随着物质条件的提高和快速城市化，对田园生活的向往和健康饮食倡导带来新一波消费升级；从2004年到2018年，中央一号文件连续15年聚焦三农问题，不断释放政策红利，推动农业创新；房地产行业进入转型期，地产商急于寻找新的房地产开发模式谋求转型。从城乡统筹发展和新型城镇化建设角度来看，农业地产是实现城乡互动和一体化发展的一种良好模式。在这样的大背景下，碧桂园、保利、万科、华润等地产大佬创新“农业+地产”新模式，挖掘农业的资源和发展潜力，为资本投入寻求明确的盈利预期和长远、持续而稳定的利润。
地产商的优势在于资金实力和地产开发运营能力，农业技术经验的缺乏使其在需要寻找农业资源方以战略合作的形式共同参与农业地产开发运营。其中，开发商负责开发投资，地产项目的运营；资源方包括农业科研院所、农业技术企业等，主要负责技术支持、技术管理及对农业项目后期运营维护。
值得一提的是，在农业地产的开发运营中，还需要政府、村集体组织、农户农民的参与和合作，形成四位一体的多元化发展运营模式。政府提供资金补贴、用地和政策扶持，农民可以通过村集体入股参与开发运营，也可以成为员工参与新型耕种，还可以出租自有农庄、农田，在这样多方合作的模式下，促进农业发展，实现多方共赢。
图：农业地产业态创新三个空间维度
地产商将农业引入社区，把农业与日常生活深度结合，社区农园成为主要产品模式。社区居民在日常生活及周末可以在社区里租赁属于自己的一方农田，参与农业耕种，收获果实，并加入各种农业主题社群活动，一方面提高了居民的生活品质，获得了健康的农产品，另一方面也创新了社群交流共享的空间，拉近了城市人与人、人与田园的距离，实现了都市人归园田居的美好憧憬。
社区农业有四大特点，一是选址通常在高档住宅社区，客群定位在追求健康生活、品质生活的高端人群、青少年群体、慕名而来的游客等；二是在功能业态上，除了田园种植体验，还包括青少年自科普教育、社区交流活动、农产品供应等；三是在盈利上，它作为住宅的增值配套，带来更多的是销售的带动和物业的增值，此外，盈利还来自特色餐饮、农产品销售、农田租赁等；四是在开发运营上，由地产商和农业服务公司共同开发，日常运营由雇佣的农民或农业服务公司进行管理维护。
案例链接：社区农园——华润小径湾耕雨农园
小径湾耕雨农园位于广东省惠州市华润小径湾社区，由华润置地和中国农业科学院下属的中环易达联手打造，是华润置地耕雨农业品牌下“农园计划”的首个落地项目，未来有望多地复制。小径湾耕雨农园与住宅社区深度结合，意在以华润业主为主要客群，打造一方田园生活、社群交流的空间。
图：小径湾农园实景图及核心功能
在发展模式上，商业农场和白领农园成为主流，商业农场是“商业购物中心+农业”的创新，它把田园体验带进商业购物中心，有效利用其流量发掘出新的盈利点；白领农园是“写字楼+农业”的创新，写字楼中的迷你农场使白领在田园体验中放松，提升了办公体验。
在功能业态上，商业农场以有机种植园、健康餐厅、农产品零售商铺、手工作坊、宠物乐园、娱乐设施等为主，白领农园功能聚焦在有机种植、健康餐饮和零售。
在盈利模式上，商业农场通过健康餐饮、有机农产品销售、农业体验创收，另外绿色屋顶也实现了节能减排；而白领农园一般不考虑经济盈利，但其带来的办公环境提升等潜在效益成为物业增值利器。
案例链接：商业农场——成都梦田天空农场
尚鼎峰农业科技公司低价租用屋顶，在天府新区银泰购物中心顶楼打造了一座7000㎡的城市绿洲，主打亲子互动农业体验，建设了果蔬田地、有机餐厅、diy工坊、萌宠乐园、屋顶足球场和茶舍，在这里可以看到家长带着小朋友们租地耕种、学习农耕知识、萌宠互动、陶艺美食DIY、享受生态餐饮、购买健康农产品和纪念品。尚鼎峰通过diy体验、租地种植、零售餐饮获取盈利，实现了田园体验和商业化的两不误，创造了两月吸引10万客流的成绩。
图：成都梦田天空农场
“农业+小镇”是农业在村镇的发展模式，是政策创新、模式创新、科技创新、业态创新的热点，在这种模式下，通常作为统筹开发的主体，负责开发、招商和项目的统筹运营，金融机构、农业公司、村集体组织、酒店运营管理企业、文化旅游企业等作为资源合作方共同参与运营，共享收益。
