遗失物、饲养动物，无人继承和无人受遗赠的遗产，无主的漂流物、埋藏物、隐藏物等
4.善意取得。是指无处分权人出让他人之物，受让人取得该物的占有或完成登记时出于善意且支付了合理价款的，即取得该物的所有权的情形。
（二）继受取得。又称传来取得，是指通过某种法律事实从原所有人那里取得对某项财产的所有权。这种方式是以承认原所有人对该项财产的所有权作为取得的前提条件的。
继受取得的原因，包括法律行为取得和法律行为以外的事实取得两大类。具体方式有：
1.合同。民事主体双方达成协议，通过买卖、赠与等合同行为使得所有权发生移转。此处取得所有权的行为属于继受取得。
2.继承遗产。继承人按照法律的直接规定或者合法有效遗嘱的指定，取得被继承人死亡时遗留的个人合法财产。
3.接受遗赠。公民、集体组织或者国家作为受遗赠人，按照被继承人生前所立的合法有效遗赠的指定，取得遗赠的财产。
四、共有
是指数人对标的物共享同一所有权的法律状态。包括按份共有和共同共有。
（一）按份共有。是指共有的所有权在量上得分析为份额，共有人按各自确定的份额享有所有权的共有形态。从内部效力来说，各按份共有人依其份额享有权利；得以其份额设定担保物权；对共有物有分割请求权；出让其份额时，其他共有人享有同等条件下的优先购买权。从对外效力来说，共有人享有物权请求权；共有人就共有财产，对外享有连带债权、承担连带债务。
（二）共同共有。是指数人对同一物平等和不分份额地共享所有权的共有形态。相较于按份共有是存在一定区别的：一是对共有物的处分行为，经全体共有人同意的才发生对外效力；二是共同共有关系存续期间，共同共有人无分割请求权，也无优先购买权；三是共同共有关系终止时，对共有物的分割与按份共有相同；四是共有人就共有财产，对外享有连带债权、承担连带债务。
五、建筑物区分所有权
1.客体是分为两部分的同一建筑物。即区分专有部分和共有部分的同一建筑物。
2.权利复合性。由专有部分所有权、共有部分共有权、成员权这三项权利复合组成。
3.专有部分所有权的主导性。一是区分所有权人取得专有部分所有权即取得共有部分共有权及成员权；二是专有部分所有权的大小决定共有权及成员权的大小；三是区分所有权设立登记时，只登记专有部分所有权，不登记其他。
4.三项权利一体性。专有部分所有权等三项权利，是建筑物区分所有权的三要素，不可分离。发生区分所有权变动时，须一体变动。
5.所有权人身份的多重性。区分所有权人集专有部分所有权人、共有人、成员三重身份于一身，在不同情形，分别行使三种权利。
六、相邻权
（一）相邻关系，是不动产相邻各方在行使各自的不动产所有权时，因相互间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。
（二）相邻权。是指相毗邻的不动产的权利人为行使其不动产物权的必要，依法对相邻他方的不动产加以利用的权利。
（三）特征。1.是不动产权利人的权利。动产不发生相邻关系，自无相邻权。2.是相毗邻的不动产权利人的权利。无相邻关系者不享有相邻权。3.是法定权利。相邻权依法根据相邻关系发生，不须当事人订立合同。4.是为相邻人行使其不动产物权获得必要便利的权利。
七、用益物权
（一）用益物权，是指以一定范围内的使用、收益为目的而在他人之物上设立的定限物权。
（二）用益物权的特征。1.用益物权是一种限制物权和他物权。2.用益物权以对标的物的使用收益为目的。3.用益物权以对物之占有为前提。4.我国之用益物权，包括不动产用益物权和动产用益物权。但主要是不动产5.用益物权为独立物权。
八、担保物权
（一）担保物权的特性
1、担保物权具有从属性和附随性。担保物权为确保债权实现而设立，其以债权的存在为前提，随债权的消灭而消灭。因此，担保物权是从权利，而被担保的债权则为主权利。
2、担保物权具有不可分性。所谓不可分，是指担保物权在其担保的债务清偿前，担保物、债权、债务发生分割的，不能导致担保物权分割，担保物权人仍得就担保物之全部行使其担保物权
3、担保物权具有物上代位性。物上代位性，是指担保物权具有的当担保物灭失、毁损而转换为金钱或其他实物时，转换物成为担保物的代位物,担保物权得就该代位物行使的特性。
4、担保物权具有期待性。担保物权在债务履行期届满之前，处于“待行使”状态，在债务人不履行到期债务之时，才得行使。
5、担保物权是就担保财产优先受偿的权利。在债务履行期间届满而债权未获清偿时，担保物权人可以将其担保物以拍卖、变卖等方式予以变价，并就其价款优先受偿。
（二）抵押权的效力
抵押权具有担保物权的共同效力，即前节中所讲担保物权对人的、对担保的债权的、对担保财产的效力。但是，抵押权的具体效力，有一些个别性。
1.抵押权对债权的效力。抵押合同对担保范围有约定的，依约定；无约定的，抵押权所担保的债权范围包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实行抵押权的费用。
2.抵押权对抵押财产的效力。（1）抵押权所及标的物的范围。抵押权的效力及于标的物、标的物的加工物、附合物、混合物、从物、从权利、孳息、土地上新增的建筑物、代替物等。（2）抵押权的物上代位效力。担保物权具有的当担保物灭失、毁损而转换为金钱或其他实物时，转换物成为担保物的代位物,担保物权得就该代位物行使的特性。
3.抵押权的追及效力。所谓抵押权的追及效力，是指抵押权具有的保障抵押权人得追及抵押物的所在而行使抵押权的效力。抵押权的追及力有法定的条件：（1）抵押物无偿转让的，抵押权不因转让而受影响，抵押权人得向无偿取得者主张抵押权。（2）抵押物有偿转让的，未经抵押权人同意不得转让，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外（3）抵押物出租的，抵押权的追及力有不同情形。先抵押、后出租的，租赁关系不得对抗已经登记的抵押权；先出租、后抵押的，租赁关系不受抵押的影响。
