最新物权法全文逐条解读

（解读：总则就是总的原则，是全文的依据。）

第一章基本原则

（解读：在总则之下，又设基本原则，那么是不是还有非基本原则？一般来说，总则下面如果没有分则，标题可以采用“一般规定”。）

第一条：为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

（原《草案》第一编第一章第一条：为明确物的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，制定本法。）

解读：本条是开宗明义，说明立法的目的。

第一个目的，是“为了维护国家的基本经济制度”。

国家的基本经济制度是什么？

我国宪法第六条规定：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度”。

也就是说，国家的基本经济制度，就是“坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展”的制度。本法就是为了要维护这个制度。

第二个目的，是为了“维社会主义市场经济秩序”。

什么是社会主义市场经济秩序？

我国宪法有以下规定：

“第十五条国家实行社会主义市场经济。

国家加强经济立法，完善宏观调控。

国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序。

第七条国有经济，即社会主义全民所有制经济，是国民经济中的主导力量。国家保障国有经济的巩固和发展。

第八条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济。参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。

城镇中的手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业等行业的各种形式的合作经济，都是社会主义劳动群众集体所有制经济。

国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展。

第十一条在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分。

国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法的权利和利益。国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理。

第十六条国有企业在法律规定的范围内有权自主经营。

国有企业依照法律规定，通过职工代表大会和其他形式，实行民主管理。

第十七条集体经济组织在遵守有关法律的前提题下，有独立进行经济活动的自主权。

集体经济组织实行**管理，依照法律规定选举和罢免管理人员，决定经营管理的重大问题。

第十八条中华人民共和国允许外国的企业和其他经济组织或者个人依照中华人民共和国法律的规定在中国投资，同中国的企业或者其他经济组织进行各种形式的经济合作。

在中国境内的外国企业和其他外国经济组织以及中外合资经营的企业，都必须遵守中华人民共和国的法律。它们的合法的权利和利益受中华人民共和国法律的保护。”

也就是说，国家实行社会主义市经济。市场经济就不可能是单一经济。社会主义市场经济的组成部分有国营经济，集体经济，个体经济和私营经济等非公有制经济。

社会主义市场经济的秩序，就是以国有经济，即社会主义全民所有制经济为国民经济中的主导力量。国家保障国有经济的巩固和发展。同时保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展。对个体、私营等非公有制经济，国家保护其合法的权利和利益。，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理。对外资企业，宪法规定，都必须遵守中华人民共和国的法律。它们的合法的权利和利益受中华人民共和国法律的保护。

本法就是要维护这个经济秩序。

我们可以把本法的目的概括为：维护一个制度和一个秩序。这与其他国家物权法有着本质的不同，也与之前一些专家的解释大相径庭，例如有些专家说物权法就是保护私有财产的。而这一条规定，很明确地表明，本法是为了维护国家基本经济制度，具有鲜明的维护国家利益的特点。

那么如何维护这一个制度和一个秩序呢？就是通过“明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”来实现的。至于如何明确、发挥、保护，后面自有具体条文规定。本法就要从“明确、发挥、保护”这三方面加以展开。

对照原草案，现行文本将目的放在了前面而把手段放在了后面，从而更加明确了本法的目的，避免了把手段当成目的的误解。

本法明确说明“根据宪法，制定本法”，这一句在原草案中没有，这是后加的。加上这八个字非常重要，说明本法是在宪法之下，直接根据宪法制定并落实宪法原则的基本法律。如果其中和违宪法不一致之处，仍应以宪法为准。

我国宪法有如下规定：

“第五条中华人民共和国实行依法治国，建设社会主义法治国家。

国家维护社会主义法制的统一和尊严。

一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。

一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究。

任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权。”

本法在第一条明确以宪法为根据，应当是为了体现了作为基本法的地位和严肃性。

值得注意的是，本法没有以《民法通则》为依据，《民法通则》是民事法律的通用法则，本法作为民事法律，按理也应当以《民法通则》为依据，没有这样说，似有在《民法通则》之外另起炉灶之意。事实上，有关人士多次说过，《物权法》不过是将来的《民法典》中之一部分，将来要用《民法典》来取代《民法通则》。其目的，是彻底脱离我国现有的法律体系，而完全采用大陆法系的体系。对此，法学界一直存在着不同的看法。

从以上解读可知，在物权法通过之前，一些专家学者的解释是有误的。例如说制订物权法的目的，是为了保护私有财产，这完全与《物权法》第一条维护一个制度一个秩序的目的不相符，因此造成了很大的误解。第一条具有提纲携领的地位，对这一条理解有误，全篇就不好理解了。

第一条就解读到此。

第二条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

（原《草案》第二条本法调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。

本法所称物权，指权利人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。）

解读：

这一条是说本法的适用范围。

物权法逐条详解（一）

第一编总则

第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。解：本条是关于物权公示原则的规定物权公示是物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现形式。简单的说，就是我们在什么情况下以什么方式取得物权。物权公示的方法主要是：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过登记发生效力；动产物权的设立、转让通过交付发生效力。也就是说，要获得不动产的所有权，要进行登记；变更不动产所有权的内容，比如人所有变为两人所有，也要进行登记。登记之后不动产所有权的设立、变动或者消灭才有效。要获得一个动产的所有权，要通过交付。比如买一台电视，就要通过交付，买主才有所有权，反之，要出售一台电视，要将其交付给买主，卖主才失去所有权。因此，物权变动的关键点，不动产就是登记，动产就是交付。需要指出的是，通过建房、继承等事实行为取得的物权不以登记为取得要件。详解见第七条

第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。解：物权的取得可分为以事实行为取得和以法律行为取得。以事实行为取得无需登记或交付，只要事实出现权利人就取得了所有权，如建房、继承、法院判决、国家征收等不以原所有人的意思（愿）而取得的物权；以法律行为取得需要登记或交付，如买卖、赠与、互换等以原所有人的意思（愿）而取得的物权。

第二章物权的设立、变更、转让和消灭

第一节不动产登记

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。解：关于登记对不动产物权变动的效力，我国采取的是登记生效主义，即由登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效的立法体例，即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不生效。

第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。解：本条是关于不动产登记簿与不动产权属证书关系的规定。不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属文书。

第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。解：预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记。目的在于保障将来发生不动产物权变动的顺利进行，保障债权人将来实现其债权。比如，购房人购买预售的住房，买受人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。

第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。解：这里造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。登记错误的受害人处于相对弱势的地位，这样规定，是为了对受害人提供更加充分的保护。登记机构赔偿后，可以向造成登记错曝的人追偿。

第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

第二节动产交付

第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。解：主要是指当事人通过合同约定转让动产所有权和设立动产质权两种情况。合同的生效并不代表权力转移，仅仅取得了请求转移物权的权力。（祥见第十五条解）

第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。解：船舶、航空器和机动车因价值超过动产，在法律上被视为一种准不动产。但在登记的效力上不采用登记生效主义，这是考虑到船舶、航空器和机动车等本身具有动产的属性，依照本法规定，其所有权转移一般在交付时发生效力，其抵押权在抵押合同生效时设立。但是，其物权的变动如果未在登记部门进行登记，就不产生社会公信力，不能对抗善意第三人。所谓善意第三人，就是指不知道也不应当知道物权发生了变动的物权关系相对人。

第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。解：举个例子：甲租了乙的一辆车，在租赁期间，甲把车卖给了乙。在买卖协议达成时，车辆的所有权也就转移给乙了。

第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。解：本条规定了指示交付，所谓指示交付，又称返还请求权的让与，是指动产物权的让与人将物的返还请求权转移给受让人，以代替现实交付。例：甲将自己的自行车出租给乙使用，租期一个月，租赁期未满之时，甲又将该自行车出售给丙，由于租期未满，自行车尚由乙合法使用，此时为使得丙享有对该自行车的所有权，甲应当将自己享有的针对乙的返还原物请求权转让给丙以代替现实交付。

第三节其他规定

第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

第三章物权的保护

第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。解：民法对物权的保护措施包括确认之诉、给付之诉与变更之诉。本条规定的是变更之诉，即当一个物的所有权出现争议，无法确定真正的权利人时，争议双方可以诉诸法院，请求人民法院确认物的权利归属。

(解读：总则就是总的原则，是全文的依据.)

(解读：在总则之下，又设基本原则，那么是不是还有非基本原则一般来说，总则下面如果没有分则，标题可以采用“一般规定”.)

第一条：为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法.

(原《草案》第一编第一章第一条：为明确物的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，制定本法.)

本条是开宗明义，说明立法的目的.

第一个目的，是“为了维护国家的基本经济制度”.

国家的基本经济制度是什么

我国宪法第六条规定：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度”.

也就是说，国家的基本经济制度，就是“坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展”的制度.本法就是为了要维护这个制度.

第二个目的，是为了“维社会主义市场经济秩序”.

什么是社会主义市场经济秩序

“第十五条国家实行社会主义市场经济.

国家加强经济立法，完善宏观调控.

国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序.

第七条国有经济，即社会主义全民所有制经济，是国民经济中的主导力量.国家保障国有经济的巩固和发展.

第八条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制.农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济.参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜.

城镇中的手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业等行业的各种形式的合作经济，都是社会主义劳动群众集体所有制经济.

国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展.

第十一条在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分.

国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法的权利和利益.国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理.

第十六条国有企业在法律规定的范围内有权自主经营.

国有企业依照法律规定，通过职工代表大会和其他形式，实行民主管理.

第十七条集体经济组织在遵守有关法律的前提题下，有独立进行经济活动的自主权.

集体经济组织实行**管理，依照法律规定选举和罢免管理人员，决定经营管理的重大问题.

第十八条中华人民共和国允许外国的企业和其他经济组织或者个人依照中华人民共和国法律的规定在中国投资，同中国的企业或者其他经济组织进行各种形式的经济合作.

在中国境内的外国企业和其他外国经济组织以及中外合资经营的企业，都必须遵守中华人民共和国的法律.它们的合法的权利和利益受中华人民共和国法律的保护.”

也就是说，国家实行社会主义市经济.市场经济就不可能是单一经济.社会主义市场经济的组成部分有国营经济，集体经济，个体经济和私营经济等非公有制经济.

社会主义市场经济的秩序，就是以国有经济，即社会主义全民所有制经济为国民经济中的主导力量.国家保障国有经济的巩固和发展.同时保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展.对个体、私营等非公有制经济，国家保护其合法的权利和利益.，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理.对外资企业，宪法规定，都必须遵守中华人民共和国的法律.它们的合法的权利和利益受中华人民共和国法律的保护.

本法就是要维护这个经济秩序.

我们可以把本法的目的概括为：维护一个制度和一个秩序.这与其他国家物权法有着本质的不同，也与之前一些专家的解释大相径庭，例如有些专家说物权法就是保护私有财产的.而这一条规定，很明确地表明，本法是为了维护国家基本经济制度，具有鲜明的维护国家利益的特点.

那么如何维护这一个制度和一个秩序呢就是通过“明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”来实现的.至于如何明确、发挥、保护，后面自有具体条文规定.本法就要从“明确、发挥、保护”这三方面加以展开.

对照原草案，现行文本将目的放在了前面而把手段放在了后面，从而更加明确了本法的目的，避免了把手段当成目的的误解.

本法明确说明“根据宪法，制定本法”，这一句在原草案中没有，这是后加的.加上这八个字非常重要，说明本法是在宪法之下，直接根据宪法制定并落实宪法原则的基本法律.如果其中和违宪法不一致之处，仍应以宪法为准.

“第五条中华人民共和国实行依法治国，建设社会主义法治国家.

国家维护社会主义法制的统一和尊严.

一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触.

一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律.一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究.

任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权.”

本法在第一条明确以宪法为根据，应当是为了体现了作为基本法的地位和严肃性.

值得注意的是，本法没有以《民法通则》为依据，《民法通则》是民事法律的通用法则，本法作为民事法律，按理也应当以《民法通则》为依据，没有这样说，似有在《民法通则》之外另起炉灶之意.事实上，有关人士多次说过，《物权法》不过是将来的《民法典》中之一部分，将来要用《民法典》来取代《民法通则》.其目的，是彻底脱离我国现有的法律体系，而完全采用大陆法系的体系.对此，法学界一直存在着不同的看法.

从以上解读可知，在物权法通过之前，一些专家学者的解释是有误的.例如说制订物权法的目的，是为了保护私有财产，这完全与《物权法》第一条维护一个制度一个秩序的目的不相符，因此造成了很大的误解.第一条具有提纲携领的地位，对这一条理解有误，全篇就不好理解了.

第一条就解读到此.

第二条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法.

本法所称物，包括不动产和动产.法律规定权利作为物权客体的，依照其规定.

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权.

(原《草案》第二条本法调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系.

本法所称物权，指权利人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权.)

这一条是说本法的适用范围.

第一、“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法”.说明本法只适用于民事关系.所谓民事关系，就是平等主体之间，由于民事行为产生的人身及财产关系.关于民事关系的定义，法律界有不同说法，这里就不介绍了.本法所说的民事关系，应当是指民事法律关系.对民事法律关系，有人解释为“是由民法规范调整的发生于民事主体之间的具有民事权利义务内容的社会关系”.很绕人，不太好理解.下面详细解释一下：

一、民事关系的主体是社会成员，包括自然人和法人.在民事关系中，民事主体处于平等地位，谁也不能强迫谁.这是民事关系的本质特征，是民事关系平等自愿原则的基础.

二、民事关系是由民事行为所产生的.所谓民事行为，就不是行政行为，也不是犯罪行为.行政行为包括行政管理和行政执法，例如上级对下级的命令，下级必须服从又如警察为执行公务，可以命令车辆行人停止，可以入户搜查工商管理人员可以进入企业检查商品货物税务人员可以检查企业的账本安全监督人员可以查封不安全的矿山，等等.被管理的相对人只能服从，不能对抗.行政行为受行政法的规范和调整.所谓依法行政，就是依行政法规办事.而民事行为，是建立在平等自愿基础上的，例如做买卖，不能强买强卖，例如订合同，要双方自愿，一方不能强加给另一方.

民事法律不调整行政行为，故本法不适用于行政管理关系.如对行政行为不服，可以通过行政复议、行政诉讼解决.而不能指望通过本法来对抗行政执法行为或讨回公道.

犯罪行为触犯的是刑事法律，由刑法管辖，因此本法当然也不适用于犯罪.如果财产被抢被偷被骗，只能向公安机关报案，而不能指望通过本法能够避免或讨回.

第二、上面解释了民事关系，可见民事关系包括的范围很广，而本法所适用的范围，只限于“因物的归属和利用”而产生的民事关系.

第三、那么什么是物呢本法所称的物有两类：一类是是指动产和不动产.另一类是指“法律规定权利作为物权客体”.

所谓动产，是指能够移动而不损害其社会经济用途和社会经济价值的物.所谓不动产，就是社会经济用途和社会经济价值不能移动的财产，通常多指房地产.本法所说的动产和不动产应当都是指具有物的形态的有形财产.不过法学界对动产和不动产的定义还有不同的看法，本法没有界定，只能有待将来通过制定实施细则来加以明确了.

所谓“法律规定权利作为物权的客体”，说白了，就是权利是看不见的，不是物，但是法律规定某些权利可以作为物的客体(例如用电权之类)，那么这些权利也可看成物.由这些权利而产生的民事关系，则“从其规定”，也就是哪个法律规定的，就服从哪个法律.这实际上是把这类物排除在本法调整的范围之外了.但是本法第十七章《质权》中，又涉及了知识产权等无形财产，这前后似乎有矛盾.

第四、什么是物的归属和利用呢

归属，就是属谁所有.例如房屋买卖，原来属于你的不动产，现在归属别人了.如果发生了纠纷，就要通过本法来调整.注意在物的归属发生改变时，不仅涉及民事关系，还要涉及行政管理关系.例如房产买卖行为要接受房产管理部门的监管和行政登记.不能指望有了本法，就可以对抗这类行政管理.当然，权属变更中也可能会产生触犯刑法的诈骗行为，特别是当事人逃避行政监管时，这也不是本法所能解决的，而要通过刑法来处理.

利用，就是对物的使用.在对动产或不动产的使用过程中产生的民事关系，例如在使用音响器材声音过大影响了他人，产生了纠纷，这可以适用本法调整.同样，在利用动产和不动产中，不仅会产生民事关系，也会产生行政管理关系.同样不能用本法去对抗.

第五、什么是物权本法倒是做了如下界定：“是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权.”

这个界定非常宽泛且相互矛盾，实在不好做圆满解释，或者说没法读懂.什么是权利人所有人是权利人，使用人也是权利人，保管人也是权利人，广义的说，所有中国公民都是全民财产的权利人何谓“依法享有”既然是权利人，应是“当然享有”才对吧我买了一件衣服，我当然享有穿着的权利，难道还要依法穿着吗何谓“特定的物”前面对物已经做了界定，即动产和不动产，这里怎么又出来个“特定的物”应当是具体的物才对吧也就是权利人权利指向之物.“直接支配和排他的权利”也不通，既然有直接支配，那么必然有间接支配.例如保管人，他有直接支配的权利，但是他不能排拆产权人的权利，产权人要取回，他无权反对.现实中，大量存在的是间接支配行为，直接支配人往往并无实际权利，更不具有排他权，而且排他性总是相对的，不存在绝对的排他权.倒是最后一句：“包括所有权，用益物权和担保物权”，说得直接明了.所以这一段，前面的废话完全可以不要，不如改成“物权包括所有权、用益物权和担保物权”就可以了，至于什么是所有权、用益物权和担保物权，由后面的专门条款界定.

综上所述，这一条就是本法的适用范围，也就是本法的功能.很多法律术语可能一时弄不清，专家的解释可能让人更加糊涂.其实说到底，本法是民事法律中的一个分支，适用范围仅限于由动产和不动产的归属与使用中发生的民事关系.其他的民事关系，以及犯罪行为，行政行为所产生的关系，均不是本法所管的范畴.什么有了本法，就可以“风能进，雨能进，皇帝不能进”，纯属扯淡.有了本法，就不会有强制拆迁，不会有哄抢侵占破坏，也是天方夜谭，谁敢打这个包票本法既不能解决刑事犯罪问题，也不能对抗行政管理行为.不是平等的民事主体，不是民事行为，不是动产与不动产的归属与使用，则与本法无关.本法调整的物权范畴，实际是就是所有权、用益物权和担保物权这三个部分.

