广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。
2、国际上地产资产证券化不同类型的异同
图表：海外房企资产证券化产品分类
二、国外REITs基本情况与发行背景
1、海外REITs的发展情况
图表：全球各地区REITs市值
图表：全球主要国家和地区REITs占比
图表：亚洲各物业类型REITs数量
从市场层面，亚洲市场上占据主导地位的区域主要是日本、新加坡、香港三地，市值合计占比达93%,可以看出REITs主要还是在房地产行业较为成熟的国家和区域比较活跃。
图表：亚洲各大交易所REITs总市值
2、REITs发展的两个关键因素
（1）海外REITs市场多在经济下行周期诞生
绝大多数国家和地区在出现经济危机或经济衰退时（尤其是房地产市场出现系统性风险时）出台设立REITs。我们认为各个国家创设REITs的诉求主要集中在两个方面，一是需要嫁接资本市场来为实体市场融资，二是需要二级市场平台来实现部分资产处置和金融风险疏解的功能。但创新往往由危机所酝酿，我们因此可以观察到不少市场创设（或深度改革）REITs的时点在于宏观经济和房地产市场发生系统性衰退（或降速）之后，虽然需要应对的问题和症结不尽相同，但时点上可以说有类似之处。
以美国为例，在上世纪70-80年代，美国推出REITs是和美元全球化相匹配的，早期美国REITs的发行与里根时代外资涌入美国是相挂钩的。
3、REITs对于中国市场的意义
根据国外经验，从中长期看，REITs将是中国房地产市场重要组成部分。此外，REITs将中国房地产从传统地产配置商业综合体，地产销售产生的利润来覆盖资金沉淀，覆盖前期现金流，然后通过融资退出的模式转变为持有性资产“投融管退”闭环的新模式，因此REITs将是中国房地产企业发展的必经之路。
三、中国REITs的发展前景
1、中国房企资产证券化产品分类
图表：中国房企资产证券化产品分类
从表格中可以看出CMBS是债权类产品，其核心还是母公司增信，而亦股亦债的REITs是投资组合中重要的配置品种，将创建其全新的发展模式。而类REITs在特殊目的载体、发行方式上和以CMBS为代表的固收类产品并无本质不同，只是它在利润分配以及运作模式采用REITs的模式，也可以说类REITs是中国依据现有国情所衍生出的一种特殊的资产证券化产品。
2、中国REITs的发展历程
我国REITs的发展史分为三个阶段：
第一个是早期探索阶段，以2005年越秀投资以内地物业为底层资产于香港发行越秀REITs，系我国首支离岸REITs为开端，拉响了我国REITs发展的帷幕。2007年央行、银监会和证监会联合成立“房地产投资基金专题研究领导小组”，旨在有力推动REITs的发展，但后续央行面对金融危机出于抑制风险考虑而推迟发行REITs。
图表：中国REITs发展历程
3、中国公募REITs基本架构与发行要点
可以看出目前REITs的发行条件非常严苛，与公众期望存在背离，部分房企很难达到发行要求。
4、基础设施类资产是我国REITs市场的主力军
中国商业地产仍有局限及短板，发展较为滞后，虽然总量不小，但是资产多样性较弱，因此优先落子基础设施合情合理。
然而公募基础设施REITs具有指向性非常强的特点。这一类REITs发行针对的就是一二线城市央企、国企、城投优质资产的出表，使之有能力执行中央新一轮的战略部署，同时不会出现金融风险。其核心是要企业抛掉一些优质的资产，换成现金支持区域发展，这个思路金融定向滴灌，以及中央政府对于地方的管控思路是一脉相承的，所以条件严苛，指向性非常强，并不开放。
5、公募REITs对开发商而言距离遥远
因此本轮REITs是具备定制化倾向的政策结果，开发商还有很远距离。当下我们能做的准备就是对外看准宏观经济与资本市场开发时机，对内把握运营能力提升。此外还应顺应政策趋势，优先考虑发展部分政策支持的如长租公寓、养老等物业类型。
1、招商蛇口REITs是我国产业园区证券化大潮下的案例
另一方面，往往大型产业园区投入资金量动辄上亿甚至更多，对资金成本比较敏感，可以考虑资产证券化的可能性，而一些园区投资运营者不想长期持有园区资产，想增加资产周转率，也有动力选择通过资产证券化实现一部分资金的腾出。
图表：我国产业园区资产证券化案例
REITs相对于这两种产品来说规模较大，资金流动性强，因此REITs的出现是产业园区资产证券化的必然趋势，招商蛇口在2019年12月10日发行的招商局商业房托基金就是这一趋势下的产物。
