（1）房价：2024年上半年，二手房市场“以价换量”态势延续，百城二手房价格累计下跌3.61%，已连跌26个月，环比下跌城市数量已连续13个月超90城；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.24%。
（2）市场供求：上半年，新房销售表现较弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，6月由于基数回落叠加政策效果显现，成交面积同比降幅收窄至约两成。1-5月重点城市二手房成交套数同比下降13%，6月以来（6.3-6.30），二手房周均成交套数同比增长24.1%，市场表现明显优于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明显，其中上海6月以来二手房多日网签量超千套。
（3）土地市场：2024年上半年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，土地成交楼面均价和溢价率均较去年同期下降。房企投资继续聚焦，土地成交的城市集中度进一步提升，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重升至近六成。土拍热度方面，进入二季度，由于优质地块较少叠加房企拿地意愿尚未修复，仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能竞拍出高溢价，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。土拍规则继续优化，上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。
上半年百城二手房价格累计下跌3.61%，环比已连跌26个月；改善型楼盘入市带动新房价格累计上涨1.24%
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
二手住宅方面，上半年百城二手住宅价格累计下跌3.61%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年上半年百城二手住宅价格累计下跌3.61%，跌幅较2023年下半年扩大0.87个百分点。具体来看，2024年以来，百城二手房价格仍延续下行态势，除2月、5月受季节因素和政策利好短暂影响外，其余月份百城二手房价格环比跌幅均呈扩大态势。6月百城二手住宅均价为14762元/平方米，环比下跌0.73%，已连续26个月环比下跌。
新建住宅方面，上半年百城新建住宅价格累计上涨1.24%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年上半年百城新建住宅价格累计结构性上涨1.24%，较2023年下半年扩大0.99个百分点。具体来看，2024年以来，受改善型楼盘入市带动，百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，6月百城新建住宅均价为16421元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较5月收窄0.10个百分点。
图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化
从涨跌城市个数看，2024年上半年，百城新建住宅价格环比下跌城市数量保持平稳，二手住宅价格下跌城市数量维持高位。2024年6月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为35个，较5月减少5个；百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，已连续13个月超90城。
上半年重点100城新房成交面积同比下降约四成，6月降幅收窄至20%；二手房表现好于新房，1-5月重点25城二手房销售同比下降13%，6月同比转增
全国：根据国家统计局数据，2024年1-5月，全国商品房销售面积为3.7亿平方米，同比下降20.3%，5月商品房销售面积为7390万平方米，同比下降20.7%（单月增速为调整基数后测算），较4月收窄2.1个百分点。1-5月商品房销售额为3.6万亿元，同比下降27.9%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点，5月商品房销售额为7598亿元，同比下降26.4%，增幅较4月收窄4.1个百分点。其中新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降23.6%、30.5%。