这一条之所以有不能自圆其说之处，还是因为物权概念本身不科学造成的.对于“物权法”这个名称，法学界就一直存在着争议.物权之说，出于古罗马法，为大陆法系所采用，但各国理解并不一致.民事法律的根本作用之一，是调整财产关系.而财产与物是两个不同的分类体系.随着时代的发展，财产的范围越来越宽，财产的载体越来越新颖多样，财产关系越来越复杂，因此物权的概念早已不适应财产关系的展了，教条主义的大陆法系国家也在费尽脑筋想抛弃这一落后的概念.本法既然把物界定为动产和不动产，那么实际上已经用财产的概念取代了物的概念.其实质，就是一部关于动产和不动产的财产权法.本法后面的条款，也常有物与财产混用的现象.本法虽然出台，但是法学界的分歧并未消除，相信争论必然还将会继续下去.

第二条就解读到此.

第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度.

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展.

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利.

(原《草案》第三条：物权的种类和内容，由本法和其他法律规定.)

这一条在原草案中没有，是后加的，分为三个小节，第一小节是完全重复了宪法第六条的规定，即：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度.”但是没有将宪法第六条全文引用，宪法第六条全文是：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度.”这里只引用了前面的一半，而后面的“坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度”没有引用.

第二小节“国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展.”则与宪法有很大的不同.

宪法是对国有经济和集体所有制经济分别加以论述的，宪法第七条说的是国有经济：“国家保障国有经济的巩固和发展.”宪法第八条说的是集体所有制经济：“国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展.”如果把这两点综合起来，对公有制经济则是保障，巩固，发展保护，鼓励，指导和帮助.而这里本法把国有经济和集体经济笼统地称为公有制经济，不加区别地给予“巩固和发展”地位.

宪法第十一条对非公有制经济的说法是：“国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法的权利和利益.国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理.”除了鼓励、支持、引导之外，还有监督和管理，而这里却没有提.

第三小节：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利.”也与宪法规定不同.

宪法第十五条规定：

“国家实行社会主义市场经济.

国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序.”

这里宏观调控和禁止扰乱社会主义济秩序两点没有引用，而另加上了“保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利.”

这是替国家在宪法之外，给自己设定了一个新的义务.但是这个设定很不严密.何谓“一切市场主体”市场主体不仅有民事主体，还有行政主体，法律地位如何能平等应当是“保证民事主体平等的法律地位”才对.但是民工，小贩，下岗职工都是民事主体吧法律能给他们和其他民事主体以平等的法律地位吗如果法律地位真的能平等，那还会的弱势群体吗

何谓“发展权利”国家如何保障“一切市场主体”的“发展权利”发展总是会有差别的，各种市场主体的发展不可能一致，每一个人的发展权利都会受到各种主客观条件的限限制，不可能都是同等的，国家如何能保证宪法只规定了公民有劳动的权利和义务，现在仍然没有完全做到.这里又上升为发展的权利，能做到吗很多人下岗了，连工作都没有，谋生都困难，又如何发展小贩在城里摆个摊子都不允许，民工连工资都讨不到，又如何发展

本法第一条已经明确，“根据宪法，制定本法”.那么与宪法相同的条文，这里没有必要再原文照抄.如果是对宪法条文的深化细化具体化，则不能与宪相原意相违背.而这里不是对宪法条文的深化细化具体化，而是笼统化，抽象化，宪法的精神没有得到完整正确的体现.宪法对权利和义务的设定是相对应的.而这里设定了国家的义务，而没有相应的权利给了“一切市场主体”以权利，而没有明确相应的义务.这在立法上，不能不说是一个漏洞.

本法第一条已经明确，制定本法的目的是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序第二条已经明确，本法的适用范围是调整动产和不动产的归属与使用中产生的民事关系.那么这里就没有必要再重复宪法的规定，引用时又没有说明是出于宪法的第几条，似乎是本法做的规定，用宪法的口气为国家设定义务，要求国家如何如何，作为宪法的下位法，这样写是很不妥当的.原草案没有这一条倒也罢了，加上这一条，倒成了蛇足.

第三条就解读到这里.

第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯.

(原《草案》第四条：物权应当公示.记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外.法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定.)

解读：这一条旨在说明说物权受法律保护，文字虽然简单，但是内涵十分丰富.

在第二条的解读中，我们已经知道，本法所指的物，就是动产和不动产所谓物权，包括所有权、用益物权和担保物权.那么这一条就是说动产和不动产的所有权、用益物权和担保物权受法律保护，并且“任何单位和个人不得侵犯”.

那么物权的主体是谁呢是国家、集体和私人，此外还有“其他权利人”.

比较一下宪法中的“国家保护社会主义的公共财产”和本法“国家、集体和私人的物权受法律保护”，前者国家是保护者，保护可以是多种手段，当然也包括法律手段保护的对象包括公共财产，当然也包括集体和私人财产.而后者国家成了受保护者，是受法律保护的对象.把国家的地位和集体与私人并列，并置于法律之下，这是对国家法律地位的错位.国家就是政权、军队、警察、法律和行政管理的组合体.国家理所当然是全体社会成员的保护者.也许是为了突出对私人财产的保护，硬要把私人和国家并列，好像大家平起平坐，私人财产的地位就提高了，其实是忘记了谁是保护者，谁是被保护者，忘记了管理和被管理的关系，领导和被领导的关系、指导和被指导关系和监督和被监督关系.

这“其他权利人”是指的哪些人呢条文中国家、集体和私人的物权和“其他权利人”的物权是分列的，而不是简单地用“国家、集体、私人和其他权利人的物权”，这是不是说国家、集体和私人的物权，与“其他权利人”的物权有所不同呢

查“其他权利人”，据说是指“公益性基金等”.那么“公益性基金”又是什么呢原来就是用社会损赠建立的基金，如“红十字基金”、“慈善基金”、“老年基金”等等.公益性基金的物权与国家、集体和私人的物权理当一样，也应当是动产和不动的所有权、用益物权和担保物权.

那么在国家、集体和私人之外的“其他权利人”还有哪些如果除了“公益性基金”(实际上应当是基金会组织)之外，没有其他权利人了，那么何不直接点明“公益性基金”而用“其他权利人”呢如果不做专门解释，恐怕没有人能看懂.

本条实际上就是说国家、集体和私人以及基金会组织的物权，也就是动产和不动的所有权、用益物权和担保物权，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯.

第二条已经说过，本法的适用范围，仅限于物权的归属和使用而产生的民事关系，所以与将国家、集体、私人与其他权利人置于并列的地位.而与宪法其他法律保护财产的条文表达有所不同.

宪法第十二条：“社会主义的公共财产神圣不可侵犯.

国家保护社会主义的公共财产.禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产.

第十三条公民的合法的私有财产不受侵犯.

国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权.

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿.”

中华人民共和国刑法的任务：“是...保护国有财产和劳动群众集体所有的财产，保护公民私人所有的财产...”

《基金会管理条例》第二十七条：“基金会的财产及其他收入受法律保护，任何单位和个人不得私分、侵占、挪用.

基金会应当根据章程规定的宗旨和公益活动的业务范围使用其财产捐赠协议明确了具体使用方式的捐赠，根据捐赠协议的约定使用.”

由此可见，本法在财产保护方面，并没有独立的强制权.涉及刑事犯罪或行政侵权，还是要通过刑法和行政法来处理.

其实物权是财产权的一部分，法律对财产权的保护已有明确规定，这里何必再多此一举似乎在本法之前，物权没有受到法律保护似的.某些专家说有了《物权法》，私有财产就才有了保护，这不是误导吗这一条的“新意”，就在于把国家和集体、私人并列，置于同等的地位，这是没有依据也是于法不通的.要写，应当改成：“国家保护社会主义公有物权，集体所有物权和私人所有的物权，任何单位和个人不得侵犯.”但是这样国家的地位就不是和集体与私人平等了，也许这正是某些专家不愿意看到的吧

第四条就解读到此.

第五条物权的种类和内容，由法律规定.

解读：看了这一条，有人可能马上会问，第二条不是已经对物和物权进行过界定了吗这里怎么又来了个物权的种类和内容

第二条对物权的界定是：“本法所称物权，指权利人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”.

“权利人直接支配特定的物的权利”解释不通，有待专家以后自圆其说.从本法的内容看，实际上物权就是指所有权、用益物权和担保物权，下面的条文也是这三方面的展开.

所以物权的“种类”，本法中就是所有权、用益物权和担保物权这三种.

那么物权的“内容”又是什么呢从本法的条文看，有以下内容：

1、“所有权”的“种类”中包括的“内容”是：国家所有权和集体所有权、私人所有权业主的建筑物区分所有权相邻关系权共有权.

2、“用益物权”中包括的“内容”是：土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权.

3、“担保物权”中包括的“内容”是：抵押权(包括一般抵押权、最高额抵押权)质权(包括动产质权、权利质权)留置权.

概括起来，就是三个种类十一项内容.

原《草案》是“物权的种类和内容，由本法和其他法律规定”，现改为“物权的种类和内容，由法律规定.”，因为本法是对物权的第一次立法，其他法律还没有关于物权的条文，所以实际上“由法律规定”，不就是由本法规定吗

必须指出，物权的“种类和内容”，并非只有本法所规定的这几种，还有一些本法未加以规定.那么未规定的这些“种类和内容”，就意味着法律不予承认，例如典权、优先权、让与担保权等.这在法律界是有分歧和争议的.

物权是个古老的概念，为大陆法系国家所采用.随着时代的发展，大陆法系的教条主义、形式主义、繁琐哲学的弊病越来越让人不能忍受.其中“物权法定”被一些法学家看成是物权法落后僵硬的典型表现，“物权法定”和“物权自由”两派观点争论不休.

我国的民法体系，是以《民法通则》为基础，也就是以民事法律的“通行的法则”为基础，制了一系列有针对性的专门法规，形成了既完整又可以不断补充的民法体系.《民法通则》体系十分简明严密，又通俗易懂，繁锁僵化的大陆法系根本无相比，被称为独树一帜的社会主义中华法系，曾为国外法学界羡慕不已.

本法虽然属民事法律，虽然第一条规定“依据宪法，制定本法》，但是没有以《民法通则》为依据.显然，是采用了与《民法通则》不同的思路.

现在把物权法这个历史悠久的老古董引进来，同时也把国外的争论引了进来.由于“物权法定”派占了上风，中国物权法又是刚起步，当然无法从“物权法定”中解脱出来，本法只能采用“物权法定”主义，否则就无法向下走了.但是即使是“物权法定”派，对物权的“种类和内容”的取舍和看法又有不同.专家门一头扎进国外物权法演变的历史长河中，引经据典，搜肠刮肚，什么古罗马如何，德国如何，法国如何或者拜倒在境外的各流派专家膝下，什么德国人怎么说的，台湾人怎么说的，日本人怎么说的，争论得不可开交，好像不是为中国人立法似的.总而言之，不知道结合国情，不知道切合实际.

大千世界，物有多少种物权的“种类和内容”由法律规定，规定得过来吗有了物权，如何行使物权还要法律来规定.例如用益物权(种类)中，只列了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权用权和地役权四种，现实情况又何止这四种这四种内容中又包括了多少种情况你管得过来吗只怕是从此限入繁琐哲学的泥坑不能自拔了.

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记.动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付.

解读：这一条原《草案》中没有.

所谓“设立”，就是原来没有，现在有了.设立是民事权利和义务产生的基础.例如新成立一个公司，必须经过“设立”登记才有正式身分.又如一幢房子落成了，要经过设立登记，才能取得该房产的身分证明，才能证明该房产的实际存在.

设立是产权的基础，有了设立之后，才有变更、转让和消灭.

但是在很多情况下，动产和不动产在设立之前就已经上市流通了，例如期房，楼花，物权未形成或根本不存在，就已经发生买卖了，本法十六章《抵押权》中，规定在正建造的或尚未存的财产也可以抵押.

本法规定“不动产”设立、变更和转让是依照法律规定“登记”，而“动产”的设立和转让是依照法律规定“交付”.现实中，不动产的“登记”客观存在，一直在进行中但不动产的“交付”，几乎每时每刻都在发生，通常是依照当事人的合意或者合同约定，如果都要依照法律的规定，不知法律能不能管得了

不动产登记的是什么是物权，而根据本法的定义，物权包括所有权、用益物权和担保物权，每一个“种类”又有若干“内容”，设立、变更、转移和消灭又都要登记，可见登记的工作量将是十分庞大的.

本法如何执行，如何与现有法律衔接，可能是一个大问题.

第六条就解读到此.

第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益.

(原《草案》第五条：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益.)

解读：由于本法对“物权”以及物权的“种类和内容”已经有了界定，那么物权的取得和行使，显然是有范围的.“遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益.”是公民的一切行为准则，对物权的取得和行使当然也不应利外.但是遵守法律，依法取得和行使物权，与社会公德、公共利益和他人合法权益有时会矛盾.虽然理论上法律与道德、公共利益应当是统一的，但是在实际上却很难做到.特别是一些精英专家长期鼓吹“只要不犯法什么都能干”和“打擦边球”之类的钻法律空子的理论.而物权法的理论也是强调了私人的利益，把私人权利抬高到与国家、集体同等地位，矛盾可能更加突出，这有待于将来的实践证明.

(原《草案》第八条：其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定.)

以上解读了《物权法》的第一篇第一章《基本原则》，由于涉及一些基本原理，因此用的篇幅较多，下面解读以每一章为一单元.

解读：为了能说明问题，先对第二章整体做一解读，这样可能有助于对下面具体条文的理解.

第一方面问题，关于本法的适用范围

本法第一章中，对本法的目的和适用范围，什么是物，什么是物权，以及物权的种类和内容，都做了界定.将这些界定代入本法第二条“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法.”就成了这样更明晰的表达：“本法的适用范围，仅限于由动产和不动产的使用权、用益物权和担保物权的归属与使用中发生的民事关系.”其他的民事关系，以及犯罪行为，行政行为所产生的关系，均不是本法所管的范畴.”

(详见第二篇)

根据本法的适用范围，本法理应围绕“归属”和“使用”展开.而现在要解读的第二章，就是关于归属问题.由归属而产生了“设立，变更、转让和消灭”.

本法首先要调整的是“归属”，谁的归属当然是动产和不动产的“使用权、用益物权和担保物权”这“三权”的归属.为此就必须要问一问动产和不动产的原始取得，是如何发生归属的.

我们知道，通过民事行为取得财产，无非是劳动所得，经营所得(通过合同)，继承所得，意外所得等.不是平等的民事主体，不是民事行为，不在本法适用范围之内.通过犯罪行为或行政行为及其他行为取得的物权，例如采用合同诈骗行为取得的财产，部队给战士发放的枪支弹药，机关给干部配车，都不适于用本法.

另外，本法所说的动产和不动产必须是归民事法律调整的财产，不属民事法律调整的财产，也不适用于本法，例如法律规定禁止私人拥有的毒品、武器、文物、国家和军队标志等.

那么通过民事行为和民事法律关系取得的财产，就有个有效条件问题.民事关系建立在平等主体之间在平等自愿的基础上.只要主体合法，是当事人真实意思表示，不违反国家法律和社会公共利益，那么就是有效的.这是《民法通则》和《合同法》的明确规定.本法既然属于民事法律，当然也应当遵循民法的基本原则，

如前所述，动产和不动产的“三权”是因民事法律关系而发生设立、变更、转让和消灭，民事法律行为的有效条件和合同的有效条件，已经有了明确规定，本法将“三权”的登记作为有效条件，就值得商榷了.

事实上在现实生活中，未经登记的民事活动是大量存在的，而且不可能制止.例如没有履行结婚登记而结婚或同居的，出租房屋不登记的，做买卖不开发票的，等等.本法属民事法律，如果在《民法通则》和《合同法》之外，对民事法律行为的有效条件另立标准，那不是要乱套吗

以上是说的第一方面问题.

第二方面问题，关于动产和不动的登记.

一是登记不是财产权取得的必要条件.例如继承，是从被继承人死亡开始.遗产不论在何处，不论在谁的控制之下，也不论是否登记，遗产的产权都已经属于继承人所有.

二是登记属于行政管理，相对人是国家行政管理机关登记也不属于民事行为，根据本法第二条不应属于本法调整范围.行政登记管理，理应制定专门的行政法规来规范，而不应由本法来越俎代庖.本法设置行政管理机关管理方面的内容和行政管理人员的规范，于法无据，实际上无法说得清楚，也不可能周密.对此，搞物权法的专家内部也有分歧.

三是登记并不能解决物权保护问题.财产保护是刑事法律的任务，刑法第二条说得很清楚.有的专家说，登记可防止“一女二嫁”“一房多售”，其实“一女二嫁”“一房多售”涉及合同诈骗的刑事犯罪，相对人是受害人，理应通过刑法处理.本法想要解决这一类问题，是自讨苦吃，吃力不讨好.

为什么很多人说，物权法看不懂就是因为在全局上，没有理顺上面的这几个关系.如果理顺这几个关系，也就明白下面的条款问题所在了.

下面是分具体条文的解读，括号内是解读内容

(解读：不动产的登记，就是不动产物权的登记.)

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外.

(解读：这里是说不动产的“物权”，根据物权的定义，就是所有权、用益物权和担保物权，而这三个种类又包括有十一项内容，每一个内容都可能发生设立、变更、转让和消灭，那么登记的范围就非常宽了.“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”.什么法律会另有规定是不是意味着承认《民法通则》和《合同法》规定的民事行为和合同的有效条件)

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记.

(解读：不是说平等保护吗本法不是把国家也列为市场主体吗凭什么国家可以不登记显然什么都要和国家平等是不现实的.)

第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理.

国家对不动产实行统一登记制度.统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定.

(解读：既然要另定，此处何必多此一举这一条和246条可由地方性法规做出规定相矛盾.)

第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料.

(解读：上一条不是说了要统一制定登记制度吗)

第十二条登记机构应当履行下列职责：

(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料

(二)就有关登记事项询问申请人

(三)如实、及时登记有关事项

(四)法律、行政法规规定的其他职责.

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看.

(解读：民事法律规定行政机关的职责合适吗有必要吗有效吗)

第十三条登记机构不得有下列行为：

(一)要求对不动产进行评估

(二)以年检等名义进行重复登记

(三)超出登记职责范围的其他行为.

(解读：登记机构应当是行政主体吧其行为用民事法律规范合适吗有禁止性规定就应当有相应的罚则，这种半吊子式的规定，不是等于没说吗)

第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力.

(解读：第九条规定“经依法登记，发生效力”，至于登记载于何处，与当事人有何关系当事人只能以登记证书为产权凭证，法院也应以证书为依据，是否载于登记簿，是登记机构内部的事，当事人怎么知道)

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效未办理物权登记的，不影响合同效力.

