2013年第4季度，乌市地税稽查局按照乌市地方税务局的统一部署，对乌鲁木齐市所管辖的67户企事业单位耕地占用税进行了核实清缴，经核实应补税款为19，981万元，已入库7，502万元，尚欠12,479万元。
一、耕地占用税存在的问题
㈠耕地占用税新开工手续不全的建设项目管理难度较大，耕地占用税征管过程中，由于占地行为大多数未取得批准手续，土地占用手续不能及时审批，对占地面积等无法准确确认，影响了计税，造成税款不能及时入库。如：新疆某塑胶制品有限公司、新疆某股份有限公司、新疆某生物科技有限责任公司等纳税单位。
㈡建设单位的机构所在地在异地，建设单位的资金支付均在异地，造成征收管理难度极大，给当地税务机关的日常管理、清缴欠税及强制执行都带来相当大的难度，尤其是异地催缴，加大了税收的征收成本。如：喀什行署驻乌办事处、多晶硅等纳税单位。
㈤因耕地占用税是地税部门从以前的财政农税部门移交过来的税种。虽然近年开征后在征收管理方面取得了一定的成效，但因缺乏充足的征管经验，稽查人员在清欠过程中也是边干边学，耕地占用税业务知识和征管经验有待提高。
二、加强耕地占用税征收管理工作的建议
㈠完善税收征管征收管理局主动与占用耕地企业联系，及时登记造册。在获得国土、草原、林业部门批准占用耕地、草地、林地的批文后，为确保耕地占用税及时、足额入库，及时与有耕地占用行为的企业进行联系，对应纳耕地占用税数额较大或由于新旧政策计税依据不同，造成企业超出预算、资金周转困难或在筹建期的企业一时无力缴纳的这一实际情况，要求企业做出分批缴纳税款计划，并及时进行催缴保证税款足额入库。
㈡抓住重点税源，不放零散税源。落实管理员制度，实行项目追踪管理，定期清漏，及时了解大型工程招标、立项、审批、开工情况，及时准确了解重点工程项目占用土地情况及占用土地的性质，督促纳税人及时办理耕地占用税事宜。对零散耕地占用税难以控管的实际情况，及时与国土部门签订代征协议，有国土部门代征，可以起到抓大不放小的作用，对财务核算、财务制度健全的单位实行的是纳税人自行上门申报的方式进行征收。
㈢加强减免税审核把关，努力做到应收尽收。对耕地占用单位上报的耕地占用税减免申请，进行层层审核把关，派专人实地落实情况，根据有关规定严格落实是否符合耕地占用税减免条件，严格按照税法规定操作，努力做到税源向税收的转化。
㈣加强政府部门协作配合，建立政府部门间信息传递制度。与国土、林业、草原、城建等部门进行信息互换，及时采集信息，准确和科学的掌握情况，做到了严格落实政策规定，实现耕地占用税源头控管。一是各部门设立联络员，具体负责各类信息的收集、传递、汇总和分析，以保证此项工作的正常化；二是不定期召开联络会议，通报、交流工作情况，增进沟通，完善协作制度。通过以上耕地占用税治税工作的开展，进一步拓宽税源控管渠道，丰富税源控管手段，延长税收征管链条，为发挥税收职能开辟更宽广有效的空间，税源监控、堵塞漏洞等举措及其力度，实现耕地占用税税收精细化管理和税收收入的及时入库。
㈤强化对部门工作协作。一是工程项目开工前，施工单位在办理开工、放线等手续时，建设管理部门应要求及时将实际占地面积、占用土地性质等数据的传递工作，否则不予办理；二是工程项目竣工验收，验收部门应依据施工单位出具的税务机关税收完税证明（包括依据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》有关规定占用耕地的纳税人出具耕地占用税完税证明），方可预以验收；三是建设项目审批，与县发改部门密切联系，对新立项的项目建设、发改委立项批复，应及时向税务机关传递批复项目基本情况、占用耕地情况，便于税务部门及时、全面及时掌握工程项目基本情况和工程实际占用土地面积；四是国土资源及房管部门在办理土地使用证、房产证时，对耕地
一般纳税人商贸企业，收到维修费增值税专用发票，请问这个维修费是直接作费用处理还是入库？如果直接作费用，那进项税是否可以抵扣？谢谢！（青海省马俊飞）
在线专家：
直接作为费用处理，其进项税是可以抵扣的（如果是修理不动产取得的发票，则不能抵扣）。
租入地皮建设酒店应如何处理
XX公司租入王某一块地皮，用于建设酒店，租入期限10年，每年支付租赁费20万元，XX公司每年支付的租赁费记入什么科目？酒店建设完成后，怎么摊销？王某为个人，租赁费需要开据发票吗？（河北省
刘菲琪）
如果该项租赁符合融资租赁的有关判定条件之一的，则该公司应该将该块地皮确认为无形资产，无论是酒店建造期间还是酒店建造完成后，都应该独立的作为无形资产核算，并按10年进行摊销。
融资租赁的判定标准为：
1.在租赁期届满时，资产的所有权转移给承租人。
2.承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可合理地确定承租人将会行使这种选择权。“远低于”指“小于等于25%”。
