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2024.06.01上海
当然，这次没有中国开发商的助力，马来西亚房产的爆火全凭实力出圈，因为有眼光的人自然是嗅到了马来西亚房产投资未来的升值潜力。相比于国内一二三城市房价全面崩盘，这次，马来西亚房产市场却是赢麻了！
最近和一些国内房地产行业的朋友聊下来，说实话，真的没有一个是积极乐观的，大家对未来都充满了迷茫和不安，国家一救再救，却丝毫不见起色。大厂裁员多了、失业率高了、消费降级了、生意不好做了，要说现在国内有什么不卷的，认真想想，还真难想到有什么好的机会。
上到企业老板，下到普通老百姓，无一不是充满了焦虑。这也是我为什么宁可在国外漂泊，也不愿留在国内的原因，因为在国内真的是“焦绿”啊……
言归正传，国内房地产行情这两年暴跌想必大家都知道，也不用我强调，即使全面放开了限购，也仍不见好转。而马来西亚的房地产成交数据，却着实让我震惊了一把。
01
马来西亚买房有多火？
在过去的3年疫情期间，全球市场都饱受疫情、经济环境不景气、市场供应链受扰等利空因素影响，导致整体投资意愿下降。马来西亚的房产市场也自然因此受到打压，但是好在2022年马来西亚政府放开疫情管控后，房地产投资热情快速回暖。
（近三年马来西亚房产成交数量）
马来西亚的房产行情能够快速回暖，主要得益于以下利好政策：
1）马来西亚中央银行宽松政策
马来西亚的GDP增长从2022年的8.7%放缓至2023年的3.7％，在全球贸易不利的情况下，这种更为疲软的步伐预计将至少持续到2025年底。尽管经济放缓，但经济在2023年最后一个季度仍增长了3％，通货膨胀率有所放缓，一般和核心通货膨胀的平均利率分别为2.5％和3.0％。
这种经济宽松政策可能会对房地产市场产生积极影响，因为较低的通货膨胀通常会导致较低的利率，使贷款更便宜，并有可能刺激房地产投资。因此，中央银行的措施和当前温和的经济状况可以提振马来西亚的房地产行业。
2）马来西亚政府支持房地产市场
为了支持房地产市场，马来西亚政府在《2024年预算案》中的政策方向侧重于提高住房的可负担性和可及性。为了促进旅游业和投资，它考虑放宽马来西亚“我的第二家园”计划的规定，吸引越来越多的外国人到马来西亚旅游并投资，并取消了分层产权整体销售必须获得一致同意的要求，促进城市重建，并允许对新房产进行再投资。
3）基础设施进步提振房地产市场
隆新高速铁路（HSR）、新马跨国地铁（RTS）和MassRapidTransit3（MRT3）等重大基础设施项目的战略发展有望彻底改变马来西亚居民的交通便利。
（新柔跨国地铁最新工程进度视频）
当前，马来西亚房产成交最好的便是吉隆坡和新山。吉隆坡凭借超过6%的投资回报率，且单价3万元左右每平的房价，成为东南亚国家首都的性价比最高的地方。
而新山，凭借其新加坡对岸的地理位置优势，房价却只有新加坡的1/10-1/4，且因为新马跨国地铁的基建利好、柔佛州州王自2024年任马来西亚最高元首、隆新高铁恢复的可能性，都吸引了一大波热钱涌入。
我可以非常负责任的说：投资房地产的回报率，马来西亚不一定是最高的，但是一定是最安全的国家！！！
这里所说的安全，就是非常多个层面的意思了。
首先，政治安全：马来西亚没有大国冲突；其次，马来西亚政局稳定，尤其是2022年新上任的首相安华更是众望所归，对华友好；最后，马来西亚与中国建交50周年，是一个不排华的国家，也是唯一一个国家将中国传统文化保留完好的国家，语言交流也无障碍。
（马来西亚首都吉隆坡）
