2021年前三季度全省房地产市场运行整体平稳,现将有关情况通报如下:
一、2021年前三季度全省房地产市场基本情况
2021年1—9月,我省房地产市场逐渐降温,房地产开发投资、商品房销售、房地产贷款增速持续回落,房价平稳可控,土地供应小幅增长。
(一)房地产开发投资增速继续回落。1—9月,全省完成房地产开发投资3922.64亿元,同比增长15.8%,较上半年回落5.6个百分点,高于全国平均增速7个百分点,总量、增速在全国排名第11位、第4位,在中部排名第4位和第2位,两年平均增长11.9%。从投资结构看,住宅完成开发投资2986.11亿元,同比增长20.3%,占房地产开发投资的比重为76.1%;办公楼完成投资113.53亿元,同比下降12.6%;商业营业用房完成投资475.96亿元,同比增长12.6%;其他房屋完成投资347.03亿元,同比下降1.1%。
分城市看,1—9月,长沙市完成房地产开发投资1737.07亿元,同比增长23.7%。三四线城市完成房地产开发投资2185.56亿元,同比增长10.2%。全省除张家界市外其他13个市州房地产开发投资均实现正增长,其中,增幅较大的为长沙市、益阳市、郴州市,分别增长23.7%、21.0%、18.0%。
(二)新建商品房销售面积增速大幅放缓。1—9月,全省新建商品房销售面积6303.79万平方米,同比增长5.8%,较上半年收窄17.7个百分点,两年平均增长3.8%,总量、增速分别在全国排名第8位、第21位,在中部排名第3位、第5位。其中,住宅销售面积5792.78万平方米,同比增长6.8%;办公楼销售面积54.69万平方米,同比下降5.0%;商业营业用房销售面积322.91万平方米,同比增长2.5%;其他房屋销售面积133.41万平方米,同比降低17.8%。新建商品房销售额4171.07亿元,同比增长11.3%,两年平均增长8.4%。其中,住宅销售额3770.84亿元,同比增长13.2%;办公楼销售额62.74亿元,同比增长5.6%;商业营业用房销售额280.20亿元,同比微降0.8%;其他房屋销售额57.29亿元,同比下降21.8%。
1—9月,长沙市新建商品房销售面积1732.44万平方米,占全省的27.4%,同比增长14.9%,高于全省增速9.1个百分点,销售额1759.91亿元,同比增长28%。三四线城市新建商品房销售面积4571.36万平方米,同比增长2.7%;销售额2411.16亿元,同比增长1.7%。
(三)商品住宅价格总体平稳。1—9月,全省新建商品住宅均价6510元/平方米,中部排名第6位,全国排名第26位,仅高于黑龙江、广西、甘肃、新疆和贵州。1—9月,长沙市新建商品住宅均价10122元/平方米,在30个直辖市、省会城市(除拉萨外)中排名第22位。
(四)待售面积继续下降。9月末,全省商品房待售面积1159.89万平方米,同比下降18.3%。其中,住宅待售面积571.21万平方米,同比下降15.5%;办公楼待售面积39.53万平方米,同比下降49.6%;商业营业用房待售面积379.38万平方米,同比下降18.0%。
(五)新开工面积增速持续下滑。1—9月,全省房地产施工面积39737.11万平方米,同比增长7.5%。房屋新开工面积7251.42万平方米,同比增长1.6%,增速较上半年回落6.9个百分点;其中,住宅新开工面积5679.92万平方米,同比增长4.7%。房屋竣工面积2896.03万平方米,同比增长30.0%。
(六)土地供应量小幅增长。1—9月,全省房地产用地供应4993.88万平方米,同比增长3.3%,增速较上半年回落12个百分点,两年平均增长9.9%。其中,住宅用地供应量3665.58公顷,同比增长4.7%,占房地产用地供应量的73.4%;商服用地供应1328.30公顷,同比下降0.2%,占房地产用地供应量的26.6%。根据城市地价动态监测数据,从同比看,长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德住宅用地地价同比增长率分别为2.56%、-2.48%、1.08%、6.46%、7.45%、3.75%;从环比看,三季度长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德市住宅用地地价环比分别增长1.25%、-0.21%、-0.15%、1.56%、0.78%、0.83%。
(七)房地产税收保持增长。1—9月,全省完成房地产税收收入912.64亿元,同比增长14.05%,增速较去年同期提高20.52个百分点,两年平均增长3.3%;占税收总收入比重为26.65%。房地产税收地方部分754.56亿元,同比增长16.91%;占地方一般公共预算收入比重为31.21%,占比较去年同期回落0.03个百分点;占地方税收收入比重为45.71%,占比较去年同期回落0.04个百分点。
(八)房地产贷款增速持续放缓。截至9月末,全省房地产贷款余额16192.2亿元,占全部贷款余额的29.4%,同比增长9.2%,较去年同期回落4.9个百分点,增速已经连续三年放缓。全省房地产贷款新增1127.4亿元,同比少增393.8亿元。从贷款投向来看,房地产开发贷款余额4042.5亿元,同比增长1.3%,增速较去年同期回落3个百分点;个人住房贷款余额11446.9亿元,同比增长13.3%,增速较去年同期回落6.4个百分点。9月,首套房贷款平均首付比例、利率分别为33.7%和5.56%,分别低于二套房贷款10.23个和0.38个百分点。
二、下阶段形势研判
7月以来,中央多次强调继续坚持“房住不炒”的定位,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,为房地产政策调控明确定调。9月,央行提出“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者的合法权益”,对当前稳定房地产市场预期、提振市场信心发挥了重要作用。预计全省房地产市场将呈现以下发展趋势:
(一)房地产开发投资增速持续回落。“三道红线”政策持续倒逼房企去杠杆降负债,部分房企资金链比较紧张,拿地意愿明显下降,项目流拍增多,土地成交规模下滑,新开工面积或将出现明显下行,导致房地产开发投资增长动力不足,预计全省房地产开发投资增速将持续回落。
(二)商品房销售规模或将下降。“房住不炒”使得投资性购房需求继续得到遏制,租房市场的完善也使需求更加理性,特别是随着房地产市场调整压力的不断加大,市场观望氛围上升,加上个别房企债务违约风险导致购房者置业更加谨慎,市场或将延续调整态势,预计全省商品房销售面积增幅将持续回落,未来几个月或将出现同比下降。
(三)三四线城市房价下行压力加大。部分三四线城市市域人口持续流出,城镇人口增长缓慢,产业支撑不足,住房需求比较疲软,房企实力相对有限,更容易受到房地产金融政策影响,预计市场将延续以价换量,房价下行压力加大。