3.租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4.就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；就出租人而言，租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。这里的“几乎相当于”一般是指在90%（含90%）以上。
5.租赁资产性质特殊，如果不作较大修整，只有承租人才能使用。
借：无形资产（最低租赁付款额现值与公允价值的较低者）
未确认融资费用
贷：长期应付款
后续期间，应逐期摊销融资费用，并逐期支付租金：
借：财务费用[（长期应付款期初余额未确认融资费用期初余额）×折现率]
贷：未确认融资费用
借：长期应付款
贷：银行存款
如果不满足上述标准中的任何一个，则为经营租赁，这种情况下，每年支付的租赁费用，应当计入管理费用。
酒店建成后，酒店的建造成本应当转入固定资产，并按10年折旧。
持有股票取得的股利应如何处理
我公司持有一家上司公司股票，该上市公司刚宣告发放2012年度利润分配方案：向全体股东每10股送2股，派发现金红利0.5元（含税），转增8股。扣税后每10股派发现金红利0.375元。请问老师如何做会计处理？（云南省
李智）
现金股利的会计处理
借：应收股利
（股数×0.5）
贷：投资收益
发放的时候
借：银行存款——实际收到的股利
股票股利不做会计处理，做备查登记。
收到免费样品卖给客户的账务处理
我想问一下我公司收到供应商的2件样品，是免费的。但是我公司将这2个样品卖给了客户，给客户开了增值税专用发票。那么卖的时候我该如何做账务处理？谢谢！（广西自治区
何英）
收到时，按接受捐赠处理：
借：库存商品
贷：营业外收入——接受捐赠（按正常的市场价格来确认其价值）
销售时：
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借：主营业务成本
贷：库存商品
房屋毁损及重建应如何处理
我公司有栋房产，已经作价入固定资产，因意外发生火灾，房子毁损，2012年12月将房子残值处置，房子净损失50万，做报废支出处理，同时，在该房子原址新建一栋房产。2013年4月，毁损房屋因投了财产保险而取得保险公司公司赔偿60万。
问题1：固定资产清理科目在年末或月末能否有余额？
问题2：假如2012年12月不知道房子能取得赔偿，已经将房产做了如下会计处理（不考虑其他因素，只考虑报废净损失）（单位：万元）：
借：营业外支出
50
贷：固定资产清理
那么在2013年4月收到赔款时是否是做如下分录（单位：万元）：
60
贷：营业外收入
问题3：假如要新建房屋是否能将原房产的处理损益直接转入新房产的建筑成本。即对房产处理后的净收入做如下分录（单位：万元）：
借：在建工程：
10
-10
（其他分录略）（浙江省王腾）
（1）固定资产清理科目在月末可以有余额，在年末则一般需要结转处理。
（2）2013年4月收到赔款时，应当作为前期差错更正处理（单位：万元）：
贷：以前年度损益调整
（3）假如要新建房屋，不能将毁损房屋的处置净损益计入新建房产的成本，毁损房产和新建房产是两项业务，应该分别核算。
劳务合约期满赠送设备应如何处理
我公司聘请一个劳务公司清洁，按照合同约定，合同期满后，该劳务公司将赠送我公司合同期间使用的设备一台。
对于该设备，我公司会计上该如何处理，所得税上该如何处理？（江西省杨思）
您公司应作为接受捐赠固定资产处理：
借：固定资产
营业外收入计入应纳税所得额计算所得税，该固定资产的折旧可以在所得税前扣除。
餐饮业购入的酒水饮料及烟如何核算
餐饮业购入的酒水饮料及烟，被客户耗用掉是进主营业务成本吗？涉及消费税吗？（四川省
罗成渝）
购进时，根据取得的发票，办理入库后：
借：原材料
贷：库存现金/银行存款
领用时，根据出库单，计算领用材料成本
贷：原材料
不涉及消费税，因为在中华人民共和国境内生产、委托加工和进口本条例规定的消费品的单位和个人，以及国务院确定的销售本条例规定的消费品的其他单位和个人，为消费税的纳税人，应当依照本条例缴纳消费税。
纳税人生产的应税消费品，于纳税人销售时纳税。纳税人自产自用的应税消费品，用于连续生产应税消费品的，不纳税；用于其他方面的，于移送使用时纳税。
委托加工的应税消费品，除受托方为个人外，由受托方在向委托方交货时代收代缴税款。委托加工的应税消费品，委托方用于连续生产应税消费品的，所纳税款准予按规定抵扣。
进口的应税消费品，于报关进口时纳税。
新成立企业未开基本户前如何处理
新成立的房地产企业，还没有开基本户时发生了很多费用了，应怎么做账务处理。（吉林省
赵登誉）
这种情况下，可以按照如下思路进行账务处理：
借：管理费用——开办费用等
贷：其他应付款——XXX人垫款
将来开户支付时：
借：其他应付款——XXX人垫款
新开业酒店装修费、开办费如何处理
新开业的酒店的装修费、开办费应该如何做账，之后如何摊销？（浙江省