现房销售表现好于期房，占比提升至三成以上。2024年1-5月，商品房期房销售2.5亿平方米，同比下降31.0%；现房销售1.1亿平方米，同比增长23.0%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-5月现房销售面积占总销售面积的比重为30.6%，较2023年全年提升8.1个百分点。
图：2016年至2024年100个代表城市新建商品住宅上半年月均成交面积及同比走势
图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势
重点城市：上半年，重点100城新建商品住宅整体市场活跃度偏弱，成交规模处近年来同期低位。据初步统计，2024年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比下降约四成，降幅仍较大。5.17楼市“一揽子”政策落地后，市场情绪有所回升，同时由于去年同期高基数效应减弱，6月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约10%，同比降幅延续收窄态势，同比下降约20%。
图：2016至2024年各梯队代表城市商品住宅上半年单城市月均成交面积及同比走势
不同梯队城市来看，2024年上半年，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小。根据初步统计，2024年上半年，一线城市政策优化持续落地，加之购房需求更为旺盛，新建商品住宅成交面积同比下降约三成，降幅在各线城市中最小；而多数二线、三四线代表城市限制性政策在2023年已基本放开，今年上半年整体市场情绪仍较弱，新建商品住宅成交面积同比下降均约四成，部分基本面较强的核心二线城市，如成都、杭州，在政策优化后市场活跃度回升较明显，但多数城市市场调整压力仍较大。
图：2022年以来25个代表城市二手住宅月度成交套数走势
图：2022年以来11个代表城市二手住宅周度成交套数走势
二手住宅方面，重点城市在以价换量以及政策优化带动下，二手房市场整体保持活跃，表现明显好于新房市场。根据中指数据，2024年1-5月，重点25城二手住宅成交套数同比下降12.9%，而同口径下新房成交套数同比下降42.7%，二手房表现明显好于新房，成交规模整体处于较高水平。5.17新政落地后，二手房市场情绪较高，同时在以价换量的带动下，市场热度延续，6月以来（6.3-6.30），二手房周均成交套数较5月周均增长14.5%，较上年同期增长24.1%，市场表现亦优于新房。
表：一线城市近期市场表现
表：部分重点二线城市近期市场表现
注：上海二手房为商品房口径，其余均为商品住宅。
5.17楼市“一揽子”政策落地后，核心一二线城市纷纷跟进落地，政策效果也逐渐显现，分城市来看：
上海：5.27政策优化后二手房成交有所放量，6月，上海新房、二手房分别成交10505套、26367套，在部分项目集中网签备案带动下，新房日均成交套数环比增长26.6%，较去年同期下降23.2%，二手房在以价换量及政策优化带动下（非沪籍单身购买二手房范围扩大至外环内），环比增长40.7%，6月以来多日网签超1000套，二手房市场活跃度较高。
深圳：6月，深圳新房、二手房各成交2927套、4172套，在部分项目降价促销及较低基数下，新房成交套数环比增长45.7%，同比下降4.0%；二手房市场保持较高活跃度，在5月高基数下，环比较5月增长5.3%，同比在低基数下增长71.0%，市场延续温和修复态势。
表：2024年1-5月及2023年1-5月重点城市新房、二手房高总价商品住宅成交套数占比
需求结构来看，2024年前五月一线城市高总价段二手房需求释放良好，5.17新政后，伴随着二手房价格的持续下调，低总价、老破小成交量有所上升；上海、广州及多个二线城市高端改善新房成交占比提升。新房市场来看，上海多个改善型项目入市，带动1-5月1000万以上总价段的项目成交套数占比较去年同期提升6.3个百分点；广州取消120㎡以上限购后，改善性需求持续释放，新房市场中800万以上总价段成交套数占比明显提升；无锡、合肥、成都、青岛等多个二线城市高总价段新房成交占比均有不同程度提升。二手房市场来看，一线城市二手房价格持续下跌，叠加更多大户型次新房挂牌入市，部分购房者转向二手房市场，高总价需求释放良好，而随着价格逐步调整到位，5.17新政后低总价、老破小成交量明显增加，部分刚需客户也进入二手房市场。二线城市仅少数城市高总价段二手房成交占比有所增加。
上半年重点50城批准上市面积同比下降约四成，50城可售库存出清周期延长至21.3个月，短期库存去化仍存压
全国：2024年1-5月，全国房屋新开工面积为3.0亿平方米，同比下降24.2%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点，已连续3个月累计降幅收窄，其中，住宅新开工面积为2.2亿平方米，同比下降25.0%，降幅较1-4月收窄0.6个百分点。2024年1-5月，全国房屋施工面积为68.9亿平方米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面积为48.2亿平方米，同比下降12.2%。全国房屋竣工面积为2.2亿平米，同比下降20.1%，降幅连续2个月收窄。