4.对抵押权人的效力。抵押权人有以下权利：（1）折价抵债请求权和变价处分请求权。这两种权利属于请求权。（2）优先受偿权。抵押财产卖得的价款应优先清偿抵押权人的债权，有剩余的才能清偿债务人的其他债权人的债权。
第二部分民法典中物权篇的主要亮点内容
本次民法典的编撰在物权篇呈现了许多亮点。
一、《物权篇》概述与特点
（三）特点。
1、新设法律权利:居住权。是指在房屋上设定一个较为固定的、对抗效力更强的用益物权，拥有居住权的人可以占有、使用他人的房屋，以满足生活居住的需要，而房屋所有权依然属于房主。
二、《物权篇》主要亮点内容
（一）老人“以房养老”获得更好法律保障
目前，在居住领域更为常见的方式是房屋买卖和租赁。相比之下，此次出台的居住权能使居住者得到更多的保障，其权利期限可不设上限，一直居住至离世为止。同时由于居住权需要向登记机构申请登记，让他人能清楚地知道居住权人所享有的权利，完成权利公示后，形成的居住关系更加稳定。
此前，有机构推出“以房养老”模式，老人将房屋所有权转移给他人或机构，并通过合同约定老人既能获得一笔售房款，还可以在房屋中居住到去世为止。民法典使选择“以房养老”方式的老人，便可以通过办理登记手续取得居住权，让晚年获得更好的保障。
居住权规则的出台，为住房问题提供了一个新的制度选择。它能够发挥房屋的保障作用，让闲置的房屋物尽其用，同时也为有需要的人群提供一个相对固定的居所，实现住有所居。
（二）确立了国家、集体、私人的物权受法律平等保护
《民法典》第二百零七条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”这是我国在产权保护方面有一次重大进步，可以清楚地看到我国的立法工作在坚定不移地坚持人民当家作主的宗旨和理念。
（三）建筑物区分所有权是完善所有权制度的重要内容
在所有权分编中，立法框架沿袭了物权法的结构。同时，结合近些年来人民普遍反映的难题和新冠疫情防控实践，重点对建筑物区分所有权制度进行了完善，主要表现在：
1、明确了居委会对业主大会的设立和选举工作的指导和协助的义务。民法典第二百七十七条第二款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”
2、在征收组织、个人的不动产或者动产的事由中增加了“疫情防控”。第二百四十五条规定：“因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。”
4、业主表决事项的门槛被降低。表决事项由原来的七项增加为现在的九项，新增了（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，将物权法第七十六条的第五项中的使用和筹集维修资金，分裂为（五）使用资金和（六）筹集资金两项，并规定了不一样的表决比例。“使用资金”延续了物权法的双三分之二制度。改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动，改建、重建建筑物及其附属设施和“筹集资金”采取了经参与表决的双四分之三制度。这样算下来就相当于占专有面积和人数二分之一以上既可以事项相应行为。比照原来的三分之二要求有所降低。
（四）非典型担保是完善担保物权制度的重要抓手
为优化营商环境，民法典在物权法的基础上，对担保物权制度做了较大修订。主要表现在四个方面：
1.明确了非典型担保的担保功能。第三百八十八条规定：“设立担保物权应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同，包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。”其他具有担保功能的合同一般是指融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同。
2.简化了抵押合同和质押合同的一般条款。民法典第四百条对物权法第一百八十五条第（三）项做了简化，把名称、数量、质量、状况、所在地、所有权和使用权归属简化为名称和数量等情况；第四百二十七条把物权法第二百一十条第（三）项简化为名称和数量，质量和状况不作要求。
3.明确实现担保物权的受偿规则。物权法第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。”
（五）自动续期、“居住权”、“三权分置”是完善用益物权制度的亮点
用益物权是物权的重要组成部分，民法典对于用益物权进行了修订，主要体现在以下三个方面：
1.住宅建设用地使用权期限届满自动续期。草案第三百五十九条第1款住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费的缴纳或者减免，依照法律行政法规的规定办理。
2.增加新型用益物权“居住权”。这是物权编比物权法增加的一章，共6条。居住权是指为满足生活需要，依照合同约定，对他人住宅享有的占有、使用的用益物权。居住权应当通过书面合同约定。居住权的设立以登记为要件。第三百六十八条规定：“设立居住权的应当向登记机构申请居住权登记居住权自登记时设立。”看前面很像是租赁关系，但是后面的规定由于租赁有差异，比如居住权不得转让、继承。