一个城市的房地产交易中心，就是一个城市的楼市缩影，穿梭于交易中心中，形形色色的人背后都有置业投资的故事，他们的表现折射出当下楼市的真相，他们的想法印证了楼市的真实需求，本期理财一周报记者深入浦东房地产交易中心，用最真实的视角记录了浦东房地产交易中心的一天，描绘上海楼市的真实细节。
浦东房地产交易中心的一天
本期，记者挑选了位于南泉北路的浦东房地产交易中心，实录8小时之内的交易中心工作现场，并与前来办理业务的客户进行一一交流。挑选浦东房地产交易中心是因为上海市房地产交易中心就位于这幢大楼内。每天，全市的住宅、土地、税收等交易、流转都需要在这栋大厦里进行。来这里办理业务的客户都是楼市的亲历者，听听他们的故事，了解上海楼市的真实情况。
理财一周报记者/曹怡婷俞冰礼
09:05章先生/32岁/软件工程师
办理业务：办产证，递交材料
有利好支撑的概念板块，淡季依然走俏
为了能赶在上班前递交完申请登记文件，章先生今天起了个大早。他在提交材料的窗口前排到前几个号。“为了能办下产证，这已经是我第三次来交易中心了。前几次都因为契税等证明材料不全没办妥，今天特地在开门前就到，希望申报材料别再有什么遗漏的了。”章先生说。
32岁的章先生从事的是编程工作，在IT这个靠技术吃饭的行当里闯荡了近十年。入行早加上擅长理财，他与妻子已经积累了一笔不小的存款。在2009年初，他用积蓄支付了名下第一套住房的首付款，从此成了“月供一族”。事实上，这套房子早已交房，只是因为章先生缺少几样材料，才没赶上开发商统一为业主代办产证的时候。
章先生的这套住房位于浦东川沙的和憬家园。三年前，那里的居民还未能体会到房价上涨的滋味，当地的商品房仍处于合理的价位。作为最早一拨去该楼盘看房的业主之一，他对当时的开盘现场记忆犹新，“2008年底开盘时，户型都是70平方米以下的一房和90平方米以下的两房，价格还不到10000元/平方米，而且买房子还有很多优惠。不过因为楼市还不是很景气，买房人不算很多。”
2009年一季度数据显示，川沙板块的成交均价是9378元/平方米，在全市成交均价中并不算高。考虑到价位适中，地段也相对理想，章先生当即就购下了一套90平方米的两房。至今，他还十分庆幸自己的这个决定。
“看中这个楼盘主要因为交通方便。听说楼盘周围会有地铁经过，而且又因为楼盘贴近中环高架，开车去张江只要20分钟，去市中心大概40分钟，有自驾车的话还是可以的。”
用他的话来说，“原本是奔着自住需求去的，却没想到赶上了个好时候”。令章先生没有想到的是，几个月后的一纸规划批文让他名下这套两居室的市值几乎翻了个倍。
自从媒体爆出“迪士尼落户上海已经没有悬念”之后，位于浦东川沙周边的所谓“迪士尼板块”在消息披露的当日就出现猛涨，此后该区域的楼市更好似被注入了强心剂，房价连番上涨。
现如今虽然房价略有回落，但即使是章先生目前居住的这套房子，在二手市场中的售价也要高于20000元/平方米。又因为距离高架和地铁站近，楼层好的二手房报价还要再高一些。
赶在最好的时机入市的章先生并不打算开始投机炒房。“常看报纸上说迪士尼概念被炒过了头，房价严重透支了。楼市房价普遍上涨，就算这套房子赚到了，以后再买第二套还是要贴不少钱，炒房这个热闹还是别凑了。”
10:00
办理业务：过户手续
二手学区房议价幅度有限
10点刚过，开始不断有人从旋转大门进入，一些人手持各种材料和旁人边交流边走路，多数人行色匆匆，“人蛮少的嘛，看来不用排队了。”一位中年阿姨边嘀咕便取了张号码纸，然后走到等候区域坐下。