图：2016年至2024年50个代表城市商品住宅上半年月均批准上市面积走势
图：2019年至2024年50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势
重点城市：新房销售调整态势未改，同时土地成交规模持续收缩，新房供应规模持续在低位。据初步统计，2024年上半年，重点50城商品住宅月均批准上市面积约1060万平方米，同比下降约40%。进入二季度，由于去年4、5月基数回落，同比降幅明显收窄，但6月在较高基数下，同比降幅再次扩大。整体来看，6月批准上市面积环比小幅回升，但同比下降约50%，未出现往年6月因房企冲刺年中业绩带来的供应高峰，土地缩量带来的新房项目供应趋缓现象逐步显现。
图：2018年至2024年50个代表城市商品住宅销供比走势
从供求对比来看，上半年供需两端依然偏弱，重点50城整体表现为供小于求。据初步统计，2024年上半年，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1060万平方米，同期月均成交面积约1370万平方米，销供比为1.30，由于供应端持续走弱，整体呈现出供小于求的特点，当前市场仍处于去库存阶段。
图：2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期
受供应缩量影响，重点城市库存规模小幅下行，但出清周期仍在延长。截至2024年5月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.34亿平米，较2023年末下降2.2%，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为21.3个月，较2023年末延长3.9个月，其中，三四线代表城市出清周期达30.7个月，短期库存去化压力大。
上半年土地市场表现平淡，300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，TOP20城市出让金占全国比重升至近60%
2024年上半年，新房销售表现尚未好转，在“以销定投”策略下，房企拿地仍较谨慎，同时4月末自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后，政府推地节奏放缓，全国300城住宅用地供求两端同比降幅均超三成。根据初步统计，2024年上半年，全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交8607万平方米，同比下降38.1%；土地出让金5354亿元，同比下降44.3%。土拍热度方面，仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交，大多数城市地块底价成交甚至出现流拍，整体成交楼面均价同比下降10.1%，溢价率较去年同期下降2.4个百分点。
表：重点城市22城2024年商品住宅供地计划（市本级，公顷）
注：北京2024年供地计划按下限计算，上海按均值计算（含城中村、旧改用地）。青岛采用2024住宅发展年度计划中数据。重庆为全市口径。长春2023年供地计划对比数据采用中期调整版。供地计划完成率=推出宅地规模/计划供应规模。
图：22城2024年上半年、一季度及二季度住宅用地成交溢价率
具体来看，上海、杭州土拍维持一定热度，成都优质地块带动下拉升整体溢价率。上海上半年合计出让19宗地，其中13宗溢价，10宗触顶，二季度出让11宗，7宗溢价，5宗触顶，房企举牌意愿较高。杭州上半年成交宅地34宗，19宗溢价，其中16宗溢价率在10%以上。成都今年持续加大优质地块推出力度，出让的30宗地中，10宗溢价，其中锦江区潘家沟村3宗溢价率均在30%以上。
北京、合肥、长沙二季度溢价率下行明显。北京主要受地块质量欠佳影响，2024年上半年合计出让19宗地，二季度仅占6宗，其中4宗区位一般，2宗捆绑商业且起始价较高（海淀永丰地块起始价78亿元，朝阳酒仙桥地块起始价112亿元），多底价成交。合肥、长沙主要由于房企拿地力度减弱，整体成交地块的溢价率均由一季度的20%以上降至二季度的5%以下，仅部分地块溢价成交，出让地块多为底价。
青岛、南京一季度成交地块均为底价，而在近期土拍中，土地市场热度略有回升，部分地块竞拍出高地价。如6月19日，南京NO.2024G11地块竞价47轮，成交楼面价43888元/㎡，位居南京历史第二位；6月20日，青岛崂山区王家村35号地块竞价364轮，成交楼面价达39516元/㎡，刷新了青岛楼面价纪录。
重庆、天津、无锡、沈阳土拍情绪持续低迷，今年以来成交宅地普遍为底价，房企拿地信心偏弱。