(解读：关于生效条件，已经是第三种说法了，第九条是：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外.”第十四条是：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”这两条都只说要登记，但是没有明确登记的义务人，也没有明确变动的原因.这一条明确主体是当事人，变动的原因是合同.只要合同成立，设立、变更、转让和消灭不动产物权就生效.合同中也许有合同生效条款，也许有针对物权的变更有专门的约定，总之，是以当事人的约定为物权变更的生效条件.法律另有规定除外，这是民事行为或合同有效的通用条件.民事行为有效条件之一就是不违反律规定和社会公共利益.这里是以合同生效为不动产物权变更的有效条件，未办理物权登记，不影响合同效力.这三条放在一起看，是不是让人越看越糊涂)

第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据.不动产登记簿由登记机构管理.

(解读：登记薄是登记机构内部的凭证，对外应当以产权证书为凭证才对吧)

第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准.

第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供.

(解读：既然是公示，理应是任何人都可以查询才对吧)

第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正.

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记.登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿.

(解读：这一条还是没有摆正登记薄和权属证书的关系.权利人和利害关系人只能对权属证书表示异议，如是果对权属证书没有异议，又何必去查登记薄又如何知道登记薄有误如果对权属证书有异议，才会申请变更吧如果发生纠纷，还是应当按第十七条解读的方法办理才对吧)

第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力.

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效.

(解读：也就是说，预告登记可以对抗第三人.预告失效是自动失效如果不公告，其他人如何知道)

第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任.

(解读：登记机构难道不应担责任伪造材料虚假登记是不是触犯行政法规或刑法)

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任.登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿.

(解读：登记错误是否属渎职行为赔偿是否属国家赔偿向造成错误的人追偿属民事纠纷还是行政处罚)

第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取.具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定.

(解读：这一条多余，而且与246条有矛盾.)

(解读：前一节说的是不动产变更的有效条件，这一节是说动产的变更有效条件.)

第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外.

(交付是一个过程，有延迟交付，邮寄交付，转交付，暂不交付，视同交付，对冲交付，情况太复杂.自交付时发生效力，不能简单理解为脱离了交付人之手或是到了接收人之手.有时是交付人离手就算生效，有时则是接收人签收才算有效.)

第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人.

(解读：与不动产的要求一样了.这样前面第六条“动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”表达就不够完整.“善意第三人”是个模糊概念.实际上，应当规定“具有权属证书的动产，在发生变更时应将权属证书一并变更或交付.动产的权属证书是物权的合法凭证，他人不得对抗”.例如在购卖二手车时，能不过户吗不过户或者不能过户，其中必然有鬼，即使是“善意第三人”购买了，也不能对抗持有合法权属证书的所有人吧)

第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力.

(解读：这一条实在很难读懂，因为行为主体没有交等清楚.动产物权设立和转让的主体是谁难道不是权利人在设立和转让前，权利人的权利从何而来又依什么法可以占有该动产“法律行为”又作何解是民事法律行为还是其他法律行为“法律行为”的生效条件又是什么如果在设立和转达让前法律行为已经生效，还需要设立和转让吗这种情况大约在继承中有可能发生，例如动产已经被继承人占有，当被继承人死亡时，继承开始，其物权发生法律效力.但是继承人不是依法占有，而是根据当事人合意或约定占有，所以这里应是“合法占有”而不是“依法占有”.)

第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付.

(解读：这里第三人“依法占有”也应当是“合法占有”.例如有一件动产存放在第三人处，可以用转让取货凭证的方法代替交付.如果第三人是依法占有，凭什么要返还)

第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力.

(解读：动产物权转让，动产的实际占有可以由当事人约定，物权变更自约定生效时生效.注意本法所谓物权，包括了所有权、用益物权和担保物权.权属变更只要权属证书变更就可以成立，动产本身完全可以不发生移动.现实中，所有人变了好几个，而动产根本就没有移动过的情况多的是.)

(解读：这里的其他规定，还是关于物权设立、转让、变更消灭的规定.)

第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力.

(解读：对于生效的法律文书，还有个执行的过程，是否能够执行，是另一回事.生效的法律文书不能执行或不必执行的情况也多的是，例如重庆钉子户事件，生效的判决就没有执行.)

第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力.

(解读：《继承法》规定继承自被继承人死亡开始.继承有法定继承和遗嘱继承，遗嘱继承可能附有生效条件，那么物权就有可能在条件成就时生效.注意继承一般是指财产的所有权，对用益物权和担保物权的继承，要按法律的规定，可以继承的才能继承.)

第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力.

(解读：这里倒是“合法”而不是“依法”了.建造、拆除只要行为只要成就便有效吗就不须经过批准或者登记吗以合法建造的名义建章建设的情况多的是，岂不是为违章建筑开绿灯了吗与《建筑法》规定一致吗)

第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力.

(解读：这里“享有不动产物权的”是谁笼统的说，是权利人.根据前面三条，应分别是生效法律文书权利人，继承人和不动产建造人、拆除人.权利人处分该物权时，自然是在取得物权之后而具有处分权时.处分该物权，是哪个物权生效法律文书的权利人执行法律文书时，难道还要先登记吗经承人继承的不动产，不登记难道就无效吗房子已经建起来了或者已经拆除了，“不发生物权效力”从可说起)

综上所述，本章所述物权的设立、变更和消灭，实际上就是民事法律行为的有效性条件.民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为.其有效条件《民法这则》中有明确的规定，即第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：

(一)行为人具有相应的民事行为能力

(二)意思表示真实

(三)不违反法律或者社会公共利益.

本章所说的合同效力，登记效力，和法律规定的效力，都应以此为基础.

(解读：关于物权的保护，如前所述，本法是民事法律，只能对民事侵权做出调整规定，而对行政侵权和刑事侵权不具有适用的功能.对民事侵权的调整，《民法通则》已有完整的规定，而且实施多年，早已深入人心.如果本法不是另立标准，就没有必要重复.如果另立标准，把行政侵权和刑事侵权都要加以处分，那么在法理上不知如何能自圆其说，在实际上又不知如何能行得通《民法通则》中有关于侵权民事责任的规定.民事法律对财产权的所谓保护，实际上就是通过对财产权的确认和对民事侵权行为或者无过错责任行为的调整，来平衡民事主体之间的关系，这与行政法和刑法的保护是不同的概念.)

第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决.

(解读：这里说的侵害，应是指民事侵权的侵害，所以可以通过和解、调解解决.调解是我国处理民事纠纷的重要方式，也是我国民事法律的鲜明特点.)

第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利.

(解读：注意本法把物权分为所有权、用益物权和担保物权这三权，共有十一项“内容”.发生争议，向谁请求确认权利呢应是仲裁部门和人民法院吧)

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物.

(解读：这里是指动产和不动产，而没有用使用“物权”.财产可以占有，而物权就不一定了，所以物权有其局限性.

这里的“占有”和第十九章的“占有”有何区别在什么情况下会发生“无权占有”拾得物保管物共有物还是偷抢骗所以还是应当以合法占有和非法占有加以区分才对吧权利人是不确定的概念，一个财产可能有多个权利人，依本条规定，就是任何一个权利人都可以请求返还.那么每一个中国公民都是国有财产的权利人，是不是都可以请求“无权占有”人返还呢所谓“返还原物”，财产是有形物才行，如果不是，只能返还相应的财产.

注意这里权利人第一要有证据证明对方是“无权占有”，第二要证明自己是该财产的权利人，第三要知道向谁请求，第四要弄清是不是能够或者有必要返还原物.)

第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险.

(解读：这里的妨害当然是民事侵权性质.已经妨害当然有据可查.有可能妨害如何能够证明呢这个可能性达到多大程度时才算成立呢例如，你家生火做饭，是不是有可能烧了我家房子不能说绝对不可能吧你家养狗，是不是有可能咬了我家小孩这个危险不能说绝对不存在吧把可能性用法律加以规定消除，岂不又是自找麻烦法律只有对必然性的危险才能规定消除，例如你在上游排放污水，必然要污染下游你在人家房前二米处盖房子，必然要妨害人家的通行采光通风，对这种带有必然性的可能妨害，才可以请求消除，否则只会助长刁民闹事.)

第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状.

(解读：是谁造成的什么原因造成的总不能不分青红皂白吧)

第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任.

(解读：侵害物权的主体是谁是故意还是过失是否因紧急避险、正当防卫或抢险救灾岂可一概而论)

第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用.

(解读：《民法通则》的规定是：“承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”.承担民事责任的方式有十种，是确定的而物权的保护的方式是不确定的，除了本章的规定的方式外，还有其他很多方式，未必不能采用吧)

侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任构成犯罪的，依法追究刑事责任.

(解读：有了这一款规定，本法的“侵害物权”，就不限于民事侵权范畴了，实属多余.)

综上所述，本章所谓物权保护，实际上是属民事法律中侵权责任认定和处分.这在《民法通则》中有更详尽的规定，为本法所不及.本法的所谓保护，只限于对民事侵权行为的调整，可以和解、调解.显然，本法不是财产保护法，此前一些专家鼓吹有了物权法，私有财产所有者就可以放心了，可以“有恒产者有恒心”了，不过是信口开河而已.

第二编所有权

首先还是对本编做一个整体解读.

根据本法对物权的界定，物权包括“所有权、用益物权和担保物权”这三个“种类”，每个种类又分若干“内容”，包括：国家所有权和集体所有权、私人所有权业主的建筑物区分所有权相邻关系权共有权.土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权.抵押权(包括一般抵押权、最高额抵押权)质权(包括动产质权、权利质权)留置权.

一共是十一项.因此可以将“物权”概括为“三个种类十一项内容”.

其中第一种“所有权”包括四项内容.

本编是对所有权及所包括的四项内容进行规定，共六章77条.

财产所有权和人身权是宪法赋予公的基本民事权利，本法是根据宪法制定，应遵守《宪法》对财产权的规定同时《民法通则》是根据宪法制定的民事法律通用法则，本法也应与《民法通则》保持一致.

我国多种所有制并存，财产所有权的主体有国家、集体和私人等多种类别.不同所有制成员以民事主体出现并且是从事民事活动时，法律地位是平等的，但是以权力主体、行政主体出现并且是从事公务活动等非民事行为时，与相对人是管理和服从的关系，执行和被执行的关系，而不是平等的关系.也不适用于本法.

权利和义务是不可分割的，有所有权，当然也就必然会有相应的义务.

下面先来解读第四章

第四章一般规定

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利.

(解读：这条是对“所有权”进行定义.《民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利.两相对照，意思一样，不能算是本法自己的制定.)

第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权.用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益.

(解读：这一条实际上是民事行为有效性的问题.所有权人与平等主体之间在平等自愿的原则下设立民事权利和义务，应以当事人自己的约定为准，而不是以是否损害所有人权益为准.只要是主体合格，当事人意思表示真实，不违反法律和社会共公利益，就是有效的.当事人双方的利益，由当事人自己去平衡.现实中“这次我让你，下次你让我”的情况极为普遍，法律没有必要干预.)

第四十一条法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权.

(解读：这里是说“专属于”国有的动产和不动产，也就是说只能是国家才能具有所有权，而其他主体不能具有.但是所有权又包括“占有、使用、收益和处分的权利”，这些权利是否能分离呢如果是完整的所有权不能由其他主体具有，那么所有权和使用权分离的理论是否能成立呢例如宪法规定矿藏是属于国家所有，那么将矿藏或采矿权卖给私人是否合法)

第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产.

(解读：这一条是无主句，不知道谁是征收的主体，那么照字面理解和本法适用的范围，似乎是民事主体只要打着“为了公共利益的需要”就可以征收.似乎征收是属于民事行为.而宪法第十三条是：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用，并给予补偿.”说的明明白白，征收征用的主体是国家，征收和征用是依照法律规定，带有强制性，不是平等协商，你愿意得征，不愿也得征，因此征收征用是行政行为而不是民事行为，民事主体无权实施征用.既然如此，征收征用就不应当由民事法律调整，本法的规定就没有依据.

所谓“为了公共利益的需要”，有着特定的含意.实际上，征收土地的条件，首先是建设项目立项，建设项目成立，就必然要使用土地.而建设项目立项的条件，则要符合规划要求，取得规划许可证.而项目的成立，不能形式上看是否是为了共公利益的需要，除了国家，集体、个人都可以投资建设，都可以申请立项，不是说平等发展吗而这些投资项目不能简单地用是否为了公共得益需要来决定是否成立.即使为了个人需要，如果理由成立，符合国家规定，也应同意立项.事实上，大量的投资项目，其目的都是为了经济利益.如果对建设项目立项有异议，应在立项阶段处理.立项时不考查可能性，不征求被征收者的意见，把矛盾向后转移，这才是问题的关键.如果已经立项，进入实施了实施阶段，再对征收土地或者房屋提出异议，已经为时过晚了.)

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益.

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件.

(解读：上面两节仍然是无主句，所谓“足额支付”和“保障被征收人的居住条件”的义务人不明确，权利人就无法主张权利.根据宪法，征收征用的权利人是国家，补偿安置的义务人当然也是国家.国家可是否将自己的权利的义务转移，则又另当别论.所谓“足额支付”，难以执行.因为何为“足额”无法界定.国家征收补偿有标准，只能按标准和实际情况合理补偿.被征用人的情况千差万别，如果规定一个统一的额度，不一定合理.)

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用.

(解读：贪污、挪用是刑事犯罪，私分是集体贪污，截留、拖欠要看主体和原因，如属行政侵权或民事侵权行为，应明确追究侵权行政责任或民事责任.)

第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量.不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地.

(解读：这是国家行政管理，国家有《土地法》，不是本法适用范围.)

第四十四条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产.被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人.单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿.

(解读：这同样是行政强制行为而不是民事行为.而正当防卫和紧急避险可能产生的民事法律关系，本法却没有涉及.)

第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权

(解读：这一章是“所有权”的四项“内容”之一，按本法的适用范围，只应包括“动产和不动产”的所有权，但实际上，下面的条文已大大超出了这个范围.)

第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有.

(解读：国家所有的财产，除了宪法规定的种类之外，还有国家经营所得，损赠所得，受让所得，赔偿所得，国家科学考查发现所得，文物考古所得，战争缴获、没收、接收所得，没收敌产所得等.)

国有财产由国务院代表国家行使所有权法律另有规定的，依照其规定.

第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有.

第四十七条城市的土地，属于国家所有.法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有.

第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外.

第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有.

第五十条无线电频谱资源属于国家所有.

第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有.

第五十二条国防资产属于国家所有.

铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有.

(解读：以上七条，是对国有财产的界定，但没有说明是否包括了国有财产的全部种类也没有说明哪些是属于本法第41条规定的“专属于”国家而其他主体不能具有所有权.国有财产的界定，是以宪法为准，还是以本法为准本法同时所涉及的内容，包括了资源、国防资产和无形财产，已经超出了“动产和不动产”的范围，不应属于本法调整的对象.)

第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利.

第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利.

(事业单位有多种情况，有全额拨款，承担行政管理事务的，如残疾人联合会.应参照国家行政机关管理.有的是差额拨款的，有的是自收自支，参照企业管理的.事业单位作为独立法人，理应具有独立的民事权利，行政机关不应干预.)

第五十五条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益.

(企业也是独立法人，其民事权利也是独立的.出资人的权益应在公司章程里规定，应是公司法规范调整的范畴.)

第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏.

(解读：本条是说对国有财产的保护.对财产的保护和对物权的保护是有区别的，本法是针对物权而定，理应对物权的保护加以具体化.对财产的刑事保护和民事调整也是不同的概念，本法既然是民事法律，理应对国有财产的民事侵权事项做出具体规定.现有刑事法律和民事法律对财产的保护调整是不分所有人的，本法则分别规定，但看不出有什么区别.)

第五十七条履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任.

(解读：国家管理不是民事行为，工作人员也不是民事主体，其职责自有行政规章加以规范和约束，行政责任和刑事责任也不是本法适用范围.)

违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任.

(解读：既然有国有财产管理规定，本法就没有必要重复.企业是独立法人，具有独立的民事权利，独立承担民事责任和刑事责任.国家对国有财产管理属行政管理，追究行政责任不应是本法的适用范围.)

第五十八条集体所有的不动产和动产包括：

(一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂

(二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施

(三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施

(四)集体所有的其他不动产和动产.

(解读：前面涉及国家所有权的条文，都是说“财产”，这里说到集体所有权，却只说“动产和不动产”，难道集体财产中就没有无形财产吗就不应平等保护吗这一条在财产具体种类中，又有各种设施，这些设施中就没有无形财产吗)

第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有.

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包

(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整

(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法

(四)集体出资的企业的所有权变动等事项

(五)法律规定的其他事项.

(解读：农村集体是三级所有，在每一级所有中，又有若干独立的经济实体或独立的法人，具有独立的民事主体地位.所以对农村集体，应对各级所有分别加以规定，对农村独立的法人单位，应给予和其他法人同样的民事法律地位.否则很可能会造成无所适从的局面.)

第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

(一)属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权

(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权

(三)属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权.

(解读：农村早已实行了土地承包，所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，都已分到个人手上，并且承诺过几十年不变，由此形成了各种个体、私营或合资企业，都是独立的法人，具有独立的民事法律地位，如果无视和不承认这个现实，岂不是要乱套乡镇政府，村委会、村民小组，作为行政组织，应行使行政职能，而生产和经济活动属民事行为，行政组织不应干预.由于这个关系不明确，行政企业不分、行政民事不分，大量矛盾由此产生，本法没有加以理顺，则有可能会进一步加深这种矛盾.)

第六十一条城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利.

(解读：城镇集体所有制企业，也是独立法人，具有独立的民事法律地位，独立承担民事责任.其财产，除了动产和不动产之外，当然还有无形财产.但现实情况是城镇集体已经解体或卖给了私人.对集体企业私人承包或解体，集体财产灭失，法律是否承认其合法性是否追究责任)

第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况.

(解读：集体经济组织是独立的法人，应享有法人单位的权利和承担相应的义务村委会、村民小组到底是行政单位还是经济组织还是政经合一的组织其权力、权利和义务到底如何界定本法作为民事法律，此处将村委会、村民小组与集体经济组织相提并论，使二者的法律地位混合，是否合法有效“公布集体财产的状况”又超出了“动产和不动产”的范围.这都会给以后的执行带来麻烦.)

第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏.

(解读：同样，财产超出了动产和不动产的范围，财产的保护有刑法保护，行政法保护和民法调整的不同.作为民事律，应对民事侵权调整事项做出具体的规定.)

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销.

(解读：如果是刑事侵权，应向公安检察机关报案如果是行政决定不当，应申请行政复议和申诉，如劳动仲裁如果是民事侵权，且调解无效，才是向人民法院起诉.但是向人民法院请求“予以撤销”，人民法院是否一定支持，却不能保证.)

第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权.