周彬）
酒店如果是以经营方式租入的，则装修费用作为改良支出计入“长期待摊费用——租入固定资产”科目，然后按租赁期与两次装修的间隔期两者中的较短者分期摊销；如果是自有的房屋，装修费用应计入“固定资产——装修费用”科目。
企业的开办费可以在发生的时候一次性计入管理费用。
我企业是小规模纳税人，税务局核定的是最低三万元的收入，也就是交900元的增值税，但如果我公司本月就没有销售的话，账务处理该怎么做呢？（甘肃省
姜凯）
理论上，这种情况是不会发生的，没有收入不会产生增值税额，实务中，税务局核定征收产生的税款应该是冲减收入，如果没有收入，计入营业务支出是可以的，企业承担的税款应该计入损益。
关于经济补偿金个税问题
关于企业支付个人的经济补偿金问题，现咨询问题如下：
1.我公司员工合同到期不续签经济补偿金，是否需要缴纳个税？如需缴纳，应当如何计算个税金额？
2.解除劳动合同经济补偿金，是否需要缴纳个税？如需缴纳，应当如何计算？（上海市吴志翔）
1.根据《国家税务总局关于个人因解除劳动合同取得经济补偿金征收个人所得税问题的通知》（国税发[1999]178号）规定：
近接一些地区请示，要求对企业在改组、改制或减员增效过程中解除职工的劳动合同而支付给被解聘职工的一次性经济补偿金征收个人所得税政策问题加以明确。经研究，现规定如下：
一、对于个人因解除劳动合同而取得一次性经济补偿收入，应按“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。
三、按照上述方法计算的个人一次性经济补偿收入应纳的个人所得税税款，由支付单位在支付时一次性代扣，并于次月7日内缴入国库。
四、个人按国家和地方政府规定比例实际缴纳的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金、失业保险基金在计税时应予以扣除。
五、个人在解除劳动合同后又再次任职、受雇的，对个人已缴纳个人所得税的一次性经济补偿收入，不再与再次任职、受雇的工资、薪金所得合并计算补偿个人所得税。
六、本通知自1999年10月1日起执行，此前规定与本通知规定不一致的，按本通知执行。
2.根据《财政部、国家税务总局关于个人与用人单位解除劳动关系取得的一次性补偿收入征免个人所得税问题的通知》（财税[2001]157号）：
为进一步支持企业、事业单位、机关、社会团体等用人单位推进劳动人事制度改革，妥善安置有关人员，维护社会稳定，现对个人因与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入征免个人所得税的有关问题通知如下：
一、个人因与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入（包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费用），其收入在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税；超过的部分按照《国家税务总局关于个人因解除劳动合同取得经济补偿金征收个人所得税问题的通知》（国税发[1999]178号）的有关规定，计算征收个人所得税。
二、个人领取一次性补偿收入时按照国家和地方政府规定的比例实际缴纳的住房公积金、医疗保险费、基本养老保险费、失业保险费，可以在计征其一次性补偿收入的个人所得税时予以扣除。
三、企业依照国家有关法律规定宣告破产，企业职工从该破产企业取得的一次性安置费收入，免征个人所得税。
本通知自2001年10月1日起执行。以前规定与本通知规定不符的，一律按本通知规定执行。对于此前已发生而尚未进行税务处理的一次性补偿收入也按本通知规定执行。
无偿赠送房产个税问题
企业无偿赠送房产给投资者本人或家属，是否缴纳个人所得税？（北京市
刘敏）
有关贷款损失准备金税前扣除的规定
金融企业计提的哪类贷款损失准备金可税前扣除，有什么比例限制没有？请老师列出具体法规文号。（广东省
赵明）
《财政部、国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除政策的通知》（财税[2012]5号）：
根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的有关规定，现就政策性银行、商业银行、财务公司、城乡信用社和金融租赁公司等金融企业提取的贷款损失准备金税前扣除政策问题，通知如下：
一、准予税前提取贷款损失准备金的贷款资产范围包括：
（一）贷款（含抵押、质押、担保等贷款）；
（二）银行卡透支、贴现、信用垫款（含银行承兑汇票垫款、信用证垫款、担保垫款等）、进出口押汇、同业拆出、应收融资租赁款等各项具有贷款特征的风险资产；
（三）由金融企业转贷并承担对外还款责任的国外贷款，包括国际金融组织贷款、外国买方信贷、外国政府贷款、日本国际协力银行不附条件贷款和外国政府混合贷款等资产。