拿地企业方面，22城中央国企仍是拿地主力，部分城市地方国资占比较高，民企占比约两成。根据中指统计，2024年上半年，22城累计拿地金额中，央企、全国布局的国企及地方国资占比合计达75%，其中央国企占比较2023年全年提升4个百分点，北京、深圳、广州、上海、厦门等地央国企拿地金额占比均在八成左右，合肥、天津央国企占比也过半。福州、郑州地方国资占比较高，拿地金额占比均超七成。另外，杭州、青岛本地民企加大深耕力度，民企拿地金额占比在5成以上。
整体来看，2024年上半年，全国300城住宅用地供求规模缩量态势仍较明显，同比降幅进一步扩大。重点城市2024年的住宅用地供应计划普遍下调。进入第二季度，由于推地量较低，重点城市的土拍活动相应较少，部分核心城市土拍也出现降温行情，大多数城市土地以底价成交，整体土地市场保持低温态势。
在此期间，土拍规则进一步优化，上海取消了地价溢价率10%上限要求，而北京则试点实施分段指导价，部分地块上调溢价率上限。由于新房市场修复仍存在不确定性，房企拿地时普遍持谨慎态度，上半年多数城市的拿地主力依然是央国企。考虑到上半年各地供地节奏较为缓慢，预计下半年各地将有更多优质地块推出，房企参与土拍的意愿或将逐步增强，局部区域/特定地块有望出现点状回暖。
1-5月房地产开发投资额同比下降10.1%，降幅连续3个月扩大
房地产开发投资额同比降幅连续扩大，整体表现仍偏弱。2024年1-5月，全国房地产开发投资额为4.1万亿元，同比下降10.1%。其中，住宅开发投资额为3.1万亿元，同比下降10.6%，占房地产开发投资的比重为75.9%。
在房企融资政策持续优化、项目“白名单”持续推进带动下，1-5月房企到位资金降幅有所收窄，但受销售较弱影响，房企资金面仍承压。2024年1-5月，房地产开发企业到位资金为4.3万亿元，同比下降24.3%，降幅较1-4月收窄0.6个百分点。其中，国内贷款为6810亿元，同比下降6.2%，降幅较1-4月收窄3.9个百分点，占到位资金的比重为16.0%。自筹资金为1.5万亿元，同比下降9.8%，降幅较1-4月收窄0.3个百分点，占比为34.8%。定金及预收款为1.3万亿元，同比下降36.7%，降幅较1-4月收窄0.5个百分点，占到位资金的比重为29.6%。个人按揭贷款为6191亿元，同比下降40.2%，占到位资金的比重为14.5%。
宏观经济方面，今年以来，我国经济平稳运行，但外部环境依然复杂严峻，海外部分经济体已进入降息通道，但美国高利率环境仍在延续，单边主义抬头，外部环境复杂性、严峻性、不确定性上升，我国外贸形势难言稳定。从国内来看，4月30日中央政治局会议指出“经济持续回升向好仍面临诸多挑战，主要是有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅”，稳固当前经济回升向好趋势仍需政策持续加力，会议中也指出“要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度”，根据财政部消息，截至6月14日，超长期国债已发行4次共1600亿元，财政政策或将持续发力，同时，会议决定7月召开第二十届中央委员会第三次全体会议，下半年宏观政策或将进一步落地落实，助力经济稳中向好发展。
4月30日政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，楼市政策方向更加明确，5.17监管部门出台“一揽子”新政，着力在稳市场、去库存，对市场预期产生了明显带动，6.7国常会再提“去库存”，提出“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，为市场释放了更加积极信号。
从政策举措来看，稳市场方面，5月17日监管部门落地多项举措，包括降低首套、二套房最低首付比例至15%、25%，取消全国层面首套、二套房贷利率下限，降低公积金贷款利率，降低购房门槛和购房成本，促进购房需求释放。
去库存方面，一方面，5月17日央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，国企收储未售新房成为政府主推的消化存量房产的方式；6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，指出“借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存”。6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，将收储范围扩大至市县。
图：2022年以来各地因城施策频次（截至6月30日）
表：2024年以来主要政策类型出台频次对比（截至6月30日）
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。
表：2024年上半年一线城市放松限购限贷限价政策主要举措
