房产经纪公司在经营管理过程中，往往会有以下风险：
一、用工方面风险。
（一）未签订劳动合同的风险。
按照我国《劳动合同法》规定，单位与劳动者建立劳动关系的，必须签订书面劳动合同，未签订书面劳动合同的，劳动者可以向单位主张双倍工资，根据此规定，很多业务员在离职后，拿着工资进卡凭证，工作牌等证据，到劳动仲裁部门主张该双倍工资，因法律规定单位对此负有举证责任，如果单位拿不出书面的劳动合同，大多情况下须要额外支付双倍工资，给公司带来不必要的损失。
（二）未缴纳社保的风险。
房地产经纪公司业务员因其工作属性，经常在外奔走，电瓶车是其主要交通工具，也是最危险的交通工具，经常会有交通事故发生。而根据我国《工伤保险条例》的有关规定，只要在交通事故中业务员不承担主要责任，便同时又可以认定为工伤。被认定为工伤后，如果公司未缴纳社保（医疗保险、养老保险、生育保险、失业保险、工伤保险），这部分少则几万，多则几十万、近百万的赔偿款，将由公司独立承担。
另外，如果未缴纳社保，如果业务员到社保部门投诉，公司将面临补缴及处罚。
（三）工作日加班、双休日及法定节假日上班的双倍工资、三倍工资支付的风险。
（四）业务员离职交接风险。
房地产公司业务员流动性特别大，离职到同行的情况数不胜数。如果离职交接手续不完善，业务员说走就走，不将人事关系、财务、尤其是业务交接清楚，不但会给公司管理带来混乱，而且还有可能遭到房东或者客户的投诉，甚至索赔。
二、业务方面风险。
（一）来自房东客户方面的风险。
1、未尽到居间方基本职责，导致损失，被房东客户索赔。
签约时，未能对房屋的基本情况如实告知，比如：房屋存在司法查封、行政查封等限制交易的情形，房屋存在抵押情况，尤其是除银行正常购房贷款抵押外的抵押情况，权属是否存在争议，房屋是否已经出租，出卖人是否依法通知承租人，承租人是否放弃优先购买权等。根据《合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，作为居间方，如实报告是其基本义务，如果未尽到该义务，导致房东客户损失的，很有可能会被索赔。
因此，对于特殊的交易，应当委托由法律专业人员（法务、律师）对合同条款及交易中可能会出现的风险进行把控。
2、房地产交易主体欠缺导致所签订的合同无法正常履行。
3、交易过程中的风险。
交易过程中被查封、无法赎楼、无法办理按揭贷款等风险：二手房交易过程中，往往会发生突发情况，比如合同签订后房屋被查封、贷款无法审批等，此时交易时中介公司应尽到谨慎审查义务，如及时查档，及时询问并打印卖方还贷清单、买方房产及信用状况，以免承担赔偿责任。
手续不全：如多位产权人部分不能到场，或者是须要公证委托的，没有公证委托书，或者办理的公正委托书权限不足；继承所得房屋未过户的，未办理继承公证书或者没有法院判决书、调解书；产权人系未成年人，未经过法定监护人书面同意的等，这些均会因手续方面的瑕疵影响到交易。出现这些情况，轻则退俑，重则可能还会赔偿因此带来的损失。
合同条款约定不明：如关于合同的主要内容没有约定或者约定不明，导致难以约束买卖双方或者难以操作，导致交易僵局。尤其是对于一些有特殊情况的房屋，对于条款的拟定尤为重要，能够减少争议产生，避免交易过程中的风险。
违规操作：为了追求不正当利益（避税拿返点），纵容、指使交易双方违反法律规定、行业道德规范操作交易过程，比如主导策划交易双方避税。
4、未规范管理，超收等被房东客户向房地产经纪管理机构投诉及处理。
因居间方一般不将房东客户的联系方式给对方，分开进行单独沟通，在收佣时往往两边同时收取，这就有可能导致超收。在交易双方得知真实情况后，往往会选择到管理部门投诉。按照《上海市房地产经纪人管理暂行规定》的规定：“（五）房地产经纪人超标准收取服务费的，责令其退还超收的费用，并可处以超收费用1至3倍的罚款，但最高不超过3万元”的处罚。
5、操作无产证房、采用阴阳合同避税。
对于没有产权证的房屋，即使佣金再高，也不得去居间，因为一旦发生纠纷，赔偿的数额，远在佣金之上。切勿指导双方避税，即使交易双方有意向，公司也不得在其合同上盖章。
