上海1.21新政之后，在22日批量下架了法拍房，25日法拍房限购正式执行。
“限法令”是新政的一个补丁，在上海买法拍房就和普通住宅一样需要购房资格了。
01
上海法拍房市场的成交情况
我们先从总的成交情况来看，上海法拍房市场体量偏小，住宅一年挂牌也就2000多套，成交的话大概在1400-1800套之间，最近几年最高成交量是2019年的1723套。
2020年由于1-4月的疫情影响，很多房源没有上拍或撤拍，全年挂牌房源比2019年少了几百多套，但是因为成交比例超过了7成，成交量只少了几十套。
2021年前五个月，上海法拍房（住宅）成交668套，成交比例也有所下滑，如果做一个简单推算，预计全年的成交量和成交比例都将少于去年。
接下来，再看今年前五个月的月度成交情况。每月成交的套数由于上拍量不同，很难单纯比较量的多少。但是从成交比例来看，1-3月成交比例较高，4-5月下滑到70%以下，今年五个月的平均成交比例在65%。
（2月份叠加春节、疫情和政策三重因素，房源撤拍多）
看完成交量，接着看1-5月的成交价格。
首先是溢价率方面，我们把最终成交价和法院评估价的比值叫做溢价率，今年1、2月之后，每个月成交的法拍房平均溢价率下降到了100%附近。
所以我们还要把法拍房的成交价和市场二手房的价格做个比较，用法拍房成交价/市场价，来表示法拍房成交的折扣率。
对比下来，可以发现最近几个月的折扣率是有所下降的。最近的5月份，成交的127套住宅平均成交价，相对于市场价的折扣率大概是85%。
最后，我们把最近一年，每个月平均一套法拍房的竞拍人数算了一下。
结果发现，相比于去年超过15人拍一套房子，现在的平均竞拍人数已经下降到10人/房。
对比了成交量、成交价格和竞拍情况之后，可以看出，今年的法拍房市场，热度有所下降。
02
从个案来看，便宜有便宜的问题
市场总体情况反映的是全景，我们还需要结合具体的个案来看看。随机抽取5月成交的部分住宅就会发现，这些房源所在板块、面积大小，以及和市场的差价区别还是很大的，有的房子可以6.5折拍下，但有的几乎和二手房价格相当。
深入了解之后就会发现，一些折扣远低于平均值的法拍房之所以便宜，一般都是有着硬性的问题。
比如月底刚成交的石笋一村，111.5万的成交价，相对周边二手房打了76折。
因为这套房在外环外，周边没有地铁配套，更大的问题是，作为房龄34年的老破小，既不适合居住，也很难再转手。
还有浦东区的之江大厦，靠近地铁配套相对可以，但因为是郊区的大房子，出手难度大，所以折扣率也在45%。
再来看看位于闵行区的华银苑，最大的问题就是产权在公司名下，还有租约2024年才到期，折扣更大。评估价754.6万，最后以582万成交，对比周边二手房的话折扣率可以达到3成。
奉贤区庄行镇三城路455弄43号201室，大约170方，评估价350万，最终以196万就成交了。因为这套房子位置偏僻，交通和配套都很差，加上需要投入装修成本，所以流拍一次后依然只有2个人抢。
03
法拍房还有其他成本
除了查数据，看个案，为了进一步了解市场情况，我们也去咨询了一些专门做法拍房服务的中介机构。
不同于二手房中介，服务法拍房的机构比较少，最终联系到了三家机构。
问到价格，“助拍师”们的回复类似：
“最近成交是少了点，你们的需求先说说，有合适的房源，后面测算师会帮你算成本，一般比二手便宜”
“限购以后没啥差别了，就是能便宜点，便宜一到两成”
说到税费问题，“上海一般是税费各付的，不过需要先垫付卖家的税费，之后到法院报销我们也会帮你弄”
买方的实际税费成本就是：得标价格+契税。
契税方面，如果购买首套住房且面积低于90平以下为1%，90平以上为1.5%；非首套住宅的话，无论面积大小，统一都是3%。
此外还有交易手续费80元，权证印花税5元，可以忽略不计。
所以法拍房的税费成本大约是成交价的1%~3%之间。
市场上大部分的法拍房中介机构，服务费费用和买二手房一样，收取成交价的2个点，有的还会有最低收费标准。
在价格上，真正还不错的房源最终下来的价格大概是：85%-90%的市场价，加上3%-5%的税费和中介费。
所以希望大家评估情况，慎重考虑法拍房。
以上为正文，来自伊卡洛斯
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