【内容提要】本章主要阐述资产评估报告的有关内容，通过本章的学习，需要掌握资产评估报告的涵义，认识资产评估报告的作用，熟悉资产评估报告的内容要求和格式要求，进而熟悉和掌握资产评估报告的编制步骤和编制要求，并能从不同的角度理解资产评估报告的应用。
编制和出具资产评估报告是资产评估是资产评估工作的最后一个环节，资产评估报告既是资产评估结果的载体，也是描述和说明评估师工作过程的重要书面文件。
第一节资产评估报告概述
一、资产评估报告的涵义
国际评估准则(IVS)和美国专业评估执业统一准则（US-PAP)对资产评估报告的规定都是从报告类型与报告要素来进行规范的。而目前我国对资产评估报告的要求则是从基本内容与格式来进行规范的。我国资产评估报告的编制与国际资产评估报告的编制存在较大的差别，这主要是由于在资产评估行业发展初期我国资产评估管理体制所致，即评估报告主要是为了使国有资产管理部门能够较好地了解资产评估情况，便于其管理工作，因此报告也主要围绕管理部门的要求而完成。正是这种体制使资产评估报告不能适应市场经济发展的要求，出现了以忽视评估假设、价值类型说明和评估责任界定为代表的一系列问题。这些问题可能给评估机构和注册资产评估师带来潜在的法律责任，同时，也不利于报告使用者对评估结果的使用。在这方面，国际上流行的资产评估报告模式值得我国资产评估业很好借鉴。
二、资产评估报告书的作用
资产评估报告书有以下几方面的作用：
(1)它为被委托评估的资产提供作价意见。资产评估报告书是经具有资产评估资格的机构根据委托评估资产的特点和要求，组织评估师及相应的专业人员组成的评估队伍，遵循评估原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法对被评估资产价值进行评定和估算后，通过报告书的形式提出作价的意见。该作价意见不代表任何当事人一方的利益，是一种独立专家估价的意见，具有较强的公正性与客观性，因而成为被委托评估资产作价的重要参考依据。
(2)资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。资产评估报告书用文字的形式，对受托资产评估业务的目的、背景、范围、依据、程序、方法等过程和评定的结果进行说明和总结，体现了评估机构的工作成果。同时，资产评估报告书也反映和体现了受托的资产评估机构与执业人员的权利与义务，并以此来明确委托方、受托方等有关方面的法律责任。在资产评估现场工作完成后，评估机构和评估人员就要根据现场工作取得的有关资料和估算数据，撰写评估结果报告书，向委托方报告。负责评估项目的评估师也同时在报告书上行使签字的权利，并提出报告使用的范围和评估结果实现的前提等具体条款。当然，资产评估报告书也是评估机构履行评估协议和向委托方或有关方面收取评估费用的依据。
(3)对资产评估报告书进行审核，是管理部门监督评估业务开展情况，完善资产评估管理的重要手段。资产评估报告书是反映评估机构和评估人员职业道德、执业能力水平以及评估质量高低和机构内部管理机制完善程度的重要依据。有关管理部门通过审核资产评估报告书，可以有效地对评估机构的业务开展情况进行监督和管理，并对评估工作中出现的问题给予指导，使评估工作得以不断完善。
三、资产评估报告书的种类
国际上对资产评估报告有不同的分类，如美国专业评估执业统一准则将评估报告分为完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告、评估复核报告。我国尚未建立健全资产评估准则体系，目前关于资产评估报告种类的划分主要按以下三种标准：
(1)按资产评估的范围划分，资产评估报告书可分为整体资产评估报告书和单项资产评估报告书。整体资产评估报告书是指对整体资产进行评估所出具的报告书；单项资产评估报告书是仅对某一部分、某一项资产进行评估所出具的报告书。尽管资产评估报告书的基本格式是一样的，但因整体资产评估与单项资产评估在具体业务上存在一些差别，因此两者在报告书的内容上也必然会有所差异。一般情况下，整体资产评估报告书的报告内容不仅包括资产，也包括负债和所有者权益；而单项资产评估报告除在建工程外，一般不考虑负债和以整体资产为依托的无形资产等。
(2)按评估对象的不同划分，资产评估报告书可划分为资产评估报告书、房地产估价报告书、土地估价报告书等。资产评估报告书是以资产为评估对象的，这里的资产可能包括负债和所有者权益，也可能包括凑屋建筑物和土地；房地产估价报告书则只是以房地产为评估对象；土地估价报告书仅是以土地为评估对象。鉴于以上评估标的物之间存在差别，再加上资产评估、房地产估价和土地估价的管理尚未统一，因此，这三种报告书不仅具体格式不同，而且在内容上也存在较大差别。
(3)按法律约束力划分，资产评估报告可分为法定资产评估报告和咨询资产评估报告。法定资产评估报告书是指具有法定效力，受法律制约的评估报告。一般情况下委托方发生产权变动时委托评估机构进行资产评估，评估机构出具的评估报告都是法定评估报告，委托方可以以此为依据进行资产作价等双方约定的用途，并受法律保护。咨询资产评估报告是指出具的评估报告没有法定效力，其评估结果只作为委托方资产管理的一种参考，如委托方仅仅想了解其资产的价值而委托评估机构进行评估，评估机构出具的评估报告即为咨询报告。
(4)按评估报告所提供信息资料的内容和详细程度划分，资产评估报告可划分为简明评估报告和完整评估报告。根据资产评估报告预期使用人的区别，根据委托人对评估报告内容和详尽程度的不同要求，根据评估对象的状况等，评估师可以出具简明或完整评估报告。简明或完整评估报告尽管在内容及其披露的详尽程度上有一定的差别，但它们的法律地位和作用是相同的，对评估报告的质量要求是一样的。
四、我国资产评估报告制度的发展过程
第二节资产评估报告书的基本内容
(一)资产评估报告书封面基本内容
资产评估报告封面须载明下列内容：资产评估项目名称、资产评估机构出具评估报告的编号、资产评估机构全称和评估报告提交日期等。有服务商标的，评估机构可以在报告封面载明其图形标志。
(二)资产评估报告书摘要的基本内容