6、假房东真诈骗。
近些年，常有听说伪造产权证，以低价快速成交为诱饵，骗取客户房款，对此，居间方应当严格进行产权调查，拉取产调，核实产权情况，避免为假房东背黑锅，承担赔偿责任。
7、房东客户跳单。
对于跳单，实践操作中，最主要的是避免双方见面并留联系方式，除此之外，还应签署带看确认书，以固定居间方的劳动成果，并为后期诉讼留下证据。
（二）来自自己业务员的风险。
1、飞单。业务员为了寻求自己的高提成，往往会将客户带往其他公司进行成交，这种情况尤其在业务员辞职到其他同行时会愈演愈烈。为此，公司应当加强对房源、客源的管理，完善文档材料以及对已经签约材料的管控，尽量避免发生飞单。如果确实无法避免的发生了飞单，在追责方面，由于对关键管制文件的管控，也会做到证据充分。
2、员工做私单、吃差价、挪用资金甚至卷款潜逃等。
房产经纪公司中特别是租单，做私单现象可谓屡禁不绝，对于吃差价现象由于都是签订三方合同，买卖租赁价格比较透明，但是通过多收佣金的方式吃差价也并非个别，同时员工特别是经理挪用资金甚至卷款潜逃的现象有时候能看到。
房地产经纪公司业务员因其准入门槛较低，业务员的素质参差不齐，沪上除了一些大的中介公司对学历有要求，大多数公司对学历要求不高。这就导致了有大量违法犯罪成本很低的人员涌入行业。在资金监管、代收房款中，业务员一旦有机会控制几十万甚至上百万的房款时，心生贪恋，侵吞房款后消失。对此，在招聘人员过程中，一定要仔细甄别，如果发现有对外欠款多，网贷记录严重的，及时劝退，并严格公司意向金转定，收取定金等方面制度，避免业务员能直接控制钱款。
3、业务员为了成交，胡乱承诺。
比如：根据客户的情况，贷款只能贷足五层，业务员却承诺可以贷足七层；上家抵押或者查封无法解除，业务员却承诺在多少天内可以解除，让交易双方先签订买卖合同，最终无法解除。如果出现此种情况，房东客户留有该承诺的证据，房产经纪公司必然会被追诉。
律师建议：
一、规范用工，区分不同用工模式，签订相应合同。
为避免用工风险，公司应逐步规范用工，签订书面劳动合同，并缴纳社保。对于固定上下班的人员和采用不定时工作制的员工，签订不同的劳动合同，早日对业务员向人力资源与社会保障部门申请不定时工作制。
二、认真仔细产权审核、签约主体情况审核。
三、文档需专业审核，并对人员进行标准化管理。
（一）制定并展示标准化文本。
将公司现在使用的所有格式文本交由律师审核，提出完善意见，对于业务过程中还需规范的地方，补充制定标准化文本。
（二）建立成交登记及规范档案与印章管理。
对于已经达成的交易，所签订的所有材料均交由总部或者固定地点进行保存，由公司对每一笔达成的交易进行登记编号，并交由专人负责管理。
档案，主要指各类对外文本，包括在经纪业务开展过程中涉及的其它文件、文本，也包含客户交给中介公司的产权证、身份证、护照等私人重要证件。按照《房地产经纪管理办法》的规定，房地产经纪服务合同的保存年限不得少于5年。中介公司应建立系统的档案管理制度，对各类档案的管理责任人、保管方式、保管期限等均应做出明确、详细的规定，避免档案遗失或其它因档案管理不当带来的风险。对于分店的收据等，应事先盖好印鉴并编号管理，最好不要将印章下放。
(三)对不同人员的权限进行控制并分配管理
(四)定期对业务员及管理人员进行培训。
为了保证业务操作的规范，防范由业务操作不规范引起的风险，中介公司必须对各个分店的管理人员及业务员进行培训。对责任人的培训包括两个方面：一方面是上岗前的系统培训，即对业务操作涉及的各个环节进行详细、透彻的讲解，使他们全面掌握公司规定的操作要领及相应的意义。另一方面是指上岗后的培训，包括定期或不定期的各类培训（包括业务培训、新的政策出台培训、法律风险防范培训等），这是保证士气与操作规范的重要手段。尤其是在公司出台了新的规定时，更是必须对责任人进行培训，才能将新规定真正贯彻下去。
本文作者：邱扬成，上海骥路律师事务所合伙人
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