如果想要实现6%的投资回报率，马来西亚首都吉隆坡核心区的部分公寓出租托管可轻而易举达到；而新加坡对面的新山部分公寓项目更超6%，所以啊，大家不要把鸡蛋放在一个篮子里，国内出租回报率低，甚至有的大城市现在租不出去，大家何不换个思维、分散下投资、降低一下风险？
02
马来西亚买房投资干货
01外国人在马来西亚购房政策
1965年《国家土地法》（NLC）是马来西亚的主要财产法之一，它将外国人定义为任何非马来西亚永久居民的自然公民。
原则上，外国人可以拥有任何类型的财产（住宅单位：包括土地和高层建筑，商业财产和土地，工业财产和土地）。法律委员会也对外国公司在这个国家购置房产或土地做出了类似规定。
根据规定，外国人或者外国公司经过政府审批后可在马来西亚购买任何类型的房产，但是以下情况除外（以下单位外国人不允许购买）：
1）建在马来人保留土地上的房产
2）由州当局确定的中低价位住宅单位
3）由州当局确定的，在任何开发项目中分配给Bumiputera（土著）利益的房产。
（外国人在马来西亚各州买房要求）
1）在雪兰莪州，外国买家被禁止：a）购买土地住宅物业，除非该物业有土地分层产权（如门控社区）；b）购买拍卖物业和c）购买农业用地。
2）overhangunit单位是指已经获得完工和合格证书的住宅单位，但在推出后超过九个月仍未售出。
02马来西亚不同房屋和地契类型
（1）马来西亚房屋类型
1）有地房屋（Landedhouse）
独立洋房（Bungalow）
独立洋房是一种独立的单层或多层住宅，四周没有与邻居共享的墙壁，通常建在独立的土地上。这种房屋提供了最大的隐私和空间，适合追求高品质生活的住户。
（马来西亚独立洋房）
半独立洋房（Semi-DetachedHouse）
半独立洋房是一种有地房屋，由两栋相连的住宅单元组成，每个单元只有一面墙与另一单元相连，其他三面独立。它们提供了比联排住宅更多的隐私和空间，同时比独立洋房更为经济。
（马来西亚半独立洋房）
排屋（TerraceHouse）
排屋是一种多户住宅，多个单元共享墙壁，通常排列成一排。每个单元都有独立的入口和小院子。排屋通常价格较为亲民，适合中等收入家庭。通常为单层或双层，相对于联排住宅具有更多的户外空间和更宽敞的室内布局，适合中大型家庭生活。
（马来西亚排屋）
联排住宅（Townhouse）
联排住宅是一种住宅单元，它们彼此共享墙壁，通常排成一列。每个单元都有独立的入口和院子，联排住宅通常是两层或三层的建筑，每层都有独立的居住空间。联排住宅常见的设计是上下两层分别独立，这样每层可以作为独立的居住单元，通常比排屋更为紧凑，适合小型家庭或投资者。
（马来西亚联排住宅）
2）高层建筑（High-riseBuilding）
服务式公寓（ServicedApartment）
服务式公寓是一种高档住宅，提供类似酒店的服务和管理，如清洁、洗衣和客房服务。它们通常位于城市中心或商业区，配备豪华设施如健身房、游泳池和商务中心，非常适合短期居住的商务人士或寻求高品质生活的住户。
共管公寓（Condominium）
共管公寓是提供多种现代化设施的高层住宅，包括健身房、游泳池、会所和花园，确保住户享有高质量的生活环境。配备24小时保安系统，适合家庭和中高收入人群，通常位于城市发展较好的区域。
（马来西亚高级公寓）
混合用途公寓（Mixed-useDevelopment）
混合用途公寓结合了住宅、商业和办公功能，住户可以在同一建筑内享受购物、餐饮和娱乐的便利。通常位于城市中心或商业区，提供高度的便利性和多功能性，适合喜欢城市生活的年轻专业人士和高收入人群。
双钥匙公寓（DualKeyCondo）