每份资产评估报告书的正文之前应有表达该报告书关键内容的摘要，用来让各方面了解该评估报告书的主要信息。该摘要与资产评估报告书正文一样具有同等法律效力，由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章和署明提交日期。该摘要还必须与评估报告书揭示的结果一致，不得有误导性内容，并应当采用提醒文字提醒使用者阅读全文。
(三)资产评估报告书正文的基本内容
资产评估报告书正文的基本内容包括以下方面：
(1)首部。评估报告书正文的首部应包括标题和报告书序号，标题应含有XXX(评估)项目资产评估报告书字样。
(2)序言。报告书正文的序言应写明该评估报告委托方全称、受托评估事项及评估工作整体情况。
(3)委托方与资产占有方简介。报告书正文的委托方与资产占有方简介应较为详细地分别介绍委托方和资产占有方的情况。当委托方和占有方相同时，可作为资产占有方介绍，也要写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系。无隶属关系或经济关系的，应写明发生评估的原因，当资产占有方为多家企业时，还须逐一介绍。
(4)评估目的。报告书正文的评估目的应写明本次资产评估是为了满足委托方的何种需要，及其所对应的经济行为类型，并简要准确地说明该经济行为是否经过批准。若已获批准，应将批准文件的名称、批准单位、批准日期及文号写出。
(5)评估范围和对象。这部分应写明纳入评估范围的资产及其类型，并列出评估前的账面金额。评估资产为多家占有的，应说明各自的份额及对应资产类型。
(6)评估基准日。这部分应写明评估基准日的具体日期，确定评估基准日的理由或成立条件，揭示确定基准日对评估结果的影响程度。另外，还应对采用非基准日价格标准作出说明。评估基准日应根据经济行为的性质由委托方确定，并尽可能与评估目的实现日接近。
(7)评估原则。应在这部分中写明评估工作过程中遵循的各类原则和本次评估遵循国家及行业规定的公认原则。对所遵循的特殊原则也应作适当阐述。
(8)评估依据。应在这部分中列示评估依据，包括经济行为依据、法律法规依据、产权依据和取价依据等。对评估中采用的特殊依据应作相应的披露。
(9)评估方法。应在这部分中说明评估过程所选择、使用的评估方法和选择评估方法的依据或原因。对某项资产评估采用一种以上评估方法的还应说明原因并说明该资产价值的确定方法。对所选择特殊评估方法的，也应介绍其原理及适用范围。
(10)评估过程。这部分应反映评估机构自接受评估项目委托起至提交评估报告的全过程。包括接受委托过程中确定评估目的、对象及范围，基准日和拟定评估方案的过程；资产清查中的指导资产占有方清查、搜集准备资料、检查与验证过程；评估估算中的现场检测与鉴定、评估方法选择、市场调查与分析过程；评估汇总中的结果汇总、评估结论分析、撰写报告与说明、内部复核过程，以及提交评估报告等过程。
(11)评估结论。这部分是报告正文的重要部分，应使用表述性文字完整地叙述评估机构对评估结果发表的结论，对资产、负债、净资产的账面价值、调整后账面价值、评估价值及其增减幅度进行表述，还应单独列示不纳入评估汇总表的评估结果。
(12)特殊事项说明。在这部分中应说明在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项，也应提示评估报告使用者注意特别事项对评估结论的影响，还应揭示评估人员认为需要说明的其他事项。
(13)评估基准日期后重大事项。在这部分中，应揭示评估基准日后至评估报告提出日期间发生的重要事项，以及评估基准日的期后事项对评估结论的影响，还应说明发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项。
(14)评估报告法律效力、使用范围和有效期。这部分应具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件，并写明评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力和评估结果的有效使用期限。还应写明评估结论仅供委托方依评估目的使用和送交主管部门审查使用，并申明评估报告书的使用权归委托方所有，未经许可不得随意向他人提供或公开。
(15)评估报告提出日期。在这部分中，应写明评估报告书提交委托方的具体日期。评估报告书原则上应在确定的评估基准日后3个月内提出。
(16)尾部。这部分应写明出具评估报告书的机构名称并加盖公章，还要由评估机构法定代表人和至少两名负责评估的注册资产评估师签名盖章。
(四)备查文件的基本内容
资产评估报告书的附报文件至少要包括以下基本内容：①有关经济行为文件②被评估企业前3个年度包括资产负债表和利润表在内的会计报表(非企业或经济组织除外)；③委托方与资产占有方营业执照复印件；④委托方、资产占有方的承诺函；⑤产权证明文件复印件；⑥资产评估人员和评估机构的承诺函；⑦资产评估机构资格证书复印件；⑧评估机构营业执照复印件；⑨参加本项评估项目的人员名单；⑩资产评估业务约定合同；重要合同和其他文件。这部分的格式没有具体要求，但必须按统一规格装订。
二、资产评估说明的基本内容
按有关规定，评估说明中所揭示的内容应同评估报告书正文所阐述的内容一致。评估机构、注册资产评估师及委托方、资产占有方应保证其撰写或提供的构成评估说明各组成部分的内容真实完整，未作虚假陈述，也未遗漏重大事项。
资产评估说明应按以下顺序进行撰写和制作：
(1)“评估说明封面及目录”的基本内容。评估说明封面应载明该评估项目名称，评估报告书的编号，评估机构名称，评估报告提出日期，若需分册装订的评估说明，应在封面上注明共几册及该册的序号。
(3)“关于进行资产评估有关事项的说明”基本内容。这部分是由委托方与资产占有方共同撰写并由负责人签字，加盖公章，签署日期。这部分的基本内容应包括以下方面：①委托方与资产占有方概况；②关于评估目的的说明；③关于评估范围的说明；④关于评估基准日的说明；⑤可能影响评估工作的重大事项说明；⑥资产及负债清查情况的说明；⑦列示资产委托方、资产占有方提供的资产评估资料清单。