二、金融企业准予当年税前扣除的贷款损失准备金计算公式如下：
准予当年税前扣除的贷款损失准备金一本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额×1%-截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额。
金融企业按上述公式计算的数额如为负数，应当相应调增当年应纳税所得额。
三、金融企业的委托贷款、贷款、国债投资、应收股利、上交央行准备金以及金融企业剥离的债权和股权、应收财政贴息、央行款项等不承担风险和损失的资产，不得提取贷款损失准备金在税前扣除。
四、金融企业发生的符合条件的贷款损失，应先冲减已在税前扣除的贷款损失准备金，不足冲减部分可据实在计算当年应纳税所得额时扣除。
五、金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金的税前扣除政策，凡按照《财政部国家税务总局关于延长金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金税前扣除政策执行期限的通知》（财税[2011]104号）的规定执行的，不再适用本通知第一条至第四条的规定。
六、本通知自2011年1月1日起至2013年12月31日止执行。
筹建期的确定
今年国税公告2012年15号文，其中说到“企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除……”，这样的话，我们可以利用筹建期多列支一些招待费节税。那么请问，一般企业筹建期到底是从何时开始何时结束呢？我公司是做医药研发的，在外地子公司执照已经领取了，但生产地办公室等并没有弄好呢，是不是看作仍处于筹建期？（北京市
陈晓丽）
筹建期，不是每个企业都发生的，我们看看国家工商局对筹建的规定，《国家工商行政管理局对的答复》（工商企字[1991]第176号）明确，《企业法人登记管理条例》（以下简称《条例》）及其施行细则所规定的筹建登记，是指新建企业需要进行基本建设，其筹建期满一年的，应按国务院有关部门或省、自治区、直辖市人民政府的专项规定办理筹建登记。对不进行基本建设的“筹建处”不办理筹建登记。但对以“筹建处”名义进行经营活动的，应按《条例》及其施行细则的规定予以处罚。
从上述规定看，企业假如仅仅租房设立公司，不进行基本建设，不需要筹建登记，应该没有筹建期。
上述外地的子公司已经设立、取得执照，筹建期的说法不适用。
耕地占用税
占用草地建设奶牛饲养厂是否要缴纳耕地占用税？（内蒙自治区于志奇）
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第十四条规定，占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第三十条规定，暂行条例第十四条所称直接为农业生产服务的生产设施，指直接为农业生产服务而建设的建筑物和构筑物。具体包括：储存农用机具和种子、苗木、木材等农业产品的仓储设施；培育、生产种子、种苗的设施；畜禽养殖设施；木材集材道、运材道；农业科研、试验、示范基地；野生动植物保护、护林、森林病虫害防治、森林防火、木材检疫的设施；专为农业生产服务的灌溉排水、供水、供电、供热、供气、通讯基础设施；农业生产者从事农业生产必需的食宿和管理设施；其他直接为农业生产服务的生产设施。
因此，上述公司建设奶牛饲养厂不缴纳耕地占用税。
房地产开发企业土地使用税纳税义务截止时点
房地产开发企业在建项目土地使用税，在商品房出售前，应根据在建项目使用土地面积缴纳土地使用税，出售后土地使用权应该为购房拥有，房地产开发企业缴纳土地使用税截止时点在全部商品房出售完，还是取得预售许可证后，还是土地增值税清算完毕之日？（海南省
周淼）
因此，按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除。直至将所有房产出售完毕。
何为影子银行？
3月27日，银监会下发《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》。媒体都报道，这意味着中国监管层将收紧对影子银行的监管，想请老师详细解释一下什么是影子银行？（湖南省
王俊）
专家：
影子银行的概念诞生于2007年的美联储年度会议上。当时美国太平洋投资管理公司执行董事麦卡利首次提出影子银行系统（TheShadowBankingSystem）的说法并被广泛采用。