(解读：“合法收入”中，当然不限于“动产和不动产”，这就超出了本法的调整范围.财产的种类中，包括了“生产工具和原材料”，而没有包括生产资料及矿产资源等，这一点不明确，不定因素就太多了.)

第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护.

国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益.

(解读：这一条“储蓄、投资及其收益”又超出了“动产和不动产”的范围，其中“其他合法权益”包含太宽，已经没有边际了.)

第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏.

(解读：宪法第十三条公民的合法的私有财产不受侵犯.“公民的合法的私有财产”与“私人的合法财产”相对照，似以前者更加明晰准确.“财产”当然不限于“动产和不动产”.同样，刑法保护、行政保护和民事调整应当有所区别，本法应明确民事调整的事项.应当指出，对公民合法财产的保护，宪法、刑法和民法通则早有规定，并不是本法才有的，说什么有了本法私有财产才有了保护，是毫无根据的.)

第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业.国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务.

(解读：这一条涉及企业登记，用动产和不动产出资的，如何占有投资比例和如何享受权利及承担义务，应由投资主体在平等自原的基础上约定，其有效条件法律已有明确规定.)

第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利.

企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定.

(解读：企业法人的所有制有国有、集体、私人、合伙、外资等多种类形.对其动产和不动产享有民事主体应有权利，这是无须另行规定的企业以外的法人，含意应是不属企业性质的法人，如事业法人，社团法人.作为法人，其民事地位和民事权利应当是平等的和一致的.)

第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护.

(解读：社团法人应当包括在上一条的“企业以外的法人”之中，这里单列一条，似乎多余.)

从以上解读看，本法在适用范围和管辖范围上，都大大突破了本法第二条的规定，在具体条文的设定上，有明确且肯定规定的很少，不是含糊其辞，就是由其他法律规定，这对将来实施，必然会产生很多麻烦，大量的司法解释肯定是免不了的.

第六章

在解读具体条文之前，还是要重申一下，本法是民事法律，调整的是民事法律关系.民事主体有权在平等自愿的原则基础上自主设定权利和义务.民事法律应当是对民事主休自主处分民事事项的边界和方法程序及有效条件加以界定，而不应超出这范围.本法第二条规定了本法的适用范围，因此对具体条文的解读，不能离开这个基础.

第六章业主的建筑物区分所有权

(解读：这里的业主，应是“民事行为”的主体所谓“建筑物区分所有权”，语法上不太好理解，“业主的所有权”中间夹了“建筑物区分”，读不通.意思似乎是“业主的在建筑物中区分出来的所有权”.本法将其作为业主的民事权利，是“业主的”建筑物区分所有权.这一规定，就成了业主的一项法定权利.但是业主要这项权利有什么用呢如何行使这项权利有何相应的义务业主在取得建筑物所有权时，所有权的内涵和外延还没有区分好吗留着以后老是要区分这不是自找麻烦吗)

(解读：“业主”是专用名词，可以用于单数，也可以用于复数.这里的“业主”是单数还是复数不明确，“专有部分”是指全体业主专有，还是指业主个人专有，就不好理解了.现实中业主在通过民事行为取得所有权时，在合同中对建筑物的专有部分和共用部分以及相应的权利义务都已经有过约定，如果约定不明，可以重新平等协商约定.这些权利和义务属于民事主体可以自主处分的部分，法律本可以不必多管.例如对某些共有部分，有的在购卖时就作了划分，归某些特定的业主占有或管理.有的在使用中形成了默契，某些部分就是由某些业主占有，大家相安无事.如果硬要强调共同所有共同管理，否定当事人之间的约定或默契，反而会产生矛盾，这不是自己找事吗)

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务不得以放弃权利不履行义务.

(解读：如果不是法定的民事权利义务，可以由当事人在平等自愿基础上自主约定，只要符合有效条件，法律就不加干涉.对共有部分的权利义务，当事人如果没有自主处分的权利，是对公民民事权利的限制，这样规定似乎缺乏法律依据，法理上也说不通.)

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外.建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外.建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有.

(解读：建筑物区划范围，应是开发商规划许可证和土地使用证载明的区域，也是物业管理的范围.内部的设施哪些属于业主共有，应当反映在购房协议和物业管理规定中，其中用于经营性的设施，其管理权限和收益分配风险承担，应有专门的规定，不是一句话能说清的.区划内的绿地，是经规划设计确定，经开发建设形成的法定公共设施，法律应规定不得属于个人所有，否则绿地很可能被分割占有破坏.)

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有.

(解读：物业管理中，有行政管理法规规定的，应按法规办属民事主体自主决定的权利，应由民事主体平等自愿协商约定.区划内车辆通行停放及外来车辆进出等，应在制定物业管理规定中明确.有的小区不准外来车辆进入，不准小贩进入，成了国中之国，民事主体是否有权为自己设定这类权力)

第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会.

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助.

(解读：业主“可以”设立业主大会，那么意味着也可以不设.如果不设或没有设时，如何处分业主的民事权利政府有关部门的指导和协助是否属行政职能和法定义务如果是行政职能，则不属民事法律调整.)

第七十六条下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

(六)改建、重建建筑物及其附属设施

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项.

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意.决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意.

(解读：“改建、重建建筑物及其附属设施”，业主共同决定也没有用，必须经过行政批准.“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，也是办不到的，如果占建管物面积大的业主和占人数多的业主意见不统一，那就永远别想办事.另外，根据某些专家的解释：“我的财产我做主”，只要有一户业主不同意，决定就不能实施.例如业主大家都同意增设一条燃气管道，但是某一业主就是不允许管道从他家穿过，你说怎么办是不是“为了公共利益”，可以“征用”他家的一条通道或者设立一项“地役权”可是与“风能进，雨能进，皇帝不能进”的理论符合吗)

第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意.

(解读：住宅能否改成经营用房，属于住宅的行政管理.住宅改为经营用房，应当有条件的限制.不具备条件不能批准具备了条件，就应当批准.利害关系人的权利范围也应当有所界定，如果符合环保卫生规定且不影响相邻关系，利害关系人就无权反对或反对无效.如果没有限制，只能取决于利害关系人的意志，那么势必会产生矛盾和激化矛盾，行政管理机关不管不问，那么要你这个机关又有何用)

第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力.

(解读：这与本法的物权理论不符，与“我的财产我做主”精神不一致，业主大会或者业主委员会的决定是民事行为，对业没有强制约束束力，业主可以不执行.这一条只说“具有约束力”，没有说有强制措施，那么约束力如何保证如果要强制，法律根据何在)

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销.

(解读：应当反过来说，业主对业主大会或者业主委员会作出的决定有权不予执行，如果业主大会或者业主委员会或其他业主对业主不执行决定有异意，或者认为侵犯了自己的合法权益，可以向法院请求予以强制.否则又是违背了物权理论.)

第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有.经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修.维修资金的筹集、使用情况应当公布.

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定.

第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理.

(解读：当业主超过一定数量时，业主自行管理是不现实的，法律应对自行管理和委托管理以及谁有权接受委托管理等做出明确的规定.)

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换.

(解读：建设单位与物管之间原有的合同怎么办应当是有法定事由才能更换，如物管未能履行合同的义务.)

第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督.

(解读：应是遵照合同的约定履行自己的义务并承担相应的责任.)

第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约.

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失.业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼.

(解读：上述行为有的属于违反道德，有的属于违反行政法规，有的属于民事侵权或者违约，有的可能涉嫌触犯刑法，应分别加以具体处理.业主对侵害自己合法权益的行为，也不仅是可以依法向人民法院提起诉讼，还有多种解决途径可供选择.解决民事纠纷的方法中，调解是必不可少的，前面关于物权保护中已有规定，这里不应避而不提.)总结一下对本章的解读.本章是“业主区分建筑物所有权”，但具体条文大半是物业管理.条文中该说的没有说到，没用的倒说了不少，有的条文明显与物权法理论相佐，是对“私有财产神圣不可侵犯”理论的否定，与本法通过前的某些宣传大相径庭.

第七章相邻关系

第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系.

(解读：关于相邻关系，《民法通则》有如下规定：第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系.这一条的意思和《民法通则》是一样的，只是把“截水、排水、通行、通风、采光等方面”相邻关系的具体内容放到下面的条文去中了.但是删去“给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”这一句，这是不妥的，这一句是民事法律关系的重要原则，是不可缺少的.)

第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯.

(解读：首先，按照本条规定，有规定的从规定，没有规定的从习惯，那么下面的条文就没有必要了.其次，“法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯”，此说不妥.一是习惯的主体不明确二是“当地”是空间，范围不确定，可以是一个省，也可以是一个村.在同一个“当地”，哪怕是一个村庄，习惯也可能不一致，以谁的习惯为准呢三是“习惯”有好有坏，法律规定一概遵从是不妥当的.过去一贯的说法是：“法律、法规没有规定的，从公序良俗”.

“公序良俗”是公共秩序和善良风俗的合称，是大陆法系民法典中的一个基本原则，我国《民法通则》也采用了这一原则，某些立法专家否定我国是独立的社会主义中华法系，一心一意要把我国法律纳入到大陆法系中去，可是却又不采用“公序良俗”的原则，不知是何道理.)

第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利.

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配.对自然流水的排放，应当尊重自然流向.

第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利.

(解读：同样是没有前提条件和限制条件的原则性规定，无法实际操作，和后面的地役权规定不符.)

第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利.

第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照.

第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质.

(解读：这一条只说“不得违反”是不够的，如果违反规定排放了，或因事故不得不排放怎么办厂矿企业排放有害物质影响周边及下流地区的现象很多，特别是事故排放，影响更大.因此仅有“不得违反国家规定”的原则规定是不行的.至少应加上《民法通则》的规定：“给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”.)

第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全.

第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害造成损害的，应当给予赔偿.

(解读：“不动产权利人用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产”，没有前提条件和限制条件.人家为何要给你利用是不是应当设立地役权都是平等的民事主体，凭什么你就可以动人家东西利用人家的不动产这与私有财产保护理论很不相符嘛！就是不给你利用又如何什么叫“尽量避免”损害只要赔偿就能损害吗还是应当“按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理”才对吧“利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害造成损害的，应当给予赔偿”应改为“利用相邻不动产的，不得对相邻的不动产权利造成损害，造成损害的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失.)

综上所述，在相邻关系上，本法过分强调了所有人的权利而忽视了相邻人的权利，与平等保护理论和私产神圣理论自相矛盾.

第八章共有

(解读：先来看一下现行《民法通则》对“共有”的规定：第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有.

按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让.但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利.

以上规定是解读本章的依据.)

第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有.共有包括按份共有和共同共有.

(解读：《民法通则》是财产可以由两个以上的“公民、法人”共有.而本法是“单位、个人”公有.这个变动意味着共有人不仅可以是法人，也可以是非法人单位不仅可以是公民，也可以是没有公民权或被剥夺公民权的个人，至甚包括外国人.)

第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权.

第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权.

(解读：同样，“共同享有所有权”后面应加上“承担义务”.)

第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务.

(解读：本法共有人是指“单位和个人”而不是“法人和公民”，因此“各共有人都有管理的权利和义务”就有问题了，如果共有人是非法人单位或没有公民权的个人，管理权从何而来呢)

第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外.

(解读：这一条就是大股说了算，人多说了不算.如果事先没有约定，只要某人占有三分之二以上(此处“以上”应不包括本数)的份额，便可财大气粗，一个人说了算，而不是少数服从多数.那么是不是财产权大于人权，体现了是以物为本的民主而不是以人为本人的民主)

第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担.

(解读：这里的“负担”一词，在《民法通则》中用了“分担”和“承担”，意思一样，但语感上还是有些微妙的差别.)

第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割.因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿.

(解读：从契约自由和私有财产保护的角度，这一条在法理上值得商榷.共有人约定不得分割共有财，是不是就不能分割呢从所有权理论看，应当允许分割.因为共有也是财产所有权，而财产所有权就是“占有、使用、收益和处分”的权利.那么共有人就应当有权对自己的财产进行处分.事先有约定不能分割，是共有人自己设定的义务，不代表不能违约.违约就应当按违约处理，如果当时约定中有违约条款，则按约定处理，如果没有，则按协商处理协商不成，按法定违约责任处理.什么叫“重大理由”无法界定.如果因“重大理由”纠纷诉到法院，法院也无法判定理由是不是属于“重大”.捆绑不成夫妻，实际上法院也只能同意分割.而对于共同共有，“共有的基础丧失”不知何指.现实中常见的共有如家庭共同共有，夫妻共同共有，遗产按份共有等.因分家，离婚，继承等都会造成共有财产的分割.结合本法97条，在共有人协商一致，或是共有人坚持分割，或是法定事由出现时，共有财产就要进行分割.)

第一百条共有人可以协商确定分割方式.达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割.

(解读：这一条就是“成物不可损”的原则.能分割的则分，不能分割的则作价后分割，不能将财产毁损.但是采取何种作价方式，应当要有统一的规定.如果有多种选择，那么采取哪种办法当事人还是要协商，协商不成，还是要诉讼.如果共同共有人有一辆汽车，一方主张折价，另一方主张拍卖，如何处理呢人民法院支持哪一方呢以什么为根据呢)

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失.

(解读：这不知有何道理财产是按共有的份额分割的，应按质论价进行平衡就行了，要分割的动产和不动产大多是旧物，不可能成新一致和没有瑕疵，如果这样斤斤计较，人民法院岂不是要忙死)

第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额.其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利.

(解读：《民法通则》的表述是“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让.但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”.将“分出”和“转让”并列，就是说分出和转让都是共有人的民事权利，是不需要理由的.这符合财产所有权理论，而本法需要“重大理由”才能分出的规定，与财产所有权理论不相符.)

第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务.偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿.

(解读：“第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外”，也就是说，如果第三人不知道“共有人不具有连带债权债务关系的”，就不能除外，共有人仍然“享有连带债权、承担连带债务”那么如何判定第三人是知道还是不知道呢“共同共有人共同享有债权、承担债务”，是否意味着父债子还，夫债妻还“偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”，如果收取的债权超过了自己应得的份额，也应当退还给其他共有人吧遗产是按分共有的，如果被继承人有债务，某个继承偿还了，而其他继承人不肯按继承的份额分担，是否应当在继承遗产中扣除这笔债务)

第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有.

(解读：也就是说，在没有约定或约定不明的情况下，共有人是家庭关系的，视为共同共有.问题是家庭关系包括的范围如何界定仅限于直系亲属还是也包括旁系亲属共有人不具有家庭关系的，视为按份共有，那么份额如何确定呢要看下面一条，这两条应合成一条才好.)

第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定不能确定出资额的，视为等额享有.

(解读：既然是按份共有，怎么会没有份额呢这是接上一条来的，在共有关系没有约定或约定不明，且共有人又不是家庭关系时，视为按份共有.再绕回去，按份共有分额没有约定或者约定不明且出资额也不能确定的，视为等额享有.这“等额享有”和“共同共有”有何区别太绕人了吧)

第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定.

(解读：也就是说，除了财产所有权可以共有之外，用益物权和担保物权也可以共有，法律关系可以参照本章规定调整.)

第九章所有权取得的特别规定

(解读：法律应当把所有可能发生的情况全部考虑进去，前面没有说全，所以这里把前面没有说到的比较特殊的情况单独列一章.)

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(解读：“无处分权”是一个复杂集合，包括各种类型：一是非产权人又非被委托人二是被委托人超越代理权限三是主体不合格，例如未成年人四是法律规定产权人不具有处分权，例如产权人对树木文物等不一定有处分权五是刑事犯罪，如销赃，洗钱，转移走私物品等六是行政行为不当，如行政机关把扣押财转让给他人七是共有人未经其他共有人同意，等等.

无处分权人将财产转让给受让人的，“所有权人有权追回”.但是追回是有条件的.“除了法律另有规定外”，是指除了其他法律另有规定之外，如果符合本法下列条件的，“受让人取得该不动产或者动产的所有权”，也就是产权人不能向受让人追回.)

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的

(二)以合理的价格转让

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人.

(解读：就是说受让人可以不管出让人是谁，不管财产的来路，只要符合以上三个条件其中的一条，就可以取得财产的所有权.

第一个条件是所谓“善意所得”，那么如何来判断是善意还非善意呢如果明知出让人没有处分权，但仍然取得财产的所有权，是不是能说是善的呢例如赵老爷和末庄的各界人士明知阿Q出售的衣服是赃物，但是仍然非要购买，他们的行为是善意还是非善呢又如在街头或跳蚤市场，明知是赃物或是走私水货，购买人算不算善意所得其实法律只能对行为的合法性和有效性做出界定，而不能对人的心理活动加以癔断.只要是合法的主体在合法的场合通过合法的方式完成的民事行为，就应当是有效的，民事主体没有调查和判别对方是否善意的权力和义务.如果不符合民事行为有效条件，即使是善意的，也是无效的.

第二个条件是“以合理价格转让”.就是说无论出让人是否具有处分权，也无论受让人是否明知，只要是以合理价格转让的，就可以取得所权.但是何谓“合理价格”呢“合理价格”只有计划经济的条件下才能存在，在市场经济条件下，双方接受的价格就是合理价格.例如拍卖价，网上售价，促销价，投标价，等等，例如家庭的旧衣服，成色很新，有的可能根本就没穿过，但是卖给收旧货的，只能卖一角钱一斤，这合理吗又如二手车，即使是新的，也只能卖一半价，这合理吗在文物市场“捡漏”，合理吗因各种原因，出让人自愿无偿或者以低价或者以高价出让财产，或者受让人自愿接受高价转让，难道不可以吗受让人有判定受让财产价格是否合理的义务吗本文这样规定，是给受让人设定了法定义务，但是这个义务，是普通民事主体无法履行的.如果因“合理价格”纠纷引起诉讼，人民法院也难以确定什么是“合理价格”.如果不合法，价格合理也不能认定为有效，如果合法，价格不合理也不能认定无效.

第三个条件是“不动产经过登记，动产已经交付，受让人就取得了所有权”.那么只要不动产完成了过了户登记，那么不管是不是无权处人出让，也不管是不是合理价格出让，受让人都取得了所有权，产权人无权向受让人追回.但是在没有过户登记前，受让人即使是善意所得，即使是以合理价格取得，产权人都可以向受让人追回.

对于动产，只要已经交付，受让人就取得了所有权.“交付”并不意味着受让人实际占有，如果在交付后，受让人实际占有前，按本法规定，也是不能追回的.就是说，只要出让财产离开了出让人之手，即使发现了有误，也无法追回了.但在现实中，出让是一个复杂的过程，有时财产交付了，但是转让金的支付还未完成.如果交付之后，出现拒绝支付，支付未到账或支付与出让价格不符等情况时，财产也不能追回，是否合理

实际上这一条还是民事行为有效条件的问题.《民法通则》中对民事行为有效条件的有如下规定：“第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：

第五十八条下列民事行为无效：

(一)无民事行为能力人实施的

(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的

(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的

(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的

(五)违反法律或者社会公共利益的

(六)经济合同违反国家指令性计划的

(七)以合法形式掩盖非法目的的.