(5)“评估依据说明”的基本内容。评估依据说明主要用来说明进行评估工作中所遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据和取价依据。具体包括：①主要法律法规；②经济行为文件；③重大合同协议及产权证明文件；④采用的取价标准；⑤参考资料及其他。
(6)“各项资产及负债的评估技术说明”基本内容。这部分主要用来说明对资产进行评定估算过程的解释，反映评估中选定的评估方法和采用的技术思路及实施的评估工作。主要包括以下评估说明：①流动资产评估说明；②长期投资评估说明；③机器设备评估说明；④房屋建筑物评估说明；⑤在建工程评估说明；⑥土地使用权评估说明；⑦无形资产及其他资产评估说明；⑧负债评估说明。
(7)“整体资产评估收益现值法评估验证说明”基本内容。这部分主要说明运用收益法对企业整体资产进行评估来验证资产评估结果的有关情况。应包括以下内容：①收益法的应用简介；②企业的生产经营业绩；③企业的经营优势；④企业的经营计划；⑤企业的各项财务指标；⑥评估依据；⑦企业营业收入、成本费用和长期投资收益预测；⑧折现率的选取和评估值的计算过程；⑨评估结论。
(8)“评估结论及其分析”的基本内容。这部分主要总体概括说明评估结论，应包括以下内容：①评估结论；②评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因；③评估结论成立的条件；④评估结论的瑕疵事项；⑤评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响；⑥评估结论的效力、使用范围与有效期。
三、资产评估明细表的基本内容
1.资产评估明细表基本内容。
资产评估明细表是反映被评估资产评估前后的资产负债明细情况的表格。它是资产评估报告书的组成部分，也是资产评估结果得到认可、评估目的的经济行为实现后作为调整账目的主要依据之一。具体应包括以下内容：①资产及其负债的名称、发生日期、账面价值、评估价值等；②反映资产及其负债特征的项目；③反映评估增减值情况的栏目和备注栏目；④反映被评估资产会计科目名称、资产占有单位、评估基准日、表号、金额单位、页码内容的资产评估明细表表头；⑤写明清查人员、评估人员的表尾；⑥评估明细表设立逐级汇总；⑦资产评估明细表一般应按会计科目顺序排列装订。
2.资产评估明细表样表的层次
资产评估明细表样表包括以下几个层次：资产评估结果汇总表、资产评估结果分类汇总表、各项资产清查评估汇总表及各项资产清查评估明细表。
第三节资产评估报告书的编制
一、资产评估报告书的编制步骤
资产评估报告书的制作是评估机构完成评估工作的最后一道工序，也是资产评估工作中的一个重要环节。编制资产评估报告书主要有以下几个步骤：
(一)整理工作底稿和归集有关资料
资产评估现场工作结束后，有关评估人员必须着手对现场工作底稿进行整理，按资产的性质进行分类。同时对有关询证函、被评估资产背景材料、技术鉴定情况和价格取证等有关资料进行归集和登记。对现场未予确定的事项，还须进一步落实和查核。这些现场工作底稿和有关资料都是编制资产评估报告的基础。
(二)评估明细表的数字汇总
在完成现场工作底稿和有关资料的归集任务后，评估人员着手评估明细表的数字汇总。明细表的数字汇总应根据明细表的不同级次先明细表汇总、然后分类汇总，再到资产负债表式的汇总。不具备采用电脑软件汇总的评估机构，在数字汇总过程中应反复核对各有关表格的数字的关联性和各表格栏目之间数字的勾稽关系，防止出错。
(三)评估初步数据的分析和讨论
在完成评估明细表的数字汇总，得出初步的评估数据后，应召集参与评估工作过程的有关人员，对评估报告的初步数据的结论进行分析和讨论，比较各有关评估数据，复核记录估算结果的工作底稿，对存在作价不合理的部分评估数据进行调整。
(四)编写评估报告书
编写评估报告书又可分两步：第一步，在完成资产评估初步数据的分析和讨论，对有关部分的数据进行调整后，由具体参加评估各组负责人员草拟出各自负责评估部分资产的评估说明，同时提交全面负责、熟悉本项目评估具体情况的人员草拟出资产评估报告书；第二步，将评估基本情况和评估报告书初稿的初步结论与委托方交换意见，听取委托方的反馈意见后，在坚持独立、客观、公正的前提下，认真分析委托方提出的问题和建议，考虑是否应该修改评估报告书，对评估报告中存在的疏忽、遗漏和错误之处进行修正，待修改完毕即可撰写出资产评估正式报告书。
(五)资产评估报告书的签发与送交
评估机构撰写出资产评估正式报告书后，经审核无误，按以下程序进行签名盖章：先由负责该项目的注册资产评估师签章(2名或2名以上)，再送复核人审核签章，最后送评估机构负责人审定签章并加盖机构公章。
资产评估报告书签发盖章后即可连同评估说明及评估明细表送交委托单位。
二、资产评估报告的编制要求
编制资产评估报告时，需清楚地表达评估结果，并对评估依据进行充分说明，其主要目的是明确资产评估机构的义务与责任，有效地规避评估风险。因此，编制资产评估报告时应遵循以下要求：
(1)实事求是，切忌出具虚假报告。报告书必须建立在真实、客观的基础上，不能脱离实际情况，更不能无中生有。这就要求评估人员在编写资产评估报告时，要实事求是，真实地反映评估工作情况，同时要求报告的所有附件，例如取证的材料、有关市场价格的信息资料、财务资料等，真实地、公正地反映被评估资产情况，绝不允许评估机构和评估人员运用虚假资料，有意偏向资产业务的某一方，对被评估资产作出不公正的判断。另外，报告拟定人应是参与该项目并较全面了解该项目情况的主要评估人员。
(2)坚持一致性做法，切忌出现表里不一。报告书文字、内容前后要一致，摘要、正文、评估说明、评估明细表内容与数据要一致。
(3)内容全面、准确、简练。资产评估报告应全面、准确、简练地叙述评估的依据、过程和结果。措辞要严谨，不能含糊不清，模棱两可。同时，要求文字表达的含义要准确肯定，以免引起异议或误解。另外，还要求使用统一的货币计量单位和同一币种。
三、资产评估报告书实例
下面以某企业的资产评估报告书为例，说明资产评估报告书摘要、资产评估报告书正文及资产评估说明等的内容与格式。
【资料1】
XXX企业资产评估报告书摘要
XXX资产评估有限公司
评估报告提出日期：2005年4月19日
【资料2】
绪言