记者看到，目前所有的窗口都已经开放，接近四十人簇拥在这块不算大的区域。另有七八人等候在座位上，不过区区十分钟，那位阿姨就被叫到号。过往那种动辄排队等候数个小时的境况似乎已经一去不返。
除了一些买房过户的人外，房产中介业务人员也是这里的常客，由于复杂琐碎的交易流程，中介往往需要陪同客户一同办理。记者在15号窗口遇到了刚刚办理好过户手续的业务人员陆先生和其买家客户范先生。
范先生在竹园商贸区工作，考虑到孩子将来读书，希望购买附近的学区房，于是看中了目前这套房源。
这是一套梅园七街坊学区房源，该房源为49平方米一房，成交价格为146万元。陆先生告诉记者，房主之前将房子出租给一位在陆家嘴区域银行工作的年轻白领，不过由于二手房降价潮的来临，该房主对于后市不是很乐观，再加上市场租金回报率也不是很高，于是便决定尽快抛售以作其他用途。
后来房源一在汉宇门店挂牌，范先生就被通知看房，房源对口福山路外国语小学，步行过去大概只需5分钟，而且房型较好，面朝向南，小区环境也很不错。
虽然最后房主只下降了3万元，不过由于范先生自己也的确对这套房子比较满意，考虑到再找类似的房源不是很容易，所以就成交了。
据了解，由于陆家嘴区域的高端性，以往房产中介都是以高端物业的租赁、买卖业务为主。如今二手房市场艰难，市中心高端板块受限购政策的影响尤为严重。陆先生表示，由于之前一些豪宅价格过高，目前部分高端房源的业主纷纷急于抛售手中物业，主要集中于800万元以上的住宅，不过接盘者寥寥。
说到这里，陆先生显得有点无奈，“今时不同往日，现在对于总价小、佣金相对较少的房子，分行上下也一样做得非常认真，兢兢业业。”
10:30
宋小姐/28岁/大学老师
抛售上海物业，转战美国房产
宋小姐转让的这套二手房位于金沙江路，总面积不到58平方米，由于是老公房的关系，房子有些陈旧了。尽管所处的地段还算不错，转让总价最终落实到122万元，而这个价格比原始的挂牌价还低了2万元。陪同前来的中介人员告诉记者，宋小姐之所以肯接受买家还价，主要是因为她急于脱手名下的这套物业。在二手房市场不景气的当下，这类带有“急售”性质的房子往往是最容易达成交易的。
“既然现在二手房这么难卖，碰到谈得拢的下家就索性在价格上让步一点吧，总比死撑着报价卖不动要好。”宋小姐告诉记者，自己抛售老公房的目的是为了给明年初移民美国做准备，“基本上就是在上海卖房、在美国买房”。
28岁的宋小姐打算随美国籍的丈夫移民海外，这阵子小夫妻俩正在为这桩事情奔波，其中首要的一件事情就是要在美国重新购置一套住房。宋小姐在大学里担任教师的工作，因此三个多月以前，她趁着暑假的空当去美国看房，而且也基本锁定了一套位于加州的联体别墅。
说起新房，宋小姐显得很满意，“这套房子是2008年才改建过的，总共是4室2卫，总面积折合下来是160多平方米，这还不包括附带的花园。这样的一套小别墅在加州是很普通的住房，基本就是‘标配’性质的，总价折算成人民币大约120万元左右。”
聊起中、美两地的房价，宋小姐颇为感慨地说：“同样的120万元，在国内只能买到一套位于中环的、60平方米不到的次新房，甚至很可能是老公房，而在国外居然就能住上别墅了，面积直接增大了100平方米还不止。”
美国在2008年由于“两房”的破产导致金融危机，而房价也几乎一路倒退至2006年后的最低价。在金融危机之后，许多美国业主因为缴纳不出房贷而被银行收走物业，这些用来抵押还债的住房因为价格更为便宜，成了想要在海外置业的购房客最好的目标。除了自住的移民者外，零散的炒房客甚至还组团去美国抄底购买房产。