无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力.

第五十九条下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：

(一)行为人对行为内容有重大误解的

(二)显失公平的.

被撤销的民事行为从行为开始起无效.”

本法作为民事法律，对民事行为的有效条件设立，应当以上述规定为根据.财产转让有的是属于民事行为，有的是属于行政行为，如调拨划拨有的是犯罪行为，如销赃.

属于民事行为的财产转让，其有效条件应符合《民法通则》的一般条件，即主体合格，意思表示真实，不违反法律或社会共公利益.这是对转让人和受让人双方义务的规定.对于双方来说，都应当事先了解对方的主体资格和转让财产的合法性真实性.例如某些商品不能对未成年人出售，某些药品只能对特定身份的人转让，等等.出让方就有了解受让人的身份的义务.受让方为保护自己的利益，更应当了解出让方的主体资格和财产的合法性真实性，必要时还会通过公证等中介机构来保证.但是如果受让方明知出让方是或者可能是无处分权人，仍然与之发生转让行，而导致行为无效，就应当承担相应的后果.

受让方行为是否有效，受让财产的所有权是否应当支持，应当看受让人是否明知或应知出让人的主体资格，是否明知或者应知财的合法性和真实性，而不是看是否“善意”.例如收旧货的明知对方是未成年人背着家长出卖家里物品，而仍然收购的明知对方是销赃而购买的在专门销赃和出售水货的“黑市”之类非法交易场所购物的，无论是否“善意”，是否属“合理价格”，其行为都是无效的，其财产所有权都不应受到法律的支持.

相反，如果符合民事行为的有效条件，那么无论受让人出于何种目的用途，也无论价格是否合理，受让的财产权就应得到法律的支持.这里民事行为的合理，不能简单的理解为价格合理，在价格之外，还可能有其他互相取得妥协平衡的条件，民事主体完全有自主设定权利.是否“显失公平”，不能只看价格这一个条件，而是要综合分析所有的条件.法律也不应仅仅只规定价格这一种条件.

至于不动产的登记和动产的交付，也不能简地设定为民事行的有效件.不动产转和动产的转让，只要符合民事行为有效条件，就应当成立.行为有效是不动产的登记的条件，登记是法定义务，行政登记是不动产所有权的法律确认，登记后可以对抗第三人，未登记则属于未履行法定义务，虽不代表转让行为无效，但是会失去受法律支持的优先权，权利和义务总是不可分离的.法律不能强迫当事人登记，但是也决不会鼓励不登记行为，不登记的后果只能由当事人承担.至于动产转让是否以交付为条件，也不能一概而论，还是应以《民法通则》规定的民事行为有效条件为准.)

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失.

(解读：《民法通则》对无效民事行为的处理有以下规定：“第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方.有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任.

双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人.”

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定.

(解读：其他物权就是所有权以外的物权，即用益物权和担保物权.)

第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物.该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用.权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿.

(解读：这一条实际上是无处分权人转让财产情况中的一种.首先，法律应当规定拾得人有交还失物的义务，本法“第一百零九条：”拾得遗失物，应当返还权利人.拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门”，及以下各条，应放在这一条前面.

第二，权利人向受让人请求返还原物或者购回原物时，受让人是否必须同意如果受让人就是不同意怎么办)

第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外.

(解读：受让人取得所有权，成为新的所有权人，这里就不必再说“善意”了.如果受让人受让时不知道，“该动产上的原有权利”，例如抵押权，按本法的规定，这些权利就可以消灭了这样产生纠纷就难免了吧如何判定他知道还是不知道呢)

第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人.拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门.

(解读：这是公民的应有道德和法定义务，对履行这一义务的公民应有鼓励性的规定，对未履行这一义务的后果也应当有所规定.)

第一百一十条有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取不知道的，应当及时发布招领公告.

(解读：有关部门是什么部门是否应设立“失物招领处”否则谁是法定义务人如果是行政机关负责，则是属于行政行为.)

第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物.因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任.

(解读：如果是行政机关是法定义务人，那么除了对失主承担民事责任，是否还应当承担行政管理失职责任或者刑事责任)

第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用.

(解读：应向保管人支付合理的保管费用，此处“支出”应改为“支付”为妥.这一条就是民法中“无因管理”.拾得人不一定是保管人保管费用怎样才算“必要”无法界定，如果保管费用超过了失物的本身价值，虽然可能是必要的，但却未必合理.)

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务.

(解读：悬赏寻找失物所设定的义务，应当是可以兑现且符合法律规定和公序良俗的有效承诺.例如有的人用以身相许作为悬赏，法律就不当应支持.拾得人也不得因没有悬赏而拒绝交还失物.)

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务.

(何谓“侵占遗失物”虽有占有的企图，但在被权利人追索时能够交出的，不能算侵占.只有拒不承认或拒不交还的，才算侵占.但是如果在保管费或悬赏义务兑现上分生分歧而拒不交还的，又怎么办呢所以本条规定应当改为：“权利人向保管人支付了合理的管理费用或兑现了悬赏义务，拾得人应交还失物，拒不交还的，构成侵权，应承担侵权责任.”

对于交还失物，到底应当不应当收取报酬，这是一个涉及社会道德的问题，如果法律允许收取报酬，则应有相应的限制条件和幅度.有的国家规定报酬不超过失物价值的1/10，取得报酬还应纳税.)

第一百一十三条遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有.

(解读：发布招领公告的义务人是谁招领公告应当具有何种形式和范围无人认领又不能保存的鲜活物品如何处理归国家所有后，国家如何处理是否可以拍卖，收入是否应当用于公益事益)

第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定.文物保护法等法律另有规定的，依照其规定.

(解读：发现有价值的漂流物、埋藏物或者隐藏物，还应包括散落物，公民有义务应及时报告公安部门并妥善加以保护，不得哄抢，私分，转移，破坏因发现保护有功者，应有得到表彰奖励的权利.)

第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外.

(解读：主物的包装、附件、配件、备件是从物，有的必须随主物转让而转让，否则主物不能发挥作用有的具有单独功能，可以不随主物转让.如果转让有约定的，应当从约定约定不明的，应当随主物转让，未随主物转让的，受让人有权向出让人索要，或者要求出让人承担相应费用.)

第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得.当事人另有约定的，按照约定.

(解读：天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，如自然界树木结的果实、母畜生的幼畜.天然孳息归谁所有可以由当事人约定，如果没有约定或者约定不明，由所有人取得，所有人设定用益物权的而未约定或者约定不明的，由用益物权人取得.例如集体土地上的自然收益归集体所有，但是如果未约定或约定不明，则归土地承包权人所有.)

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得.

综上所述，本章涉及民事行为的有效性.行为主体是平等的民事主体，行为是民事法律行为，事项属民事行为处分的事项，结果是产生民事关系的结果，这些才是民事法律调整的对象.民事法律对民事行为中可能出现的情况，以及出现后法律的适用以及后果，都应加以考虑并做出相应的规范.本章的规定很多地方没有说到位，只能有待于以后的司法解释来补充完善了.

第三篇用益物权

(解读：“用益物权”是指权利人依法对他人的不动产或者

动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权.有点故弄玄虚，其实就是现实中常见的承包租赁.如果望文生义，“用益物权”就是“利用有益之物的权利”，但是这里的“益”不当“有益”讲，而是“收益”的意思.“用益物权”就是“使用他人之物取得收益的权利”，是个倒装句.明明是中国人立法，为何要采用这么个别扭的句子呢无非是为了表现立法者学问大，用的词你们不懂.但是反过来，也可以说立法者太弱智，连一个能让大家明白的话都不会说，或者是太狡猾，故弄玄虚糊弄人.)

第十章一般规定

第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利.

(解读：这一条是对“用益物权”的解释.是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权.有点故弄玄虚，其实就是现实中常见的承包租赁.如果望文生义，“用益物权”就是“利用有益之物的权利”，但是这里的“益”不当“有益”讲，而是“收益”的意思.“用益物权”就是“使用他人之物取得收益的权利”，是个倒装句.明明是中国人立法，为何要采用这么个别扭的句子呢无非是为了表现立法者学问大，用的词你们不懂.但是反过来，也可以说立法者太弱智，连一个能让大家明白的话都不会说，或者是太狡猾，故弄玄虚糊弄人.

本法是民事法律，第二条已经明确了适用范围.平等的民事主体之间因动产和不动产的承包租赁而发生的民事关系，权利和义务应当可以由当事人自由设定.如果由法律规定，那么就应当明确限制的条件.按本条规定，用益物物权人对他人所有的不动产或动产，“依法享有”占有、使用、和收益的权利.那么就是当事人之间不能有自主协商的余地，现实中恐怕难以办到本条只规定了用益物权人的权利，没有义务，没有限制条件，这也不合理.)

第一百一十八条国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益.

(解读：自然资源的所有人，一是国家，二是集体，与“单位个人”之间是什么关系单位不一定是法人，个人不一定是公民.单位和个人凭什么可以取得自然资源的“占有、使用和收益”的权利不是“可以通过承包或者租赁”，而是“依法可以”，那么所有人和用益物权人就是法定的权利和义务关系，岂不是超出了本法的调整范围)

第一百一十九条国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外.

(解读：国家不是民事主体，国家的行为不应由民事法律规定，国家对自然资源应当实行全面的保护开发利用管理，而不仅是有偿使用.)

第一百二十条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定.所有权人不得干涉用益物权人行使权利.

(解读：如果是平等的民事主体关系，双方应在合同中约定各自的权利和义务，双方除了履行国家法定的义务之外，还应履行合同规定的义务.如果用益物权人未能履行合同约定的义务，所有权人为何不能干涉有这么不讲理的吗)

第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿.

(解读：也就是所有人和用益物权人要分别补偿.不过征收征用的主体是谁征收征用的主体要以所有人和用益物权人同时作为相对人，双方关系是否属平等的民事关系如果不是，岂不又超出了本法的调整范围)

第一百二十二条依法取得的海域使用权受法律保护.

(解读：既然是“依法取得”的权利，当然受法律保护.那么依合同是否能取得是否受法律保护)

第一百二十三条依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护.

(解读：同上一条，这两条可以合并.)

综上所述，本章是说用益物权的取得条件，但是“依法取得”是个很宽泛的概念，依合同取得，依行政权分配取得，依划拨取得，都可以是依法取得，但是相应的主体和权利和义务是不一样的，本法应对民事主体的民事行为所产生的民事关系做出规范，界定财产所有人和用益物权人的民事权利和义务的范围，以公正平等原则平衡双方的利益，而本法对用益权人的权利过于看重，而对其义务和所有权人的权利过于忽视.)

第十一章土地承包经营权

(解读：发包方主体是谁谁才具有发包的主体资格承包方主体是谁哪些人具备承包的主体资格发包人和承包人是什么关系是不是属于平等的民事主体关系农村每个农民都有分得承包地的权利，这个权利现在还存在吗)

第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制.

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度.

(解读：本法是“物权法”，调整的对象是因物的归属和利用产生的民事关系.农村集体经济组织是行政主体还是民事主体实行何种经营体制属于民事行为吗土地承包经营制度也不是民事法律更不是物权法调整的范畴吧我国农村集体经济组织早已不限于传统的农业，其经营体制也不是单一的和不变的.)

第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产.

(解读：土地承包经营权人的权利和义务应在承包合同中具体约定，既要行使权利，也要履行义务，不能只讲权利，不讲义务.)

第一百二十六条耕地的承包期为三十年.草地的承包期为三十年至五十年.林地的承包期为三十年至七十年特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长.

前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包.

(解读：如此规定，承包期就成了法定期限，不能由当事人约定，不能多，也不能少，这恐怕不现实.七十年承包期，已经超过了自然人的生存期.自然人的民事权利始于出生，终于死亡.承包人死亡，其民事权利自然终止，七十年的承包期有何意义如果承包权可以继承，那又涉及到所有人的权利和继承人是否愿意承担义务的问题.所以承包期应由当事人自由设定，最高不能超过五十年.总不能让承包人包到八九十岁还要承包吧法律能这样不讲理吗)

第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立.

(解读：这说明土地承包经营权还是通过合同取得的，与前面所谓“依法取得”相矛盾.定立合同要双方自愿，那么承包人是否能取得承包权，主动权在发包人的手里，所有人可以让你承包，也可以不让你承包，农民向谁主张权利过去农村居民只要到了法定年龄，就可以分得承包地，这是法定权利，不应当用合同来限制.

承包合同本身可能设定了生效条件和设立条件，例如合同可能约定自签字之日起生效，也可能约定自土地使用权移交之日起生效，如果是前者，那么根据本法，在土地物权没有转移时，承包权就已经设立了.)

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权.

(解读：因承包经营权在合同生效时就已经设立，那么发证的根据就是承包合同，也就是行政管理机关确认了土地的承包经营权.那么只要有了承包合同，行政机关就得发证.如果承包人想承包，所有人不肯发包怎么办行政机关管不管)

第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转.流转的期限不得超过承包期的剩余期限.未经依法批准，不得将承包地用于非农建设.

(解读：承包人的转包、互换、转让，承包合同是否可以加以限制如果所有人无权过问，一点权利也没有，其权利如何保证至少也应以不损害所有人的利益为前提吧转包后能否再次转包是否可以无限制层层转包农业用地不得用于非农业建设属于土地行政管理，如果承包人违反了规定用于了非农业建设，那么所有人是否有权制止没有制止是否要承担连带责任)

第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记未经登记，不得对抗善意第三人.

(解读：承包人可以不受限制地任意转包给任何人，只要办理了变更登记，即使违约，所有人也无权过问.)

第一百三十条承包期内发包人不得调整承包地.

(解读：财产所有人的权利大受限制，对所有人公平吗)

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理.

(解读：承、发包当事人难道无权处分自己的民事权利和义务)

第一百三十一条承包期内发包人不得收回承包地.农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定.

(解读：如果合同中有约定呢如果承包人违约呢为何一再限制所有人的权利完全背离了财产所有权的理论.)

第一百三十二条承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿.

(解读：同样，征收的主体是谁征收主体的相对人是谁征收主体除了和所有人签订征地补偿协议外，是否必须要和承包也签订补偿协议征地人不肯怎么办这样的纠纷属于人民法院受理范围吗)

第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转.

(解读：土地承包权一经取得，是否就可以完全不受所有人的制约了即使承包合同中有约定也没有用发包人在合同中不能设定保护自己权益的条款，承包经营权可以不受限制的流转，所有人的权益如何保证)

第一百三十四条国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定.

(解读：国家所有的土地也像农村集体土地一样，可以不受限地任意流转，国家的主权和利益何在)

综上所述，这一章仍然对土地所有人和承包人的权利义务设定不对等.对法定权利义务和民事主体自主处分的权利义务划分不明确.

这一章就解读到这里.

第十二章建设用地使用权

(解读：注意所有人和使用人的主体，相互之间的权利和义务，是否属于民事法律适用范围.)

第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施.

(解读：“建设用地使用权人”的范围不明确，因此不能确定使用权用权人是否为民事主体.本法给予了使用人巨大的权利，但是没有明确相应的义务和限制条件.)

第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权.

(解读：建设用地使用权可以地表、地上或者地下分别设立，就是说可以分设地上使用权、地表使用权和地下使用权，如果是三个使用人，不知如何一齐使用.

在已经设了用益物权，也就是已经被他人承包或租赁的土，仍然可以作为建设用地设立建设用地使用权.那么土地承包人和建设用地使用人不是同一主体，三方是什么关系建设用地使用权人如何才能不损害已设立的用益物权损害了又怎么办用益物权人的利益又从何保证

现实中，已经设立了用益物权，例如已经被承包的土，当需要时可以设立建设用地使用权或地役权，例如从该地上空架设管线或在地下埋设管线，建设地铁或涵洞涵管等.但是设立建设用地使用权的主体是国家，而且必须通征收征用的方式，而不是民事行为.如果要在地表设立建设用地使用权，那必然要损害已设立的用益物权，更是只能通过征收来解决.)

第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式.

(解读：设立的主体是谁谁有权设立建设用地使用权出让和划拨属于民事行为吗不是民事主体，不是民事行为，岂不又超出了本法调整范围)

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让.

(解读：出让主体是谁受让主体是谁如果同一土地的两个以上意向用地者都是国家行政主体，也要进行招标、拍卖等公开竟价吗经营性用地没有采取竟价方式出让怎么办无人竟价或出让价格不合理怎么办地上、地表、地下的建设用地使用权如何分别出让、竟价)

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权.采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定.

(解读：有权划拨的主体是谁谁来“严格限制”其划拨行为用自己左手限制自己右手民事主体能享受划拨土地的待遇吗如果划拨不是民事行为，划拨和划入双方都不是民事主体，岂不是又是超出了本法的适用范围)

第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同.

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

(一)当事人的名称和住所

(二)土地界址、面积等

(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间

(四)土地用途

(五)使用期限

(六)出让金等费用及其支付方式

(七)解决争议的方法.

(解读：该合同是否属于民事合同是否适用于“合同法”其主体资格、形式、内容和有效条件是否应与《合同法》的规定相一致本法多次出现“善意第三人”的提法，那么合同中是否应包括合同生效的条件，登记义务和对抗第三人条件的条款为何要在本法中留有设置陷阱的机关而不指出来)

第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记.建设用地使用权自登记时设立.登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书.

(解读：这一条说的是是土地行政管理，但是登记义务人是设立人还是使用人却没有明示.立法设定义务，不明确义务人，以后如何执行建设用地使用权证的取得条件，要比其他登记复杂得多，不仅要有土地出让合同，还必须要有规划许可、环保许可等许多条件.)

第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准.

(解读：这一条说明土地使用权人对土地物权的使用是有条件的，必须服从土地行政管理.立法专家说有了物权法就可以“我的财产我做主”，是根本不能成立的.)

第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用.

(解读：这里把法律的规定和合同的约定相并列.如果合同的约定和法律的规定有矛盾时怎么办建设用地使用权人不按法律规定或者合同约定支付出让金，拖欠拒交，而出让方不予过问或不追究其责任，是现实中经常发生的现象.这就是出因为出让方主体资格不明确和责任义务不明晰而造成的，使国家长期遭受巨大的损失.)

第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外.

(解读：产权证书载明附属物当然不应有争议如果是产权证书上没有载明的附属设施，建设用地使用权人应当有原始出处，如设计图纸，竣工资料，购货凭证等.如果在双方都无证据的情况下，就判定属于建设用地使用权人的，未必公平.民事法律应当站在客观公正的立场上，谁的主张有理而且有确凿证据，就应支持谁.)