XXX资产评估有限公司接受XXX企业的委托，根据国家有关资产评估的有关规定，本着客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对XXX企业的全部资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在2005年3月31日所表现的市场价值做出了公允的反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
XXX企业资产评估报告书
XXX企业：
XXX资产评估有限公司接受贵企业的委托，根据国家有关资产评估的有关规定，本着客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵企业的全部资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在2005年3月31日所表现的市场价值做出了公允的反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及资产占有方概况
企业名称：xxx企业
注册地址：XXX
法定代表人：XXX
注册资金：贰佰叁拾万元
经营范围：xxx企业简介：(略)
二、评估目的
为委托方澄清资产、进行经营决策提供价值参考。
三、评估范围和对象
根据本次评估目的所对应的经济行为，本次评估资产范围确定为XXX企业的全部资产及负债，具体为：
(一)流动资产：包括货币资金、应收账款，其他应收款、存货、待摊费用等。
(二)固定资产：包括建(构)筑物、在建工程、机器设备等。
(三)负债：包括短期借款、应付账款、其他应付款、应付福利费、应交税金、预提费用等。
以上评估范围和对象详见资产清查评估明细表。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日为2005年3月31日。本次评估所采用的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
五、评估原则
根据国家国有资产管理及评估的有关法规，评估机构及评估人员在评估操作全过程中，始终遵循资产评估的独立性、客观性、科学性的工作原则；遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则；遵循谨慎原则；认真审核原始资料和评估依据，稳健选取评估公式和参数，慎重运用职业判断，尽力减少和排除不确定因素，致力评估结果的可靠、合理和公正。
六、评估依据
(一)法规依据
1.国务院91号令《国有资产评估管理办法》；
2.原国家国有资产管理局国资办发(92)36号文《国有资产评估管理办法施行细则》；
3.《资产评估操作规范意见》(试行)；
4.《中华人民共和国土地管理法》；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(二)行为依据
资产评估委托协议书；
委托方提供的资产清查评估明细表。
(三)取价依据
1.《山西省建筑安装工程概算定额》1993版；
2.《山西省建筑工程预算定额》1995版；
3.《山西省建筑工程费用定额》1995版；
4.《山西省建设工程其他费用暂行标准》1995版；
5.山西省建委、省计委晋建标字(96)第125号《关于发布山西省建筑工程概算定额调整系数及有关问题的通知》；
6.《山西省建筑工程投资估算指标》；
7.《全国统一安装工程预算定额》山西省价目汇总表；
8.《机电产品报价手册》1999年版；
9.侯马市审计事务所侯审事评报字(2000)第8号资产评估报告书。
(四)本公司掌握的其他资料
七、评估方法
本次评估根据评估目的，按不同资产类型采用相应的评估方法。
货币资金的评估根据核实调整后的账面进行评估。
应收账款、其他应收款，根据每笔款项可能收回或受益的数额确定评估值。
待摊费用，根据其发生及摊销情况，分析计算尚存资产和权利的价值，从而确定评估值。
存货包括库存商品、原材料等，外购存货根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价后，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用，得出各项资产的评估值。
机器设备采用成本法评估，即根据现行购置费用或制造成本加上合理运输、安装费和其他合理的费用，结合成新率，确定评估值；本次评估在侯审事评报字(2000)第8号资产评估报告书的基础上进行调整认定。
建筑物采用成本法评估，重置价值一般包括综合造价、前期及其他费用等，结合成新率，确定评估值；本次评估在侯审事评报字(2000)第8号资产评估报告书的基础上进行调整认定，对其中已经拆除的建筑物进行核减。
负债根据清查核实情况确定其准确性及完整性，考虑其对评估值的影响程度，据此得出评估值。
八、评估过程
本次评估过程共分三大阶段进行：
(一)评估工作准备阶段
1.听取企业介绍本次评估的有关情况；
2.制定资产评估项目工作计划；
3.确定评估人员，制定评估操作方案，提出评估计划；
4.指导委托方清查填报资产评估清查明细表，提交评估所需资料清单，搜集评估所需资料。
(二)实地勘察及评定估算阶段
1.评估人员检查核实资产，验证委托方提供的资料的真实性；
2.依据资产评估申请报表，评估专业组进行现场勘察工作，进行现场记录，与资产管理和使用人员进行交谈，了解资产使用维护、保养、管理状况；
3.检测鉴定评估人员认为有必要的资产；
4.查阅委估资产的产权证明；
5.根据委估资产的行业特点，选择制定具体评估方法和计算公式：
6.开展市场调查询价工作，确定评估取费参数；
7.对评估范围内的资产进行评估测算，计算其评估值；
8.各评估专业组分析确定各类资产的评估值；
9.撰写并提交各类资产评估说明。
(三)评估结果汇总分析及评估报告提出阶段
1.对评估结果进行汇总、调查、并与委托方交换意见；
2.编写资产评估报告，汇集资产评估工作底稿；
3.评估机构内部审核检验评估结果及报告，并向委托方提交资产评估报告书；
4.建立项目档案。
九、评估结论
本项目评估结论见下表。
十、特别事项说明
