司法拍卖税收有啥坑?一文说清个人和企业法拍涉税情况对比

最近凶宅火了，江苏省苏州市吴中区法院为证明法拍房「凶宅不凶」，对发生过非正常死亡事件的房屋开启24小时试睡直播。从成交结果来看，正符合网友那句戏言：穷都不怕，还怕凶宅凶宅不止不会流拍，还引得众多买家争相竞价。

个人销售住房税收政策汇总

司法拍卖虽火，涉税问题却多，有些司法拍卖的税款还是全部由买方承担，如果卖方是个人还好，因为在当下的卖方市场中，我们购买二手房通常也是买家包税;但假如卖方是企业，坑就大了。为什么这么说个人销售住房的税收：印花税和土地增值税免征，除北上广深以外大部分地区免增值税，个人所得税通常为核定1%，五年以上家庭唯一住房还可免征，因此运气好遇到一个五年唯一的卖方的话，买方包税就根本不需要替卖方交税，只需要交过户的契税，而契税本身就应当由买方负担，无论买新房还是二手房都需要缴纳。要注意的是，非住宅(如商铺、车位)不适用上述免征政策。

但如果是企业销售住房，所有的免征条款都不适用，我们来看看企业要交哪些税

案例

2019年5月，A房地产公司通过司法拍卖取得某土地，约定税费全部由买方承担。

问：涉及哪些税费

答：A公司需缴纳契税，按拍卖价*契税税率，并按合同价款*0.05%缴纳产权转移书据印花税。

由于A公司需要承担卖方的税费，因此，A公司还需要承担企业所得税、增值税、土地增值税、印花税。

(1)企业所得税：按转让收入减去转让原值缴纳，但企业所得税不同于个人所得税，需要结合整个纳税年度的其他经营数据确定，因此是否需要在交易过程一次性缴纳，需咨询主管税务机关。

(3)土地增值税：生地变熟地再转让或直接转让土地使用权，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

需要注意的是，取得土地使用权时支付的地价款只能凭票扣除，不能评估扣除。无票则不得扣除。

(4)印花税：按产权转移书据万分之五缴纳印花税。

实操指南

在目前已有的司法拍卖税收争议案例和法院判例中(如陈立仁与国家税务总局中山市税务局神湾税务分局、国家税务总局中山市税务局税务行政管理(税务)一审行政判决书-广东省中山市第一人民法院(2018)粤2071行初823号)，司法拍卖的成交价格极有可能被认定为不含增值税的价款，因此在确定各税计税依据的时候，不能除以(1+税率或征收率)。但其他税种被还原反算到价款中的可能性较小，反算也极为复杂。

不动产司法拍卖及缴税、办证流程<刘金涛2017.8>

一、委托拍卖或网络拍卖

二、发布拍卖公告

主要内容：

2、竞买人签订竞买须知并交纳保证金

3、说明起拍价及税费承担情况（一般公告：由买受人承担）

三、竞拍

根据《拍卖法》及实施细则，参与竞拍。

四、签署《拍卖成交确认书》

五、执行法院作出《执行裁定书》

法院确认拍卖成交及不动产权属归于竞得人。

六、执行法院发出《协助执行通知书》

要求国土资源及房屋管理部门，请求协助拍卖机构、买受人办理产权转移手续。

七、向主管税局缴纳税费

根据拍卖公告约定：1、原产权人缴纳契税、增值税及附加、所得税、印花税等税费；或2、买受人代原产权人缴纳契税、增值税及附加、所得税、印花税等税费。