宋小姐看中的联体别墅，也同样因为抵押贷款的关系而便宜了不少。2008年中，同样区位同等规格的一套房子售价至少要200万元。
除了房价的差异以外，刚经历完过户交易的宋小姐对两国的买卖习惯也有些想法，“在国内卖房的时候，是卖方市场，交易的所有费用都是下家掏钱。在美国买房就不一样了，所有的费用都是买房的负责，而且如果是现金付清的话，基本就能直接卖给你。”相比国内繁琐的交易流程，美国置业的手续相对更简单一些，比如在那边买房，并不需要纳税证明。不过，每年需要支付不同比例的房产税，宋小姐看房的那片区域里，征税比例是房价的1.44%，在加州算是中等水平。
经历过金融风暴的美国，房地产价格暴跌，一直到今天，楼市交易依然处于低迷的状态。对宋小姐来说，目前并不需要担心看上的房子在短期内涨价，她打算明年春节前往美国探亲的时候，就全额付款买下那套房子。
11:30
谭先生/35岁/太平洋房产中介置业顾问
办理业务：产权调查
二手房业务下降，单店月成交仅个位数
一个本该繁忙的上午过去了，某个业务受理窗口上方的显示屏数字停留在1035，即使加上别的窗口，也不足200人。下午1点半开始，交易大厅的人流逐渐增多。记者观察了一下，四五十人正在等候区域等待被叫号。虽还称不上人声鼎沸，但相较上午稀疏的境况，无疑已经是一天中人最多的时候。
这时，一名身着职业西装的男子正快步从交易大厅内走出，记者上前询问，这位先生姓谭，是某房产中介公司的置业顾问。
据他介绍，目前手上有一套位于潍坊路的48平方米的老公房，由于业主需要置换一套大一点的公寓，所以挂牌155万元出售，这个价位和周边市场水平比较接近。而他正是来为其做产权查询的。
“不过客户要议价10%~15%，”谭先生说，“买房的是新上海人，暂时租房在金桥地区，希望购买位于陆家嘴附近的学区房，这套房源还是蛮符合客户要求的。”
尽管是刚性需求，但是在跌声一片的市场行情中，讨价还价已经成为一种必然。一边是价格下调心理预期渐渐高涨的买房，一边是面对低迷楼市按捺不住的卖房，谭先生也认为，目前二手房如果不进行一定程度的让利，根本很难交易成功。
“交易大厅是不是比以前冷清不少？”记者询问。
谭先生表示，年初他来办理业务的时候，排队几乎要等上一个多小时，而现在窗口都排不满。二手房业务急剧下降，整个月都成交不了几套。
“所以最近来的次数越来越少了，”谭先生告诉记者，“很多时候也只是办理一些查询业务，比如明天要陪同一位刚刚购买新房的客户来做二套房查询。”
13:15
闻先生、郑小姐夫妇/35岁左右
金桥某医药公司员工
办理业务：拿产证
“无税房”相对容易成交
下午1点15分左右，一对夫妻手里拿着产证正准备离去。记者上前了解，得知两人不久前刚刚购入了一套二手房，今天是过来拿房产证的。
闻先生和郑小姐都是江西人，大学毕业后留在上海工作至今，已经取得了上海户籍。按照规定他们可以在上海购置两套住房，于是在有了自己的住所之后，为了把闻先生家中父母接到上海来居住，他们以总价139万元购入了一套位于金桥双桥小区的56平方米小户型。
据记者了解，这套房源本来的挂牌价为145万元，这个价格在金桥周边属于中等偏贵，但是由于是动迁房免交房产税，所以整体算下来还可以。闻先生目前住所和工作地点都在金桥，所以希望父母也在附近，这样方便彼此照应。据他反映，该小区环境不错，而且位于二楼适合老年人。所以尽管价位偏高，还是将其买下。
