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2024.05.22上海
2024年5月8日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布了《上海市住宅工程业主房屋质量预看房管理办法》（沪建规范联〔2024〕9号，以下简称“《管理办法》”），新的管理办法在2022年《本市新建住宅工程“业主房屋质量预看房”制度（试行）》（以下简称“《试行制度》”）的基础上，总结经验，由“试行”的制度正式转为“办法”，《管理办法》于2024年5月16日起实施，有效期至2028年12月31日。这标志着上海探索的业主预看房制度已经成熟，上海住宅工程全面实行预看房制度，预看房的程序和要求也更加明确、细化，预看房制度正式成为住宅项目开发的必经程序。
一、从《试行制度》到《管理办法》
为促进预售制度下住宅工程的品质提升，解决一直以来预售房屋质量问题层出不穷的情况，从落实新建住宅工程参建单位主体责任、强化建设单位首要质量责任的角度，上海于2020年开始试点推行房屋质量预看房制度。2021年5月，上海市建设工程安全质量监督总站发布《关于在本市试行新建住宅工程业主“预看房”制度的通知》。2022年1月，上海市住房和城乡建设管理委员出台《试行制度》，正式出台了针对预售房屋的预看房制度，文件试行两年。预看房制度使业主在房屋建造过程中由原来的“旁观者”变为“参与者”，共同督促住宅质量问题及时发现和整改。
今年2月1日之后，《试行制度》期满。期满前的1月4日，市住建委、市房屋管理局召开了业主房屋预看房工作会议。会议就预看房制度及工作指南再次进行培训宣贯，并邀请成功开展预看房的建设单位代表交流了预看房工作的经典案例。今年上半年计划开展预看房项目的建设单位负责人160余人参会，现场集中签订了《“业主房屋预看房”告知承诺书》。
二、预看房制度修订内容
1.预看房的定义、适用范围、业主范围
预看房针对的是房屋的质量问题，而不是其他问题。对于超出质量预看房查看范围的非房屋质量问题（如涉及规划、销售、绿化、交通及车位、虚假宣传等），或超出国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同的诉求，不属于预看房的查看范围。
预看房适用的范围包括新建预售商品房和预售或预选产权类保障房两类，即非现房销售的住宅房屋，因此，不包括其他业态的房地产，也不包括二手房。业主相应的包括两类，一是已完成住宅预售合同备案的房屋产权购买人，二是已签订动迁分配协议并完成图纸选房的产权类保障房安置对象。
2.预看房查看范围
预看房查看范围为业主所购住宅套内及建筑公共部位的质量情况，查看内容分为全装修和非全装修工程两类。《管理办法》以附件形式分别规定了非全装修情况下的户内、全装修情况下的户内、公共部位的查看内容，但较为简略。相较而言，原《试行制度》对于查看内容的规定更为详细，对于允许的偏差、需达到的要求等有相应规定，笔者认为，各方仍可借鉴原《试行制度》的规定对查看内容及其要求进行理解。
3.预看房的前提条件：新增了张贴分户验收表的要求
《试行制度》未明确规定预看房的前提条件，但上海市建设工程安全质量监督总站2023年2月发布的《“业主房屋质量预看房”工作指南》规定了开展预看房的前提条件。本次《管理办法》基本延续了该规定，但新增了在户内醒目位置张贴《上海市住宅工程质量分户验收表（户内）》的要求，同时明确《质量预看房工作方案》应提前一周向工程受监的监督机构报备。关于分户验收要求，原《试行制度》仅要求在户内醒目位置公开分户验收数据（公开内容包括每户验收后形成的室内净高、净开间尺寸等分户验收结果），《管理办法》则要求张贴《上海市住宅工程质量分户验收表（户内）》，该要求加强了预看房必须在分户验收后之要求的落实。
