法拍房系列二如何破除法拍房的'租约障碍'？

债权清收中常见的一个痛点是案外人主张对司法拍卖的房产享有租赁权，进而要求带租拍卖、保障优先购买权等。这类租约往往真伪难辨，导致房产的司法拍卖变现受到限制。本文列举了四种常见“症状”，并开出三大“处方'，可有效化解“租约障碍”，让你痛点变爽点。

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租约障碍的四种情形

1.租赁权设定在先，抵押权设定在后

“买卖/抵押不破租赁”，是民事法律规范确定的旨在保护承租人租赁权的重要原则。最高院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（简称担保法司法解释）第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。”实践中，出于对抵押物租赁在先的“忌惮”，带租约的抵押物，尤其是带长期租约，且租金一次性支付或低租金收入的抵押物，往往让意向买受人望而却步。例如，某银行商用房按揭贷款项目，不良余额9000万元。案件进入执行后，承租人作为案外人提起执行异议，执行法院裁定认为：案外人租赁行为是在办理正式抵押登记之前，租赁物被拍卖，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或对租赁物主张优先购买权。在抵押物营销过程中，多位意向买受人均表示对拍卖标的存在10年长期租赁且租金已被债务人一次性收取的情况难以接受，目前该宗拍卖标的已二拍流拍。

2.抵押设定在先，租赁设定在后

3.司法查封在先，租赁设定在后

4.承租人主张以租金抵债

清收过程中，债权人申请法院强制执行不动产租金也是常常采用的清收手段。但是实践中，承租人常常以与出租人达成的债务互抵协议（即以租金抵债）为由进行抗辩，从而影响租金执行。例如，某借款合同纠纷债权金额1.5亿元。债务人主营业务萎退后，仅以物业租金收入及酒店经营收入为主，主要卖场为租赁村集体土地自建的某国际购物中心，无产权证。其中部分物业2011年7月租赁给某大型连锁超市，租期10年，保底租金人民币600万/年。债权人向法院申请提取租金时，承租人主张因出租人尚欠其巨额债务，双方于2011年7月已达成以连锁超市每年的保底租金抵偿债务的协议，有效期10年。接下来，不排除债务人与承租方串通用类似方式变相支付租金给租金执行制造障碍。

02化解障碍的三大措施

1.事前防范：要求承租人作出承诺

2.民事维权：打好执行异议攻防战

其次，债权人可提供充分有效担保，确保执行异议期间不停止执行，也不失为一个有效的民事手段。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十条规定：“执行异议审查和复议期间，不停止执行；被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。”第十六条规定：“案外人异议审查期间人民法院不得对执行标的进行处分；案外人向人民法院提供充分有效的担保请求解除对异议标的的查封扣押冻结的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分有效的担保请求继续执行的应当继续执行。”例如，某银行债权人在推动抵押物处置时，通过向法院提交执行担保函的方式确保执行异议期间不停止执行，多宗案件均有效排除了案外人通过申请异议阻碍执行进程的恶意行为。