杨律师解答：
案件背景：“买卖不破租赁”是为了保障承租人的合法权益，但是现在却被有些法拍房的原业主和租客滥用，甚至成了钻空子的漏洞，最终导致很多人想入手法拍房，却望而退步。符合法律规定的租赁关系应受到法律保护，但无论对于买受人、承租人、原业主，都需要在法律框架内进行，否则不仅虚构的租赁关系不受法律保护，且还可能因存在做伪证或虚假诉讼等受到法律惩罚。
第一，具有对抗“买卖不破租赁“原则的租赁合同具有如下特点：（1）租赁合同签订日期应在法院查封房产前；（2）租赁合同要登记备案（暂无直接信息得出该条件为强制性要求）；（3）有实际占有使用的证据，例如平时有正常使用水电费或物业费等；（4）租赁期限不超过20年；（5）租金支付方式或数额等是否符合常理，一般租金是按月或按季度支付，但如一次性支付20年租金，如每平方米租金远远低于周围同类房屋价格，这很可能被认定存在串通或虚假；（6）审查出租人与承租人之间的关系，例两人属于亲戚或朋友、公司员工等，很可能被法院认定为存在串通嫌疑等。所以，因大部分长期租赁合同很可能存在“倒签”，所以上述等特点很多都是后期“补救”现做，想要做到滴水不漏显然不太现实。
（2）查明房屋属性。竞拍前需查清楚法拍房的使用年限、能否办理房产证、土地性质等。如果土地是分配属性，房屋可能需要支付土地转让费，最好提前咨询当地房地产登记中心。
（3）是否缴纳物业费、水电费。在拍卖房屋时，法院报告的拍卖价格通常是裸价。除了向法院支付房屋费用外，投标人还应承担一些看不见的费用，如原业主拖欠的物业费、水电费等。有必要了解上述费用是否支付。
（4）了解拍卖的原因。拍卖拍卖行通常被拍卖是因为债务人无法偿还债务，但如果债务人因恶性债务、非自愿拍卖等原因被拍卖，竞拍人可能会有收债、骚扰等麻烦。
（5）产权是否涉及二次转让。二次转让是指房屋已经交易了两次，如果是二次转让的房屋，可能需要承担两次转让的税费总额。此外，需要清楚地了解原业主是否占用了房屋的户籍和学位，以及是否影响了买方的结算。
（6）现场看房，了解房屋是否有租赁关系或设定居住权。在购买法拍房前，还应到现场检查房屋结构和质量。此外，如果房屋已租给他人，竞买人必须等待租赁合同到期或支付违约金。
（7）了解是否需全额付清或可办理贷款。为了让债权人获得偿债资金，法定拍卖行通常需要全额支付。如果拍卖文件中有明确的贷款，则表明抵押贷款可以处理，但这种情况将严格审查个人信用调查和房屋情况。
参考案例：黄某韬、薛某等物权保护纠纷民事二审民事判决书，广东省广州市中级人民法院，（2021）粤01民终17908号，物权保护纠纷
黄**韬向一审法院起诉请求：1.判令确认何某洪、国某公司签订的《房产租赁合同》无效；2.判令何某洪、国某公司、薛某返还广州市天河区××路×号×房给黄**韬；3.判令何某洪、国某公司、薛某支付自2020年8月17日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按照5万元/月的标准计算）；4.判令由何某洪、国某公司、薛某承担本案诉讼费用。
一审法院认为：
一、关于何某洪与国某公司签订的《房产租赁合同》是否合法有效的问题。其一，本院于2019年8月21日、2020年6月24日发布的《竞买公告》中披露了案涉房屋存在上述租赁情况，但《竞买公告》并未对该租赁情况是否合法作出认定。故《竞买公告》本身不能作为认定租赁关系是否合法的依据。其二，经一审法院询问，何某洪明确表示《房产租赁合同》是其应国某公司的要求而在2019年签订的，案涉房屋是由国某公司管理，其没有支付过费用也没有使用过。其三，《房产租赁合同》关于租期的约定有违常理，而租金的约定又明显偏低等。而物业登记处的信息记载在2016年主要的居住人员是案外人一家人而非何某洪。加之，案涉房屋在2019年6月6日发布的《竞拍公告》中没有记载存在租赁情况，而国某公司在2019年8月21日发布的《竞买公告》才提交租赁情况。综合上述情况，一审法院对何某洪的自认予以采纳，认定《房产租赁合同》是在2019年7月后才签订的，其与国某公司之间不存在真实的租赁合同关系。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，一审法院认定何某洪与国某公司签订的《房产租赁合同》无效。
一审法院判决：一、确认何某洪与国某公司签订的《房产租赁合同》无效；二、薛某应自判决发生法律效力之日起30日内搬离广州市天河区××路×号×房，将该房屋交还给黄**韬；三、如薛某未按上述第二项判决履行，则应自判决发生法律效力之日起的第40日内向黄**韬支付自判决发生法律效力之日起至实际返还广州市天河区××路×号×房之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费每月按照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算）；四、驳回黄**韬的其他诉讼请求。
薛某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认何某洪与国某公司签订的《房产租赁合同》合法有效；3.改判薛某在2029年12月6日前无需搬离广州市天河区××路×号×房；4.判令薛某按照《房产租赁合同》标准从2023年6月15日后向黄**韬支付租金直至2029年12月6日；5.判令由黄**韬承担本案一、二审诉讼费用。
二审法院认为：
一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20644号民事判决第一、二项；
二、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20644号民事判决第三项为：薛某自判决发生法律效力之日起40日内向黄**韬支付自2020年8月31日起至实际返还广州市天河区××路×号×房之日止的房屋占有使用费(房屋占有使用费按照42000元/月计算)。