那么，对影子银行如何界定就是首当其冲的问题。2011年4月，金融稳定理事会（FBS）的《影子银行：内涵与外延》报告。该报告就影子银行体系的内涵、风险成因、监管思路、监管方式等进行了阐述。FBS认为，从广义角度看，影子银行体系是指游离于（正规）传统银行体系之外的信用中介组织和信用中介业务，其期限/流动性转换、有缺陷的信用风险转移和杠杆化特征增加了系统性金融风险或监管套利风险。从狭义看，将影子银行定义为“在正规银行体系之外运行的，包括实体和业务活动在内的信用中介体系。”
该文使得对影子银行探讨再掀波澜，对影子银行的概念如超越边界将引发监管难题的担忧开始强力出现，分歧的焦点集中在对FBS所说的“（正规）传统银行体系”究竟是机构实体还是（借贷）业务形式的理解上。
我们看到，FBS认为，“影子银行由影子银行实体和影子银行业务两部分组成”，这说明影子银行不仅仅是指实体，还可以具体指实体开展的某些业务。FBS还指出，“影子银行实体从事的业务包括：（1）接受存款类资金，（2）到期转移或流动性转移，（3）信用风险转移，（4）直接或间接信用杠杆。”那么，只要主营业务是上述4种业务之一以上的，均具有影子银行的特征。
传统银行的核心业务是——借贷，更广义上说是信用和资金融通业务。影子银行，则有银行业务之实而无其名。从这个角度来说，小额贷款公司、担保公司、财务公司、金融租赁公司、典当行等都可归入此类范畴。而从影子银行在美国产生的背景来看，它是通过银行贷款证券化进行信用扩张的一种方式。其核心是把传统的银行信贷关系演变为隐藏在证券化中的信贷关系。这种信贷关系看上去像传统银行但仅行使传统银行的功能而没有传统银行的名义和组织构架，即类似一个影子银行体系存在。这本质上是一种创新，虽然说创新与监管总是一对绕不开的矛盾统一体。中国有没有这样的影子银行？有，但它们的表现形式不是实体而是业务，主要是各种理财产品，包括银行理财、信托、券商理财、投资型保险、阳光私募等。与美国相比，我国的这一类影子银行发展阶段也较低。还有一个较为敏感的部分，就是以地下钱庄为代表的民间借贷。就地下钱庄而言，当前仍然处于非法地带，但它显然构成了中国式影子银行的客观存在。
“价值投资”投资的是什么价值？
请问老师，巴菲特的“价值投资”究竟投资的是什么价值？（江西省兵人）
“价值投资”理论最早是由美国哥伦比亚大学的本杰明·格雷厄姆创立，经过了巴菲特的使用和发扬光大，在投资界备受推崇。
“价值”始终是个模糊概念。我们认真思考一下，就会发现股票至少具有三种以上的价值：投资价值、交易价值、融资价值。
“投资价值”，一是指股票后面公司的盈利成长能力和分红能力，特别是指企业创造自由现金流的能力；二是指公司这些能力与股票市场价格的差异，即公司内在价值和市场价格的差异。根据第一层意思，公司成长性越强、竞争优势越突出，股票价值就越大。这种价值含义与公司的基本面紧密联系，而与股票是否流通关系不大。所以巴菲特认为他不在意优秀的公司是否上市，或者股市是否会关闭根据第二层意思，公司内在价值越高，市场价格越低，投资价值就越大。这种价值含义显然涵盖了公司基本面和市场动态两个方面，不能脱离市场来谈价值。投资者必须同时利用公司的优势和市场的错误来获取机会。必须说明的是，这两层意思并不矛盾，成长和便宜相辅相成，相得益彰。越是成长性强，越是市场价格低迷，投资价值就越大。
“融资价值”指的是股票在股市和银行等资本市场融资的能力。这是企业所有者眼中最重要的价值。股票是企业所有者在资本市场融资集资的产物，企业所有者在这个领域获得了最为丰厚的回报。上市之后，还可以用股票配股增发、质押典当。由于有上市公司的优势地位，不用抵押也能融到巨额款项，甚至公司破产即将摘牌，股票的投资价值和交易价值均丧失殆尽的时候，押壳卖壳也能融到不少钱。同理，有些机构和个人通过洽购或拍卖买入无法盈利、无法流通的空壳股票，也是因为它还有牌照价值即融资价值。“融资价值”对其它机构和股民，也是融资融券的手段，不少人用股票获得了相应的资金。
价值投资理论认为：股票价格围绕“内在价值”的稳固基点上下波动，而内在价值可以用一定方法测定；股票价格长期来看有向“内在价值”回归的趋势；当股票价格低于内在价值即股票被低估时，就出现了投资机会。这其中提到了市场价格也就是实质价值和内在价值。
显然，价值投资理论投资的是第一种价值——投资价值。实质价值常规的理解就是收盘价，也就是股票的价格。内在价值在理论上的定义很简单：它是一家企业在其余下的寿命史中可以产生的现金的折现值。内在价值的评估没有明确的计算方法，巴菲特等人提出了一些定性的评估指标，比如，没有公式能计算公司的真正价值，唯一的方法是彻底的了解这家公司；应该去偏爱那些产生现金而非消化现金的公司（不需一再投入大量现金却能持续产生稳定现金流）；目标公司就是以一个合理的价格买进一家容易了解且其未来5年10年乃至20年的获利都很稳定的公司；等等。目前定量评估的基本和最主流方法是以企业未来盈利折现为依据的评估方法，具体来说有：股权自由现金流量（FCFE）、公司自由现金流（FCFF）、经济增加值（EVA）、调整现值法（APV）、三阶段股利折现模型（DDM）等。以上估值的基本原理都是基本一致的，即通过一定的处理方法把企业或股权的未来赢利折现，其中公司自由现金流量法（FCFF）模型应用最广，也被认为是目前最合理有效的，而且可操作性很强的估值方法。