4.增加了预售后不得擅自进行设计变更的要求
《管理办法》明确，建设单位在申请项目预售许可前，应确保按本市设计深度要求完成装修图纸设计。房屋预售后，建设单位不得擅自进行设计变更。确需变更的，应征得业主书面同意。
5.预看房的流程嵌入
预看房权利义务内容应写入预售合同中。由于预看房制度属于上海特色，因此绝大多数开发商并未在预售合同中约定预看房的事宜。本次《管理办法》明确，预售合同应对此进行约定，开发商后续需修改其预售合同版本。
7.预看房的通知、周期、人员
8.强调预看房针对质量问题的属性
《管理办法》多处明确，预看房针对的是房屋的质量问题，具体而言就是房屋建筑工程质量是否符合国家、地方住宅工程施工质量验收标准以及设计文件要求，质量问题以外的事项并非本制度要解决的问题。业主在预看房过程中提出的问题，参建各方要进行甄别，属于质量问题的，由施工单位负责整改闭合。不属于质量问题的，通过其他方式解决。因此，建设单位在预看房环节，应重视问题甄别工作，避免被业主的各方面诉求所冲击或影响，以房屋质量问题和非质量问题二分方式，分别处理应对。
9.加强建设单位控股企业法人股东的责任
近年来，暴雷的房地产项目数不胜数，而房地产开发一般都是专门设立项目公司，项目公司受控于房地产开发集团，其本身的偿债能力有限。若是合作开发项目，则股东之间的扯皮和争议，也往往影响项目的开发和交付。本次《管理办法》从实际出发，规定了控股企业法人股东的责任。
第一，要求建设单位控股企业法人股东应加强对项目质量预看房培训指导及过程把关。
第三，预看房实施过程中发生群访、纠纷、舆情等突发情况时，建设单位投诉处置小组应启动应急响应程序，主动协调处理，并将投诉及相应处置情况及时上报控股企业法人股东。
第四，在责任监管上，若在预看房过程中发生违规行为造成负面舆情或群体性事件的，不仅要对建设单位采取相应监管措施，也要对建设单位控股企业法人股东采取措施，包括房屋建设与销售联动管理措施等。
由此可以看出，针对实践中暴露出的问题，上海压实了项目开发公司上层控股股东的责任。
11.加大了设计单位和监理单位的责任
原《试行制度》未规定设计单位的责任，《管理办法》要求设计单位应在质量预看房期间配合建设单位完成现场咨询工作，配合建设单位梳理甄别房屋质量问题。监理单位新增了“如发现项目不具备相应条件即组织质量预看房的，应立即向受监质量监督机构报告”的责任。
12.新增了保险公司及风险管理机构工作要求
原《试行制度》未规定保险公司及风险管理机构的要求。目前，上海所有的住宅工程都需要投保住宅工程质量潜在缺陷保险。《上海市推进住宅工程质量潜在缺陷保险实施办法》（沪建规范联〔2024〕4号）也在今年颁布。潜在缺陷保险为民生保险，住宅工程项目土地出让合同中，应将投保潜在缺陷保险列为土地出让条件之一。根据住宅工程质量潜在缺陷保险实施办法，风险管理机构受保险公司委托，应运用包括工序检查、实体质量检查、资料检查、功能性试验、检验检测在内的各类风控手段，按阶段对房屋质量进行检查和评估，在设计阶段、施工阶段、竣工阶段和竣工备案（或取得综合验收合格证）后的两年保险回访期，实施工程建设过程质量风险管理，形成各阶段的检查和评估报告。
《管理办法》要求，保险公司或其委托的风险管理机构应抽查业主在质量预看房中提出的房屋质量问题整改情况（抽查比例不少于提出房屋质量问题总户数的10%），形成《上海市住宅工程业主房屋质量预看房问题整改情况抽查记录表》，作为《预看房质量问题专项检查报告》的附件，最终纳入质量风险最终检查报告。通过该等安排，实现了房屋质量和潜在缺陷保险两方面工作的衔接。保险公司或其委托的风险管理机构出具《预看房质量问题专项检查报告》是建设单位出具预看房汇总报告的前提，而建设单位出具预看房汇总报告是办理竣工验收的前提。层层衔接，既加强了对住宅建设质量的监管，也落实了保险机构对住宅工程质量潜在缺陷提供保险的风险管理要求。