第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外.

(解读：这一条又是只讲权利，不讲义务，不讲限制条件.建设用地和农村承包地不同，土地所权主体是国家，建设用地使用人的主体资格和土地使用性质及建设内容有严格的限制条件，如果不是法律另有规定，按照本法使用权人就可以任意处分，那是要乱套的.前面14条已经规定了“不得改变土地用途”，这里怎么又能用于转让、互换、出资和赠与呢

事实上建设用地有特定的使用权人，特定用途，不可以随便转让.例如划拨给政府、军队、学校的建设用地，能转让给开发商吗所以土地使用权人应当按照国家的法规和土地使用证上的规定行使权利，承担义务.)

第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同.使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限.

(解读：这一条是说如果“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的”，当事人应订立书面合同，口头合同无效.但是现在是网络时代，电子合同早已登上经济舞台，电子合同难道就不行

使用期限既然“由当事人约定”，那么超不超过剩余期限也就没必要规定.因为本法已经规定住宅用地土地使用权的使用期是可以无限延续的，超过了剩余期限如何延续，当事人无权约定吗所以本条要写，应当改为：“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，应当采用法律承认的有效形式，口头合同不具备证据效力，但当事人承认的除外.”

另外，如果土地使用权不是在平等的民事主体之间转让，则不是采用合同的形式，例如因国家调整行政区划而发生的建设用地使用权转让，以及国家划拨土地给政府机关、军事单位，上级划拨土地给下属单位等，就可能用文件，命令，通知等形式.)

第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记.

(解读：这里说的是“申请变更”，也就是说要经过批准，那么“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与”就不是属于使用人可以自主处分的民事权利.申请变更的申请人应当是原使用人，经登记机关同意后才能出让.如果登记机关同意出让，是不是就直接进行变更登记，把原使用人变为受让人，而不需要受让人到场立法不说清，将来叫人如何操作

另外，建设用地使用权用于出资，使用权人不一定变更.使用权人如果没有变更，是不是也要登记)

第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分.

(解读：建设用地使用权用于出资，不一定涉及地上附着物.即使建设用地使用权人发生变更，地上附着物如何处分，也应由双方当事人约定.)

第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分.

第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金.

(解读：谁有权因公共利益提前收回建设用使用权只能是国家吧那么双方主体是平等的民事关系吗如果主体是是国家，就是征收征用，而不是收回.国家征收征用，应当是“国家认为有必时”要可以实施，而不须要以什么“公共利益”为前提.什么叫“公共利益”，扯不清，国家也没有必要和可能等扯清楚了再实施，例如在战争和抢险和救灾时.

土地出让金是否退还，要看具体情况，因为根据本法，建设用地使用权可能已经转让、互换、出资或赠与过多次，原土地出让金的交纳人早已没有权利了.)

第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期.

(解读：也就是说住宅建设用地自动延续是无条件无限期的.那么规定住宅建设用地期限又有何意义呢住宅建设用地上的建筑没有用于住宅或是混合使用的，又如何处理呢)

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理.该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理.

(解读：这一款在约定和法律法规之外，没有本法的规定，全是按别人的办，等于没说.)

第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记.登记机构应当收回建设用地使用权证书.

(解读：这一条是土地行政管理内容，一方是行政管理机关，另一方建设用地使用权人.双方不是平等的民事关系.在建设用地使用权消灭，例如土地被国家征收时，对原使用权人设定了办理注销登记的义务，但是原使用人就是不办呢所以规定这个义务没有必要.这里应规定建设用地使用权消灭时，土地使用权证自动失效，行政管理关应当及时注销并公告，原使用人如果再使用土地权证主张权利应属无效，如果用于谋取利益，则是违法.)

第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理.

(解读：集体土地和国有土地所有制性质不同，管理制度不同，因此二者不可相提并论.国有土地可以批租，而集体土地不行，只有经国家征收后才能批租.国家可以通过行政区划调整把农村划为城镇根据宪法，城镇土地属于国家所有.而集体却不能把国有土所有权地划为集体所有.集体土地，特别是农业用地，只能按规定用途使用，而不能随意变成建设用地.)

综上所述，建设用地使用权涉及到行政主体，使用人，被拆迁人，受让人等复杂的行政关系和民事关系，如果不理清理顺这些关系，只会使现实中已经存的混乱更加不堪，谓予不信，可以拭目以待.

第十三章宅基地使用权

(解读：宅基地是农村集体分配给农民用于建住宅的土地，只有本集体成员才能享受.这是我国每一个农民的法定权利，宅基地面积标准国家有规定.宅基地分配中双方主体资格和相应的权利和义务不同于一般的民事关系，这是理解本章需注意之点.)

第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施.

(解读：住宅地使用权人既然“依法”，当然就享有相应的权利，但是也得“依法”承担相应的义务，不能只讲权利，不讲义务.如果“依法”，宅基地使用权人也不能随意使用宅基地，不是想建多大就可以建多大，也不可以随意建附属设施.)

第一百五十三条，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定.

(解读：本法本来就没有调整非民事关系的功能，“宅基地使用权的取得、行使和转让”不同于一般平等主体的民事行为，故不适用于本法.国家土地管理法是行政管理法规，本条不写，也得按此法办，否则就是违法.所以本条纯属多事.)

第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭.对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地.

(解读：前一条已经说了，宅基地使用权的取得，适用土地管理法.使用权灭失后重新分配，也应当适用土地管理法.能够造成宅基地灭失的自然灾害，无非是地震、海啸、洪水，不仅会造成财产灭失，人员也难免伤亡，而且影响范围一般都比较大，可能超出了一个村的范围.对于幸存者的安置和重建家园，可能涉及移民救济等多方面，国家自有规定.

本条终于明确了宅基地使用权人主体是“村民”而不是“乡民”，宅基地是通过“分配”得来的，那么实施“分配”的义务人主体就应当是村集体.但是在自然灾害的破坏程度超过了村集体承受能力时，上一级集体或者上一级政府就得承担起救灾和组织重建家园的义务，而重建家园，不仅仅涉及宅基地的问题.

另外，如果村集体或者村民个人对意外灾害投了保险，那么还涉及保险理赔.

所以，对自然灾害灭失宅基地的情况，不是如此简单就能说清的.特别是分配宅基地的义务人不明确，到时村推乡，乡推县，让村民找谁去)

第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记.(解读：这一条又是涉及土地行政管理事项.宅基地使用权可以转让吗《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让.”宅基地使用权是集体所有土地上的权利，理应服从土地管理法规定.)

综上所述，关于农村宅基地使用权所涉及的主体及其权利和义务，已超出了本法适用范围.《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准.

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地.

农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续.

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准.”

《土地管理法》已有规定，本法又何必多此一举

第十四章地役权

(解读：“地役权”是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平，比如甲公司和乙公司约定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司员工的出入.

看了这个解释，有人也许会问：这不就是相邻关系吗是的，其实就相邻关系，南京人不会跑到北京去设立地役权.那么为什么在相邻关系之外，又弄出个地役权来呢这是一个法律专家自己也无法说清的问题.立法者一心想要否定我国独立的社会主义中华法系，把我国法律纳入到大陆法系之中去.然而大陆法系国家对地役权的认识却不一致，有的国家对相邻权和地役权采取合并，而有的国家则采取分离.这不过是大陆法系僵化老化形而上学繁琐哲学体系混乱的一个表现而已.这种差别反映到国内，也就产生了两派，现在是分离派占了上风，所以就有了“地役权”这么个玩意.至于大家懂不懂，有没有用，那就不管了.)

第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益.

(解读：根据我国《民法通则》，处理不动产相邻关系的原则是“有利生产，方便生活，团结互助，公平合理”.相邻关系中有法定义务和设定义务两种.法定义务是不动产所有人对相邻人必须承担的义务.例如铁路或高速公路要通过居民点，那就必须为当地居民留有穿越通行的涵洞天桥之类的通道和设置隔音降噪设施.如果在别人的建筑物前面或侧面建设，也必须为他人留有通行、通风、采光、排水的通道或间距.又比如大楼门厅大堂的所有人或承包人，必须不影响他人进出通行.如果做不到，则构成对他人的侵权，就要承担相应的过错责任或者无过错责任.

而设定义务则是双方当事人在平等自愿的基础上协商约定的义务.例如在别人建筑物后面建设，需要前面不动产所有人给予通行方便，而前面不动产所有人可以同意，也可以不同意.如果双方平等协商达成协议，则后面的人才能取得所谓的“地役权”.其实就是在他人的不动产上取得部分使用权，那么如果双方一致，也就不限于相邻关系了.

这一条说地役权人有权按照合同约定，利用他人不动产.至于能不能提高自已不动产的效益，与他人无关，与法律也无关，说了也没用.问题是相邻人不是天生的地役权人，相邻人只有在和不动产所有人签订了合同之后才能变成地役权人，那么首先要有合同约定，然后才有地役权人及相应权利吧合同还没有定，哪来的地役权人及其权利如果是先有地役权人，那么就是相邻人必须要和地役权人订立合同，否则地役权人的地役权何从实现但是这对相邻人公平吗行得通吗如果相邻人就是不同意，法律能管得了吗

如果地役权是法定的，相邻人必须承认，否则就是侵权，那么就必须对地役权和地役权人做出法律的界定，如果没有限制条件，只要是相邻关系，就可以主张地役权，且不是要乱套)

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地.

(解读：也就是提供方使的不动产为“供役地”，需要方的不动产为“需役地”.但是两地相距多远并限无限制.其实只要是有人需要，只要供役地权利人同意，就可以在不动产上设立“地役权”.双方是平等民事主体，只要互相协商一致，是租用也好，是借用也好，是长期也好，是短期也好，实际上与是否相邻已没有关系了，法律何必多管如果一方要用，另一方就是不让，难道不可以那么根据本法，“供役”地所有人就是不提供方便，是不是构成侵权如果发生纠纷，人民法院当如何判处如果供役地只有一处，而需役地却有多处，那么地役权是否可以共享是否具有排他性只对其中一家设立地役权，对其他需役地人是否构成侵权法律管得了这么多吗法律管不了的，何必多事呢)

第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同.

地役权合同一般包括下列条款：

(一)当事人的姓名或者名称和住所

(二)供役地和需役地的位置

(三)利用目的和方法

(四)利用期限

(五)费用及其支付方式

(六)解决争议的方法.

(解读：前面已经说过，合同的形式应是法律承认的有效形式，不一定仅限于书面合同.对于无效形式合同，如果双当事人承认，应当承认其有效.合同的内容，应当包括生效条件，登记义务和对抗第三人条件的条款，以免设下陷阱引起纠纷.)

第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立.当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记未经登记，不得对抗善意第三人.

(解读：本法一再出现“善意第三人”，这实际上是陷阱机关，理应通过完善法律来消除，而不是故意设置.一女二嫁如果不是违法，至少也是不道德的.这里是当事人要求登陆记的才登记，不是必须登记，未经登记又不得对抗“善意第三人”，那么只要有利可图，一女二嫁又有何妨)

第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利.

(解读：供役地权利人应当不妨害地役权人按照合同的约定使用权利，但前提是地役人要履行合同约定的义务.供役人提供了地役权后，如何使用和管理应当是地役权人的事，如果地役权是通道，那么供役人可能无法判定使用该通道的是不是地役人，又如何“不妨害地役权人行使权利”呢如果是违约，就按违约处理，法律又何必多管闲事)

第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制.

(解读：既然是按合同约定办事，那么双方应按合同享受权利和履行义务，违约按违约处理，这一条实属多余.)

第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限.

(解读：合同条款由当事人约定，如果约定事项违反法律规定，属于无效条款，但是无效条款是否影响合同的有效性，要根据《合同法》规定.民事法律只能规定民事主体行为的有效条件，而不能禁止民事主体的无效行为，民事主体双方的约定，法律可以不承认其有效性，但是不能不让人家约定.)

第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权.

(解读：这还是要看地役权是法定权利还是设定权利，法定权利按法律规定，合同设定的权利是否转让或继承，应按当事人的约定.)

第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权.

(解读：应是设立无效.土地在设立了承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利之前，已经设立了地役权的怎么办例如设立建设用地使用权，必须封闭已有的道路进行建设，造成周边他人要绕道通行，这是现实中常有的事.这算不算对相邻人的侵权)

第一百六十四条地役权不得单独转让.土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外.

(解读：地役权为何不能单独转让例如某地役权人另外又取得了一个通道，为何不能将原通道通行权全部或部份转让给他人后面又说用益物权转让时，地役权是否一并转让，可以由当事人在合同中约定，如果合同约定不一并转让，那么就是可以单独转让.如果合同没有约定，或约定不明，才可视为一并转让.)

第一百六十五条地役权不得单独抵押.土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让.

(解读：抵押要双方同意，用地役权抵押，相对人要是同意，又有何不可又不是拿老婆抵押.当然，有没有人要，抵押是否有效，是另一回事，向你抵押你会要吗没有人如此弱智吧土地承包经营权、建设用地使用权是特定主体的权利，不是可以随便抵押的.)

第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权.

(解读：事情如果都这么简单就好了，受让人同时享有地役权，那么义务呢是不是可以不承担)

第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力.

(解读：如果受让人事先不知道有地役权存在，那么受让人不是太吃亏了吗转让时如果转让部分涉及地役权的，应将相应权利和义务一并转让才对吧)

第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

(一)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权

(二)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用.

(解读：也就是说，这两条是合同的必备条款，合同中写不写都可以按此执行.)

第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记.

(解读：言下之意，就是未登记的就可以不办了.)

综上所述，这一章所讲的地役权，实际上是就是相邻关系.不动产所有人除了要履行法定的义务之外，可以按照合同约定承担义务，当然也可以取得收益.这本来是正常的民事法律关系.但是本法为相邻人设立了一个“地役权”，却没有前提条件和限制条件，似乎只要因为是相邻，就可以自然取得“地役权”，对不动产所有人设定了种种义务，限制了种种权利，这与财产所有权理论不是背道而驰吗

中华民族对相邻关系历来有着自己的理解.“万里捎书只为墙，让他三尺又何妨万里长城今犹在，不见当年秦始皇.”中国人的这种泱泱大国之风，历来崇尚大度宽容，而不齿于缁珠必较的狗肚鸡肠.在中国，农村中借地通行是很平常的事，过路人摘个瓜果尝尝不能算偷，鲁迅的《社戏》中“偷”蚕豆的有趣描写，表现的是淳朴的民风.在人家屋檐下避个雨，人家会请你进屋坐坐，进上一杯茶水.树枝长到别人家院子里，没有人会为此计较上海弄堂里，晒衣服竹竿搭在对面人家的窗台上，大家相安无事.这是西方大陆法系国家根本无法理解的胸怀和气度.《民法通则》对相邻关系确立的“有利生产，方便生活，团结互助，公平合理”的原则，是符合我国国情的人性化的规定，体现了法律的科学和文明，且早已深入人心.而从大陆法系引进的所谓“地役权”，透着西方市侩的僵尸和铜臭气息，与中华民族宽广博大的社会风尚格格不入.法律要与社会制度和国情相适应，外国人的社会行为和社会心里和中国人有着巨大差异，在中国为中国人立法，为何要学外国想要把民众引向何方

第四编担保物权

(解读：“担保物权”就是用物权做担保，倒装句也，故洋味十足.担保就是指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保.债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利.担保物权包括抵押权、质权和留置权.

担保的形式有多种.用物权担保只是其中之一而已，现有《担保法》有全面的规定，下面将与《担保法》对照来解读.)

第十五章一般规定

第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外.

(解读：担保是一个民事行为，是当事人自愿设定的权利和义务，如果担保不成立，哪里来的“担保物权人”所以下面一条应放到这一条前面来，先讲担保的产生，后讲担保物权.

《担保法》第三条规定：“担保活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则”，也就是《民法通则》规定的民事法律通用法则.担保既然是民事行为，也应当遵循这一法则，当事人应当按照合同的约定履行义务，享受权利.)

第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权.

(解读：这一条是讲担保的产生，应当放在最前面.《担保法》第二条规定，“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保.

本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金.”

可见《物权法》和《担保法》是有差别的，《担保法》的适用范围比本法要宽得多.这样就出现两种设立担保的依据，既可以依照《担保法》设立担保，也可以依据《物权法》设立担保，是一事两法，以后执行必然会有麻烦.)

第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保.反担保适用本法和其他法律的规定.

(解读：《担保法》第四条规定：“第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保.

反担保适用本法担保的规定.”

“可以要求”，当然也可以不要求，但是当第三人要求反担保时，债务人是不能拒绝的，否则第三人可以不向债务人提供担保.

“反担保适用本法和其他法律的规定”，其他法律只能是《担保法》，说明本法和《担保法》可以平行适用.)

第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同.担保合同是主债权债务合同的从合同.主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外.

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任.

(解读：《担保法》第五条：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效.担保合同另有约定的，按照约定.

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任.”

这一条是讲担保行为的有效条件.《担保法》体现了民事行为由当事人自己做主的原则，即担保是否有效，完全看当事人的约定.

担保合同无效的后果，本法完全是照抄《担保法》，谈不上是“制定”.)

第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用.当事人另有约定的，按照约定.

(解读：这一条是讲担保的范围，可以包括上述内容，但在具体担保时，担保的范围由当事人约定，法律并无硬性规定，也没有必要规定.)

第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿.被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等.

(解读：担保的后果可能发生但不一定发生.债务人清偿了全部到期债务，则担保后果就不发生当债务人没有或者没有全部清偿到期债务时，担保的后果才会发生.因此在担保期未满时，如果担保财产毁损灭失或被征收，且事先又没有约定，那么担保人有告知债权人的义务，否则债权人怎么知道呢然后担保人应重新向债务人设定担保物并经债权人同意.提存只是重新设定担保的一种方式而已，仅有这一种形式，显然对债权人是不利的.如果债务到期债务人又不能清偿时，担保人才说出担保物毁损、灭失或被征收，这是担保人未尽到告知和重新设定的义务，应当承担相应的法律责任，这样才能保证债权人的利益.这一条的规定，给债务人担保人设置陷阱提供了条件，而对债权人是非常不利的.)

注意本条“担保财产”的提法，已经超出了物权的范围而进入财产权的范围了.)

第一百七十五条第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任.