地产商在产业地产业务扩张上乘国家乡村振兴战略之势头，探索“农业+小镇”的发展模式，田园综合体成为热点词汇，它的五大特点，使其成为华润置地、蓝城、万科、协信等重点介入深耕的“香饽饽”，它既能解决政府的农业发展、农村建设、农民生活问题，也能满足地产商业务扩展、分散风险、政策扶持、开发收益的需求。
在政策上，田园综合体可与乡村振兴、特色小镇、农业科技创新、土地流转等国家热点政策挂钩，是多方政策重点倾斜的政策洼地，地产商得以获得各项政策支持来推动保障开发。
在功能业态上，集合农业种植生产、农业科创研发、农产品交易流通、农业休闲旅游、农业创意文化、田园居住生活等多个功能于一体，强调生产、生活、生态业态的科学配比，地产商得以在“卖房子”和“做产业”上合理平衡。
在开发运营上，一般由一个主体全面统筹，采取区域综合开发的模式分期滚动开发，并招引整合农业科技企业、农业服务企业、科技服务企业、文化创意企业、其他地产商等多方资源共同运营其中的单个项目，分散风险、共享收益。
在项目选址上，重点选择位于中心城市周边，区位交通便利、旅游资源丰富、生产资源丰富、农业基础好的地区，一方面可以依托中心城市的人口集聚力带来消费人群，另一方面能依托设施配套优势有效调动区域产业资源集聚，推动项目发展。
在客群定位上，招引以农业科技企业、创业创新企业、科研机构、配套服务企业在内的产业客群，吸引游客等消费客群两大类客群，真正形成产业效应，集聚人口和产业主体。
案例链接：田园综合体——成都多利农庄
基本概况：成都多利农庄，总规划面积约2万亩，其中52万平方米农村新型社区、63万平方米家庭农庄和上万亩的有机生态农业示范基地，辐射带动周边5万亩有机生态农业发展，是集农业休闲康养于一体、生产生活生态相融合、六次产业全链条增值的乡村田园综合体和“宜业宜游宜居”的农业特色小镇，被誉为中国田园综合体成功案例之一。
图：成都多利农庄总体功能布局
开发主体：由多利农庄与村集体公司合作开发，农民以宅基地和集体建设用地入股，成立村集体资产管理公司，由成都多利和村集体资产公司合作投资开发建设。由于后续开发资金需求较大，2016年多利引入中国平安集团投资控股多利，2018年协信集团控股多利，为多利桃花源住宅项目提供资金支持。
图：成都多利农庄发展模式
功能业态：成都多利农庄融合了智慧农业、休闲农业、生态农业三大功能，实现了生产、生活、生态的和谐统一。
——智慧农业：打造了包括都市农业科创中心、文创空间、智能温室、成果展示中心、产品分拣包装中心在内的农业科技创新业态。其中的农业文创空间建面约2000平方米，集聚了一批创意农业企业；“都市农业科创中心”则由中国农科院、四川农业大学和上海有机蔬菜工程技术研究中心合作成立，承担工业化种植、农产品生产加工、科技成果转化、科研孵化、有机蔬菜行业标准研究的功能，并为入驻的农业创客、合作社提供技术辅导和支撑服务。
图：成都多利农庄智慧农业功能
——生态农业：在业态上打造了生态种植设施农田、家庭农庄、多利桃花源高档田园别墅区、农村新型社区等。其中多利桃花源，由成都多利、平安集团、协信集团投资，绿城集团负责代建，打造成为高端生态居住社区；家庭农庄实践共享农业理念，统一对原有农民住宅进行规划改造经营，配套周边农田，向游客租赁，进行生态种植体验和农事活动，有效集合了生态种植、农业共享、生态居住、社区农产品供应等功能于一体。
图：成都多利农庄生态农业功能
——休闲农业：打造包括邻里中心、有机生活体验馆、休闲体验农庄、百草园、快乐动物园、药食同源餐厅、度假酒店等项目。其中度假酒店由成都多利投资建设，建成后全球著名的法国LUX酒店管理集团负责运营管理，营造乡村旅游度假新体验。实现了农业观光、主题游乐、餐饮购物、文化创意、休闲度假复合化发展。
图：成都多利农庄休闲农业功能
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