分红险
分红险的保障与投资功能哪个更为重要？在投保中有哪些注意事项？（安徽省
郭强）
分红险其投资功能是从保障功能衍生出来的，并没有像万能险和投连险一样设置有单独的投资账户，其本质上还应以保障为主。不能拿分红险与定期存款、银行理财产品甚至基金、股票等的收益水平相比，保险的优势是保值、安全，不会让资金恶化。分红险只是参与了投资，只是有效地抵御通胀，不是完全抵御通胀。消费者应该明确的是，分红险始终是一种兼具高保障和投资功能的保险产品，既然它还提供保险保障和固定收益，就不能简单比收益。
分红险突出的特点是可以使保户在获得保障的同时保证本金的安全，并享受保险公司的专业投资收益。不论利率处于加息周期，还是降息通道，不论资本市场如何变动，分红险的收益都能保持在一定的水平。分红保险的投资分红险资金的资产配置以固定收益类为主，如存款、国债，企业债等，同时保持适度的权益类资产配置，较为安全稳健。
一、人防工程的介绍
人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八条。）这里探讨的是后一种，通常也被称为结建人防工程。
对于开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。根据《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”同时，根据《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字〔1984〕9号）：“三、结合民用建筑修建防空地下室，一律由建设单位负责修建。”
在这个前提下，开发公司可以选择的只能是修建人防工程，还是缴纳异地建设费。根据《建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》（计价格〔2000〕474号）：“二、对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设。”当然了，如果要修建人防工程的，从节约成本的角度来说，开发公司尽量选择物资掩蔽的地下人防，尽量避免修建人员的地下人防。
在房屋测量和销售的时候，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面积当中，当然是无法正常对外销售的。
二、人防工程的所有权
目前，人防工程的所有权有一定的争议。通常，有三种意见：
1、国家所有：根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，同时各地方也有相类似的规定，例如《大连市人民防空管理规定》第二十条：“人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人防工程使用证，按规定签订使用协议书。”在实际操作中。开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门，当然大多数又签订了使用协议书，租了回来。
2、开发单位所有：根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程没有包含在商品房的面积当中，也就不归业主所有。投资者当然就是开发单位了。
三、移交时的所得税
根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）“（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”
根据目前的规定，人防工程的设计、施工、监理、报竣等工作都需要当地的人防部门进行监督，竣工后无偿移交给人防部门。因此需要单独核算人防工程的设计、施工、监理等费用，无法单独核算的需要计算分摊人防工程的成本，汇总后并入到整个项目的公共配套设施中，在所得税前进行扣除。
四、出租时的营业税
人防工程移交后，通常开发单位提出申请，签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租过来。这时候进行适当改造，大都改造成地下车库，然后对外转租。这时候，签定的应当是租赁合同，租赁期限20-70年不等，大都是一次纳租赁款。
对于这部分租金的收入，不能按照销售不动产的税目来走，按时应当按照租赁业的税目来走。理由如下：
1、根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发［1995］076号）“五、关于转租业务征税问题单位和个人将承租的场地，物品，设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。”
