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关键词：经济适用房制度；住房保障体系；完善措施
1.我国推行经济适用房制度的目的
经济适用房的概念是2000年12月国家建设部公布的《经济适用住房价格管理办法》界定的："纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用房要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活要求。"推行经济适用房制度有以下几个重要原因：首先，经济适用房制度的建立的直接原因，是为了缩小住房资源在社会成员之间分配的贫富差距，维护了利益均衡有利于构建社会主义和谐社会。其次，经济适用房体现了以人为本的原则思想。以人为本意味着共同富裕、社会公正、平等民主、尊重人权，政府最重要的是要了解和明确人的现实需要而且要适当限度地满足这种需要。因而，经济适用房制度在充分尊重人的基本居住权利基础上，保障每一个人都能享有适当的住房。最后，经济适用房制度是统筹发展的需求体现。经济适用房制度是政府主导下的国民收入与住房资源的再分配，建立各方利益的协调机制，整合各类资源并集约利用，以住房脱贫带动城市脱贫，增进社会总福利。
2.我国经济适用房制度的发展现状及存在的问题
经济适用房建设是一项安居工程、德政工程、民心工程。自1999年至今，经济适用住房共解决了大概30万居民的住房困难，提高了城镇人口的居住条件。十多年来的发展，经济适用房制度缓解了城镇的居民的住房压力，并在改变人们居住观念、带动房地产健康发展、推动城市住房制度改革、保持社会稳定、构建和谐社会等方面发挥着重要作用。。完善了我国城镇社会保障体系；同时，由于经济适用住房所占的市场份额不断扩大，不断带动住宅市场向健康的方向发展。但是在实施过程中仍然存在一些问题：
2.1保障对象界定不清
2.2转让制度不健全
2.3售后交易缺乏严格规范和管理
目前，许多地方政府对经济适用房的售后监管都缺乏力度，这一问题涉及到许多方面，比如说允许销售的年限，出售方应缴土地收益金，购入方应缴房地产税等。尽管很多城市都明令禁止经济适用房不到一定年限不准出售出租，但是现在很多经适房所有者都为了通过经适房获得额外收益，全然不顾法律制度的规定，在不允许的期限内就将自己的经济适用房上市出租出售。另外，现在有些地方政府规定的收益补交额偏低，与经济适用房出售所获收益差距较大，这也是吸引投机倒把行为的诱饵。
3.完善我国经济适用房制度的对策
针对我国经济适用房制度中存在的问题，笔者认为，政府应该以人民利益为出发点，以保障居民住房需求为目的，落实责任，采取以下措施来完善我国经济适用房制度。
3.1建立和健全个人信用体系
3.2加强我国经济适用房的法制建设
3.3完善经济适用房退出机制
参考文献：
[1]田原，林玳玳，彭兆祺.经济适用房制度的理论依据及完善途径[J].中国物价，2005（6）.
[2]谢峰，向运华.我国经济适用房的公共性研究[J].劳动保障世界，2010（08）.
【关键词】房地产投资；市场分析；预测
一、近三年房地产投资市场供求分析
1.房地产投资增长情况
房地产投资增幅下降，2009年～2011年，武汉市房地产投资额分别为778.59亿元，1017.4亿元，1274.17亿元，其中2010年同比增长30.7%，2011年房地产投资额同比增长25.2%，增幅较前一年下降。
新购置土地面积降幅明显，土地购置费用呈爬升趋势。2009年武汉市房地产开发企业购置土地面积为326.35万平方米，2010年下降为228.78万平方米，同比下降29.90%，2011年虽涨到274.55万平方米，但仍比2009年土地购置面积少16%。土地购置费用逐年飙升，2010年涨到219.42亿元，同比增长111.14%。开工面积增幅上涨，2011年新开工面积2026.3万平方米，增幅同比上涨61个百分点。
2.房地产投资结构
2008年～2010年武汉是住宅投资比重逐年下降，由2008年的74%下降到2010年的58.5%，住宅投资降幅有所下降，降幅2009年同比增长13.5%，但2010年回落4.9个百分点。其中在住宅投资中，普通住房所占比重最高，其次是经济适用房，别墅、高档公寓最低。与住宅投资相反，商业营业用房投资比重呈逐年上升趋势，2008年占全部投资的5.54%，2009年为9.89%，2010年继续升至10.07%。办公楼投资比重在2008年到2010年始终保持在2%左右，有微小增幅。
3.房地产市场供求分析
2009年房屋竣工面积达869.8万平方米，2010年房屋竣工面积增长到945.1，同比增加8.66%，2010年微小下降到919.4万平方米，同比下降2.72%。新建商品住房需求增长较快。2010年全年商品房累计销售1159.46万平方米，销售面积较2009年下降，其中商品住宅销售面积579.22万平方米，同比增长65.49%。2011年商品房销售面积和商品房住宅销售面积有小幅度增长，分别为11个百分点和20个百分点。
二、房地产市场上发展中存在的投资不合理问题
1.住房供应结构仍需改
一是中小户型商品住房供求关系偏紧。2010年，全市120平米以下商品住房供销比为0.95：1，其中90平方米以下商品住房供销比为0.91：1。二是5700元/平方米以下中低价位商品住房供求关系偏紧。2010年，全市5700元/平方米以下商品住房供销比为0.87：1，中低价位商品住房市场需求旺盛，供应量明显不足，加剧了中低价位住房供求矛盾。
2.武汉市经济适用房供求关系矛盾性显著
