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买公寓缺点：相比住宅，非住宅的公寓或写字楼多没投资价值，居住品质差、升值率差、交易税费高、多是商水商电、多不能落户或带学位等。
买公寓一定要谨慎，流通性不好，难卖，难贷款，公寓也不一定比住宅好租。
如何卖掉公寓？
便宜卖房不是本事，如何又贵又快卖出，必须要学习。
卖房要有决心，没有卖不出去的房子，只有卖不上价的房子。
1、了解市场价
参考贷款评估价格，此评估由银行指定的评估机构出具评估报告，用于银行确定产权价值，确认贷款发放金额，这个评估价是由评估公司根据历史交易记录或市场价格调查对比后的值，房屋评估价相对于市场价，一般有5%的浮动。
遥想当年开发商为了把公寓卖给你，花足了功夫，豪华样板间，清秀售楼小姐，发动全城中介，甚至跨城卖房，用尽CCAV等各种传统媒体或新媒体，还有高额3-8个点卖房佣金等，无所不用其极，可见公寓坑有多深，公寓有多难卖。
3、激励中介
能学开发商的是把房子卖相搞好点，给中介小伙伴足够奖励，奖励N个W，让他们有足够的积极性，大量带客户看房。
跟房产中介说，卖完这套房，我还找你买房，让他一箭双雕，签连环单。
重奖之下必有勇夫：中介卖公寓的佣金3-8个点
4、精准营销
不要忽略擅长销售商业地产的中介渠道，他们手上有大量的精准客户，喜好这种商业产品的客户，在公寓、写字楼、众创空间、共享办公、创业园等区域推广。
5、房子要化妆
维修墙面地面天花或家具家电等，装修翻新改造，软装搭配，提高卖相，尽量控制成本。
6、房子要精保
花几百块找个阿姨做个彻底的精保，干干净净开门迎客。
7、时刻准备着迎客看房
有租客要赶走，租客不会答应随时看房和收拾房间，自己住每天收拾整齐像宾馆一样。
8、避开或弱化硬伤
买家看房，尽量不给买家看到房子的硬伤，比如北向光线差点的，直接叫他们晚上来看房。
室内装修搞得敞亮，家具少些，灯光亮些。
靠近学校，避开上下学交通拥堵，尽量安排周末或节假日看房。
9、找托/烘托气氛
老道的中介特别擅长这一套，自己哥们就能演起戏来。
10、助成交
了解客户情况，帮助中介成交，买家年龄、大概预算、行业、意向、考虑原因等。
11、业主群卖房
卖出给N个W或N个点，本小区置换或者介绍亲朋好友购买的也有。
12、只要能卖出，不要留恋
公寓不适合刚需购买，不适合长持，珍惜出价的人。
中介口上说出购买公寓的N个理由
中介口里能说出一堆买公寓的优点，最适合把公寓卖给中介O(∩_∩)O哈哈~。
卖房小故事：我的一个同学痛快地将收了三年租的公寓按原价卖给了介绍她买这个公寓的中介，我同学不想要了，偏偏中介喜欢，她俩一拍即合，皆大欢喜。
中介的洞察力：对比买住宅，买公寓的人手上多少有点现金，模糊不知买住宅还是公寓。抓住模糊需求，激发买公寓冲动，才是卖出公寓的关键。
2、父母，给子女购置婚前财产。花少钱配置婚前财产，给子女安全感。
3、父母，子女房子的周边买套公寓，方便照看孙子或孙女，避免婆媳矛盾。
4、中产，自住住宅，投资部分公寓，住宅享受升值，公寓享受租金收益，一点都不累。
5、老板，买公寓给员工当宿舍，省下租金变成月供，沉淀资产。
6、老板，买写字楼或公寓，办公自用，省租金。
7、老板，做生意比较激进，买公寓投资比较稳健。
8、老板，买公寓投资自有产权的酒店，转型酒店业主，也可以自己经营。
9、年轻单身男女买公寓开工作室（服装、美甲、设计等）。
10、买公寓经营民宿，或接管其他业主的房子。
……
把闲置空房，说服房东交给二房东管理，签订5到10年的租约，接下來会把房子做一番装修翻新改造，再以整租或分租的形式转租出去。老旧、屋况不佳的房子，经过整修之后，变得美轮美奂。让年轻人、上班族可以住进像家一样的公寓，这不但是让空屋重新产生了居住加值，而二房东，则是赚进为房子租金增值后的价差，简直一举多得。