(解读：这一条是说第三人为债务人提供担保，注意：是否要债务人提供反担保没说.未经第三人同意，债权人允许债务人转移全部或部分债务，就是债权人同意不向原债务人追讨，而向转移后的债务人追讨，这时担保人就不再承担担保责任了.本来担保就是向债务人提供的，现在债务人变了，那么担保当然就不存在了.例如本来担保是为张三提供的，现在债权人同意张三把债务转给李四，又没有经过担保人同意，如果李四不还，债权人当然只能找张三，与担保人有什么关系平等主体的民事行为以自愿为原则，债权人与张三、李四之间的约定，担保人没有参与，与担保人当然无关.这一条不是废话吗如果债权人发生转移呢因为债务人没变，担保的对象没变，因此担保的义务也不能变.)

第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任.提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿.

(解读：什么叫“人的担保”其实应当叫“保证人”.保证是担保的一种，但是本法没列入.这一条是说对同一债务有多种担保形式时如何处理.在既有财产担保又有保证担保的情况下，债权人可以先用物的担保实现债权.但是如果保证担保比物的担保更容易实现呢所以在多种担保并存并且事先没约定或者约定不明的情况下，债权人应当有权做出对自己有利的选择，当然，如果选择错误，由其自己负责.

提供担保的第三人承担担保责任后，是否有权向债务人追偿，应按合同约定，有反担保的应按反担保物实现权利.没有反担保的，如果担保人自愿无偿提供担保的，则无权提出追偿.)

第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：

(一)主债权消灭

(二)担保物权实现

(三)债权人放弃担保物权

(四)法律规定担保物权消灭的其他情形.

(解读：这里又涉及民事行为的有效条件.担保物权应以合同生效而生效，以合同终止而终止，以合同消灭而消灭.本法172条和《担保法》第五规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”.那么担保物权也就要以主合同的消灭而消灭.这里要注意，如果债权人违背民事行为有效性的一般规定，恶意串通放弃担保物权的，应是无效的.)

第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法.

(解读：这一条是对《担保法》的否定，想要以本法而代之.不一致的要适用本法，一致的当然也可适用本法，也就是不管一致不一致，都要按本法办，岂不是对《担保法》的否定吗何不将《担保法》废除算了然而可惜的本法的适用范围只限于物权，而《担保法》适用于一切财产.在担保规范上，本法代替不了《担保法》，而《担保法》却可以包括本法.例如《担保法》涉及保证，涉及定金，而本法没有，这就是与本法不一致，如何适用本法所以应是本法服从《担保法》而不是相反.前面已经一再有“法律另有规定的除外”的规定，这里又在否定《担保法》，这不是自相矛盾吗又不具有全面的适用范围，又要否定《担保法》，哪有如此霸道不讲理的)

综上所述，担保是一种民事行为，已有专门的《担保法》调整，《物权法》又横插一杠子，想要取而代之，但因适用范围有限，实际上代替不了，《担保法》又没有废除，造成两法并存的局面，这样立法，不是自找麻烦吗让人不可理解.

第十六章抵押权

(解读：抵押权就是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿.

例如别人向你借五万元钱，你担心他不还，他就用一辆价值五万元以上的汽车做抵押，但是汽车并不给交给你，仍然在他手中.如果到时他不还钱，你就有权把他的汽车用于抵债.如果抵押时汽车了交给你，那就是质押.)

第一节一般抵押权

(解读：抵押又分法定抵押和一般抵押.法定抵押是因法律规定而产生的抵押，无论当事人同意不同意.一般抵押是由当事人约定产生的抵押，是当事人之间自愿的行为.)

第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿.

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产.

(解读：《担保法》第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保.债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿.

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物.”

本法中“债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的”，又用了财产的概念而不是物权，和《担保法》一致.抵押的特点，就是不转移财产的占有和债权人优先受偿.但是《担保法》明确规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”，言下之意，如果价款超过了债务，债权人是不能全部拿走的，差价应当退还.而本法只规定“债权人有权就该财产优先受偿”，而没有说如何受偿，这是二者不一致的地方.)

第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

(解读：前一条已经把债务人和第三人称为抵押人了，这里就应当用“抵押人”才对.)

(一)建筑物和其他土地附着物

(解读：《担保法》规定是：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物

《担保法》规定的抵押的条件是“抵押人所有”，而本法是“有权处分”，有权处分的不一定是所有人，例如代理人、共有人、保管人等.替人家看管房产的，可以带人来住，但是不能把房产抵押出去吧《担保法》规定是房屋和“其他地上定着物”，而本法是“其他土地附着物”.“定着物”和“附着物”意思相同，但也有区别.)

(二)建设用地使用权

(解读：《担保法》的规定是：(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物

建设用地就是国有土地，而国有土地却不一定是建设用地.建设用地是用于建设的，建设用地使用权抵押了，建设还是要进行，如果以后建设用地用来清偿债务时，地上建筑物必须一并处分.所以用建设用地使用权抵押时，对以后产生的建筑物应事先做出约定.)

(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权

(解读：《担保法》的规定是：(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权

这里二者有原则的区别.《担保法》规定需要经发包人同意才能抵押，而本法不需要经过发包人同意.如果土地承包经营合同中有“承包经营权不得用于抵押”的约定，那么根据本法，这种约定是否无效)

(四)生产设备、原材料、半成品、产品

(解读：对照《担保法》“(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产”，

将“机器、交通运输工具”可以理解为“生产设备”，“其他财产”理解为“原材料、半成品、产品”.)

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器

(解读：这一项《担保法》中没有，因为这几种财产涉及到法定担保.正在建造的建筑物，建造人通常不是所有人而是施工承包人.施工承包人虽然对在建建筑物有权处分，但无权向他人抵押.在建建筑物应是所有人向施工承包人的法定抵押物，如果所有人不能按约定支付工程款，则施工承包人有权以在建建筑物优先受偿.如果所有人将此在建建筑物又抵押给了其他人，其他人的一般抵押权不能对抗施工承包人的法定抵押权.在建的船舶和飞行器也应是如此.)

(六)交通运输工具

(解读：《担保法》的规定是：“(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产”.

本法将交通工具单独列出，似乎对交通工具特别重视.)

(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产.

(解读：《担保法》的规定是：“(六)依法可以抵押的其他财产.”

抵押人可以将前款所列财产一并抵押.

(解读：总结一下这一条，本法与《担保法》有很大的差别，有些还是原则性的.本法对抵押财产的范围扩大了很多.其实抵押是民事行为，要双方同意才行，虽然法律把抵押财产的范围扩大了，但是民事主体是否接受则是另一回事，抵押人要用这些财产抵押，债权人不同意，还是行不通.本法规定二者在不一致的情况下必需适用本法，这对将来执法无疑是出了一个大难题.)

第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿.

(解读：这里的债务人包括了“企业、个体工商户、农业生产经营者”，都是民事主体，但债权人没有明确.债权人当然也可能是非民事主体.如果上述民事主体因欠税，用“现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品”向税务局做抵押，可不可以呢其实是不可以的，因为如果民事主体欠税，税务部门可以依法对欠税人进行处罚，可以罚没财产.因此行政主体没有必要让民事主体用财产做抵押.现在有些地方政府机关要求企业设立“廉政保证金”，“农民工工资保证金”，这都是用民事行为代替行政管理管理，是没有法律依据的，也并未起到作用.)

第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押.

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押.

(解读：《担保法》第三十六条：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押.

以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押.”

第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押.以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押.

(解读：《担保法》规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押.以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押.”

这一条还是土地和建筑物不可分离，但本法说的是建设用地使用权，而《担保法》说的是土地使用权，当然是集体土地使用权.)

第一百八十四条下列财产不得抵押：

(一)土地所有权

(解读：《担保法》：(一)土地所有权

二者规定一样.因为国有土地的所权人是国家，当然不会是抵押主体.农村土地所有人是集体，按理说应当可抵押，但是农村土地上已经设定了宅基地使用权、土地承包经营权，因此不可抵押.)

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外

(解读：《担保法》：“(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外”

除外的情况即：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”和“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押.以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”.

本法前面已经规定只要法律、行政法规不禁止的就可以抵押，那么只要把禁止抵押的财产的列出不就行了这里又是“法律规定可以抵押的除外”，又要适用《担保法》规定，前面又是与《担保法》不一致的适用本法，岂不是自相矛盾)

(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施

(解读：《担保法》“(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”

这一条是原文照抄《担保法》，但是《担保法》出台于1995年，现在情况已经大变，所谓社会公益设施，例如学校，幼儿园，医院甚至公共厕所，都已私人承包或卖给了私人，立法专家又鼓吹国家、集体和私人财产平等，那么这些财产不许抵押，岂不是很不公平吗)

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产

(解读：《担保法》：“(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产”

这一项又是原文照抄.所谓有争议，当然是进入法定程序的争议，不能因为有人随便说一声就算有争议了.)

(五)依法被查封、扣押、监管的财产

(解读：《担保法》“(五)依法被查封、扣押、监管的财产”.

还是原文照抄.)

(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产.

(解读：《担保法》“(六)依法不得抵押的其他财产”.

既然本法已经规定，法律、行政法规不禁止的就可以抵押，那么就该把禁止的范围明确起来，前面已经列出了不得抵押的财产种类，最后怎么又出来一个“法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”让人到哪里去找如果弄不清，是立法规定不明，还是当事人违法)

第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同.

抵押合同一般包括下列条款：

(一)被担保债权的种类和数额

(二)债务人履行债务的期限

(三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属

(四)担保的范围.

(解读：《担保法》第三十八条“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同.

第三十九条抵押合同应当包括以下内容：

(一)被担保的主债权种类、数额

(三)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属

(四)抵押担保的范围

(五)当事人认为需要约定的其他事项.

抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正”.

第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有.

(解读：《担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有.”

这一句话中包括了抵押权人、抵押人、债务人、债权人，让人很难读懂.其实在抵押关系中，就是只有债权人和抵押方的关系，抵押权人就债权人，抵押人就是债务人或第三人.这一条的意思就是说，在债务到期时，即使债务人没有清偿，债权人也不得将抵押物据为己有，即使债务人或第三人同意也不行.

这一条在现实中恐怕做不到.法律对民事行为只能不承认其有效性，而无法禁止其实施.如果债务到期，当事人协商同意用抵押物抵债，债务归于消灭，这有何不可)

第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记.抵押权自登记时设立.

(解读：《担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效.”

这就是不动产登记原则.《担保法》规定是“抵押合同自登记之日起生效”，规定了合同生效的法定条件.本法规定是“抵押权自登记时设立”，但是本前面已经规定了抵押要签订书面合同合同生效，抵押权就应当成立.这里又规定抵押权“自登记时设立”，也就是没有登记就是没有设立，这是不现实的.合同生效抵押就已经以立，没有登记只不过是法律不承认其有效性而已，不能说抵押没有设立.)

第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立未经登记，不得对抗善意第三人.

(解读：《担保法》第四十三条“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效.

当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人.当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门.”

本条体现了动产抵押登记自愿原则.抵押权自合同生效时设立.但是如果未登记，不得对抗“善意第三人”，也就是如果一物重复抵押，登记的效力大于未登记的效力.如果当事人在合同已经约定了对抗第三人的条款怎么办那只能追究抵押人的违约责任，还是不能对抗第三人.所以登记效力大于合同效力.

但是抵押即使已经登记，也不能对抗法定抵押.因为法定抵押没规定必须登记.

什么叫“善意第三人”法律界并无统一的解释.一般的说法是“不知情的第三人”.其实根据《民法通则》规定的民事行为有效条件，善意第三人的前提条件应是：一、主体合格，二、不违反律和社会公共道德，三、意思表示真实.在这三个前提条件下，还应当是对相对人的情况和意图不知情且没有知情的义务.一般来说，民事主体在实施民事行为时，都要对相对人有所了解，不会与来历不明或可疑的人交往，特别是在涉及重大利害关系时，更是如此.例如在接受抵押时，理所当然要问一问抵押物是否合法，是否重复抵押，并且要在合同中加以注明.如果明知对方可疑，仍然与之串通损害他人利益，就不是善意第三人.但是法律不能允许有不同的理解或随意解释，所以对善意第三人应当要有统一的法律界定.

法律是行为规范而不是思想规范，善意与否，是思想心理活动，外在表现是看不到的.对外在表现，对于行为，法律只能界定是否合法是否有效，而不能认定是否善意.例如一个成年人到店购卖一把刀，你知道他是善意还是恶意商店没有权利也没有义务去调查和分辨.但是网吧店老板让未成年人进入，是违法行为，善意也不行.所以法律只能把行为分为合法和非分，有效和无效，而不应分善意和恶意.)

第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记.抵押权自抵押合同生效时设立未经登记，不得对抗善意第三人.

(解读：《担保法》第四十二条“办理抵押物登记的部门如下：

(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门

(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门

(三)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门

(四)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门

(五)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门.”

本法只规定了办理动产抵押登记的部门是工商行政管理部门，不动产和交通工具抵押的登记，仍应按现有规定.)

依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人.

(解读：抵押合同中应明确抵押物的数量，已售出的当然不应包括在内.如果已包括在在内，是抵押人违约，与买受人无关.)

第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响.抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权.

(解读：《担保法》第四十八条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承祖人，原租赁合同继续有效.”

这一条是抵押不破租租赁的原则.用已租出的财产做抵押时，原租赁关系不变.但是抵押后出租的，《担保法》无规定，本法规定“租赁关系不得对抗抵押权”，那么如果抵押物因抵押权生效而发生转移，承租关系不能继续时，承租人不得对抗，这对承租人公平吗下面一条说抵押物转让要经抵押权人同意，那么抵押物出租为何可以不要经过抵押权人同意租金也可以不用于清偿债务)

第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存.转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿.

(解读：《担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效.

转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保抵押人不提供的，不得转让抵押物.

抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存.超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿.”

本法的规定和《担保法》不一致.按本法的规定，抵押财产的所有权虽然属抵押人所有，但是已经不能随意处分了.如果要转让，须经抵押权人同意才行，而且所得价款必须用于抵偿债务.那么如果抵押权人不同意转让抵押财，届时债务人无力偿还债务，而抵押物又贬值了，责任由谁承担呢所以这一条应当改为：“抵押人如果将抵押物转让的价款用于清偿债务时，抵押权人应当同意转让如果抵押权人不同意转让，由于抵押物贬值，造成债务人无法清偿债务的，抵押权人应承担相应的损失”.)

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外.

(解读：这一款与前款意思一样，抵押人无权转达让抵押财产.但是为了实现抵押权人的利益而转让抵押财产的，抵押权人就应当同意，否则应承担相应后果.债权人不会是傻瓜，宁可不要清偿债务，非要揪住抵押物不放.前一条抵押物出租也应按此条原则处理.)

第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保.债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外.

(解读：《担保法》第五十条“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保.”

就是说，如果别人用一辆汽车向我做抵押，我不能用这辆汽车再向别人做抵押，因为这个财产并不属于我，我没有处分的权利.那么抵押权能不能单独转让呢也不能，因为抵押权不脱离债权单独存在，所以债权转让时抵押权才能一并转让.债权转让时抵押权可以不转让，只要当事人有约定.债权转让后原债权消灭，抵押权也就消灭了.)

第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为.抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保.抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务.

(解读：《担保法》第五十一条“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为.抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保.

抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保.抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保.”

这一条规定看似有理，但是抵押物在抵押人手上，抵押权人怎么知道财产价值是不是在减少呢是不是要时不时地把抵押物拿出来看看显然不现实.抵押人对抵押物仍然享有所有权，抵押人只要能够清偿到期债务，抵押权人有何权利对抵押人加以干涉双方对此种可能情况应当在抵押合同中加以约定，抵押人如果故意减少抵押财产价值的，且不履行到期债务的，应属违约行为，应承担违约责任.如果抵押权人因抵押物价值减少而要求债务人提前清偿债务，债务人不是更加还不起吗不是还是要按违约处理吗抵押物在抵押期间，有可能自然贬值，也可能升值和发生孳息，应与抵押权人无关.)

第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位.抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响.

债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外.

(解读：《担保法》无此项规定.所谓“顺位”，就是在同一个抵押物上重复设定了多个抵押权，在抵押物总价大于或等于债权总额时是可能的.这样就产生了抵押权的“顺位”.民事行为有“法不禁止即可为”的原则，那么抵押权人放弃抵押权和抵押权顺位的，当然是可以的，但是谁会当这样的傻瓜呢当然，某一抵押权人与抵押人变更抵押权顺位或者抵押权，如果侵犯了他人利益是无效的，这是民事行为有效性原则所决定的.)

第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿.协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议.

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产.

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格.

(解读：〈担保法〉第五十三条“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼.

抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿.”

这一条规定的事项其实应当由当事人在抵押合同中约定.根据合同的约定，债务人不履行到期债务或者合同约定的事由出现时，抵押权人可以按合同约用抵押物受偿.而不是到了事后才去协议.如果协议不成怎么办《担保法》规定可以向人民法院起诉，而本法未规定，那么抵押权如何才能实现呢

如果协商事项损害他人利益，根据民事行为有效性的规定，该协议是无效的，如果符合可撒销民事行为条件，受害人当然可以向人民法院申请撤销.但是如果抵押财产已经被处分，无法追回又怎么办呢那就只能按民事侵权处理了.)

第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：

(一)债务履行期届满，债权未实现

(二)抵押人被宣告破产或者被撤销

(三)当事人约定的实现抵押权的情形

(四)严重影响债权实现的其他情形.

(解读：本法181条设定的抵押物是“现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品”，数量和价值是不确定的，即是所谓“浮动抵押”.因此何时确定，要有一个标准.其实上述标准，都应包括在抵押合同中.)

第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外.

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用.

(解读：〈担保法〉第四十七条“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孽息.抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孽息的义务人的，抵押权的效力不及于该孽息.

前款孽息应当先充抵收取孽息的费用.”

人民法院为何要扣押抵押的财产显然是因为有了债务纠纷并经当事人申请.在人民法院未判决之前，扣押财产的天然孳息或法定孳息为何要给抵押权人财产在扣押中，孳息当然也同时被扣押，抵押权人又如何能收取应当是在判决后，扣押财产和孳息一并交给胜诉方才对吧)

第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿.

(解读：按本法规定，债务只能用货币清偿.如果抵押人用抵押物抵偿，抵押物价值超过债务，抵押权人返还差价如果不足，债务人应继续清偿，为何不可以)

第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿顺序相同的，按照债权比例清偿

(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿

(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿.

(解读：，〈担保法〉第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：

(一)抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿顺序相同的，按照债权比例清偿

如果抵押财产价值大于或等于债务总数，就不存在清偿顺序问题.同一财产重复抵押，债务已清偿的或部分清偿的和未清偿的可能同时存在，已登记的，顺序总是有先有后，不可能相同吧按债权比例清偿，不足的怎么办债务人是不是要继续清偿继续清偿是不是仍然要按顺序)

第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产.该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿.

(解读：〈担保法〉第五十五条“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物.需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿.”