双钥匙公寓是一种灵活的住宅设计，在一个单元内包含两个独立的居住空间，每个空间有自己的入口和设施。适合多代同堂家庭或希望通过出租部分单元获得额外收入的住户，提供额外的隐私和使用灵活性。
公寓（Apartment）
公寓是相对经济的高层住宅，提供基础设施如停车场、安全监控和有限的娱乐设施。适合中等收入人群或预算有限的住户，通常位于城市外围或发展中的区域，提供基本的居住条件和安全保障。
（马来西亚吉隆坡公寓）
（2）马来西亚房产地契类型
1）永久地契（freehold）和租赁地契（leasehold）
租赁地契（leasehold）是指土地所有权在一定期限内（通常为99年或60年）归属个人或企业所有，期限届满后需续租或归还给政府或土地拥有者。在租赁期限内，持有人有权使用和开发该土地，但其价值可能受租赁期限影响，续租时可能需要支付额外费用。
2）分层地契（stratatitle）、总地契（mastertitle）或个别地契（individualtitle）
分层地契（StrataTitle）适用于多层建筑物如公寓和共管公寓，每个单元都有独立的产权，持有人对自己的单元拥有独立产权，同时共享公共区域（如走廊、泳池等）的使用权和维护责任。分层地契提供了清晰的产权分割和管理便利，适合高层住宅。
总地契（MasterTitle）指的是一个大块土地的整体所有权，通常由开发商持有，开发商在完成分割和建设后再将其转变为分层地契或个别地契。在房地产开发过程中，总地契用来管理整个开发项目，开发完成后会转换为个别或分层地契，方便销售和管理。
个别地契（IndividualTitle）适用于有地房屋，如独立洋房、半独立洋房和排屋。每个住宅单元都有独立的土地所有权，持有人对自己的土地和建筑物拥有完全的控制权。个别地契提供了更高的隐私和自由度，适合有地房屋的购房者。
03马来西亚买房流程
第一步：签署开发商的销售表格或与供应商签署转售交易的购买要约表格，支付定金。第二步：针对贷款客户：申请融资以购买房产。
第三步：向律师提供以下文件：
(1)护照的复印件
(3)外国购买者的所得税号码和提交所得税的地点（仅适用于购买转售物业）。
第四步：从签署销售表格（或购买要约）之日起，签署《销售与购买协议》（SPA）、公契（如适用）和其他交易性文件。向开发商/供应商支付10%的首付。
第五步：律师要申请国家机关的同意。买方要向律师提供以下文件：
(2)一份经认证的《特别协定》的真实副本
(2)一份经认证的外国买方护照的真实副本
(3)一份经认证的章程复印件（如果买方是一家外国公司）。
(4)物业的最新退租和评估收据（由卖方提供）
(5)《国家土地法》第433B条规定的申请表格
第六步：根据《2015年住房发展（控制和许可）（修订）条例》（'附表H'）的附表三或《SPA》支付剩余的购买价格。
第七步：根据附表H，开发商应在《特别协定》签订之日起36个月内（或有关当局批准的较晚日期）交付房产的空置权。交付空置物业后，必须签发竣工验收证书，如果是高层物业，开发商必须申请分层产权。在转售交易的情况下，卖方应根据《协议》的条款向买方交付空置物业。
04马来西亚购房税费明细
（1）购房阶段税费
1）印花税
是指在出售或转让房产时对你的房产文件征收的税。该税种包括以下三种：
a)地契转让印花税（转让文书的印花税）
10万以内1%
10万-50万2%
50万-100万3%
100万以上4%
b)物业买卖协议（SPA）的印花税：10马币
c)贷款协议印花税：贷款总金额的05%（仅针对贷款业主）
2）买卖合同律师费
50万以内1%
50-100万0.80%
100-300万0.70%