二房东向房东取得转租同意、装修同意，并且签订长期租约，就是「使用权」的具体展现。我们不一定要「买」下这间房子，才能使它创造收益，藉由「经营方式」的改变，就能使房子为自己带来收益。並且，因为不需要买房的首付款，装修也使用成本低、工期快的「轻装修」工法，使得每一间房子投入的现金降到买房的十分之一以下，是进入房地产投资领域最低门槛的方式；因为沒有产权，所以退场的风险也低，万一遇到危房、烂尾房等有问题的房子，最多就是赔1个月押金和一些装潢费用，而不必像买房一样赔掉几百万的首付款，还留下一间卖不掉的房子！
就说个30W月租1000的公寓的例子：
与其买公寓做房东收租，不如租公寓做二房东收租，照样赚钱，赚的不比拥有公寓的人少。
“只要支配权，不要拥有权”，可以极大节省开支。
买套房做包租公包租婆需要30W，交个月供+费用（契税3%，维修基金每平米120元或2%-3%）算11.2W吧；
二手包租公包租婆，就是二房东咯，只需要押一付二，中介费，装修费（算1-2个月房租吧），5-6个月房租开干，1000房租的房子启动成本5-6K可以控制房东30W资产，其中杠杆是50-60倍。
房东买房收租是3.3倍杠杆（公寓2倍杠杆），二房东租房收租是5-60倍杠杆，一个重资产一个轻资产。
包租房一套赚300，利润30%，二房东收3-4套房可以收租跟房东一样多，重要还不需要还月供，自然不是跟房东一样躺赚，因为二房东被动收入也需要投入金钱和精力。实际上，买公寓也无法躺赢，因为房价翻倍极其困难，保值也不一定好。这个增值属性，公寓远远比不上住宅，也是最不提倡买公寓的原因。
租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价=(1000*12)/30万=4%，公寓投资的租金回报率在3％－5％之间，但也有不错的公寓回报率可达6％。
做二房东也是为了做房东，二房东n套包租房的租金差，n套房现金流加乘，收获是很大的，就有了买住宅的首付或月供了，就可以一手现金流一手滚雪球了。
重资产（住宅）还是比轻资产赚的多，房价涨的比租金块，房价涨的比租金高，才有二房东不想做房东日涨房租夜涨房价不是好的二房东。
二房东赚钱实战教程
教你如何成为合法专业二房东，不用买房就能打造稳定租金收入，实现你自由弹性的人生。
从找房子开始，直到出租完成，后续还有房子的维修、租客关系的维护等工作。
最厉害的不是那些资产比你多的人，而是比你有行动力的人。
3、轻资产包租方法创造三赢
房东能省心省事，租客能有更好的居住空间，二房东能活化空间并为自己带来额外收入。
高房价时代投资房地产，可以从做包租公包租婆开始！
包租有风险，投资需谨慎
北京包租房案例一
帝都是个付出就有收获的地方，2000多万人口，很有大量的中高端消费人群，很多能长租的公寓能短租的民宿，租金很高，老房旧房破房装修翻新改造美化后租金还能溢价20%-50%，来自世界各地五湖四海的高收入群体，租客购买力高。
很多房子美化到位，多金的小姐姐小哥哥，爱不释手，租房本来就是个消费行为，消费容易冲动，愿意为爱月付租金过万。
北京包租房案例二
老的出租房观念：叔叔阿姨大妈大爷把嫁妆古董大柜子放屋子里，还规定不能扔O(∩_∩)O哈哈~，马桶脏兮兮，橱柜门快掉了……惨不忍睹啊
老观念不受年轻的俊男美女喜欢啦，他们不喜欢破破烂烂，不喜欢黯淡无光，不喜欢没有风格，不喜欢出门……喜欢宅家，喜欢晒，喜欢装B……
好房子真的很抢手，看的人多了自然租得贵；
一个破烂房子越没人看越租不上价，最后剩下啦！
再搞整齐一些再拍照就更好看了
海南小伙伴包租房案例三
简简单单，高效低成本装修翻新改造美化出租房，小伙伴用了2000-3000装修费用，就能溢价1000（收房价2000左右）。网红或美女小姐姐特别喜欢，房租贵点又算得了什么呢，包包有一百的，也有一万的。租房需求永远在，优质租客始终都有。
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