2、根据《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）“一、对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。”
五、出租时的所得税
六、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11号）财产租赁合同，按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。注意，按照合同总金额一次纳。合同未到期解除合同的，印花税不作调整。
七、房产税
2005年12月31日以前，根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十一条：“为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。”
2006年1月1日起，财政部、国家税务总局下发了《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号），明确规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
1、对于转租收入不征收房产税；
2、发生转租，由转租人按租金全额收入按综合税率缴房产税；
3、发生转租，由转租人按租金差额收入按12%缴房产税。
1、根据《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。开发公司既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此不是纳房产税的纳税义务人。
2、根据《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》(沪地税地〔1996〕42号)规定：“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，决定本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。”
3、《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》(成地税发[1994]第8号)规定，对转租房屋的转租人，因产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。
因此，开发公司转租不应当缴纳房产税，但建议同当地的税务机构联系，进行确认。
八、土地增值税
关键词:房地产;税收;税收政策
一、现行房地产税收政策概述
房地产市场体系包括开发、交易和保有等3个环节,下面将从这3个环节对我国的现行房地产税收政策进行逐一分析。
1.生产开发(取得)阶段的房地产税收政策。房地产开发企业一般通过出让和转让两种方式取得土地。对于通过转让方式取得的土地,房地产企业需要支付土地出让金(即40―70年的土地使用费用,或称其为地租)等费用和土地进行交易应缴纳的契税、印花税;对于通过转让方式取得的土地,则需支付地价款(已包括土地出让金)和土地进行交易应缴纳的契税、印花税。如果是拆迁项目,房地产企业要支付拆迁安置补偿费;如果占用耕地,要缴纳耕地占用税。在开发过程中,要缴纳市政配套费、规划设计费、小区配套费等共计五十余种费用,据估算,这些政府收费占到了商品房销售价格的20%左右。开发期间,由施工企业缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及印花税、企业所得税,这些税种除企业所得税外都包含在房地产企业支付给施工企业的工程费用里,作为房地产企业的开发成本。另外,房地产企业也要缴纳印花税和项目开发期间的土地使用税。
2.转让处置(流转)阶段的房地产税收政策。在商品房的销售过程中,房地产企业需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税,但以上的各种税费基本上都通过商品房的价格直接或间接地转嫁给了购房者。购房者则需缴纳契税、印花税。若购房者将自己的商品房再转让出去,则在二手房转让过程中,政府通过征收营业税、所得税、土地增值税的方式优化资源配置、缩小贫富差距,同时得到一部分财政收入。
3.保有使用阶段的房地产税收政策。开发企业如果将商品房留作自用,或者购房者买到商品房之后用于经营,需每年支付一定的房产税和城镇土地使用税,但平摊到每平方米建筑面积上的税收是少之又少。但如果房屋空置不用,则不需要缴纳任何税收。也就是说,在我国,购房者买到商品房后无论房地产市场如何变化,在这期间所缴纳的税费将不受房地产价值的影响。
二、我国房地产业税收政策中存在的主要问题