招商蛇口的此次发行使得招商局商业房地产投资信托基金成为中国首例在香港资本市场上市的产业园区类REITs。这也是自2013年以来在香港上市的首只房地产投资信托基金以及自2006年以来首只由中国国有企业资产分拆在香港上市的房地产投资信托基金，这也标志着我国产业园区资产证券化正式拉开序幕。
2、招商蛇口基础设施公募REITs有望发行
有消息称，招商蛇口目前已申报深圳蛇口网谷园区基础设施公募REITs，其此次所申报的算是唯一“央企+工改工”概念的REITs。该单REITs所纳入的资产包囊括了蛇口网谷中最优质的四个资产：万维大楼、万联大厦、万融大厦和万海大厦。这四栋工业用地上的写字楼总建筑面积达到20万平方米，其中产业用房部分面积约15万平方米，全部由招商蛇口自持出租。据悉，这部分物业的估值约为30亿元，按照目前的年租金粗略估算，分红回报率可以达到5%以上。
这部分物业的估值与公募REIT中的“四万”大厦基本一致，都是2万元/平米左右。根据财报数据测算，CMCREIT每个基金单位的分派收益率达到6.1%。由于内地基础设施公募REITs试点短期内不包括房地产，所以按照招商蛇口高层的计划，未来商业类资产就往香港这个CMCREIT以及类REITs产品里装，而纯粹的园区资产就纳入到公募REITs的扩募当中。
3、REITs对于招商蛇口的影响
REITs对于招商蛇口来说有着诸多影响，主要从以下几个方面：
（1）利润价值
REITs对于招商蛇口来说是释放利润的抓手、负债率调节的重要方式。2015年至今，招商蛇口每年都会出售一部分资产作为投资收益，然而直接变卖资产不一定获得对价，通过REITs这种方式，可以使资产以相对合理的价格出售。REITs还可以使优质资产出表，调整自身的资产负债率。此外，招商蛇口的投资收益在报表中是以成本法记账，计提折旧，如果以REITs出表，则能以公允价值评估，收回的现金可以释放利润，并且不用调整企业的持有资产的入账方式。
（2）形象价值
对于招商蛇口来说REITs对其提升企业形象和企业的综合竞争力有着深远影响。REITs具备专业化的资产管理能力，其宗旨是持续提高分红，在此驱动下，管理人有足够的动力做到精细化经营，建立有效激励机制，培养各项资产管理能力，包括资产安全维护、改造提升、招商运营、物业管理、信息化建设等，使得企业拥有核心的竞争力。
同时，企业需要强化自身的运营管理能力。因为REITs对于收益率是有要求的，如果收益率太低，那也发行不了，因此这就给企业树立了一个奋斗的目标，促使其提升运营、管理等的水平。专业化的运营管理无疑会提升服务质量，让居住者更有美好生活的感受，同样这也是对招商蛇口业务能力的证明，也有利于招商蛇口提升自身的品牌形象，真正成为一个新型综合化发展管理的企业。
（3）战略价值
REITs对招商蛇口的业务模式产生深远影响。招商蛇口早年基于深圳蛇口片区的建设开发运营，即独自探索走出的一套成功经验——“前港-中区-后城”(Port-Park-City，PPC)的模式，又被称之为“蛇口模式”。这是一种生态圈式可持续发展的模式，更是一套以市场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式，由此可实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，成为城市转型升级的重要战略。而REITs体现的是招商蛇口从产销模式向资管模式的转变，将其综合发展战略拼图补全，作为园区综合发展战略的组成部分。与此同时招商蛇口REITs的胃口远远不止于园区REITs，更考虑养老、长租等多种城市运营业务下的子类产品。
4、蛇口案例总结，如何获取REITs红利
（1）布局核心区域产业园
优质资产的选择以产业园区类为主，位于核心城市核心区域，成熟物业优先。区域维度上，聚焦一线城市和大湾区；业态上，主要是写字楼和购物中心，即商业综合体为主。只有底层资产是核心优质资产，其租金收益率才能达到REITs要求。在国家政策的扶持下，核心区域产业园相对于一般物业来说有着天然的优势，资产庞大，存量可观，潜力较大，作为底层资产能带来客观的收益率。同时也是执行国家战略、支持区域发展的一个重要手段。
（2）布局产城综合开发运营业务
REITs的出现让招商蛇口从传统的开放商运营模式逐渐转型成综合运营商，优先布局产业园区、商业加住宅的综合开发模式，从沉淀覆盖的现金流逻辑转向资管逻辑，整个企业经营思维发生改变，多轮发力驱动业务发展。