“房主的价格也是有意抬高，就是为了让买家还价，”闻先生告诉记者，“自己急着购房，所以没有再多看其他房源，在中介的协调下，最终房主让利6万元成交，由于免去了房产税，还是可以接受的。”
记者随后致电受理该项业务的汉宇地产金桥证大分行，业务经理陈弘向记者反映，卖方业主的父亲住在北蔡，腿脚不便，为了方便照顾老人，于是想将房子抛售搬去和老人同住。不过整体市场冷淡，挂牌三个多月一直乏人问津。
陈弘表示，从七八月份开始，金桥板块的观望氛围愈发明显，原本成交活跃的主力楼盘金桥证大家园也陷入惨淡的境地，可以说近几个月板块成交量都处于历史低位。而一些以往没有太大议价空间的房源现在也可以有8万-10万元的让价，但是仍然很少有客户入市购买。
14:00
季小姐/25岁/幼儿园老师
办理业务：办产证
原拆原建办产证
在各种业务受理中，产证办理是最为复杂的项目之一。“如果看见一家子人挤在窗口前咨询问题或者交材料的话，十有八九都是来办产证的。”受理窗口内的一名工作人员告诉记者。
下午2点刚过，季小姐全家为了办理产证来到浦东房地产交易中心。“要申报产证真的很麻烦，之前就是因为少了一个契税证明，害的今天又要再跑一趟，估计之后拿产证还要再跑个两回。”季小姐说。
季小姐一家居住在浦东曹路板块。在这个区域内，有大批本地居民的自有住房。6年前，季小姐家与周边邻居的住房被政府统一拆迁，根据相应的补偿标准，他们满足“原拆原建”的要求。所谓“原拆原建”，就是指由政府代为翻建房屋，并按照原来的建筑面积，在原房屋所在地给予住房补偿。
正是因为原来的私房中居住了一家四口人，在申报产证时，所有的居住者必须都到场。为了办证，鲜少出门的老奶奶今天也来了。
“因为我们被拆的是私房，原地建的新房，是不用花一分钱的，”季小姐告诉记者。“一般住在周围的，至少都从一套私房换成了三套公房，少数原先私房面积大的邻居，还有分到四套、甚至五套房子的。”
她介绍说，大部分业主会像他们家一样，选择两个“小套”和一个“中套”。“小套”是指50-70平方米不等的一房户型，而“中套”则代表的是100平方米以上的两房户型。季小姐家共有四口人，除了父母以外，70岁的奶奶也与他们同住。考虑到季小姐明年将要与男友结婚，全家人一致通过，将原先四口人所住的私房，折换成两套50平方米的“小套”，和一套120平方米的“中套”。两套小户型分别给奶奶及季小姐父母居住，一套大户型则留给季小姐作为婚房使用。
“很多老邻居拿到房子后都没有来做产证，他们觉得反正是自己的房子，办不办都一样住。但我认为应该及早办理产证，以便将来想改善住房的时候，能变卖这些房子。”季小姐表示。
季小姐透露，新家周围的金海路上，长征医院浦东新院正在建造中，而轨交12号线金海路站也将经过这里。她因此预计，手中持有住房的市值会有一定的上涨空间。
14:30
三名贷款公司员工/25-30岁/软件工程师
办理业务：产权调查、寻找合作
贷款公司业务员交易中心“找生意”
等候区只有十余人在座位上，或者交头接耳，或者翻阅资料，记者发现一位二十五六岁的女孩子孤身坐着，手里却没有任何书面资料，甚至连排队等候所取的号码纸都没有，望着交易窗口和来去匆匆的人群，久未起身。
记者上去询问，才知道她不是来办理交易业务的，而是一家贷款公司的业务员。
“我们是一家正规的贷款公司，是联系银行和客户的桥梁，不是那种民间借高利贷的。”看着记者疑惑的目光，刘小姐解释道,“因为现在买房子的人很少，贷款业务很难做，所以来交易中心看看能不能和中介合作。
目前银根紧缩，银行对于房企开发贷款和个人贷款都非常严格，按理说银行贷款渠道被抑制，应该会有大量的客户流向这类贷款公司，但从刘小姐所反映的情况来看，生意反而比以前更难做，市场低迷，交易量的整体下挫，造成的是一损俱损的格局。
据了解，目前贷款公司为了抢夺客源，都在各自的业务规则上有了变动，例如刘小姐所在的这家公司，原先要求前来办理抵押贷款业务的客户必须在上海拥有两套住房，但现在一套住房也可以办理，总价需在100万元以上，最高可贷房价的七成，月利率在9%。
记者正和刘小姐聊着，坐在前排的一位年轻男子转过身来问：“你们单笔最高可放贷多少？”刘小姐回答：“大概1000万元吧。”
原来这是一位小额贷款公司的业务人员。经记者了解，作为政府规范民间金融的试点，小额贷款公司在一定程度上纾解了中小企业资金的困局，也给自身发展带来契机。据一项数据显示，截至2011年6月底，全国小贷公司数量突破3366家。贷款余额2875亿元，增幅高达130%。
不过今年货币政策连续收紧，信贷市场供不应求，大多数小贷公司正遭遇无钱可贷的困境。该业务人员介绍，由于小额贷款公司资金均来自发起股东，不允许吸纳公众存款，所以基本都超负荷经营，目前他这家公司注册资金为5亿元，而注册资金和贷款额为1比2，即贷款总额达10亿元。由于近来客户的持续减少，使得他们也不得不来这里寻找客源。
“最近来此的贷款公司人员很多，远不止我们两个，那个在窗口办理业务的好像也是。”小贷公司的那位先生指了指在19号窗口的一位身着黑色夹克30岁左右的平头男子。话音刚落，平头男子便转身向大门走去。记者起身上前询问，得知该男子姓刘，确实是一家贷款公司业务人员。他自称是为一位客户前来办理房屋产权信息查询。
“有一位客户想经商，于是将他手上的一套老公房作抵押贷款，而为了确保房屋的产权归属和信息真实问题，我们一般都会先来做个产调，即产权调查。”刘先生向记者表示。
随后他又告诉记者，原本那位客户是想将房源出售，但目前市场不景气，不少二手房价格下跌，所以他宁可选择抵押贷款。
“你们的业务真的有那么差吗？”记者问。
“比过去肯定是差多了，整个贷款市场都在萎缩，以前可以等着客户上门，现在得想办法到处去找。”刘先生如是说。
15:00
孙先生/35岁/公司采购
办理业务：二套房查询
“二套房”查询流程繁杂
下午3点刚过，大厅里不知不觉地开始安静下来，办理业务的人逐渐减少，等候区的座位上几乎空无一人。在这个时候进门办手续的话，几乎可以算是“立等可取”了。
“以前就是到了下午4点半快结束的时候，里面的人照样进进出出，”就在交易中心马路对面的一个福利彩票亭的阿姨告诉记者，“下半年开始，慢慢地就少了。”
此时，大厅内，一名正在等候的孙先生告诉记者，自己刚刚购买了位于浦东惠南镇上的一套商品住宅，需要向银行贷款，所以前来办理二套房查询业务。
“现在的管理非常严格，银行会根据你的住房实际情况来决定贷款数额和利率，甚至决定你是否具有购房资格。”孙先生说。
此时，旁边的预检服务台前开始拥挤起来。记者看到，一名工作人员正在逐一询问递交材料的客户。“买的是一手还是二手房？买在哪里？”是服务人员最常问到的问题。
在并不大的服务台上，竖立着一块信息展板，上面罗列了“二套房”查询所需提交的材料明细——申请表、身份证明、婚姻证明、户口簿、购房合同等材料是必不可少的。这些材料有些需要出示原件，有些则需要同时递交原件和复印件。
一些人在递交材料或者问询事宜。“还要购房合同的吗？那我只好明天来了。”一位女士因为材料不全，只好离去。
记者留意到，由于递交材料比较繁杂，工作人员会事先根据每位业主的不同情况，把最需要查看的部分折出页角，以方便审核人员浏览。