现行的许多税收政策已不能与房地产行业的发展现状相适应,调节功能相对弱化,在某些方面影响甚至阻碍了房地产行业的发展[2]。具体来说,目前我国房地产行业税收政策中存在的主要问题有:
1.各经营环节税负分布不合理。在房地产市场的开发、保有和转让三个阶段(环节)设置有不同的税种,具体见下页表所示。
从下页表中我们可以直观地看出,我国房地产税收集中在建设的增量方面,即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种,而在房地产保有期间设计的税种非常少,房地产存量税源没有得到充分利用,最缺失的是税收对存量的调节,且免税范围极大。房地产保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的1.5%～2%左右,而房地产流转税类的近10个税种是对房地产交易过程(房地产所得和转移)征收的,这些税种的税率设计虽各不相同,但却造成了房地产交易过程整体税率过高,交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右[3]。这种“重流转、轻保有”的房地产税收政策设计,势必增加新建商品房的开发成本和二手商品房的交易成本,最终反映到住房价格上,提高了居民购房的门槛,造成商品房的积压和空置。
2.税费体系混乱,税轻费重。虽然根据国际惯例,对房地产行业实行的某些收费是十分必要的,但我国现行的税费体系中存在着税费混乱、收费项目多等不规范现象,使得费明显重于税。目前,我国有关房地产方面的收费少则几十种,多则上百种。如地方政府在房地产开发过程中所征收的费用,除了土地出让金和市政配套费外,还要收蓝图审查费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、环保评估费、室内空气检测费等。更有甚者,有的地方还收取政府价格调整基金、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等,涉及超过20个部门,这些成本约占房价的15%～20%[4]。据有关资料显示,目前涉及房地产开发建设和销售全过程的十几种税大约占建设成本的9%,而各类规费却占到了41%。如下图所示:
房地产行业税费体系的这种失衡状况将产生许多不良的影响:一是过多的收费大大抬高了房价,从而抑制了居民购房的积极性;二是过高的收费比重,将减小税收变动对房价的影响幅度,最终将降低政府税收政策的敏感性;三是收费的泛滥还将为腐败提供适宜发展的温床。
另外,根据《关于营业税会计处理的规定》的第二条规定,企业按营业额的规定税率,计算应纳的营业税,应借记“经营税金及附加”科目,贷记“应交税金――应交营业税”科目;上交营业税时,应借记“应交税金――应交营业税”科目,贷记“银行存款”科目,而对房地产开发企业按预收账款申报纳税的会计处理却未有提及。因为无明文规定,房地产开发企业在按预收账款申报纳税时就往往只能按以上办法进行会计处理,即:
在收到预收款时作会计分录:
借:银行存款
贷:预收账款
借:经营税金及附加
贷:应交税金――营业税
而在申报纳税时作会计分录:
借:应交税金――营业税
贷:银行存款
三、完善税收政策促进房地产行业发展的构想
随着经济全球化步伐的加快,尤其是我国加入WTO后,我国的税收政策与国际接轨是一个必然的趋势。这就需要我们在借鉴各国先进经验的基础上,对现有的房地产行业的税收政策中存在的问题进行改革与完善。
2.界清税费,严格控制房地产行业的收费规模。应改革现行行政事业性收费体制,根据市场经济要求科学地确定税费体系,界定租、税、费的内涵,建立合理的租、税、费体系,通过清费改税,减轻企业负担,扩大税收规模。具体思路如下:(1)加快税费调整,改变税费体系混乱的局面。保留补偿性、资源性和证照性的收费项目,对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目亦可考虑保留,实行基金化管理。取消属于管理性和建设性的不合理的行政事业性收费项目,将一部分收费改为征税,扩大税基,减少重复征收现象,并由税务机关统一征收,形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制,加大政策的透明度,简化办事程序,提高办事效率;(2)规范政府行政管理机关的收费行为。实行收费定期向社会公布制度,以接受民主监督。同时规定凡未经公布的收费项目和收费标准,开发企业有权抵制和向有关部门举报,并不得计入房地产品的建设成本。另外,应加快房地产中介服务机构与行政管理部门的脱钩改制,从根本上避免政府部门通过对下属机构实施强制服务而变相收费。
借:递延税款――营业税
这一方面可以准确地反映房地产开发企业按税法规定应缴纳的税金,另一方面,也避免了因直接将应交营业税作为成本,计入“经营税金及附加”而导致应纳所得税的减少。
待房地产品完工,对应纳营业税进行汇算清缴时,则作如下会计分录: