作为一个冷门小众赛道，法拍房开始走进我们普通人的视野，也就是这两年
去年200万套的法拍体量就够惊人了，今年热度只增不减
尤其最近，上海几套明星盘的连续成交
再次把这个小众市场的氛围烘托到了高点上
就在10月份最后一天，世茂滨江花园一套335.64㎡的高层江景房
起拍价2800万，最终3002万成交
而楼上的同户型房源挂牌为4500万，这么一对比，直接打了7折
均价8.9万/平就能入住一线滨江，再次刷新了陆家嘴的豪宅低价
还有10月中旬的瑞虹新城5期
一套113平房源，也以均价10万/平法拍成交
而小区差不多户型，二手挂牌均价为12万/平-14万/平左右
相当于打了8折
甚至久不多见的滨江凯旋门，如今也被拿到法拍市场上拍卖了
市场价约25w+/平，法拍成交单价仅19.6w/平，同样8折捡漏
所以，虽然法拍市场存在一定的未知风险
01
今年法拍市场很热闹，但也是真的降了
先来看一个全国整体数据对比
各平台数据存在统计口径差异
法拍市场的大头部分住宅物业，挂拍和成交量，增幅都是很明显的
今年前三季度，全国住宅房源挂拍体量达到22.3万套
和去年同期的17.4万套对比，多出将近5万套
相应的，成交也水涨船高，同比增加了1.2万套还多
这种大环境下，作为交易活跃区，上海法拍房市场也很难不受到影响
所以今年上海1-10月的数据大概是这样的
我算了下，这个平台上，目前共公示了973套成交
而去年全年加起来也才978套
相当于提前2个月，基本完成了去年一年的成交总量
尤其7月开始，热度持续走高，每个月的成交量都领先于上半年最高点
不过需要注意的是，虽然挂拍量的增加带动了成交量的上涨
但下半年上海法拍住宅市场的成交率却在降低
这也意味着巨量供应之下，需求并未进一步跟上
尤其近几个月流拍房源明显变多了
而最近的数据来看，受大盘情绪影响，上海的客户们正变得越来越理性
出了政策之后，二手市场抢占了一部分客户，本质上还有因为买家更追求性价比了
因此，市场的目光也分化集中在了2个维度
另一个就是低价捡漏区
这也是下半年以来，上海住宅法拍成交的一个最大特点：大幅度打折
而10月折价成交的房源占比高达9成，平均成交折扣也低至了7.7折
但现在，直接变成7折成交了
各法拍平台的公开数据中，68%的法拍房源成交折扣都在7-8折之间
但也有部分房源会低至5折成交
为了看到更真实具体的打折房源情况，我手动选取了近几个月内全市78个重点板块、共164个低价成交的代表案例
对比后，发现一些数据还挺有意思的
全部样本范围内，7-10月这些低价法拍房的成交价格区间
大致分布是这样的
很明显，200万-800万的刚需成交还是占了很大比重
超过了62%，成为市场主力军
尤其千万级以上豪宅，占比则相对低了很多，仅占了四分之一左右
按区域来看
一个区的成交占比就超过了样本总量的20%
整体拉高了区域的成交占比，成为上海第一
其次是奉贤和普陀，排在浦东之后
而最末端的市中心核心区域，成交情况就稳定多了
包括黄浦、静安、虹口在内
无论一二手、还是法拍市场，本身供应都很难涨得起来
所以这次样本统计结果也毫无疑问，成交量都排在了末尾
02
不过总体来看，最近确实是法拍低价捡漏的一个时机
仅7-10月，法拍市场的低价好盘就比以往多得多
比如我前面手动统计的164个低价成交案例中，大致可以分为这么几类
第一种就是区域内的高成交量小区
比如普陀和奉贤的成交排名，恰好都是由单个小区带动的
不过，成交情况却完全不同
这个小区在法拍市场上一直稳定供应，一出现就会引起上万人围观
去年2月就在阿里法拍平台上架了10套房源，最终全部拍出
今年又陆续上架了12套，也全部落槌，市场认可度很高
而奉贤的这个案例，就完全相反了
这几个月集中成交的棕榈滩别墅群，此前一直是高流拍率的代表，无人问津
而下半年打折力度加大之后，反而成了香饽饽