2011年，武昌区“东方雅园”二期经济适用房项目中有502套经适房进行销售，结果只有328户家庭登记。江岸区天兴花园884套经济适用房只有591户家庭登记，汉阳区惠民苑730套经济适用房，只有59户家庭进行登记，出现“供过于求”的现象，从各区情况看，几乎都是经济适用房供应数目大于目前持有经适房购买资格证的家庭户数。经济适用用房项目较为偏远，是低收入家庭弃购的主要原因，“贷款难”也让一些家庭错过了购买经适房的机会。住房贷款审核条件严格，很多申请人因年龄偏大、工作不稳定等原因，难以通过银行的贷款申请而无法申购。
3.商品房市场供过于求，住房空置面积逐年增多
2011年，武汉市商品住房供应量明显加大，共有1585.46万平方米商品房上市，同比增加35.46%，而销售面积为1085.34万平方米，同比减少6.39%，供销比达1.46：1，与去年同期（供销比0.98：1）相比，商品房住房存量加大。商品房空置面积增加。2009年和2010年商品房空置面积都约为215万平方米，比2008年增长63.35%，是2004年～2010年增幅最快的两年，2011年空置面积更是增长到310.08万平方米，同比增长44.2%，为史上最大增幅。
4.投机性需求偏高，房地产销售市场亚健康
房地产市场保持正常的主要指标是空房比例，这一数值应该在10%左右，而武汉市大楚房产研究院一份报告显示，2010年武汉住宅次新房空置率为23.92%，空置水平明显偏高。武汉市投机、投资性购房需求旺盛。投机、投资性购房推动房价暴涨暴跌，严重扰乱市场环境，容易导致房地产泡沫的产生，不利于房地产市场的健康稳定发展。
5.房地产市场调整压力加大
三、房地产市场发展趋势预测
1.房地产供给
房地产供给存量增加，房屋空置率高，2011年空置面积更是增长到310.08万平方米，同比增长44.2%，为史上最大增幅，同时2011年，武汉房屋施工面积为5961.06万平方米，同比增长17.6%，使得2012年及以后的年份房地产竣工面积增加，两种情况的影响下情况下，使得供给量较快增涨。
2.房地产需求
表示继续坚持房地产调控不动摇，限购政策和房地产税的征收，都使得投机者大量加少，城镇化速度减慢，《中国城市发展报告》认为未来10年此城镇化率的增幅将降为年均0.8个百分点，导致未来的需求的增加减少，再者房地产几个连续上涨，房屋价格已经超过了很多居名的购买能力，2011年，全市存量房成交均价为4677.57元/平方米，而居民收入水平却增长缓慢，几个因素使得房地产需求回落
3.房地产价格走势
2011年，我市商品住房成交均价同比上涨3.72%，与去年相比涨幅回落了近14个百分点，低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平，2012年初房地产价格已经出现数月的回调，但是随着房地产调控的持续，房地产税的开征，投资者和刚需者购买需求都将趋于理性，未来几年年的房地产价格将趋于平稳。
[1]武汉统计年鉴2008中国统计出版社
[2]武汉统计年鉴2009中国统计出版社
[3]武汉统计年鉴2010中国统计出版社
[4]武汉统计年鉴2011中国统计出版社
[5]王晓红对武汉房地产市场发展与调控的几点思考[期刊论文]-武汉金融2010，（12）
作者简介：
关键词:房地产企业;会计核算;生存环境;税收政策
一、目前中小房地产企业的生存环境
目前,中小房地产企业的生存环境十分严酷。一方面,政府垄断的土地价格不断攀升;另一方面,金融、税收也不断向房地产业施压,不断出台的行政性规定,使中小房地产企业生存越来越艰难。众所周知,房地产行业不是―个单纯的商品市场。
从现行的税收政策可以看到,政府的税收是基于这样一个假定:房地产企业每一个项目必定有增值,每一个项目每一年都在盈利,企业利润率在20%以上。房地产企业涉及到的税收种类繁多,税负沉重。先征后清的政策加重了企业的资金负担。如果项目没有增值额,达不到20%的利润率,你要是想退税,那无异于与虎谋皮。
的问题
首先,对资金的可控性有清楚的认识。房地产投入,高风险。这是一个资金密集型行业。大量资金投入的同时要承担很大的市场风险。对于开发商来说,最主要的支出中,地价和建安成本都是不可控的。而且还规定了一定期限内不开工不销售,有权无偿收回所卖土地。敢于出高价位购得土地的开发商,必定是看好市场,对商品房有较高的价格预期,产品(商品房)由市场调节。而生产该产品的基本要素,土地不能进入市场自由买卖,产生的结果就是商品房价格失控,资本通过垄断获取暴利。
基于上述原因,一个开发项目,产生大量的资金流出,除了要在战略上进行总体规划以外,把握好资金的管理和核算是项目能否成功的另一个关键。会计怎样在支出和收入上把好核算关。尽可能的将支出延后,必须在项目启动之前有所考虑。
2.按不同物业形态分类核算收入,注重增值额。为了满足市场需求或者是规划的要求,每个项目大多数会有车库、商业(会所)、住宅等不同物业形态,对每一种物业形态的收入应该分开核算,这样做不仅是为了满足管理上的需要,更重要的一点是为土地增值税的预交和清算打下基础。
经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房[2004]77号)等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。
而非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定:(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%。(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的。不得低于15%。(3)开发项目位于其他地区的,不得低于10%。”这一规定表明,一旦开始销售,就要按20%的毛利率预征所得税。因此,会计核算上一定要预先想到按照税法要求的配比原则,可以在项目开始销售以前所发生的运营费用,先行记入待摊费用中,在取得预售收入时转入管理费用。运用配比原则,抵消国税发[2006]31号对企业预交所得税的影响。