尽管交易中心在现场专门安排了一位负责“二套房”查询的接待人员，但复杂的手续和各类材料还是让不少前来咨询的市民直呼“看不懂”。
根据记者的观察，10分钟内共有20位市民在预检服务台进行了初审，但只有三位的材料完全符合审核要求，其余的业主，不是材料不全，就是忘带了原件。
高女士就是其中一位。这已经是她第二次来送文件了，她埋怨说：“操作流程又多又复杂，现场也没有足够多的服务人员可以询问，人流多的时候根本顾不上回答我们的问题。就为了拉个首套证明，少了一个文件，就得多跑一次。”
“建议想要查询信息的市民一定要先搞清楚需要递交的材料，建议把所有原件都带来，”服务台工作人员说，“如果是缺少复印件，交易中心是有复印机可供使用的，但如果是忘了带原件，那么只好麻烦再跑一趟了。”
总体而言，前来咨询的人似乎比办理交易过户的还要稀少，即使在业务最繁忙的下午2点至3点，也不过三三两两的人群。由于有不少前来查询房屋信息的业主都有中介人员或者是银行接待人员的陪同，“二套房”查询窗口前的等候区域内，看似半数位置都坐满了，其实与过去的情况相比，还是有比较大的差距。
预检服务台的工作人员表示，“交易量下滑，进行二套房查询的人自然也就减少，不用买房不用贷款，就用不着这项业务了。”“人多的时候这里也是要排队的，”孙先生对记者说，“几个月前有位朋友来过，据说当时连坐的地方都没有。”
过了没多久，孙先生就拿着材料到受理窗口办理业务，一名工作人员告知，所有材料汇集到后台进行审核，五个工作日后前来拿交易中心出具的书面证明，受理费用5元。
孙先生表示，还算是挺方便的，这样一来市场将更为透明化、规范化，很多人想要钻空子就不怎么容易了。
16:00
张小姐/27岁/交易中心工作人员
查询业务锐减至不到三成
记者获悉，作为房产税改革的基础性工作之一，上海市房屋状况信息中心于2010年下半年就已开始积极筹建。成立以后，市房管局可以从该中心查到个人名下所有的不动产记录，新增物业应享受何种信贷政策，理论上甚至还可以查到某个身份证名下在全国的房屋信息。
由于房地产系统本身的局限，导致信息不能完全反映个人实际物业持有情况，以至于一些拥有多套房的人依然可以享受首次或者二次购房贷款。另外，发放信贷的过程中，银行也建立了自己的资信查询系统，两个系统的独立，致使一些购房者通过假离婚等手段绕过贷款的门槛。
一位工作人员张小姐向记者透露，上海房屋状况信息中心的筹建，同时也是为推出房产税铺道，目前房产税的征收主要还是分布在各区县，而二套房查询则全部在此办理。
记者看到申请表的标题是“借款人及家庭成员名单、住房坐落情况表”。情况表列出了客户的一些基本资料，下面一栏是商业银行审核意见，要求交易中心协助查询借款人家庭住房登记记录，并出具查询结果。
而另一张查询结果表，标题下写着“仅供房地产信贷审核专用”，随后则是关于房屋坐落的具体信息填写。“经过中心盖章后，客户拿着这个交给银行就可以了，”张小姐表示，“之前有不少人被查出房产不止两处的，结果被银行拒绝贷款。”
据记者了解，办理这项业务的人从七八月份开始就逐渐少了下来，原先受理窗口设在二楼，排队的人可以一直排到一楼大厅，每个工作人员一天可能接待一二百人，一天最多时有上千人来办理查询业务，而随着楼市的低迷，现在的确冷清了许多，目前一天也就是二三百人。
“你看，都快结束了，拿号的人还不到两百。”张小姐指了指窗口上方的显示屏，记者看到，那里的数字正显示着8189，意味着到目前为止只有189人。