手动统计时，我注意到奉贤28套成交里，有26套都来自这个别墅小区
其中15套房源，在5折左右成交，比例高到惊人
等于从原来的总价1500万左右，降至600-700万
未来交房后，小区里一大半估计都是半价捡漏的法拍业主，想想画面也很有意思
这也是法拍市场很神奇的一点，机遇性很大，一旦把握住立省千万不是梦
不过这种情况，也只有奉贤这样的区域才会出现了
大部分法拍房源都是可遇不可求
比如第二种，那些公认的品质红盘
其中口碑一直不错的上海绿城，阿里法拍的上一次成交记录还是2019年
今年也开始上拍成交了
10月上架一套4房后，立刻吸引了近1.3万人围观
起拍价1256万，共93次出价，最终成交价约1730万，单价仅需9.98万
而同小区的同户型，今年3月成交价为2075万
相当于打了7.8折
同样的品质大盘，还有著名的中远两湾城
10月份也再次现身低价法拍市场
阿里法拍显示这套房子1002万起拍，最终成交价1137万
不过相比二手挂牌的1300万来看，依然是捡漏
其中最惹眼的，就是今年连续霸榜的绿城黄浦湾
下半年，上海法拍房整体打7-8折，但7月份，绿城黄浦湾法拍成交价1.58亿元，高出市场价2000万
10月份，又成交了一套约1.6亿的高区四房，单价稳定在34万+/平
成了逆市上涨的代表
但这种顶流明星盘，最近也出现了捡漏机会
9月29日也就是中秋节当天，一套超低价成交房源，直接跌破了底线
阿里法拍显示一开始的市场评估价是6206万
但最终落槌5582万，成交单价仅有18万/平
还包含了市值80万的停车位和11万的家具
至于为什么这么低价，原因也不太意外，平台标注了：该标的为刑事案件涉案财物处置
这也是法拍房的供需市场，与二手房最大不同的地方
所以不能完全用二手市场的价格体系来衡量
市场的机遇性和复杂性，一直是共存的
03
但假如各位真看中了一套法拍房，应该怎么去拍
于是我找到了一家专门做法拍的同行媒体，体验了下小白首次法拍的流程
从体验来看，法拍并没有我想象的复杂
基本上分为三个阶段：
首先就是确定好一个大致意向，比如价格、区域、户型
然后从每个月随机出现的房源中，挑选最符合你标准的那套房子
第二步，也是务必要走的一步，实地看房
确认好房子的实况后，第三步就是按照法院要求，准时在场拍付房源了
得标后，整个交易流程15天内就能完成
如果第二步确定好，没有人占用，产权和物权基本2-4个月内就能顺利拿到
除了房源随机外，听起来都和二手没什么太大区别
不过和二手比起来，法拍市场的最大优势就是性价比了
比如瑞虹新城5期，成交价1358万
我整理了下这套房子的法拍全流程需要支出的款项部分
第一个就是报名参拍前，强制缴纳260万元的保证金
这部分是为了避免悔拍，否则保证金全部没收
拍中后，如果是按揭法拍，首套依然需要30%的首付407万
然后拿着法院盖章的确认文书去银行申请贷款，中间根据担保平台要求，支付一个金额不等的担保费用
银行放款后支付尾款，一个月左右法院会出具裁定三书，解封该房产
接下来就是办理过户、交税退税、拿产证等后续流程
期间只需要1.5%的契税，以及担保费，加起来几十万不等
算下来，总支出在1400万左右
而同户型目前在二手市场的挂牌价是1700万元
虽然税费差不太多，但法拍市场至少立省300万
这也是很多人愿意为之冒险的根本原因
04
不过，最后也需要特别提醒一点
虽然法拍有比二手更让人心动的价格优势
但确实存在一定风险
法拍房之所以能流入市场，很大因素就是债务纠纷
实况中有非法占用、隐性债务、物业欠费等各种因素，要和法院、房管局、原业主方、物业方、占用方、律师等各方沟通
听起来就很复杂且头大
但也正是因为有信息差，才会比市场价便宜
和我对接的资产顾问就隐讳地透露，正常法拍一般不会出现什么大问题
而那些一眼看上去价格就不正常的房源，自带隐形风险的可能也比较大
那么问题也来了，如果有购房需求，你愿意选择法拍市场吗？