前些年一直在喊“房住不炒”，房价没见怎么跌。
而这两年经济不景气，各种限购管控政策逐一放开，国内整体的房价反而是不断松动。
这些年，每每谈到楼市，就会有人说我们可能要走90年代日本世纪大的老路。
事实上，在我国过去几轮楼市的下跌周期里，日本都被反复拿出来分析。
网上有句调侃的话，如果说寻找方向，是摸着石头过河，日本已经被摸得包浆了。
不过，之前的几轮楼市回调，我们还处于经济高速增长期，整体蛋糕还在越做越大。
但是近几年，貌似的确需要担心起来。
我国的城镇化水平达到了65%以上，人口结构已经出现了拐点进入下降趋势，居民杠杆率已经达到了63%，数据上已经和90年代的日本十分接近。
此时，再来看看日本始末，就显得很有参考意义了。
日本楼市暴涨之始
日本失去三十年的起点，一般被视为1985年签订的“广场协议”。
美元开始贬值，日元开始大额升值。
日元升值带来的直接影响，有两个方面：
一是出口不好做了，日本国内经济转向不景气，日本选择货币政策大放水。
二是日元资产受追捧，海外热钱涌入日本市场，进一步推高日本的资产价格。
先说说放水，具体放了多少水呢？类比到我国大家可以感受一下。
我国在2014-2017年为了解决2013年去杠杆造成的钱荒局面，三年内大概多出来二十几万亿人民币的社融规模。如果按照咱们的规模推算当年的日本，日本的规模大概相当于100万亿人民币以上的水平。
放水了那么多钱，再加上海外市场涌入的资金，一下子就把日本的各项资产，全都点燃了，而楼市，更是首当其冲。
缺乏调控带来的狂飙猛进
正常来说，面对暴涨的楼市，政府应当出具调控措施。
比如我国的三件套，限售、限价、限购。政府调控土地供应量和供应价格，能直接对市场进行调控。
但是日本和我国不同，日本是土地私有制，70%以上的土地为私人所有。
土地交易在日本是非常市场化的行为，这就造成日本在供需两侧几乎都没有调控的手段。
再加上日本高度的金融自由化，导致即便是普通居民也能上极高的杠杆：买一套、抵押出去、再买一套。当时整个日本社会都在做同一件事：高杠杆做金融套利。
这个炒作过程中产生了很多伪居住需求，造成的直接结果，就是很多本没有价值的土地也被炒出了天价。（看到这里是不是感觉有点熟悉了......）
可以说，当时的日本已经不存在供需逻辑了，市场的唯一标准就只有一个字“炒”。
政策转向泡沫破灭
然而，过热必死。
快速的加息让流动性快速收紧，市场上没有钱了，击鼓传花的游戏无以为继，大量的企业和个人开始“暴雷”。
1991年，为抑制地价上涨，日本政府又出台了《地价税法》，开征地价税，进一步加速了泡沫破灭的进程。
双重打击下，日本人的收入与楼市双双跳水，一直到2009年前后才停止。
我国会重蹈覆辙吗
答案是否定的。
看似大家都在东亚，文化背景相似，但在具体细节上截然不同。
从资金层面上，内部来看，即便是经济不景气的近两年，虽有降息降准，但远远称不上是大放水。外部来看，我国也没有国际资本自由流通，都是有管制的。
从供应与需求层面，限售、限价、限购，三件套随时可以重出江湖，从土地供给数量和价格层面调控楼市，并限制上杠杆的程度。
这几个角度来看，日本式的肯定不会出现在中国。
当然，整体楼市来看，我国的确是阶段性到顶了。城市化带来的需求已经接近尾声，全国范围的楼市普涨肯定是成为了历史。
未来会是什么样？分化是绝对关键词。
农村与弱势乡镇的自然消亡
三四线城市的逐渐没落
一线城市由于稀缺性的进一步上涨......
粗略来看，未来的中国城市大概只有几个梯队。
第一梯队，毫无疑问是公认的几个一线城市，北上广深，对全国都有着强大的虹吸能力。
第二梯队，是几大都市圈的次核心和中西部、西南部的核心城市。前者比如杭州、苏州，后者比如武汉、成都、西安。
剩下的第三梯队，就是都市圈的其他成员城市，主要是仰仗第一二梯队的辐射红利。
而具体到更下一层的县级，逻辑也是类似的。比如下面这张表格，罗列出了一些人口增加较多的县市，以此管中窥豹。
可以看到，大半都集中在江苏、浙江地区，这些县域是周边几个县甚至十几个县的政治、经济、交通等中心，集聚资源和辐射的能力更强，自然也成为人口流入的重点，楼市的未来也就更值得高看一眼。
总的来说，对于楼市和房价，整体而言无需过度悲观，大概率不会跟在日本后面重蹈覆辙。
但聚焦到个人的房产买卖选择上，那可就复杂了。
往大了说，当地的人口变动、产业趋势各不相同；
往小了说，每个家庭的实际情况与未来规划都只有自己心里最清楚。