上海每卖出四套房子，就有一套二手房，这是一个庞大的市场，也是一个残酷的江湖。一不小心就会被“刀光剑影”包围，无法抽身而退。这也是为什么很多小白第一套不怎么会选择买二手房，很大的原因就是买二手房远比买新房复杂，你需要经历看房、签约、贷款、过户、税费、风控、收楼等等一系列繁琐的步骤，这对于小白来说无疑是一个巨大的挑战。怎么能够把风险控制到最低，又能够高效、高性价比的买到优质二手房，是每一个买房人都需要面对的课题。
实用工具、购房必备
目录
一、前期准备
1、了解政策限购/贷款/税费政策2、资金准备
二、看房选房
1、确定自己要买板块、小区
2、准备小号，避免打扰
3、选择靠谱的中介
5、坚持自己的选房标准、预算，不动摇
6、知悉上家卖房动机、独家房源、长租公寓多留心
7、看房时要适当挑毛病、做铺垫
8、遇到跳价的房子切不可跟进
10、确认学区政策
三、签约交易
1、付定金前必须必须必须拉产调
3、谈判抓大放小，保证核心利益和首要利益4、争取税费各付
5、付完定金，压产证，防止一房多卖
6、首付款不多付，不早付
7、付款期限要宽松，预留尾款
8、置换时在签署卖房合同后，再下定买房
9、签约时可以录音留作证据
10、把握交易节奏、付款日期
11、中介费要砍价，并且分期支付
12、户口迁出交房后再支付尾款
划重点小胡认为：要高效买到满意的房子需要做到3点：
1、做好基本功课，对政策和交易流程了如指掌；
3、对目标小区配套、户型分布、房价及成交价，有好房出来，马上能判断是不是值得下手，做到心中有数；
买房的前期准备主要有了解政策、卖房、资金准备。主要简述政策和资金问题。
1、政策研究
1.1、限购政策。限购条款参考。限购政策没有了解清楚就盲目操作的后果就是，下定或者签完合同付完首付后，到交易中心备案时，才被告知限购不能买房，直接导致违约，赔付上家违约金几十万到几百万不等。那么在操作前就必须要弄清楚上海的限购政策。上海二手房交易近期或出台新规，签署完居间协议，前置限购查询，获得购房认证码才能网签。具体以交易中心为准。
1.2、贷款政策。商贷和公积金贷款政策可参考。了解贷款政策的主要目的就是弄清楚需要首付几成，是否能够贷足，再结合卖房的房款和积蓄看是否能够买到自己中意的房子。首套首付35%，二套普通50%，二套非普通70%。公积金的额度上限120万（首套，有补充），商贷根据收入来核算，通常银行根据你的工资流水账单和单位出具的收入证明确定贷款额度，月还款额不超过月工资收入的50%。近期部分银行对三年内有过离婚记录的客户有所限制，具体咨询银行。
1.3、各项税费。具体征收的各项税费可参考。买房通常只需缴纳契税和中介费。但是在上海，绝大多数上家都是到手价格，上家的税费全有下家承担。这样算的话，下家就需要缴纳所有的税费，这些税费最高可达合同价的10%，所以说在买房前一定要将这部分资金考虑在内，给自己留有余地。而且，在看房过程中，房子产证是否满五年，是否是家庭唯一住房，是否普通住宅也是重要的挑选指标，尤其对于资金紧张的首套朋友。另外，还需要留心是否存在遗产税，由于遗产税是合同价20%，房产税不定，所以这么大的金额一定会引起纠纷，导致无法过户。
2、资金准备
3、选择靠谱的中介。上海房产中介大致分三类：一类为绿皮中介，一类为红皮中介，还有一类为其他颜色的中介。
绿皮中介是公认的当今上海的第一大品牌，由于其安心承诺先行赔付，以及现在所有员工的素质、经纪人的素质，从经理到下面每一个人学历都是本科以上，因此在买卖房过程中，是可以比较放心、安心的交易过程。