抵押合同应当明确抵押财产的种类和范围.合同中未明确的当然不属于抵押财产.但是抵押的土地和地上建筑物一并处分后，所得价款中土地价款和建筑物价款是否能分得开如果分不开如何处理土地价款不足以清偿到期债务呢难道就不能用建筑物价款清偿)

第二百零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途.

(解读：《担保法》第五十五条：“依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途.”

土地作为抵押物被处分时，理所当然要考虑到土地的用途，因为不同用途的土地，价值是不一样的，谁也不是呆子.至于处分之后改变土地用途，是土地行政管理的部门的事，与本法无关.)

第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权未行使的，人民法院不予保护.

(解读：这一条是对诉讼时效的规定，主债权未清偿才需要实现抵押权，因此诉讼标的应是抵押财产而不是主债务.)

第二节最高额抵押权

(解读：何谓最“高额抵押权”要回答个问题，可以写一本书，还不一定能说清.简单地说，最高额抵押权就是在债务不确定的情况下，设定一个抵押财产的限额.例如供货商不断供货，购买人不断欠款，又不断清偿，这时就可以设定一个抵押限额，在这个限额内，可以欠款拿货，定期清偿，而不需要每次都要清偿或设定抵押.)

第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿.

最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围.

(解读：〈担保法〉第五十九条“本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保.”这种担保方式是当事人自愿采用的，互相都是为了保证自己的利益，都不是呆子，所以在签订抵押合同时，双方协商一致才能达成协议.因此法律没有必要对可以由当事人自由设定的事项做规定.)

第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外.

(解读：〈担保法〉第六十一条“最高额抵押的主合同债权不得转让.”

既然当事人可以约定，就应当是当事人有约定的可以转让，没有约定的转让无效.)

第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响.

(解读：根据民事行为有效条件，侵犯他人利益的约定是无效的.)

第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：

(一)约定的债权确定期间届满

(二)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权

(三)新的债权不可能发生

(四)抵押财产被查封、扣押

(五)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销

(六)法律规定债权确定的其他情形.

(解读：因为债务是不确定的，因此债权何时确定要有一个标准.上述条件应当反映在抵押合同中，成为合同约定条件.)

第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定.

(解读：前面已经说过《担保法》的规定与本法不一致的适用本法.按这一条规定，高额抵押权只适用本法.)

第十七章质权

(解读：质权就是质押权，与抵押权相似，区别在于用于担保的财产由债权人占有，用俗话说，就是东西押在你那儿了.例如我借你的手机用一下，怕你不放心，把手提包押在你那儿.)

第一节动产质权

(由于质押要转称财产的实际占有权，所以通常只有动产才能质押，如果是不动产，只能质押产权证书.)第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿.

前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产.

(解读：本法所说的质押，是为了债务履行而设定的担保，与抵押相类似，但是与行政机关的扣押不同，和管理中的质押也有区别，例如有的单位进入要用身份证换取进门证，有的要存包，有的单位进入要收缴火柴打火机，上飞机要收缴刀具和危险品.)

第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质.

(解读：但是在现实中，不仅动产可以质押，身份证、户口本等证件也常用来质押.)

第二百一十条设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同.

质权合同一般包括下列条款：

(三)质押财产的名称、数量、质量、状况

(四)担保的范围

(解读：质押财产由质权人占有，这是质押与抵押根本不同的特性.根据“动产转移自交付时生效”的规定，动产一经交付，质押即已设立.所以质押通常不需签订书面合同，有时只有一张凭证，有时就是以物换物，例如租借关系中的质押，可能是证件，也可能是现金或财产，租借物归还时再换回来，用不着再签书面合同.)

第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有.

(解读：如果约定了“质押财产归债权人所有”又能把当事人怎样说到底，质押还是依附主债务而存在的，因质押财产已经由质权人实际占有，如果债务人不能清偿到期债务，质押财产当然就不能取回.如果双方同意或默认用质押财产抵偿债务，使债务归于消灭，为何不可以法律能管得着吗)

第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立.

(解读：这一条说明质权设立不一定要签订书面合同，与210条“设立质权，当事人应签订书面合”相矛盾.)

第二百一十三条质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外.

(解读：如果出质财产会有孳息产生，当事人事先理当约定.但是如果没有约定，孳息为何只能由质权人收取如果显失公平怎么办应当允许当事人协商才对吧当事人不是傻瓜，如果明知财产将会产生丰厚的孳息，足以抵偿债务，还能用于出质吗)

第二百一十四条质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任.

(解读：这要看当事人的约定中质权人对质押财产有无使用权和处分权.如果质权人擅自使用或处分了质押财产，出质人应当有权不履行到期债务，如果已经履行的，应当有权要求质权人承担违约责任和赔偿损失.如果财产已经转移，出质人不能对抗第三人.)

第二百一十五条质权人负有妥善保管质押财产的义务因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任.

质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产.

(解读：实际情况往往是出质人不再履行到期债务和合同义务.既然出质，就有收不回来的可能，当事人应当预见到这种可能，应对的措施最简单的就是用不履行义务相对抗.如果已经履行了义务，那么就只有追究对方违约责任和侵权责任了.)

第二百一十六条因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存.

(解读：质押财产的毁损、贬值，如果不是由于质权的人的原因，当然就更不会是出质人的原因，财产在质权人手里，与出质人有何关系这不是不讲理吗出质人无过错，为何要承担民事责任与法与理都说不通吧财产毁损如果属不可抗力或第三人造成的，都应由质权人负责，因为财产的实际占有人是质权人.如果财产自然贬值，质权人只要原物归还，就可以要求债务人履行债务，如果债务人不履行，可以追究其违约责任和侵权责任.本法规定不能将质押物所有权转移给质权人，也就是不能用质押财产抵债，那么质押物贬值，并不意味着债权跟着贬值，那么有何必要重新设定担保呢)

第二百一十七条质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任.

(解读：出质人怎么知道质押财产是因为转质而毁损、灭失的呢到哪找证据如果质权人说不是因为自己的原因造成的，反过来根据上一条要出质人承担责任怎么办质权人有没有占有质押物所有权而放弃债权的权利如果质权人不能归还质押财产时放弃债权，是不是允许如果债务人已经履行了债务，而质权人不能交还质押财产的，才应当承担违约责任和侵权责任.)

第二百一十八条质权人可以放弃质权.债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外.

(解读：质权人放弃质权当然是可以的，放弃质权就要把质押财产交还给出质人，而债务并未得到清偿，不知道天下有没有这样的傻瓜债权人都放弃对债务人的质权了，其他担保人还有必要担保吗)

第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产.

(解读：债务清偿和质押财产相互关联，债务清偿和质押物归还同时发生.往往没有什么提前不提前之说.)

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿.

质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格.

(解读：实际上债务人不履行义务，就别打算讨回质押财产，至于质权人如何处分质押财产，法律没有必要规定，规定了也没用.)

第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产.

出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任.

(解读：出质人可以是债务人，也可以是第三人.当债务履行期届满而债务未得到清偿时，债权人仍然占有该财产.只有当质押财产拍卖、变买的价值大于债权时，出质人的请求才有意义.债务人未能履行清偿债务是违约行为，出质人只能向债务人追偿，凭什么向质权人主张)

第二百二十一条质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿.

(解读：既然如此，出质财产价值与债务多少并无对应关系，但实际上，质押财产价值总是要大于债务，否则债务人可以宁可放弃质押财产而不履行债务.当债务人不履行债务时，质押财产被质权人占有，一般也不会返回差价，这是对债务人不履行义务的惩罚.)

第二百二十二条出质人与质权人可以协议设立最高额质权.

最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定.

(解读：类似于最高额抵押权，但是质押财产要交付给质权人，所以与抵押有很大的不同.例如购货人事先交付供货人一千元或相当于此的财产，以后可以在此限额内多次提货，只要总额不超过质押财产价值，最后结算时应当可以相互抵冲.)

第二节权利质权

(解读：就是用权利做质押而产生的质权.可以质押的权利要具有财产价值，包括无形资产.这是硬把权利当成物权，以适用本法.)

第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：

(一)汇票、支票、本票

(二)债券、存款单

(三)仓单、提单

(四)可以转让的基金份额、股权

(五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权

(六)应收账款

(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利.

(解读：以上财产如汇票、支票、本票，债券，存款单，应收账款，本来就可以做为支付手段.可以直接用于清偿债务，也可以从质押转为支付.这涉及《票据法》等其他法规.)

第二百二十四条以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同.质权自权利凭证交付质权人时设立没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立.

(解读：既然是交付时设立，就不一定要签订书面合同.实际上权利质押往往不签订书面合同，有背书或收条就可以了.没有权利凭证的，去登记设立，双方签字认可，也不一定有书面合同.)

第二百二十五条汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存.

(解读：就是质押转为支付清偿.)

第二百二十六条以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同.以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立.

基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外.出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存.

(解读：基金、股权有可能增值，也有可能贬值，对利益的享受和风险的承担必须要有事先约定.)

第二百二十七条以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同.质权自有关主管部门办理出质登记时设立.

知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外.出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存.

(解读：其实无形资产质押和抵押没有区别.注意知识产权经过登记才有效，而且有保护期，超过保护期就失效了.作家可以用著作权向出版商做质押.著作还没有写，著作权可以质押给出版商，出版商先支付给一定的稿费.知识产权质押很复杂，涉及商标法、专利法和著作权法等法规，这里是说不清的.)

第二百二十八条以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同.质权自信贷征信机构办理出质登记时设立.

应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外.出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存.

(解读：用应收账款出质，也有可能转为支付，涉及合同转让或债权债务转让.)

第二百二十九条权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定.

(解读：也就是知识产权和物权混在一起，超出本法适用范围.)

综上所述，质押是担保中的又一种形式.质权与抵押权有类似之处，但更有不同的特点.抵押多用于长期和重大财产担保，例如购房贷款的担保.而质押多用于应付短期支付的困难或租借关系中的担保.例如租用汽车，要用足够的押金和有效证件做质押.承租人归还汽车支付租金，出租人则归还押金和证件.实际上这就形成了相互质押，你押了我的汽车，我押了你的货币和证件.到时要互相交换.

现实中质押担保现象是经常有发生的.但是情况很复杂.一是可用于质押的物品不限于财产，证件也被经常用于常质押，法律并不禁止.有时甚人也用于质押，例如在饭店吃饭没带钱，只好押一个人在这里，其他人回去拿钱.当然，非法关押人质是触犯刑法的.

二是质押可以形成互为质押的对应关系，债务人出质给质权人，债务人也就成了债权人，互相都有财产在对方手上，因此可以形成对冲，使债务归于消灭.

三是出质人可以是债务人，也可以是第三人.质权人可以债务人，也可能是第三人.例如双方当事人约定，将质押财产放在中间人手里.这时又可能出双方出质的情况，就是双方都拿出一定的财产押在中间人手上.

四是质押财如果让质权人使用，质权人应承担损耗的责任质押财产也可以封存，不准动用.届时共同启封，如有损失，质权人不承担责任.

五是质押财产有可能无法收回，在设定质押时，就预见到对方可能不能履行债务或不能归还质押财产，因此双方可以对冲销债.这种情况下，一般是互不补偿.这种情况多是在双方偶然相遇，互相试探，事后有时连对方人都找不到了.例如一方出售文物，另一方要拿去鉴定真伪，留下一定的押金，结果卖方或买方一去不回.

如果说抵押的范围扩大，半成品，原材料，甚至子虚乌有的未来产品都可以抵押，给套取银行贷款玩空手套白狼提供了机会那么质押范围的扩大，同样给诈骗提供了方便.例如借用你的手机把包押在你这里，然后一去不回，你打开包一看，里面是一包草纸.又如双方把财产押在中间人手里，结果中间人是对方一伙的.用票据质诈骗的也很常见.而现实中已出现的种种情况本法并未加以考虑，所以没有针对性和适应性.法律应当针对现实中已经出现的和可能出现的各种情况加以防范，要适合中国的国情，而不能老是跟着外国人思路跑，非要参照什么大陆法系不可，搞得繁琐不堪.其实外国人也不统一，也有很多无奈，外国人混蛋，我们不能也跟着混蛋吧

第十七章就解读到这里.

第十八章留置权

(解读：债务人未履行债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿.说白了，就是你不还债，我就扣住你的财产.例如请裁缝加工衣服，你不支付加工费，裁缝就不给你衣服.留置权是民事活动中自然形成的不言而喻的规则，即使没有法律的规定，人们也在遵守这一规则.留置权不需要事先约定，也不需要经债务人同意，只要法定事由出现，债权人就可以行使留置权.这是留置与他担保不同的地方.)

第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿.

前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产.

(解读：《担保法》规定：“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权”.

本法没有规定留置的范围，也就是说，留置不限于这几种合同，留置权的范围已经扩大了.)

第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外.

第二百三十二条法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置.

(解读：动产不会不能留置，只有不准留置，如果留置，就是侵权或者违约.如果当事人设定了其他有效形式的担保，债务人应当可以对抗留置如果没有其他形式的担保，债权人就应依法享有留置权.)

第二百三十三条留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额.

(解读：意思是如果留置财产是可分物，留置财产的价值应当相当于债务的金额.就是如果债务是一千元，就只留置相当于一千元的东西.当然，留置物必须是可分的，而且总价值要超过债务.但是如果留置物是不可分的怎么呢那就没办法了.只能全部留置.前面已规定留置物是债权人已经合法占有的动产，后面又规定留置物处分得款抵偿债务的余款要归还债务人，所以这一条没有什么意义.)

第二百三十四条留置权人负有妥善保管留置财产的义务因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任.

(解读：法律为何要给留置权人设定这项义务保管留置物是因为债务人不履行债务而派生出来的义务，责任在债务人.保管留置物所发生的合理费用由谁承担应当由债务人承担吧如果保管费用过大，留置权人无力承担或者保管费用要超过留置物的价值怎么办法律应规定留置权人留置时，应对保管留置物的有关事项通知债务人，如果债务人不采取相应措施，则后果应由债务人承担.)

第二百三十五条留置权人有权收取留置财产的孳息.

(解读：如果孳息丰厚，足以支付债务呢留置财产的所有权仍是所有权人的，根据财产所有权理论，孳息自应归所有权人.债务人清偿债务后，孳息与留置物应一并归还所有权人.事实上，通常情况下，不是所有权人，是取不到孳息的.)

第二百三十六条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外.债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿.

留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格.

(解读：留置权人为何要给债务人“两个月以上”的履行期间有下限无上限，这不是等于没有期限了吗现实中谁会如此找麻烦呢已经留置了还有何好协商的法律应面对现实，留置权人应将留置后的处理意见及时通知债务人，如果债务人有异意，应及时回复如果无异意或者默认，留置权人有权对留置物进行处分.留置人处分留置物后，应视同债务消灭，无权再对债务人主张权利.现实是往往就是这样处理的.)

第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产.

(解读：实际上就是债务人不履行债务，要用留置财产抵充.如果留置财产价值不足以抵债务，债权人当然不干.明明是债务人不履行债务，是过错方和违约方，凭什么可以请求人民法强迫留置权人留置留置后财产处分得款不足抵偿债务，债务人仍然必须清偿，这一条又有何意义)

第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿.

(解读：留置财产一定要变现后再清偿吗通常情况下，留置财产的价值总是要远大于债务，例如运费，加工费，保管费.债务人不可能不赎回.如果变现后得款大于债务，债务人可必要让留置人变现岂不是又形成了的债权债务关系了吗留置的目的是为了解决主债务.既然债务人不履行主债务，是违约方和过错方，财产留置是对债权人的保护，债务人不采取措施加补救，就应当承担相应的后果留置权人应有权处分留置物，但处分后应失去追偿权.这样才能逼迫债务人履行义务，现实中也是这么做的.)

第二百三十九条同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿.

(解读：也就是将加工的半成品，原材料或将来的成品做抵押或质押的，加工人有留置权，可以优先受偿.这与法定抵押权相一致.例如所有人将在建或将要建的船舶向银行做抵押，建成后无力支付建造费用，那么建造企业可以将船舶留置并优先受偿，而抵押权人不能对抗.开发商将在建未建的房屋做抵押，也和此相类似.)

第二百四十条留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭.

(解读：留置权人在什么情况下对留置财产会丧失占有被偷被盗被扣押被没收被毁损被债务人或所有人取走了东西都没有了，当然留置权也就不存在了.但是留置权没有，并不意味着债务也没有了债权也消灭了，债务仍然必须清偿.债务消灭，或者债务有了其他担保，留置权消灭.反过来说，如果设定了担保，就失去了留置权.)

第十九章占有

(解读：这里的“占有”是指对物权的实际控制.本法所说的物权是指动产和不动产.民事主体因为不同原因形成对物权的实际控制，其法律关系和后果通过本法加以界定.)

第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定.

(解读：基于合法的民事关系产生的占有，使用、收益和违约责任等，依当事人在合同中的约定和法律规定，如果法律也没有规定呢本法没有规定，但是民事法法律通行的原则是应当依照公序良俗.当然，如果没有约定或者约定不明，当事人也可以重新协商约定.)

第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任.

(解读：什么叫“恶意占有人”如果是恶意，占有就不合法.只要是非法占有，就是无效的，就要承担侵权责任.即使合法占有，如果违约或者因过错过失造成财产损失的，也应当承担相应的责任.这里应当遵循民事主体合法性，民事行为有效性，和关于侵权责任的规定.)

第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用.

(解读：占有性质不同，后果也不同，根据本法前面的规定，如果是所谓善意第三人占有，所有人是不能对抗的.)

第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失.

(解读：难道善意占有就可以不赔偿如何判别善意和恶意法律应当严谨，具有刚性和可操作性.占有只能分合法和非法，财产损失只能看是谁有过错过失，非法的和有过错过失的应承担相应的责任.这样才清楚明白.)

第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿.

占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭.

(解读：占有不分合法和非法，侵占也不分主体和原因例如你的汽车违章停放，被交能管理部门拖走了，对这种“侵占”，你也能请求排除妨害城管对小贩实行没收，算不算侵占所有权人能不能夺回被抢的财物如果占有人本身就是侵权人，也有返还原物的请求权合法所有人不能请求返还吗)

综上所述，法律不能不管占有的主体和原因，一概而论.法律专家们对占有分为“有权占有”和“无权占有”，“善意占有”和“恶意占有”，就是不分合法与非法，不分有无过错，不管主体是否合法，这样岂不是要将水搅浑

附则

第二百四十六条法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定.

(解读：与前面的规定不能相呼应，这样就不怕会造成登记不统一)

第二百四十七条本法自2007年10月1日起施行.

(解读：在正式施行时，应同时出台相应的司法解释，这个工作量很大，不知能不能来得及.)