300-500万0.60%
500万以上0.50%
750万以上商议（不超过0.5%）
3）外国人购置税2%-3%，目前仅柔佛、槟城、和马六甲需要缴纳海外买家税，一般情况下开发商会赠送此费用，即已涵盖在房价中。
4）手续费和杂费3000马币以内通常大部分发商都会赠送以上费用！
（2）持有阶段税费
备注：地税是由各州政府对符合条件的屋主征收的土地税金。地税的计算方式是物业面积乘以租金率，由于每个州的租金率有所不同，因此没有统一标准。
门牌税是根据物业的估计的年租金决定，一般比率为2-7%，比率的多少取决于物业的尺寸和类型。两项税金都是依据位置和房屋类型而有差异，无法同一而论。大多数公寓两税合计大致每年约1000-3000令吉。
（马来西亚房产持有阶段成本）
（3）出售阶段税费
马来西亚房产在出售阶段，通常有两笔费用需要支付。第一笔是中介佣金，通常为房子售价的2%，通常由卖家支付；第二笔为资本增值税，通常在房产持有的三年内出售需要缴纳增值额部分的30%，而6年及以上只需要缴纳增值额部分的10%（外国人和公司）。
因此，也极大的限制了投资客恶意炒房，这是为什么马来西亚的房产价值一直相对稳定的原因。
（马来西亚房产出售阶段成本）
05其他马来西亚买房常见问题
（1）马来西亚有实行遗产税吗？
答：马来西亚没有实行遗产税。
（2）马来西亚买房可以移民吗？
外国人在马来西亚买房不可以移民，但是可以通过办理“第二家园身份”，获取马来西亚长期居住资格。
（马来西亚第二家园计划）
（3）外国人在马来西亚买房能否贷款？
1）在马来西亚工作的外国人（可以）可以贷到房屋价值的70%-80%左右，贷款期限可长达35年（需视申请人的收入和年龄而定）。
2）在其他国家（非中国大陆）工作的外国人（可以）可以贷到房屋价值的50%-70%左右，贷款期限可长达30年（需视申请人的收入和年龄而定）。
3）在中国工作的中国人（不能）目前在中国大陆工作的基本不可贷款。
贷款利率：4.2%-4.5%
贷款期限长达35年，不能够按揭超过70岁
贷款律师费及杂费：贷款总额的约0.8%
贷款印花税：贷款总额的0.5%
（4）非马来西亚人可以继承马来西亚的房产吗？
根据法律规定，如果有遗嘱，遗嘱执行人需要申请遗嘱认证（执行死者遗嘱剩余愿望的法律程序），这是分配财产的必要条件。如果没有书面遗嘱，受益人将需要申请行政管理书（LAD）。
这两个过程都要提交给马来西亚高等法院。同样，《国家法律》第433B(1)(e)条也规定，外国人只有在获得州政府的批准后才能在马来西亚拥有和继承财产。
（5）马来西亚的房子可以联名购买吗？是否按每人占多少股份分配？
答：可以的，有几个人就可放几个人的名字，人数没有上限，必须年满18岁。占股问题要在签合同时注明谁占多谁占少，具体多少占比，否则就平均分配。
（6）马来西亚的房子计公摊面积吗？是毛坯房还是带装修？
答：大马的建筑面积只计算实际使用面积，包括阳台的，不计公摊。一般都是带装修的。
（7）外国人在马来西亚的房租收入需不需要缴税
答：需要，税率为25%，每年的4月份缴付。但房租收入可以扣除一下成本：
贷款利息：如果你的物业是通过贷款购买的，你可以从你的租金收入中扣除贷款利息。请记住，可扣除的费用是利息，而不是分期付款。
门牌税和地税：为物业而向地方政府支付的门牌税和地税可以被扣除。
保险费：为保护物业而支付的火灾或盗窃保险费可以扣除。
房产中介的佣金：如果你聘请房产中介为你的物业寻找租户，支付给中介的佣金可以扣除。
物业维护费用：你可以扣除为保持物业良好状态而花的费用，如：油漆、水管、电气维修、害虫防治等。