这两天，关于“上海法拍房纳入限购范围”的新闻惹来了街谈巷议，赚足眼球。对很多普通网友而言也仿佛是打开了一扇新世界的大门，“万万没想到买房还有这种路数”！
虽然如今官方已经明确规定“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围”，收紧限购的态度十分坚决，但对于很多手握房票的准买家而言，却难免心动。
不过还是那句话，“捡漏有风险，下手需谨慎”，听起来就很复杂的“法拍房”在4年之后又有哪些明沟暗渠需要摸清？不妨让头条君再来做一次淘宝法拍房的全面解答吧！
关于【法拍房】
①关于法拍房限购
②法拍房的具体拍卖流程和买入后的手续
③法拍房的雷点与避雷方法
④常见Q&A
⑤法拍房真便宜吗？
注：本文在公号“易眼看房”4年前的原创稿基础上，进行了增补和修改，修改内容来自上海房产交易中心、人民法院诉讼资产网、淘宝咨询和律所咨询。
PART01
-关于限购-
▲公司买房
如法院公告中对购房资格有要求，则以公司名义参拍也需遵守上海公司购房的限购政策，即：
设立年限已满5年；
在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币；
职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件；
(已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外)。
▲外地法院法拍房是否限购
外地法院公布的法拍房是否限购，具体同样需要看法院公告对竞拍人购房资格是否有要求，鉴于法拍房悔拍可能导致的后果，建议提前向当地法院咨询。
PART02
-拍卖流程&具体手续-
大致流程
TIP：请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”，甚至有些法拍房还会提前出具《评估报告》、《标的物调查情况表》、以及欠费明细等，所有出具过的信息未来都不能作为悔拍理由。
▲报名：缴纳保证金，人民法院资产诉讼网称“保证金由人民法院按起拍价或变卖价的5%至20%确定”，一般具体金额会由拍卖公告公布，交了钱的人才能参与竞拍。
TIP：拍卖结束之前都可以提交保证金，也就是说在竞拍的过程中，也可以去缴纳。但如保证金金额较大（>5万），为了避免错过，尽量还是提前2-3天为宜。另外，悔拍的，保证金不予退还！
▲竞拍：在竞价周期内（一般都是1天，具体看公告信息），报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者拿下房源。
TIP：①人民法院资产诉讼网提示首次出价不能低于起拍价，但淘宝出价规则称“拍卖无人出价的情况下，您是第一个出价的，只能出起拍价”，此处还是应视实际拍卖操作平台规则为准。加价金额为加价幅度的正整数倍，每个标的的加价幅度会在“竞买公告”中披露。
②一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10:01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。
③“竞买公告”中一般还会告知是否有优先购买权人，一般情况下，出价相同时由优先购买权人取得竞价领先。顺位相同的优先购买权人之间，行使优先权在先的取得竞价领先。顺位不同的优先购买权人之间，顺位在前的优先购买权人可以行使优先权，接受当前最高价，取得竞价领先；顺位在后的优先购买权人必须加价才能取得竞价领先。
④如果只有一个人参与竞拍，竞拍人必须出价不低于起拍价才可成交，不出价则竞拍失败，拍卖结束后保证金会退回。
⑤可以通过淘宝的“模拟竞拍”来提前熟悉竞价流程。
②根据淘宝网生成的司法拍卖订单支付尾款的，竞拍人需在竞拍成功后15日内完成操作（同时要符合拍卖公告约定的尾款支付期限），超过15天的该笔订单将关闭导致无法支付。
④逾期未付款项，根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚，同时没收保证金，甚至可能被责令补交其他损失费。
⑤人民法院资产诉讼网建议至少提前1-2天完成余款缴纳，否则因此影响标的交付的，后果由买受人自行承担。
▲贷款：对于可以贷款购买的法拍房，竞拍人如果已经提前申请银行贷款，并通过初审，在竞拍成功后，银行会联系竞拍人，进行后续流程。（这个部分后面会详细列举。）
▲成交生效：买受人缴纳余款后，应当及时联系法院，确认价款到账，网络司法拍卖成交信息经法院执行裁定确认后生效。法院会向申请执行人、被执行人、买受人送达执行裁定书。
②如果涉及文书快递，一般需要在竞价前向司法拍卖平台提供确切送达地址，如需更改，买受人应在拍卖活动结束时与法院联系确认更改。
③如果是个人原因导致文书无法送达，或拍卖成功后应办理的手续未及时办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的一切法律风险和后果。
TIP：目前淘宝上有提供官方合作的地区服务商“上海大衍律师事务所”，可协助办理贷款、解押、解封、过户等一系列手续，甚至可以前置到标的背调、竞拍指导等全程化服务，部分内容为有偿服务需要具体咨询，服务费为按成交金500万以上收取1%，500万以下收取1.5%，一般为阶段性收取费用。
▲过户：完成过户手续，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。
TIP：①拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外，涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。
②实际操作中，可能会存在由买受人垫付被执行人应当承担的税费的情况；部分法院会从执行案款中优先支付买受人垫付的费用，具体情况以拍卖/变卖公告、竞买须知为准，也可以咨询法院、权属登记机关。
入手手续
（以下内容主要针对成功拍得标的物，付清款项并与有关法院签署《拍卖成交确认书》之后）
①对于被法院查封的房产，拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。
②如果房产还有抵押情况，那么确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。
⑤办理完成之后，就是等待通知领不动产证。
PART03
-雷点&避雷-
悔拍&保证金
报名参加竞拍交的保证金可不是笔小数目，要去到起拍价的5-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，或者买受人未按拍卖公告、竞买须知的要求及时、足额缴纳余款的，不好意思，保证金不能退。（如果没拍到，保证金会在24小时内原路径无利息退回）即便拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，同样可能被归为悔拍。
悔拍的房产法院可以裁定重新拍卖，重新拍卖时，原买受人不得参加拍卖。重新拍卖价款低于原拍卖价款造成的差价以及费用损失由原买受人承担，原买受人缴纳的保证金不足差价以及费用损失的，法院可责令补交，拒不补交的，法院可强制执行。
解决办法
查清自己的户口社保，确保还有购房资格。考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。
房贷问题
税费问题
也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等与最终缴税税率有关的信息。
目前司法房产交易税费和正常的商品房购买税费一致，并且同样区分首套二套、满五唯一等情况。需要注意的是，房主身份如果是企业，还要额外增收土地增值税！另外，如果是商办物业，税费更是个大坑。
还有一种特殊情况要注意，如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。（必须先完成上一手交易流程，再过户。对此法院拍卖公告里会注明，并且说明税费是各付还是竞买人支付。一般这种情况房子都还在开发商手里。）
不过，如果房子有拖欠水电费和物管费等，所有欠费基本都要竞买人自己买单。
不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查，但这种通常属于有偿服务，上文提及的“上海大衍律师事务所”即可提供此类服务。
户口问题
如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。法拍房内的户口问题，法院一般不会处理的。
更重要的是，如果是学位房，但学位已经被原业主占用，买了也是白搭。
在成功拍到房子，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，并办理一本新的户口本即可。需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因）。
但需要注意的是，“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。但未来该房产作为二手房卖出时，你的下家是可以将这个空挂户口强制迁出的。
至于学位的问题，不建议大家冲着学位去买法拍房，风险大，前期很难确认学位的使用情况。
租户问题
如果标的物本身带有租约，以往根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。不过现在一般法院在竞拍公告中都会写清租约续存情况，如果未写明，也应及时向法院咨询。
如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。
不过，头条君看到一个拍卖房案例，标的物本身带有10年租约，且租金早已一次性付清，法院虽然驳回了租户的主张，但不代表会帮你解决纠纷，如果想要追回租金或者驱散租户，都需要你自己想办法了！
像上面提到的这种情况，建议普通购房者还是放弃吧，即便再打官司也是劳心劳力的持久战，实在划不来。
清场问题
最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。
最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多。
需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不一定会负责清场，具体要看竞拍公告，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。
在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走法律程序。
PRAT04
-常见Q&A-
Q：如果拍到房子后，因为政策变动没有购房资格，能否把房子过户到其他人名下？
A：不行。法拍房只能过户到参与竞拍的个人或单位名下，两者必须保持一致。
Q：办理过户手续的过程中，最大的风险是什么？
A：解封解押后，房产恢复清白身，这个时候最危险，需要立刻开始过户手续。否则如果原业主趁机拿着房产证过户给他人，后果不堪设想……
Q：如果房子曾多次抵押，后期其他债主找上门产生纠纷，如何处理？
A：首先，不动产确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限)，但根据最高法的规定，法院在组织司法拍卖的过程中，必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。
对于普通买家来说，可以这么理解：如果房子已经被法院拿出来拍卖，表示产权基本没问题。
当然，如果是民间借贷，当初签订抵押合同时，没有在房管局对抵押物进行登记，那就不存在抵押权，也就是说这类债主不能干预不动产的买卖。如果存在这类债主，在拍卖后对新业主进行骚扰，可以报警解决。
Q：可以以公司名义购买法拍房吗？
A：可以，但是公司名义购买法拍房的话无法使用按揭贷款，需要先全款购买后做经营性贷款。
Q：还有其他需要注意的问题吗？
A：如有委托人，必须在竞买开始前办理委托手续，竞买结束后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院办理，委托手续务必齐全，否则竞买活动认定为委托人的个人行为。
PART05
最后，法拍房真的便宜吗？
很多人对法拍房心动，除了之前的不限购bug外，恐怕很大程度上是被远低于市场价的起拍价吸引了，但事实上，无论是4年前还是现在，真正成交的法拍房并未见得比市场价更便宜。