1.本项目评估是在独立、客观、公正、科学的原则下做出的，我公司及所有参加评估人员与委托方之间无任何特殊利害关系，评估人员在整个评估过程中，始終恪守职业道德和规范。
3.由于委托方未提供有关的图纸和预算等资料，加之本公司测量手段有限，一些隐蔽工程本次评估仅按常规考虑。
4.本次评估由于无形资产无账面反映，土地使用权未列入评估范围。
十一、评估基准日后的调整事项
评估基准日后，有效期以内资产数量及作价标准发生变化时按以下原则处理：当资产数量发生变化，应以资产实际发生变化的数量进行调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。
十二、评估报告法律效力
1.本评估结论反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效，本报告所载明的评估结果应作相应调整，以至重新评估。
2.评估结论的有效期为从评估基准日起1年。超过1年，需重新进行资产评估。
3.本评估报告书的使用权归委托方所有，非为法律规定，评估机构不得向他人提供或公开报告全部或部分内容。
十三、评估报告提出日期
本报告提出日期为2005年4月19日。
(本页无正文)
评估机构法人代表：
评估项目负责人：
评估报告复核人：
2005年4月19日
资产评估报告书附件目录
附件一：资产评估说明
附件二：资产评估明细表
附件三：委托评估协议书
附件四：集体土地使用证复印件
附件五：XXX企业厂区平面示意图
附件六：资产占有方评估基准日资产负债表
附件七：资产占有方营业执照复印件
附件八：资产评估机构资格证书复印件
【资料3】
本评估说明仅供财产评估主管机关，企业主管部门，审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
关于进行资产评估事项的说明
—、委托方及资产占有方概况
企业名称：XXX企业
经营范围：XXX
企业简介：(略)
二、关于评估目的的说明
XXX公司是我省著名的焦炭经营专业公司，与XXX企业有良好的合作历史，随着焦炭国内市场及国际市场的恢复，加上XXX企业产品质量优良，具有广阔的国际市场，XXX公司拟投资与XXX企业进行长期合作，特委托具有评估资格的评估机构对XXX企业的全部资产与负债进行评估，以摸清XXX企业的资产负债状态，为企业进一步合作提供价值参考。
三、关于评估范围的说明
根据本次评估目的所对应的经济行为，本次评估资产范围确定为XXX企业的全部资产与负债，具体为：
流动资产：包括货币资金、应收账款、其他应收款、存货、待摊费用等。
固定资产：包括建(构)筑物、在建工程、机器设备等。
负债：包括短期借款、应付账款、其他应付款、应付福利费、应交税金、预提费用等。
四、关于评估基准日的说明
根据本次评估目的，本项目评估基准日确定为2005年3月31日，一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
2005年4月18日
资产清查核实情况说明
我公司专业评估人员在企业自查的基础上，根据企业提供的资产、负债清查评估明细表和有关资料，分别对流动资产、机器设备、建筑物、负债分别进行清查核实。
1.货币资金
(1)现金：经库存现金清点，并同现金日记账核对无误；
(2)银行存款：经核对账簿，并查阅银行对账单，填制银行存款余额调节表进行核验。
货币资金账面值：61962.43元；调整后账面值为61962.43元。
2.存货
存货账面值为26167124.97元，对存货按科目进行抽查，并了解其质量状况，抽查账面价值量占账面金额的60%以上，抽查数量占总量40%以上；将其中一笔红字调至应付账款。
3.应收账款
账面值为——19386314.79元，对应付账款红字余额，调整至本科目下，则调整后账面值为：46776929.85元。评估过程中通过逐笔清查核实，借助历史资料和现在调查了解的情况，对欠款单位的资金信用及经营管理状况进行分析后，评估时未发现应收账款不能收回的确凿证据。
4.其他应收款
账面值为——3960946.82元，本科目红字余额调至其他应付款，其他应付款红字余额调整增加本科目，则调整后账面值为3150475元。在调整的基础上，经逐笔核对，大都为企业内部单位和企业职工个人借款，未发现坏账。
5.机器设备
评估专业人员对申报评估明细表中的设备进行了全面清查。在此基础上，根据行业特点及工艺要求进行了必要的鉴定和评价。在核实中向设备操作人员、维修人员、技术人员及管理人员调查了解有关设备的使用、维护、修理情况，从而掌握了评估有关的数据及资料。
6.建(构)筑物
评估专业人员对列入评估范围的房屋、构筑物进行了逐幢核实，在现场勘察过程中，着重核实和考察了建筑物面积及现状，特别是对建(构)筑物的基础结构、内外墙、门窗、装修、附属设备等各项组成部分的使用、维修情况进行了认真核实。
7.在建工程
此次评估中的再建工程为新上马年产50万吨机焦炉一座及配套附属设施。
8.短期借款
为维持企业正常生产经营贷款，按核实后的账面值作为评估值。
9.应付账款
账面值为一7264362.64元，将该科目红字调至应收账款，将应收账款红字及存货红字调整增加本科目，则应付账款调整后账面值为69394975.21元。评估人员根据企业清查明细表各项目进行了账表核实，各项目均为企业正常业务往来。
10.其他应付款
账面值为2430828.95元，将其他应收款红字调整增加本科目，将其他应付款红字调至他应收款，调整后账面值为9542250.77元。评估人员根据企业清查明细表各项目进行了账表核实，各项目均为企业正常业务往来。
11.应交税金
经核实为企业在评估基准日经税务机关核定的增值税留底，为一笔红字——509865.23元，本次评估不作调整。
12.应付福利费
账面值为274979.68元，经核实为企业在评估基准日的应付福利费余额。
13.预提费用
账面值为21883451.98元，经核实为电费、工资、贷款利息、代发费等。其中代发费预提为1999年度累计出口124223.63吨焦炭，由侯马北站至秦皇岛南站的发运费170元/吨，由于“铁路运票”抵扣问题暂未解决，所以有关票据未能入账。
通过以上认真细致的清查工作，评估专业人员掌握了委托资产的第一手资料，为下一步的评估工作奠定了基础。