5、坚持自己的选房标准、预算，不动摇。合格的中介人员只会向你夸大房子的优点，对缺点只字不提，切记不可被他们忽悠。虽说十全十美的房子不会有，但是有些原则性的标准是必须要坚持的。比如，朝南、噪音、震动、顶层等。朝南这条在上海是必须坚持的，没有朝南房间，就等着梅雨季节房间发霉吧。还有靠近高架和地铁轻轨的房子要注意，如果没有遮挡，那么噪音是首要问题，高架噪音是24小时不间断的，尤其下雨天，车轮碾压水声的噪音至少增加一倍，而且，楼层越高，噪音越大，因为，声音在向上传播的途中没有遮挡。还有紧靠变电站的房子坚决不能买，电力公司的领导员工却从不买这样的房子。不要说政府骗人，不说谎不代表说真话。退一万步讲，即使你打折买到这样的房子，将来出手也是问题。另外，顶层住宅通常会有漏雨和隔热的问题，即使平改坡的老公房也存在隔热不好的问题。但是，没人愿意一辈子住在这样的房子里。这种房子中介和上家是绝对不会告诉你的，只能自己留意了。
最好根据个人喜好，初步制定自己的选房硬指标和软指标。硬指标是自己完全不能接受和完全不适合自己的，比如刚才说的靠近变电站，有否高架，是否顶层等。软指标是房间格局、装修、小区环境、绿化等，硬指标是减分项，软指标是加分项。最好不要突破自己的硬指标。虽然我知道选房过程会眼花缭乱，但是还是要坚持自己的几项硬指标不能突破，因为硬指标无法更改，是无法挽回的，切不可贪图便宜，而软指标是可以通过装修美化避免的。
守住自己的购房预算。置换需求的朋友通常资金有限，一般是卖房款加积蓄再加贷款来换购新房，资金都是算好的。在看房过程中要尽量看在自己预估房价内的房子，不要一味的听信中介人员忽悠，突破自己的预算，将自己置于被动局面。比如，你告诉中介要买800万的两房，在看过几套不满意之后，为尽快促成成交，中介会频繁给你推荐900万至1000万的三房，而且振振有词的说服你：“房价还会涨，5年过后你就会嫌现在买的小了；已经贷了200万了，不在乎再多贷100万；你孩子马上就长大了，需要独立房间”等等。这些虽然是事实，但是在当下，如果经济压力确实承受不了，就必须坚决拒绝中介的建议，否则，他今天带你看1000万的房子，明天带你看1100万的房子，那整个购房节奏就被他打乱了。而且，在你拒绝他之后，并明确告知自己的购房预算和要求后，他才会安心帮你找符合你条件的房源。
房子的好坏和是否抢手要靠自己评判，不能完全听信中介。很多买过房子的朋友都有这样的感受，就是刚看完一套房子，中介就开始游说：“现在这个行情你懂的，这种房子很抢手的，不出2天马上卖掉”或者“一会我的同事也会带2组客户过来看房，听说那个客户很有诚意要买的”，再或者“昨天我同事带看的客户很满意，今天想带家人过来复看下，晚上就下定了”。这些耳熟能详的说辞对一个买房经验不足的人来说，简直具有极大的蛊惑性，使他们丧失了对房子基本的判断。
6、知悉上家卖房动机、独家代理、长租公寓多留心。买房子最大的风险就是两点，一是钱付了，没拿到房子；二是房子拿到了，是个凶宅。所以弄清楚为啥卖房极为重要。看房之前，要向中介了解清楚上家的情况，是年轻人还是老人，为啥卖房，是改善置换还是需要现金，是家庭矛盾还是子女分家，是移居它地还是移民海外，要做个初步了解。在看房过程中，通常会遇到上家，那么在看完房子后，可以和上家聊聊家常，最主要的目的就是问出卖房的目的是啥，其实，通过聊天和对房子的查看，基本上可以了解清楚上家和房子的大体情况，虽然不能百分百确定房子是否有问题，但是可以大幅降低风险，如果实在不放心，可以询问邻居和物业了解。
遇到独家代理或带长期租约的房子留个心眼，购房成本或增加，多比较，以免买贵了。
如果房子内有租户，了解租约情况，若是长租公寓，上家可能还要赔偿违约金，务必搞清楚上家是否协商好，以免影响到你正常收房，并在签订合同时，写明延迟交房的违约责任。