从政策趋势上看，需求端，放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，预计一线城市将继续优化限购政策，京沪深或参考广州放开120平以上大面积段限购，取消郊区限购，非本地户籍购房社保年限要求有望进一步降低，购房政策与生育、人才等政策结合，增加特定人群购房名额等。各地降低房贷利率、降低交易税费等仍然具备空间，同时各地有望加大居民购房补贴，政策或从“补砖头”转向“补人头”。
供给端，一方面，合理控制以及优化新增商品住宅用地供应成为政策发力点，预计政策举措聚焦优化土拍规则，取消限价、取消远郊区容积率1.0限制等，为企业建设“好房子”提供更多支持；另一方面，预计项目“白名单”政策深入推进，降低企业经营压力，同时加快对房企此前预缴税费的清算节奏，及时退税为房企提供资金流动性。
从去库存方面来看，地方按照“以需定购”原则，联动保障房供给，收储已建未售新房的节奏或加快，收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也有望加速落地。同时参考南京、郑州住房“以旧换新”模式，并结合“房票”政策，2024年下半年或有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。
上半年超预期调整，预计下半年在各项政策持续发力下，市场下行态势将趋缓，全年新建商品房销售规模将降至10亿平米以下
2024年1-5月，在高基数、居民置业意愿未见明显改善、二手房市场对新房需求形成一定分流效应等因素影响下，全国新建商品房销售规模同比降幅超20%，4月底中央政治局会议释放政策利好，5月监管部门和各地政府积极落实稳市场举措，核心城市政策效果逐渐显现，带动全国新房市场边际改善，5月单月，全国商品房销售面积、金额同比降幅较4月分别收窄2.1和4.1个百分点，但市场能否筑底企稳并实现修复行情仍依赖于居民收入预期的改善程度。
图：2019年以来央行城镇储户调查中有关收入和就业预期变化情况
根据中指调查数据，2024年6月，受访者选择“购房意愿强于上月”的比例较上月下降2.4个百分点，“购房意愿弱于上月”的比例环比提升，购房者观望情绪仍较重，居民入市节奏放缓，受访者选择1年内置业的比例继续下降，环比下降0.5个百分点。
另外，二手房价格明显下跌、区位配套更为优越等因素影响下，二手房性价比进一步提升，购房者选择二手房的意愿仍较高。综合来看，当前制约新房市场修复的因素并未出现明显改变，预计2024年下半年新房市场仍处于筑底阶段。
图：2022年以来各线代表城市新建商品住宅成交面积走势
下半年，一线城市在政策优化带动下，新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄。2024年上半年，在高基数影响下，各线城市新房成交面积同比降幅均较大，短期来看，一线城市政策仍具备较大优化空间，随着下半年政策端持续发力，一线城市市场情绪有望继续好转，从而带动新房成交规模温和修复；二线、三四线城市政策优化空间不足，市场情绪整体或难有明显改观，市场活跃度预计将保持在低位，但随着下半年高基数效应的明显减弱，新房成交面积同比降幅或出现大幅收窄，其中部分核心城市下半年市场有望逐渐筑底企稳。从全年来看，各线城市新房市场调整态势或较难改变，部分核心城市因去年上半年高基数，全年成交面积同比降幅或较大，如北京、杭州、成都等城市。
图：2012年以来全国商品房待售面积及新开工面积同比
图：2019年以来施工、新开工、竣工面积和房地产开发投资、建筑工程投资同比走势
综合考虑建筑工程投资和土地购置费（两项占房地产开发投资的比重超90%），预计下半年房地产开发投资的表现或仍较弱，但随着低基数效应的逐渐显现，下半年房地产开发投资额同比降幅或收窄。全年来看，中性情形下，房地产开发投资同比下降接近8%，悲观预期下，同比降幅或超10%。
解放思想，实质性推进去库存并加力促需求是关键
针对消化存量房产，5月17日，央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。国企收储未售新房已经成为政府力推的“去库存”模式，除此以外，近两年地方也有不少探索实践，如国企收旧换新、非居改租等也是消化存量房产的重要模式补充。
图：2021年至2024年上半年TOP100房企累计销售额均值及增速情况
注：文中分析所用销售额，如无特别说明，均指全口径销售额。
图：2022-2024年上半年TOP100企业拿地总额
整体来看，2024年上半年，虽然楼市政策不断优化，但政策显效尚不明显，企业销售去化仍承压。下半年，稳市场、去库存政策有望继续发力，在此背景下，一方面，企业应利用政策机遇，积极与地方政府对接去库存，同时把握核心城市政策窗口期，加大营销力度促回款，并持续提高产品力，打造符合市场需求的“好房子”；另一方面，房企应顺应时代发展，积极探索并确立新的发展模式，“轻重并举”或是重要发展方向，企业应加强拓展轻资产业务机会，其中地方国资托底项目、保障性住房项目等具备较大代建空间，需积极把握代建机会。