开通VIP，畅享免费电子书等14项超值服
首页
好书
留言交流
下载APP
联系客服
2023.07.13河南
邦仁
律师
夫妻
共同财产
在房屋买卖合同纠纷中，经常出现夫妻一方未经其配偶同意出卖夫妻共有房屋的情况，尤其是在房价上涨的情况下，出卖人及其配偶可能受利益驱使，一方擅自将房屋与第三人订立买卖合同，另一方以无权代理或无权处分为由主张买卖合同无效或要求解除合同。此时买卖合同是否有效？若因共有人不同意出售导致合同无法履行，买受人权利又如何保障？
01
基本案情
同年6月22日，中介告知被告傅某至中介处收取转让协议中的房款，被告傅某称当天没空，便约在次日。6月23日，原告与被告傅某至中介处，原告根据转让协议约定要向被告傅某支付房款80万元，但傅某拒绝受领同时抬高首付款金额至120万元，并拒绝继续履行转让协议。2017年，被告孙某、傅某将该房屋以220余万元的价格出售给案外人。
法院经审理查明：涉案房屋是被告孙某与被告傅某的夫妻共同财产，房屋产权于2014年12月登记在孙某名下。
裁判要点及裁判结果
02
基于此，一审法院判决解除原告陈某与被告傅某签订的转让协议；被告孙某、傅某返还原告陈某定金5万元；傅某支付原告陈某违约金10万元。一审判决作出后，孙某、傅某不服，上诉至二审法院，二审法院最终判决驳回上诉，维持原判。
03
案例解读
一、本案能否适用日常家事代理权
日常家事代理是配偶权中的一项重要内容，是指夫妻一方因家庭日常生活需要而与第三方为一定民事法律行为时互为代理的权利。夫妻一方在日常家庭事务范围内，与第三方所实施的一定民事法律行为，视为依夫妻双方的意思表示所为的民事法律行为，另一方也应承担因此而产生的法律后果。
《中华人民共和国民法典》第1060条规定：“夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。”该规定体现了夫妻之间互有日常家事代理权，但夫妻一方处分夫妻共有不动产，并非基于家庭日常生活而实施，不属于日常家事代理范畴。本案中，傅某处分夫妻重大财产的行为，超出了日常家事代理的范围，傅某以孙某代理人的身份与原告签订《转让协议》的行为属无权代理。
二、无权代理与无权处分的区别
司法实践中，夫妻一方擅自处分共有房屋的情况非常普遍，从司法实务来看，该类纠纷大致可分为以下三种情形：第一，不动产权证书上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同；第二，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同；第三，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中的一方，另一方与第三人签订房屋买卖合同。同样是擅自处分共有房屋的行为，有时可能构成无权代理，有时则可能构成无权处分。我们在办理案件过程中又应如何审查与判断呢？
首先，我们看一下二者的定义：无权代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义实施的行为。无权处分是指行为人没有处分权，却以自己名义实施的对他人财产的处分。从前述二者的定义可以看出，在房屋买卖过程中无权代理与无权处分的共同实质都是无处分权的人处分了他人的房产。二者的区别在于进行交易时的“名义”以及买受人的信赖基础。无权代理中,因登记权利人与实际处分人不一致，故出卖人是以“被代理人”的名义进行交易，买受人信赖出卖人有“代理权”；在无权处分中,因登记权利人与实际处分人一致，出卖人是以“自己”的名义进行交易，买受人信赖出卖人有“处分权”。
上述案例中，涉案房屋系被告傅某、孙某的夫妻共同财产，傅某出售房产时，因其非产权登记人，其签署房屋买卖合同的行为系以显名共有人孙某的名义实施，并非以自己的名义，故隐名共有人“代签”出售夫妻共有房产的行为不构成无权处分，傅某的行为系无权代理。
三、无权代理与无权处分的合同效力及法律后果
（一）无权代理的合同效力及法律后果
行为人没有代理权却以被代理人的名义实施民事法律行为，不符合被代理人的意愿，法律效果不能直接及于被代理人。因无权代理订立的合同，对被代理人所发生的法律效力待定，需被代理人追认或拒绝追认的意思表示加以确定。
当被代理人追认的，无权代理性质发生改变，其所欠缺的代理权得到补足，转化为有权代理，发生与有权代理相同的法律效果。当被代理人拒绝追认的，根据《中华人民共和国民法典》第171条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”无权代理行为对被代理人不发生法律效力，有关法律后果不能由被代理人承担。但若存在构成表见代理的情形时，则不论被代理人追认与否，无权代理签订的房屋买卖合同均为有效合同，对被代理人发生法律效力。
本案中，鉴于《转让协议》签订后未得到孙某的追认，傅某的售房行为也并非日常家事代理的范围，仅系双方夫妻关系及持有房屋产权证尚不足以形成傅某具有代理权的权利外观，傅某的行为不构成表见代理。因此，该份《转让协议》对被告孙某不发生效力，应由被告傅某承担责任。
（二）无权处分的合同效力及法律后果
《中华人民共和国民法典》第597条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”该条规定中“解除合同”的表述事实上认可了无权处分人签订合同的效力，即便出卖人无处分权，但其与买受人订立的房屋买卖合同有效。在合同履行过程中，如因出卖人欠缺处分权而无法实现物权变动，根据出卖人未取得处分权致使房屋无法办理转移手续的，此时买受人可以主张解除合同并要求出卖人承担违约责任。
同时，为了兼顾保护受让人对受让财产的利益，以促进交易和保护交易安全，《中华人民共和国民法典》第311条也规定了善意取得制度，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：①受让人受让该不动产或者动产时是善意;②以合理的价格转让；③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。”如买受人取得该财产时出于善意，支付了合理对价并办理了转移登记，则其即取得该财产的所有权，原权利人的物权消灭，原所有权人不得要求受让人返还原物。”
04
结语
房产作为最重要的夫妻共有财产之一，未征得另一方同意的单方出售行为将对夫妻双方及合同相对方产生重大影响。可见，二手房买房有风险，购房者需谨慎待之，应当尽到充分的谨慎注意义务。在签订买卖合同前，买受人需核实产权人的婚姻状况，即使其配偶不是登记权利人，也应取得夫妻双方的一致同意，要求夫妻双方签订买卖合同。在出卖人未取得处分权擅自出售房屋致使买受人无法取得所有权的，买受人则应及时解除与出卖人之间签订的房屋买卖合同并要求出卖人承担包括房屋升值差价在内的违约责任。