7、看房时要适当挑毛病、做铺垫。在中介陪同下看房子时，当着中介的面，房子优点要少说，缺点要多说，这样中介会觉得你懂行，不好忽悠，而且在你看不中的情况下，中介可以很自然的理解你，并继续帮你找合适的房子，试想，你看完房子说的都是房子的好，没有缺点，那中介就会盯着你赶快下定了，你不喜欢他也不知道，还会怪你不诚心买房，随便看看呢，中介也没有积极性再帮您找房子了。另外一点更为重要，如果房子看的不错，基本满意的前提下，如果上家在场，那么必须当上家的面，客气的挑出房子的诸多问题和缺陷，并表示不是特别满意，再回去考虑下，这样做是为今后的砍价做准备。千万不能当上家的面，夸赞他的房子好，否则，就等着跳价吧。
8、遇到跳价的房子切不可跟进。跳价通常发生在房价上涨过快的时期，上家担心房子卖便宜了，想卖在自认为的最高点。这种上家大多数是不诚心卖房子，或者说可卖可不卖，他的目的就是试探行情，没有最高只有更高，你出800万，他照样不买，除非等到接下来没人出价了，他才有可能再次调头回来找到你，同意你800万买他的房子。
而且与这种上家合作最危险，只要有人出价高一点，他随时会违约，根本没有诚信可言。所以，碰到恶意多次跳价的房子千万不要追涨，更不敢买。相反的，上杆子不是买卖，如果是由于购买人太多而导致上家跳价的房子，可以结合该上家过往表现综合考虑。
1、付定金前必须必须必须拉产调（重要的事情说三遍）。房子最终选定后，在付定金前，还有一件最最最重要，更是性命攸关的事情：拉产调！！！为啥说如此的重要呢？因为，之前你看到的听到的都是表象，真正决定房子能不能买卖的是房屋的产调。产调上会写清楚有否银行抵押，有否法院查封，有否冻结交易，有否争议等，当然还有房子的面积楼层房龄产权人等所有基础信息。
这个产调通常为中介带着业主去调取，没有问题再付。当然有一半的中介会找各种借口懒得去拉，想尽快做成这单生意，那么，这时你千万不能偷懒，切勿听信中介的说辞，认为没必要，不会有问题的，产证都看过了，这是千万要不得的，产证上面不会写法院查封冻结的，但是产调上会有。另外，付定金之前务必先和银行沟通好贷款事宜。
正确的砍价办法就是让中介约房东带着产证身份证户口本到中介门店面谈，甚至可以直接带上现金以表诚意，此时下家务必带好银行卡及身份证。谈判之前务必查验所有证件真伪。确认是业主，而非请来的“演员”。中介各种理由不让你和房东见面，都要警惕。当大家面对面坐下来之后，才会有心平气和的认真谈条件谈价格，最重要的是碍于面子，大家都会说到做到，不会存在刚刚同意降5万马上又反悔的局面。只有在这样的环境下，才有可能谈成，一旦大家都妥协到让彼此满意的价格了，下家马上签定金协议付定金转账，做到板上钉钉。千万不能放上家回家，或者隔夜再来谈，一旦上家走掉，请相信我，第二天就没有这个价格了，因为上家回家就会后悔，他知道你的诚意是非买不可，那么他就不回再次降价，只会涨价。
3、谈判抓大放小，保证核心利益和首要利益。下家在与上家面对面谈价格时，是最为弱势的时候，其实根本不存在有没有能力，嘴皮子好不好之说，因为对上家来说看中的就是总价，价格到位就卖，不到位就走人。下家这时需要做的就是一点：挑毛病找缺陷。当然是要客气的说，列举上家房子的诸多问题，比如房型不好，朝向不好，装修太老，没有电梯，厅太小，噪音太大，小区绿化不好，但是老婆喜欢，你本人觉得一般，所以来谈谈，价格合适就买，不合适就再考虑下。再给上家举例说明，同一个小区房型更好楼层更高的房子卖的还要便宜。总之，就一点宗旨，温和的打击上家的自信心，不能让他觉得自己房子好，要让他觉得有你来买他的房子，他是占便宜了才行。
当然了，以上这些不是一定奏效，对于理智有经验的上家来说，这些通通没效果，也就是说，下家谈价格只能看眼缘和运气了。话说回来，既然是你喜欢的房子，你还会在乎便宜5万10万吗？如果在2015年2016年那种市场行情下，上家跳价20万能被你抢到，你都要开心死了。最后说一句，牛市时，房子好最重要，价格不重要；熊市时，房子重要，价格也重要。抓大放小，保证核心利益和首要利益。
4、争取税费各付。前面说过上家都要到手价，就是交易中产生的所有税费全部由下家承担。这个局面无法改变。你作为卖房的上家这当然对你有利，现在你变成下家了，就必须合理合法的保护自己，因为你无法判定上家的人格与人品。交易方面上家可能有增值税、个税，还有可能产生20%遗产税，那么作为下家为了规避这个风险尽力争取税费各自支付，而且在签署定金协议时必须写入条款，因为合同的条款都是按照定金协议写的，上家和中介也不会允许在签合同时变更内容。
那么针对上家提出的税费由下家承担，你可以变通下方式，就是让上家和中介先行计算出本来需要上家缴纳的税费总额，你直接把这部分税费算在总价里就行了。这样做上家百分百接受的。这样做的聪明之处就在于，上家和中介计算的通常只有增值税个税和中介费，这些都是可计算出的有限的数额，而遗产税通常情况下，连上家自己都不知道有没有，有多少金额，所以，全部由下家承担根本不合理。这样一来，你可以承担看得见的税费，看不见的巨额税费你就规避掉了。
5、付完定金，压产证，防止一房多卖。大家一定会经常看到这样的新闻：某上家将房子一房多卖卷款逃跑，几个下家打官司维权，好不容易其中一个下家胜诉，其他下家却遭遇执行难，拿不回定金。那么，有没有办法避免这种风险呢？当然有了，就是下家在签完定金协议付完定金后，当场要求上家把房产证原件压在中介保险箱内，这个事情可以提前和中介商量好，让中介来操办。绝大多数诚心卖房的上家会同意的，假如上家不同意，那么你就要小心了，要提防他是否有啥企图。因为诚心的卖家在乎的是总价是否满意，既然已经同意签定金协议收定金了，那么就代表他完全同意把房子卖给你，没有任何理由不把产证交出来。
6、首付款不多付，不早付。首付款在你贷款合同签署的那天之前付完就行，而不是网签合同当天就要全部付给上家，你可以在合同条款中明确分批付款计划。总之一点，作为下家来说，最重要的就是钱，不多付，不早付，钱在谁手，谁就有发言权主动权。假如说，房产新政出台，你买房泡汤呢？家里有变故急需用钱不能买房呢？你付出去的钱能及时退给你吗？你违约了，违约金多少？全都付给上家了，你还有资格讨价还价吗？对上家来说，房子最重要，对下家来说，钱最重要。房子买卖最关键的就是看谁掌握了话语权主动权，才能维护自己的利益。
9、签约时可以录音留作证据。如果你在与上家的接触中，感觉有疑问有担心，比如，怕签约的不是上家本人，或者他口承诺的东西不能写在合同中，再或者他说家人对卖房子没有意见全部支持等等，那么我建议你全程录音取证，以防万一将来上家翻脸不认账，退一步讲，即使有纠纷，你也拿得出证据。支付的每一笔款项都要留有收据。
以下为买卖交易所需的材料：
11、中介费要砍价，并且分期支付。中介在整个买卖过程中的利益驱动就只有中介费。这个钱在你手里时，你就是大爷，这个钱付出去了，你就是孙子。这就是所谓的“签完合同，甲方变乙方”。首先，在看房过程中，就要和中介经理讲好，中介费需要优惠，你可以和他们约定好，自己在各大网站看房，在他家看房交易，前提就是中介费优惠打折，除了绿皮中介基本上其他中介都会同意的。
通常中介要求签合同当天要全额付完中介费。但是之后还有很多事情要中介做的，付上家款、贷款，交易，交房，水电煤物业有线过户等。万一有纠纷必须中介协调的。所以，你可以提出中介费分2次支付，签合同后付一半，交易过户后或者交房后付另一半。如果不行，就调整2次支付的比例，留点钱在手，说话才有分量。
以上买房的经验和技巧，都是本人从业经验总结，再加上自己喜欢总结归纳，不敢说高明但是一定会或多或少的帮到大家。
希望大家看后，都能成为专业人士。还是那句话；“防人之心不可无，害人之心不可有”，在房市中可以诠释为：“卖房不害人，买房要防人”，希望大家都能抱有一颗善意的心对待这个社会，对待身边的人，良好的社会风气和健全的法律法规需要大家共同营造。