5.按权责发生制核算开发成本。土地增值税和企业所得税是企业最为沉重的负担,在这场利益的博弈中,处于有利地位的自然是手握公权力的税务机关。作为弱势群体的开发商,唯一可做的就是仔细研究税法,分析项目所在地的市场,把成本费计划在一个具有可行性的水平上。那么,我们肯定应该从收入和成本、费用两个方面来考虑在核算上的要求,收入基本确定的情况下,开发成本的大小起着决定性的作用。
土地增值税的主管税务机关是地方税务局,为了征管方便,一般情况下要求开发企业对所有建安企业实行代扣代交建安税。这个时候,会计上要把开发成本的支出按照“总包”和“分包”进行分类,出于对税收要求的考虑,应该按权责发生制核算成本,不低估费用。
关键词：房地产；价格调控；分析
1房地产价格调控的界定
房地产价格调控关系到国家税收的征缴以及国家宏观调控政策的落实，是房地产宏观调控中的一个重要问题。政府对房地产价格的宏观调控是指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督活动。房地产价格调控的目标是确定合理的土地价格和住房基准，房地产的销售价格围绕基准价格波动，使房地产价格和国民经济发展水平以及可支配收入的增长水平相适应。在此，需要明确一个前提，对房地产价格调控的目标并不意味着对房价的控制和打压。房地产价格快速上涨是房地产业发展过程中各种深层次问题与矛盾结合的具体表现，其背后包含着城市规划发展问题、土地出让和合理发展问题、住房供求矛盾问题以及金融信贷风险控制问题等。
2我国房地产价格调控现状
随着我国社会主义市场经济的发展和经济全球化进程的不断加速，大量资金涌入到房地产行业中，这在很大程度上推动了我国房地产行业的发展。但是，其在发展过程中也存在了很多问题，房价上涨过快也给人民生活带来了严重的负担。面对过快增长的房地产价格，近年来我国政府也积极出台了一系列措施：2010年的系列房屋调控政策及2011年的“新国八条”等。这些政策使得我国房地产调控工作已经拉开了帷幕并在探索中不断前行，在一系列金融、税收政策的“组合出击”下，又配合了限购、限贷等颇具行政色彩的措施，房地产调控初见成效。但房地产价格仍然很高，远没有达到人们的理想预期，同时保障性住房在落实推行的过程中也面临着种种的困难。这些都预示着我们要将房地产价格调控到合理水平的任务还很艰巨，还需要我们进一步的工作努力，这就对政府的宏观调控能力提出了更高的要求。
3我国房地产价格调控中存在的问题
房地产是一种特殊的商品，是人们生活的必需品，因此房地产行业的发展也直接影响到人们的生产和生活水平。面对过高的房价，各种调控手段也不断出台，但是，在整个现行的调控过程中还存在很多现实的问题。
3.1地方政府的执行力度不足
受到我国财税体制和政绩考核体系的影响，中央与各地方政府对于房地产调控的态度和立场并不完全一致。为强化地方政府的执行力度，确保调控措施执行到位，在第三次调控中，特别强调了“行政问责”、“约谈机制”，与“目标调控”、“一房一价”、“限购限贷”相结合。但在政策执行过程中，在地方层面仍不可避免地出现了玩“数字游戏”的现象。某些地方为了应付中央的调控要求，将调控目标定得过于宽泛，使其失去实际意义；某些开发商公然上演“阴阳合同”的闹剧，致使“一房一价”也形同虚设。这也同时反映了地方政府的执行力令人堪忧。对房地产调控政策的落实和收效无疑造成了影响。
3.2住房保障制度的落实还有待进一步提高
近年来，为了调控过高的房价，我国政府积极采取措施，建立廉租房和经济适用房制度。但是目前来看，这两项工作在全国范围内落实的情况仍然有限。很多城市还没有建立廉租房制度；建立的城市中，多数进程也比较缓慢，实物配租的比例也过低，不能满足人们的需要。例如，国家廉租房的政策是面向社会上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到这个政策，很多人不在保障范围之内。同时，由于住房市场化的推进、土地供应紧张等问题，经适房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益诱惑面前，经适房的分配问题也是非常棘手的。
4对我国房地产价格调控的建议
房地产价格的改善不是一蹴而就的问题，需要结合我国的实际情况，有步骤、有重点的进行，既要注意与现有政策的衔接，又要防止对住房市场化进程造成冲击。
4.1房地产价格调控要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用
在当前经济条件下，政府的宏观调控要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，房地产价格调控要充分利用市场手段，例如，可以充分发挥税收调节作用，财政补贴，利率等经济手段，对房地产市场进行调控，再辅以行政手段。促进房地产价格的合理回归。
4.2政府要进一步完善廉租房和经济适用房制度
两房制度是保障低收入者住房需求的重要举措，政府要完善廉租房和经济适用房制度。廉租房的保障范围可以逐步扩大，增加廉租房的房源。从城市最低收入家庭扩展到低收入家庭，合理确定廉租房的保障对象及标准。有关经济适用房方面，可以通过合理确定住房标准，对上市交易进行严格管理等经济手段来加以发展和完善。
4.3进行房地产产业结构调整
重点推出市场潜力较大的中档住房，完善交通、环境等方面的规划。增加城市郊区投资，降低成本，降低房价。
4.4规范土地市场
总之，我国房地产价格增长过快，已经严重影响到了居民的生活水平，这就需要国家采取措施对房地产价格进行宏观调控。国家对房地产价格进行宏观调控，要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，政府要积极采取措施，完善廉租房和经济适用房制度，还可以通过进行房地产产业结构调整及规范土地市场来促进我国房地产价格的合理回归。
4.5完善房地产金融调控制度
4.6完善房地产土地使用制度
对土地价格实行上限管理，防止地方政府通过提高土地成本来获取利益。加强对土地市场的监管，对违法违规的开发商进行严厉惩处，遏制开发商的投机行为，防止其通过囤积土地推高土地价格。严格土地“招拍挂”制度，完善经营性用地招拍挂制度，在高、中、低档的房地产市场分别展开竞争。进一步强化土地供应管理，根据市场需求，及时调整房地产开发用地的供应结构和总量，控制高档房地产开放项目用地，增加普通商品房用地。完备土地储备制度，使政府真正完全垄断土地一级市场，加强各地储备中心和政府间的沟通，协同政府盘活市场土地存量，适当增加土地供给量，通过影响房地产的供给来遏制价格上涨。
从全局和战略高度出发，重视土地利用规划的制定和执行工作，充分考虑经济社会发展对土地的需求，建立综合指标体系和管理制度，协调好不同行业用地规模。也要加大对违反土地利用规划的处理力度，对违法占地行为进行严厉惩处，使土地利用总体规划真正得到落实。
[1]赵铁刚.我国房地产价格调控问题研究.商业经济.2011，(9).
[2]齐婧.反思现行房地产调控政策明确未来调控方向.中国房地产.2012，(15).
[3]景富生.房地产价格调控的经济法分析[J].天津市财贸管理干部学院学报，2010，（03）.
[4]杨德文.探析我国房地产价格调控法律制度的构建[J].中国市场，2011，（09）.
关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。
下一阶段完善房地产税收政策的建议
(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度
开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。
(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场
理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房租赁
统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收
从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。
参考文献:
1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1)
2.陈真诚.不表态不代表物业税不会开征.法制日报,2010(2)
【关键词】调控；房地产；价格
0.引言
虽然我国房地产市场价格的调控工作已经取得了阶段性的成就，但是仍然没有达到预期目标，因此，我们应坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，有针对性地抑制二、三线城市过快上涨的房价，促使房价回归到合理的水平。本文就如何调控我国房地产的价格谈几点看法。
1.影响房地产价格调控的主要因素
1.1房地产需求兼有消费和投资的双重性
房地产是一种特殊的商品,其不仅提供房屋供人们使用,满足消费者的居住需求,而且由于其使用价值及价值实现的长期性,可以作为一种资产,满足购买者的投资需求,因此,房地产的需求兼有消费和投资的双重性，导致房产需求过度。
1.2房地产市场存在“雷切德效应”
由于房地产使用的耐久性和城市土地资源的稀缺性决定了房地产的供给价格是缺乏弹性的,房地产价格并未因需求增加、开发投资扩大而下降,即房地产市场存在“雷切德效应”,这种反供求规律的现象正是由于房地产兼有消费和投资的双重性所至。
1.3房价大幅下降存在现实风险
2.我国房地产价格调控的措施
2.1政府控制地价
现行国家土地政策规定，房地产开发经营，必须通过国土部门组织“招、挂、拍”方式取得国有土地使用权，由于房地产经营开发利润空间非常大，所以土地拍买价格涨幅快。因此，政府应采取有效措施，控制地价上涨过快状况。具体措施：根据规划条件，一是限制土地出让“招、挂、拍”的最高价；二是限制商品房售价最高价；三是调控房地产开发商的利润，提高房地产开发商条件，让参与“招、挂、拍”的土地开发商根据规划设计条件，提供规划设计方案和组织实施方案，国土部门组织专家组进行方案选优，由最优方案获得者取得土地开发权，政府严格监督开发商按中标方案实施。
2.2严格执行房地产法规政策
房价是个令人头痛的大难题，从岁末又说到年初，全国不管是大城市还是中小城市，仍然涨声不断，其实原因在于一些地方政府、开发商和金融机构等强势特殊利益集团，蓄意抬高房价，获取高额利润。因此，控制房地产价格的关键就是要将调控政策、措施执行到位，消除对楼市宏观调控作用的消极因素。各级政府，特别是国土、规划、建设、房管、金融、税务等政府部门，要统一思想，提高认识，坚决贯彻执行国务院关于土地、住房、金融、税收等法规政策，勇于承担责任，切实保障房地产市场稳定健康发展。
2.3建立中低收入者家庭住房保障制度
新加坡政府提出：“居者有其屋”，大量建设“政府组屋”，超过84%的新加坡人都居住在组屋里，同时严格租屋供给制度和管理，形成了可靠的住房保障制度。西方国家城市居民租房：美国40%、瑞士60%、英国55%、丹麦100%。根据国发[1998]23号文件精神，政府应建立中低收入者住房保障制度，城市80%以上的家庭应该是由政府提供的经济适用房和廉租房。“让老百姓买得起房”成为现实，作为政府应立法制定和完善住房保障制度，一方面明确经济适用房和廉租房的供应对象、建筑面积、房屋价格等，供应对象应重点向城市中低收入者、教师、公务人员、拆迁户等倾斜；另一方面加强对经济适用房和廉租房申请者的审批、监督，保证优惠政策真正落实到需要保障的对象。
2.4房价收入比与国际接轨
房价中值倍数是指平均房价与居民家庭年收入的比值。统计结果显示，中值倍数4.1以上，购房能力严重不足；中值倍数3.1至4.0之间，购房能力不足程度中等；中值倍数不超过3.0，房价属能负担范畴。西方国家排在前几位的是：美国洛杉矶等6个城市8.5至11.4，澳大利亚悉尼8.5，英国伦敦8.3，美国纽约7.2。相比之下，显示我国广大城市居民在住房问题上负担沉重，高房价明显降低了城市百姓的生活质量，影响了生活和谐度。国家在制定政策时应该把“房价收入比”列入政府政绩考核指标，实行地方官员指标负责制，使房价真正反映市场需求，把老百姓愿意买房、买得起房和买放心房作为实践“三个代表”的一项重要工作来抓。
2.5规范个人集资合作建房制度
个人集资合作建房，顾名思义，就是城市居民自发地联合起来进行住房建设。目的是居民个人为了居住而建，不存在商品房销售环节。这样，减小房产流通环节中的税收和开发商利润，房价就是成本价。其实，世界上很多国家有住宅合作社（合作建房组织），成立宗旨是解决中低收入者住房问题。个人合作建房在我国刚起步，政府扶持是合作建房成功的基础，有必要采取有效措施加以规范。一要确立个人合作住房建设的合法地位。需要强有力的法律保障，立法保护；二要在土地获取时给予支持。政府在规划时划出小片土地供个人合作建房者竞标；三要加强金融支持。金融机构参与并扶持住宅合作开发建设，与住房公积金制度联系，提供启动资金，考虑建立住房储蓄合作社；四要实施优惠政策。在税收上给予适当减免；五要完善管理机构。政府加强住宅合作开发指导和监督，规范个人合作建房行为，保证运作科学性、合法性。
2.6加强房地产中介机构管理
随着房价高涨房地产中介机构像雨后春笋遍地开花。房价高涨，同中介机构违规操作关系密切。体现在：一方面中介机构与开发商定价操盘包销、抬高价格出售，动用不实报道制造脱销气氛，雇人排队抢购、摇号选房，让消费者心理紧张，交订金后三天内支付30%首期款签合同，逼使购房者没有选择余地，利用优势新楼盘二手转卖等手段获取高利润；另一方面在二手房中介中违规操作抬高房价，惯用“瞒天过海、买卖通吃”，“轮番压价、逼人就范”，“空手套白狼”等手法获取高额利润。当务之急，加强并规范房地产中介机构管理是控制房价上涨有效手段之一，要严格控制中介机构业务范围，严禁超规违规经营。
2.7完善房地产税收体系
目前我国房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重，这不利于房地产的流转和抑制房地产投机行为。而大多数国家都很重视在房地产保有阶段征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，高额的保有房地产税率可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动，这既有利于繁荣房地产市场，又可以推动房地产要素的优化配置。
3.结束语
综上所述，我国房地产业保障性住房缺位十分明显。解决城市居民住房问题要靠两条腿走路，一条腿是市场，即通过商品房的供应来解决一部分高收入者住房需求；另一条腿是政府提供保障性住房，满足广大中低收入阶层的住房需求。
关键词房产税比较分析征收探索
作者简介：徐云，安徽师范大学法学院2011级法学专业本科生。
房产税作为一种重要的财产税，其征收关乎国计民生和社会经济发展，对该制度的改革已成为政府深化财税体制改革的重点工作之一。党的十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出，应加快房地产税立法并适时推进改革。从实践中分析探索房产税该如何征收，是我国房产税有效施行的关键。制定科学的征收方案，将使房产税更符合国内房地产市场实情，对房价调控及房地产市场管理更具有实效性。
一、我国房产税政策的历史变迁
我国房地产市场的基本现状表现为：供求总量不均衡，即潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给、房地产供求种类不均衡，即商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理。房地产业是国民经济的重要组成，房地产能否正常稳健的发展关系到国民经济的兴衰。
已出台实施的一系列调控房市政策和沪渝两地房产税改革试点措施对房市的调控效果并不理想，但征收房产税在我国当前国情下，不仅利于保障房地产业健康发展，也对维护社会公平和谐、保证国家财政收入发挥着重要作用。房地产调控未来的方向应然是以房产税法等经济法律手段逐步替代“限购令”等暂时的行政政策手段，这也是完善中国特色社会主义法律体系的重要体现。目前的问题在于如何借鉴国内外的房产税制度，并结合我国实情探索出我国房产税法应实行的征收标准，使我国房产税法律制度更具有效性、可操作性，更科学地调整房市、调控房价，推动社会经济的持续发展。
二、国内外房产税征收比较分析
对于我国房产税征收标准的新探索应建立在借鉴国内外已有房产税税收政策之上，分析总结其中的经验及不足，为我国房产税改革提供理论支持。
我国房产税一直采用的是1986年国务院颁布的《暂行条例》，这是根据上世纪80年代中期的经济体制、社会条件等背景设计的，具有时代性特征，但随我国社会主义市场经济体制的建立和房市的迅猛发展，若仍按原条例调控房市，不仅与税收公平原则不符，同时实际调控的效果必然不尽如人意。笔者认为，《暂行条例》对于房市的调整存在以下几点不足。
第一，征收范围不合理。《暂行条例》对房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房产，不包括乡村，但随城乡二元结构的打破，若乡村的经营性房产仍不受房产税的调整，既减少了财政收入，也不利于土地的节约与高效利用。
第二，计税依据不合理。《暂行条例》按房屋原值征税只能体现购买、建造房产的历史成本，不能反映市场供求、建材价格等变动因素对房价的动态影响，计税基础滞后于房屋实际价值，不能充分发挥税收对房产的调节作用；用于出租房产按租金收入计征房产税，但是征税依据不明确，造成自用、出租房产形成较大税赋差异。
陕西21万户需要廉租房
记者从陕西省建设厅了解到，2009年陕西省经济适用房建设计划达597.08万平方米、72499套。目前，陕西省低收入住房困难家庭有21.8万户，其中11.9万户低保家庭、2.6万户最低收入家庭、7.3万户为低收入家庭。五年内，他们分别将在2008年、2010年、2012年以前都能予以保障。
并且，2009年至2011年，陕西省109168家住房困难的低保户将住上廉租房，而整个廉租房建设将规划保障278904家住房困难的低保户，这其中包括实物配租109168户、租赁补贴169736户。
陕西如此大规模的廉租房建设计划，旨在切实改善各市最低收入人群的住房问题，也正体现了国家的惠民政策。
对于廉租房的使用，陕西目前主要有两种形式，一种是实物配租，即政府将房屋建好提供给住房困难的低保户，收取低廉的租金，这种形式的对象，原则上为人均住房建筑面积低于4平方米以下的住房特困户，和孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭，提供廉租房面积约为30～50平米。
另一种则是租金补贴，此类大多是住房有困难的低保户在外租房，政府支付一定数量的补贴金，以冲减其房屋租金。按照有关规定，陕西省人均住房面积补贴标准上限确定为建筑面积14平方米。
而陕西省主要采取“租金补贴”，实物配租和租金核减为辅的方式。鉴于各地危旧房屋改造进程加快，市场提供的小户型、低价位租赁房源严重不足，以及现有保障对象的居住状况，全省实物配租和租金补贴的具体比例为：实物配租占廉租住房保障家庭总数的30%，租金补贴和租金核减占70%。
三大问题制约廉租房
以陕西省实施廉租房建设之如此快速进度为例看来，似乎国家新一轮的调控房地产业的号角又一次吹响，2009年似乎应该是廉租房大力发展的年头，2009，成了廉租房建设的拐点？
实际上，我国早在1998年就认识到了廉租房的重要性。1998年国务院的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房。”但一直以来，廉租房建设却步履艰难。
一边是房子被空置落满灰尘，一边却是无房户对廉租房望眼欲穿。对此，王圣学教授分析说，廉租房与房价呈反比关系，廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%～4%。如果切实实施廉租房制度，那么居高的房价就会下跌，有政府“第二财政”之称的土地出让金也会降低，房地产拉动GDP增长的力度就会受到影响，最终波及官员的政绩。如此，一些地方政府只好打小算盘，让建好的廉租房成为“空中楼阁”。
按照廉租房政策的意义，政府实际上就是廉租房的“房东”，政府如何当好“房东”？如果廉租房完全由市场来解决租房问题，那存在的问题就多多了。
王教授介绍，“租售并举的住房供应体系”是世界上绝大部分国家的主导政策，我国的政策主导思想也是如此。一个健全的住房保障体系是让能买房的买房，能租房的租房。比如，韩国在加大住宅供应量、抑制投机性需求的同时，实施了国民廉租房建设计划，政府投资在10年内建成100万套廉租房，并采取有效手段确保租赁双方信息对称，这些举措使韩国房价和房租双双下降。
遗憾的是，最近几年，我国由于房价飞涨，房租也跟着上涨，尤其是大城市，房租与房价一起上涨的速度，超出了许多人的承受能力。严峻的现实是，许多人不仅买不起房，也同样租不起房。所以，目前的当务之急是，政府严厉调控房价，同时，加大廉租房供应量。如此，公众才能有更多的选择余地，无论是买房还是租房，他们的选择都将是理性的。
廉租房配套政策要落实
怎样才能大规模地建设廉租房？怎样才能确保低收入群体能够拥有廉租房呢？
所以，他说：“政府应鼓励开发商加大对廉租房的建设，同时配合相应的税收政策，包括土地获得成本及消费者购买时，都应体现相应的政策支持。”
他还说：“廉租房可以满足中国低收入人群的消费需求，应当在人群密集的地段开发，土地的成本应当由政府承担，这样才能建造出中低收入者承受得起的廉租房。”他坚信2009年政府一定会出台更多更好的切合实际的房地产调控政策。
陕西省决策咨询委员会委员、省建设厅原助理巡视员张全笙认为，我国的廉租房建设不太好的原因是制度本身就不健全，国家没有廉租房法人制度，有好多政策也不明确，下面都在那里摸着石头过河，有些地方也不知道怎么搞。
至于廉租房资金问题，他说，完全由政府解决廉租房的融资问题可能有一些问题，完全由市场来筹集廉租房的资金也有一些问题，最好还是市场和政府相结合。他还建议，政府应建立廉租房租赁管理机构和廉租房监督委员会相分离的制度，强化对廉租房租赁者的资格认定，确保廉租房真正为低收入群体服务。
看来，廉租房建设势在必行。为应对金融危机，国家出台加大廉租房建设的措施，是非常及时到位的。但机制上的不完善、房源上的匮乏，以后，政府将要做的工作还很多。
据了解，2008年11月底，陕西省政府出台的《进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求，2007年底前设区市对符合住房困难规定条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭做到应保尽保，2008年在所有县城实现应保尽保，2009年起，陕西省廉租住房保障面，由符合保障条件的低保家庭将扩大到符合保障条件的最低收入家庭。
关键词：房地产经济；市场调控；政策
1房地产经济市场调控的必要性
1.1房地产经济存在的风险
1.2房地产经济市场调控的必要性[1]
⑴房地产资源优化配置的需要
市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础，但市场配置资源有着其发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵，保证其健康运行，必须对房地产市场进行干预和调控。中国房地产经济的资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样要受到政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。
⑵加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要
⑶保证我国房地产经济可持续发展的需要
我国房地产经济处于起步阶段，其发展的幼稚性也要求对它实施政府宏观调控。这种幼稚性主要表现在如发展不稳定、地区间发展不平衡等方面、房地产供给结构不合理，需求增长过快。
2房地产经济的市场调控
2.1通过房地产税收政策对房地产经济进行市场调控
我国房产类税收主要集中在房屋销售或是购买环节，而对房屋持有环节则不征税。这种房地产税收制度先天不足，给房地产炒作预留了空间，使得房地产投资投机行为容易在放松调控政策时卷土重来。
除此之外，我们还可以尽快出台物业税，建立起有效的住房需求税收调控机制。同时配合其他税种的征收，形成有效调节住房需求的税收调控政策体系，对房地产经济做出更好的市场调控作用。
2.2通过调整住房结构对房地产经济进行市场调控
近年来，我国加快了对住房结构的调整步伐，加大了保障性住房的比例，有效延缓了商品房价格的攀升，对于房地产经济起到了一定的市场调控作用。
目前，我国大部分区域已经建立了包括廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房为主体的住房保障体系，随着保障性住房的大量开发建设，这些住房在一定程度上改善了一些群体的住房需求，调节供求矛盾。
经济适用房、限价商品房作为保障性住房模式之一，它的建设面积在住宅建设面积中的比重，体现了政府对保障性住房的投入的力度大小，在一定程度上也体现了住房的社会公平性状况。
廉租房、公共租赁房的推出，有效地延缓了我国住房市场的需求，也有利于改变我国普通老百姓在住房方面的传统观念，使人们不再在低收入跟高房价之间纠结，这也有助于我国房地产热的除温和房地产的软着陆。
因此，我们必须通过完善保障性住房政策制度，加大对房地产经济的市场调控：
一是加大保障性住房建设力度。各级政府应从资金和土地供应两个层面加大对保障性住房建设支持力度。历史经验证明，抑制物价最有效的办法是加大商品供应，而不是限制交易。因此，限制房价上涨最好的办法就是加大住房的供应，特别是保障房供应[2]。
二是保障性住房建设应兼顾需要与可能两方面关系。保障性住房建设应充分考虑当地财政状况，妥善处理需要与可能的关系，力争使受益群体最大化。
三是规范保障性住房分配秩序。加强对保障性住房申购人的资格进行严格审查；建立健全保障性住房退出机制，完善保障性住房统计制度体系，及时跟踪掌握保障性住房居住者收入变化情况，切实解决好保障性住房只能进不能出的问题。
四是做好保障性住房拆迁补偿工作。
2.3通过调整货币政策，对房地产经济进行市场调控
为了保持房地产市场的平稳健康发展，我国政府采取了大量的调控手段。
2010年1月出台的“国十条”，对房地产市场实施了最为严厉的调控。一是全国各地加大了对房地产市场调控的力度，在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，实行了“限购令”。二是完善了差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。贷款购买商品住房首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房的首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。这些都坚决遏制了部分城市房价的过快上涨，巩固了房地产市场调控成果，促进了房地产市场健康发展。
2011年1月26日国务院出台新“国八条”，二套房贷首付提至六成，这对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的“加码”。特别是强化了差别化住房信贷政策，“贷款购买第二套住房的首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。而且还规定地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这也从另一方面促使地方政府加强对房地产经济的市场调控设施的执行力度，有利于从政策的源头上对房地产经济实施市场调控。
这些政策的实行，再加上限购措施的继续实施，进一步压缩了投资投机性购房的空间，
有效遏制投资投机性购房，巩固和扩大了货币政策的市场调控成果，并逐步解决城镇居民住房问题，促进了房地产市场平稳健康发展。
3结论
综上所述，对于房地产中出现的泡沫经济，我们要在严格执行现有的市场调控手段的基础上，不断推出各种更加有效的措施，以进一步加强房地产经济的市场调控，实现我国房地产行业的软着陆。
一、公共租赁住房融资现状及困境
公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给特定人群的一种保障性住房。其租金水平高于廉租房，低于商品房，有五大基本特征：政府的干预性、保障对象的特定性、非营利性、租赁价格的优惠性、退出的灵活性。2010年6月12日，中央七部委联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，公共租赁住房正式成为我国住房保障体系的一个重要组成部分。
二、以REITs为融资渠道解决公租房融资困境的设想
房地产投资信托基金，在美国等大多数国家被称为RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs，是产业投资基金的一种，是由专业的投资管理机构进行经营管理，以发行基金受益凭证的方式集中不特定的投资者的资金，并以多种方式运用于房地产投资领域，将投资综合收益按比例分配给投资者。
随着我国保障性住房建设的加快及改革的深入，房地产业发展到一定的规模，市场经济逐步走向成熟，我国引入公共租赁住房的房地产投资信托基金，已经具备了一定的条件和基础。REITs集众多分散资金在一起，采用了专业化管理的一种投资体制，可以聚集资金并分散风险，公共租赁住房经营过程中产生的持续稳健的租金收入可以用来分红，更适合趋于稳健型的投资者，且REITs可以设置投资者退出机制。公租房REITs对拓宽公租房融资渠道、分散银行系统性风险等方面具有以下重大意义：
1.拓宽公共租赁住房的融资渠道
2.降低房地产投资门槛
大众投资者希望能有一种既有不高的经济门槛，又可以有较为稳定合理的回报的投资方式。公租房REITs满足了中小投资者这一投资需求，降低了房地产投资门槛，成为一种新兴的投资模式，并完善证券市场产品结构。
3.分散与化解银行系统性风险
4.进一步完善房地产金融架构
REITs作为房地产金融发展的重要标志，它的建立将推动中国房地产证券化进程，促进房地产投融资制度的创新。通过REITs对公共租赁住房证券化的实现，使得不动产转变为证券形式的股票或受益凭证，增强了资产的流动性和变现能力，实现了公共租赁住房融资的直接化和社会化，这将在一定程度上提高房地产金融的完整性，促成了房地产融资方式的创新，是未来房地产金融发展的重要方向。
三、推动公共租赁住房REITs融资模式的政策和建议
发展公租房REITs要求政府及社会各方的努力和配合，需要在以下几个方面进一步完善和提升。
1.促进REITs法律法规的制定和完善
REITs的发展是建立在完善的法律制度的基础上的，目前我国还没有专门针对REITs的法律法规。尽管目前已有《证券投资基金法》、《信托法》、《信托投资公司管理办法》等方面的法律法规，但发展REITs还需要有针对性地制定包括REITs的设立、组织架构、运作程序、收益分配及规范各方主体权利义务等具体事项的法律法规，以规范公共租赁住房REITs模式中的融资、运营、管理等环节，确保公共租赁住房建设过程中的有法可依，同时明确界定企业和政府房地部门需承担的义务和风险，制定相应的政策使各方的权益得到保障，各方利益得以实现。
2.制定配套的税收优惠政策
在中国现有税法框架下，如果希望通过长期持有物业获得租金收入，要交纳5.5%的营业税，12%的房产税，然后要缴纳25%的企业所得税。REITs投资人收入分红后还要交纳个人所得税；REITs发行时物业资产的收购和转让，也需要缴纳高额的资产转让流转税、增值税和所得税，REITs发行和运营还需承担大量的第三方费用。这是公租房这一特殊的公共资产所无法承受的，同时阻碍了REITs的进一步成长。目前已运行REITs的国家都通过税法改革，避免双重征税以便提高物业回报率。例如美国，在免除了企业所得税的情况下，美国的REITs收入回报率达到8.4%。所以，国内应借鉴发达国家的经验，制定配套的税收优惠政策，可以考虑对公租房租金收入免征营业税和房产税，对投资者也给予一定的税收减免。为了保障投资者的利益，降低承建人的投资风险，政府应出台有针对性的优惠措施，就融资过程中参与各主体的各项税收的减免，这样才能充分调动投资者的积极性。
3.政府对公租房REITs给予直接的补贴和保障
由于公共租赁住房具有社会公益性质，可能会出现公共租赁住房REITs收益率较低的情况。低水平的投资收益率，将严重制约REITs进入公租房建设和运营领域，所以政府应考虑给予必要的支持。首先，应直接给予公租房REITs一定的财政补贴。因公租房具有公益性质，其在一定程度上承担了政府的公共服务功能，且政府在租金水平上进行了限制。正因如此，政府需要以财政补贴的方式直接拨付给公租房REITs，同时财政补贴的标准和金额要与公租房REITs提供的服务种类和质量相匹配。其次，在建设公租房过程中，应给与承建人在土地使用、保障房经营等方面一定的优惠政策。例如可以规定公租房在一定年限后，可以按照市场价格以商品房出售，或者按照市场价格出租房屋，以提高未来的投资收益率，使其有可能收回前期的投入资本或者获得市场化增值后的收益。第三，政府以财政贴息和担保的方式为公租房REITs经营管理提供支持。为了鼓励公租房REITs的发展，降低公租房REITs的各项财务成本，若公租房REITs在业务扩展过程中面临着融资需求，则政府财政根据需要可以为其融资的资金进行贴息，或者由政府所有的政策性担保公司提供担保。