在钢筋水泥构建的都市丛林中，一纸商品房预售合同，承载了无数家庭的梦想与期盼。近日，上海市嘉定区人民法院（以下简称嘉定区人民法院）调解室内传来一阵阵嘈杂声，一边是三五成群且寸步不让的业主们，一边是态度诚恳却表示资金紧张的开发商。
这是一批商品房预售合同纠纷案件，因涉及业主人数较多，案子一个个先后立进法院，不知不觉竟多达189件。嘉定区人民法院依托“调、解、治”三步法工作机制，一揽子解决纠纷业主的“烦心事”。
沟通难，调解难，如何破局？
2024年初，嘉定区人民法院陆续收到了业主起诉某开发商的材料，截至3月底，已收到共计189户业主的起诉状。诉请相似，业主要求开发商按照“已付房屋价款日万分之三”的标准支付因逾期交房而产生的违约金。
“法官，这房子晚交付了快半年，自己房子住不进去，害我多付了好多房租啊。我和其他业主也沟通了，大家坚决要维权。”
“法官，我们愿意承担一部分违约金，但是目前确实资金紧张，这违约金一时半会儿拿不出那么多。”
专项工作小组快速梳理了案情，一方面稳定业主的情绪，另一方面快速摸清了开发商的调解底线及实际资金情况。然而开发商提出的调解方案与业主诉求存在较大差距，一时无法形成统一意见，调解陷入僵局。
为尽快一揽子解决纠纷，专项工作小组针对这189件案件展开了反复地磋商研讨，终于找到了一条可行的路径——“示范判决”+“示范调解”。
示范判决+调解
找到双方的“最大公约数”
经研究，专项工作小组从189件案件中选取了具有代表性5件案件进行示范判决和调解。
经审理查明，案涉商品房逾期交房170余天，项目自2021年动工至2023年竣工，期间的不可抗力对建设进度确有影响，但开发商不全无过错。最终，考虑到施工内容、影响时长、复工备案等因素，法院酌定开发商免于承担三个月的违约责任，并将违约金的计算标准调整为按照已付房款的日万分之一计算。由于法官在审理过程中充分释明原因，并对业主进行耐心地判后答疑，业主们普遍表示认同并接受，且均未提起上诉。
“本次示范判决对于开发商和其他业主来说，拥有重大的参考意义。”史建颖表示。
一案结、百案解，示范诉讼以及示范调解结束后，因开发商及时履行了第一例调解案件的赔偿款，消息传开后，其他业主陆续联系法院表达调解意向。基于此，专项工作小组以示范调解为标杆，于6月4日组织集中进行调解。同时考虑到部分业主身处外地等因素，小组决定采取“线上+线下”“集中+分散”调解相结合的方式，灵活展开对剩余案件业主的调解工作，并于该日成功调解案件60件。
集中调解现场
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府院联动，助力案件快速履行到位
考虑到该批调解涉及的是愿意协商的首批业主，该批调解书履行情况不仅关乎业主们对法院的信任，更加关乎后续业主的调解意愿，为确保该批调解书能如约履行，分管院长陆文嘉提出采取“府院联动”机制，专项工作小组随后及时与属地安亭镇政府取得联系，通报了法院案件调解情况，并发送了协助公函，取得了安亭镇政府支持。之后，涉案款项如期汇进了业主们的账户。
在该批案件的有效带动下，截至6月底，专项小组共成功调解案件148件、撤诉2件，案件调撤率达到79%。截止7月底，调解成功的148件案件开发商已全部陆续履行完毕。
“史法官，我们提前收到钱了，谢谢你啦！”
“法官妹妹，没想到这么快就收到钱，真辛苦你啦！”
“调、解、治”三步法
探寻群体性纠纷处置“最优解”
为妥善化解此类群体性案件，嘉定区人民法院主动破解民生难题，坚持“诉前调解、个案突破、示范引导、落实执行”的办案理念，提出融‘调、解、治’于一体的群体性纠纷化解“三步法”工作机制，着力探寻住房领域群体性纠纷化解“最优解”，回应新时代人民群众对司法的新需求，展现司法为民新“枫”景。
第一步：个案切入，排查潜在纠纷，把“调”再向前延伸。
在处理先行起诉的个案过程中，由审判人员及特邀调解员向当事人、知情人、所在街道辖区主管单位等询问了解情况，或者检索其他法院类案，排查发现存在的同一主体、同类型的其他纠纷。
第二步：示范诉讼，做好利弊释明，让“解”更深入民心。
选取批量案件中的典型案件优先处理，进行示范判决或示范调解。待判决或调解生效后，充分发挥“首案”的裁判指引功能及诉讼代理人和诉讼代表人等中间人的联结作用，充分组织后续协商并来院调解。对于线下调解不便的当事人，通过在线调解、微法庭等方式，组织“线上+线下”双通道，积极创造协商解决平台。
第三步：审执统筹，完善配套措施，把“治”向后拓展。
建立审执兼顾的系列配套措施，针对调解成功案件，继续跟踪后续履行，加强执源治理。建立审执“双向列席机制”，即审判庭与执行局双向沟通、双向列席会议机制；加强“府院联动”，即与属地政府部门建立协同工作机制。对于生效法律文书履行需要政府部门审核的，建立法院与政府部门双向通报、协调机制，为当事人自觉履行法律文书开辟通道。
下一步，嘉定区人民法院将持续强化实践探索，完善房产领域“群体性纠纷示范诉讼”机制建设，不断丰富群体纠纷司法解决方案。通过充分发挥“示范诉讼”降低诉讼成本、提高纠纷解决效率、强化诉源治理的机制优势，以精准“小切口”打造群体纠纷化解“大样板”，为满足人民美好生活需要提供更加有力的司法保障。