关于评估依据的说明
一、法规依据
(一)行为依据
1.资产评估委托协议书；
2.委托方提供的资产清查评估明细表。
(二)取价依据
4.《山西省建设工程其它费用暂行标准》1995版；
9.候马市审计事务所侯审事评报字(2000)第8号资产评估报告书。
(三)本公司掌握的其他资料
XX资产评估有限公司
流动资产及负债评估说明
一、评估范围
本次评估范围为XXX企业的全部流动资产及负债，具体为：流动资产包括货币资金、应收账款、其他应收款、存货、待摊费用。负债包括短期借款、应付账款、其他应付款、应付福利费、应交税金。
二、评估依据
1.《国有资产评估管理办法》及《施行细则》；
2.《资产评估操作规范意见》(试行)；
3.被评企业资产清查明细表及其他有关资料；
4.本公司积累的有关价格信息资料。
三、评估方法
按照评估方法与评估目的相匹配的原则，采用成本法为主的方法进行评估。
四、评估程序
1.接洽项目，了解企业基本情况，确定评估目的、评估范围、评估基准日；
2.指导并参与被评企业资产清查、填制清查明细表；
3.深入被评估企业，对实物资产进行实地勘察、检测，对其资产、负债账表，经账账核对，按照现行财务制度规定进行账项调整，并在调整的基础上，进行评定估算；
4.整理工作底稿，撰写评估说明。
五、评定与估算说明
1.货币资金：
现金：经库存现金清点，并同现金日记账核对无误，以核实核对后的账面值为评估值：14054.43元。
银行存款：经核对账簿，并查阅银行对账单，填制银行存款余额调节表进行核验，以经核实核对后的账面值作为评估值为47908元。
2.应收账款：账面值为——19386314.79元，对本科目三笔红字，余额为26664690.96调至应付账款；对应付账款红字余额，调整至本科目下，则调整后账面值为：46776929.85元。评估过程中通过逐笔清查核实，借助历史资料和现在调查了解的情况，对欠款单位的资金信用及经营管理状况进行分析后，评估时未发现应收账款不能收回的确凿证据。
应收账款评估值为46776929.85元。
3.其他应收款：账面值为——3960946.82元，本科目红字余额调至其他应付款，其他应付款红字余额调整增加本科目，则调整后账面值为3150475元。在调整的基础上，经逐笔核对，大都为企业内部单位和企业职工个人借款，未发现坏账。按核实调整后的账面值为评估值。
其他应收款评估值为3150475元。
4.存货：为原材料、产成品等，存货账面值为26167124.97元，对存货按科目进行抽查，并了解其质量状况，抽查账面价值量占账面金额的60%以上，抽查数量占总量40%以上；将其中一笔红字(-10496093.21元)调至应付账款，则调整后存货账面值为36663218.18元，评估值为36663218.18元。
5.待摊费用：账面值为947064.80元，包括上站费及期初存货留抵税两项，为企业正常摊销期内余额，经核实以其清查调整值947064.80元为评估值。
6.短期借款：系企业维持正常生产经营贷款(侯马市建行)，按核实后的账面值作为评估值，评估值为18660000元。
7.应付账款：账面值为——7264362.64元，将该科目红字调至应收账款，将应收账款红字及存货红字调整增加本科目，则应付账款调整后账面值为69394975.21元。评估人员根据企业清查明细表各项目进行了账表核实，各项目均为企业正常业务往来。
应付账款评估值为69394975.21元。
8.其他应付款：账面值为2430828.95元，将其他应收款红字调整增加本科目，将本科目红字调至他应收款，调整后账面值为9542250.77元。评估人员根据企业清查明细表各项目进行了账表核实，各项目均为企业正常业务往来。
其他应付款评估值为9542250.77元。
9.应付福利费：账面值为274979.68元，经核实为企业在评估基准日的应付福利费余额，评估值为274979.68元。
10.应交税金：经核实为企业在评估基准日经税务机关核定的增值税留底，为一笔红字——509865.23元，本次评估不作调整。
应交税金评估值为——509865.23元。
11.预提费用：账面值为21883451.98元，经核实为电费、工资、贷款利息、代发费等。其中代发费预提为1999年度累计出口124223.63吨焦炭，由侯马北站至秦皇岛南站的发运费170元/吨，由于“铁路运票”抵扣问题暂未解决，所以有关票据未能入账。
预提费用评估值为21883451.98元。
六、评估结果
1.流动资产评估结果见下表。
2.负债评估结果下表。
建筑物、构筑物、在建工程以及机器设备评估说明
一、评估范围及对象
本次评估的范围为XXX企业厂区内的所有建(构)筑物、在建工程以及机器设备。
二、资产概况
1.建(构)筑物：包括原20万吨焦炉及配套设施、煤焦场、办公化验室、车库、煤泥池、地面硬化等，大部分为1997年建成，部分为1992年及1999年建成，详见资产清查评估明细表。
2.在建工程：包括新建50万吨焦炉及配套设施，1999年开始建设，详见资产清查评估明细表。
3.机器设备：包括20万吨炼焦设备、洗煤设备及配套设备，大部分为1997年购建，部分为1992年购建，详见资产清查评估明细表。
三、评估依据
4.《山西省建筑安装工程概算定额》1993版；
5.《山西省建筑工程预算定额》1995版；
6.《山西省建筑工程费用定额》1995版；
7.《山西省建设工程其他费用暂行标准》1995版；
8.山西省建委、省计委晋建标字(96)第125号《关于发布山西省建筑工程概算定额调整系数及有关问题的通知》；
9.《山西省建筑工程投资估算指标》；
10.《全国统一安装工程预算定额》山西省价目汇总表；
11.《机电产品报价手册》1999年版；
12.侯马市审计事务所侯审事评报字(2000)第8号资产评估报告书；
13.本公司掌握的其他资料。
1.评估前的准备工作。根据被评估单位提供的房屋建筑物明细资料和厂区总平面布置图，核对评估明细表，达到账表与实物相符。
2.现场勘察。以厂区平面图与申报评估表为依据对厂区内所有建(构)筑物逐项调查核实，对面积、数量等进行抽查，对主要工程进行详细调查填写现场作业表，根据建(构)筑的新旧程度，以及维护状况考虑实际使用和尚可使用年限确定成新率。
3.确定重置价值、成新率、评估值。
4.汇总结果，对评估结果进行全面分析评价，编写评估说明。
五、评估方法
根据评估目的以及可行性，本次评估采用成本法。选用公式为：
评估值=重置价值×成新率
(一)建(构)筑物
1.重置价值的确定
本次评估建(构)筑物的重置价值是根据综合造价、前期及其他费用来确定的，评估中未考虑资金成本。
具体公式为：
重置价值=综合造价+前期及其他费用
其中：
(1)综合造价(建筑工程费)包括以下内容：①直接工程费；②间接费；③计划利润；④税金。
(2)前期及其他费用包括以下内容：①项目建设管理费；②项目建设技术服务费；③生产准备费；④施工安全措施补助费；⑤工程质量监督检测费；⑥预算定额编制管理费；⑦城市规划管理费。
2.成新率的确定
本次评估建(构)筑物的成新率，民用建筑依照《房屋新旧成都参考表》，工业建筑按照《工业厂房可靠性鉴定标准》提供的程序和准则，鉴定有关内容，结合建筑物使用年限以及国务院办公厅国办发(1999)44号文件精神确定成新率。
(二)机器设备
(1)外购通用设备重置价值的构成项目包括：①设备现时市场价格；②运杂费：根据设备所在地位置、交通状况、重量、体积等情况按设备购置价的1%～15%取定；③安装调试费：此次评估范围内的设备为一般设备，根据设备安装的难易程度取设备购置费的1%～35%。
(2)非标准自制设备重置价值构成如下：①制造费用：包括材料费和制造费，材料费根据现行市价测算，人工成本根据社会一般工资水平进行测算；②间接费用；③其他费用。
评估人员依据委托方提供的机器设备清查评估明细表，全面了解设备的分布情况，并对重点设备逐台逐项进行核实，有针对性地询问操作工人、设备维护管理人员、技术人员调查了解设备的使用、维护、保养情况，掌握其实际技术状况；对非标设备根据提供的设计资料，逐一核实材料、人工等费用。深入现场调查，在鉴定设备的技术状况的基础上，确定其成新率。
技术鉴定时，其鉴定标准考虑以下因素：
(1)设备制造质量；
(2)设备现时技术状态；
(3)设备利用率；
(4)设备实际使用年限；
(5)设备的工作环境和条件；
(6)设备的大修、技改、事故、保养情况；
(7)设备的外观和完整性；
(8)能否满足运行要求。
(三)在建工程
本次评估以其评估基准日2005年3月31日所形成的账面值估列。
七、重要说明
本次固定资产评估过程中，对于在侯马市审计事务所《侯审事评报字(2000)第8号资产评估报告书》中有反映的项目，评估中着重参考了原报告中的评估结论，对于《侯审事评报字(2000)笫8号资产评估报告书》没有反映的项目则根据上述的评估方法和依据进行评估，本次报告书不对《侯审事评报字(2000)第8号资产评估报告书》的评估结论负责。
评估人员：XXX
第四节资产评估报告的复核、分析与应用
一、资产评估报告的复核
资产评估报告书不仅是资产评估的总结、资产价格公正性文件和资产交易双方认定资产价格的依据，对于国有资产评估报告来说，也是国有资产管理者加强对国有资产产权变动管理的重要依据。为了提供出具有较高可信任度的资产评估报告书，资产评估机构需在资产评估报告报送之前对其进行认真审核。
资产评估报告书的复核是指对工作底稿、评估说明、评估明细表和报告书正文的文字、格式及内容的复查和核对。通过复核，可以使有关错误、遗漏等问题在出具正式报告书之前得以发现，得到修正。对评估人员来说，资产评估工作是一项必须由多个评估人员同时作业的中介业务，每个评估人员都有可能因能力、水平、经验、阅历及理论方法的限制而产生工作盲点和工作疏忽，所以，对资产评估报告书初稿进行复核就成为必要。
对资产评估报告必须建立起多级复核和交叉复核的制度，由资产评估师、评估项目负责人、评估机构负责人分别对资产评估报告进行审核，明确复核人的职责，防止流于形式的复核。
二、资产评估报告的分析
对资产评估报告进行分析对国有资产管理部门及资产评估的组织管理者来说是十分重要的。一份评估报告资料，特别是涉及国有资产的评估报告资料，是国有资产管理者加强对国有资产产权变动管理，确认评估方法、评估依据和评估结果的重要依据。
(一)资产评估报告分析的目的
国有资产管理者对资产评估报告及资料进行分析的目的主要有以下两点：
(1)了解评估机构从事评估工作的能力。由于一份完整的评估报告资料基本上能够反映一个评估机构评估工作，包括基本思路、评估依据的条件、信息的筛选、结果的产生的全过程，这样，资产评估管理机构即可以根据申报资产评估资格证书的评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有评估工作能力，并做出是否颁发资格证书的决定。
(2)了解评估质量的好坏，并做出对评估结果是否予以确认的决定。国有资产管理部门按国有资产管理的有关规定，应对评估机构评估国有资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的评估报告资料进行全面分析，了解评估机构进行此项评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估计价原则、工作的基本程序、方法的选择、市场信息的可靠性等，综合评价评估质量的好坏，再结合实地勘察的情况，最后做出对该项评估结果是否予以确认的决定。
(二)资产评估报告的分析内容
通过对评估报告及资料的分析来完成对一项评估结果的全面评价是比较困难的，它首先要求评估管理机构有大量评估经验的积累，对各资产评估信息的占有及对被估资产内外环境的了解，在此基础上才能完成对评估报告的分析工作。具体可以从以下几个方面进行分析。
1.对评估报告进行书面逻辑分析
—般来说，评估报告所列发生评估的原因、评估的范围、资产的权益、评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了评估报告本身的逻辑关系，同时它也反映出一个评估机构进行评估的基本思路。分析人员进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构评估的基本思路及三个因果关系：即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择的一致性，评估范围与资产权益之间的一致性，资产权益、作价的前提条件与作价依据之间的一致性进行分析。通过分析，我们可以初步得出对评估机构的能力和评估结论意见是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估意见。
2.对评估中运用的市场信息资料进行对比分析
对评估机构在评估中运用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先要求国有资产的评估管理机构拥有自己的数据和随时可取得信息的渠道，只有在占有大量可靠的市场资料的基础上，才能进行信息的对比分析。信息资料对比分析的内容主要有两个方面：
(1)评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。一般来说，无论采用哪一种方法进行评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。评估的前提条件不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。
(2)分析评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠。这里包括运用的价格变动指数，计算重置成本的各费率的取值、计算收益现值所参照的本金化率、折现系数、行业经营风险系数等。
3.对评估计算表格的分析
这里包括对评估运用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否准确、分项计算和加和结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。
通过上述三个方面的分析，结合实地考察最后产生综合评价的意见：根据被估资产发生评估的原因、被估资产目前的使用状态、外部环境的情况和市场的情况，审定评估机构的评估结果是否可以确认，这个机构是否具有承担国有资产评估的能力。
三、资产评估报告的应用
资产评估报告书由评估机构出具后，资产评估委托方、资产评估管理方和有关部门对资产评估报告书及有关资料要根据需要进行应用。
(一)委托方对资产评估报告书的使用
委托方在收到受托评估机构送交的正式评估报告书及有关资料后，可以依据评估报告书所标明的评估目的和得出的评估结论，合理使用资产评估结果。根据有关规定，委托方依据评估报告书所揭示的评估目的及评估结论，可以作为以下几种具体的用途进行使用：
(1)根据评估目的，作为资产业务的作价基础。其主要包括：①整体或部分改建为有限责任公司或股份有限公司；②非货币资产对外投资；③合并、分立、清算；④除上市公司以外的原股东股权比例变动；⑤除上市公司以外的整体或部分产权(股权)转让；⑥资产转让、置换、拍卖；⑦整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；⑧确定涉讼资产价值；⑨国有资产占有单位收购非国有资产；⑩国有资产占有单位与非国有资产单位置换资产；国有资产占有单位接受非国有资产单位以实物资产偿还债务；法律、行政法规规定的其他需要进行评估的事项。
(2)作为企业进行会计记录或调整账项的依据。委托方在根据评估报告书所揭示的资产评估目的使用资产评估报告资料的同时，还可依照有关规定，根据资产评估报告书中的资料进行会计记录或调整有关财务账项。
(3)作为履行委托协议和支付评估费用的主要依据。当委托方收到评估机构正式评估报告书的有关资料后，在没有异议的情况下，应根据委托协议，将评估结果作为计算支付评估费用的主要依据，履行支付评估费用的承诺及其他有关承诺的协议。
此外，资产评估报告书及有关资料也是有关当事人因资产评估纠纷向纠纷调处部门申请调处的申诉资料之一。
(二)资产评估管理机构对资产评估报告书的运用
资产评估管理机构主要是指对资产评估进行行政管理的主管机关和对资产评估业自律管理的行业协会。对资产评估报告书的运用是资产评估管理机构实现对评估机构的行政管理和行业自律管理的重要过程。资产评估管理机构通过对评估机构出具的资产评估报告书有关资料的运用，能大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平。由于资产评估报告是反映资产评估工作过程的工作报告，通过对资产评估报告书资料的检查与分析：一方面，评估管理机构能大致判断该机构的业务能力和组织管理水平；另一方面，也是对资产评估质量进行评价的依据。资产评估管理机构通过对资产评估报告书进行核准或备案，能够对评估机构的评估结果质量的好坏做出客观的评价，从而能够有效实现对评估机构和评估人员的管理。同时，它能为国有资产管理提供重要的数据资料。通过对资产评估报告书的统计与分析，可以及时了解国有资产占有和使用状况以及增减值变动情况，为进一步加强国有资产管理服务。
(三)其他有关部门对资产评估报告书的运用
除了资产评估管理机构可运用资产评估报告书资料外，还有些政府管理部门也需要运用资产评估报告书，包括证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理、税务、金融和法院等有关部门。
证券监督管理部门对资产评估报告书的运用，主要表现在对申请上市的公司有关申报材料招股说明书的审核过程，以及对上市公司的股东配售发行股票时申报材料配股说明书的审核过程。根据有关规定，公开发行股票公司信息披露至少要列示以下各项资产评估情况：①按资产负债表大类划分的公司各类资产评估前账面价值及固定资产净值；②公司各类资产评估净值；③各类资产增减值幅度；④各类资产增减值的主要原因。
此外，还应简单介绍资产评估时采用的主要评估方法。公开发行股票的公司采用非现金方式配股，其配股说明书的备查文件必须附上资产评估报告书。当然，证券监督管理部门还可运用资产评估报告书和有关资料加强对取得证券业务评估资格的评估机构及有关人员的业务管理。
保险监督管理部门、工商行政管理部门、税务、金融和法院等部门也都能通过对资产评估报告书的运用来达到实现其管理职能的目的。