2、渐向全国推广。19911995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。19952003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革
3、前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。20032007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而20052006年则是政策出台最为密集的阶段。在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产
4、行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。20062007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。2007年2010年，房地产行业全面调整的阶段2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴
7、住宅供应不足，结构不尽合理宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。住房保障制度尚不健全国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。房地产企业数量众多、负债率较高到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家，行业集中度较低，而平均的负债率则高达80%。随着国内房地产行业调整
8、的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资源将央企集团、外资地产集团和各地国资房地产企业集中，行业的集中度将大幅提高，TOP100的房企市场占有率将可能超过50%。另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的负债率，虽然短期内房企从资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很大，而行业龙头和上市公司的盈利能力与市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象。房地产交易体系不够完善在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急待突破的瓶颈。随着政府调控的深入，房
9、地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存在的问题将逐步得到解决。现阶段房地产行业的调整、行业的整合，将有可能加速这一市场规范化发展的进程。拆迁安置环节存在诸多问题国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中存在的问题使得这一进程中纠纷不断，城市发展受到一定的限制。随着国内拆迁安置领域政策的相继出台，之前存在的问题和其他可能出现的问题将逐步得到解决，但这将可能需要经历一个漫长的过程。二、房地产宏观调控回顾房地产业关乎国计民生，是国家的支柱产业产业之一，其公共的属性决定了政府必须发挥干预、管理和调控的职能来进行调控，以保证行业运行在正确的轨道之上，否则将对国民经济、金融体系，以及普通百姓的生活产
10、生极大的影响。1998年，随着住房分配货币化政策的出台，中国房地产业的发展正式拉开大幕，而伴随着行业发展的，则是一个持续了10年的宏观调控历程。（暂缺）图：宏观经济与宏观调控对房价走势的影响总体说来，中国的房地产宏观调控可以分为立法与刺激行业发展，以及规范和调整行业运行这两大阶段。【19982003年规范发展期】政府通过法律法规、行政等方式，从法律依据等方面，促进和刺激国内的房地产行业发展，并根据行业发展的需要，出台配套的措施，以规范土地交易、商品房交易、三级市场交易等行为，整体上给与行业以各类的支持。这一时期出台政策中较为重要的有：1998年7月3日，国发(1998)23号国务院
11、关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知；2000年，国家计委、建设部联合发出的关于房地产中介服务收费的通知；房产测量规范；2001年，建设部、国家工商行政管理局的新版商品房买卖合同示范文本；财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知；财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知；2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。【20032007年的强化调控期】随着各地房地产业过热现象逐渐明显，从2003年起，中国逐渐加大了对房地产业的宏观调控，而之后的20042006年，则被业界成为房地产行业的政策年，
13、土资源部71号令，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知；这也就是“8.31大限”的由来。5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的经济适用住房管理办法正式施行。7月底，国家发改委、建设部下发物业服务收费明码标价规定的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。9月2日，中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险指引，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继2003年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信
14、号。10月29日，中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是九年来的首次加息。（2005年）2005年3月17日，央行调整房贷利率，二次加息。3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，共有八条内容，简称“国八条”（即旧国八条）。政策内容：1、高度重视稳定住房价格；2、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；3、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房
15、和经济住房土地供应，并督促建设；4、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；5、正确引导居民合理消费需求；6、全面监测房地产市场运行；7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在分析当前房地产市场形势后，出台了进一步加强房地产市场宏观调控的八点意见（即新国八条）：1、强化规划调控，改善商品房结构；2、加大土地供应调控力度，严格土地管理；3、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；4、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；5
16、、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；6、加强金融监管；7、切实整顿和规范市场秩序；8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。5月17日30日，关于加强房地产税收管理的通知。该通知要求2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。（2006年）2006年5月17日，“国六条”（即关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见）出台。1、切实调整住房供应结构。2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。5、加快城镇廉
17、租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。6、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637号），即9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出双70%（90/70）的标准。此政策旨在通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价格。7月11日，建设部等5部委下发关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房2006
18、171号），被称为“外资限炒令”，旨在加强对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。税收方面5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发200674号），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房进行销售的全额征收营业税，各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号），从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。9月14日，国家税务总局颁发关于加
19、强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知（国税发2006144号），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管。（2007年）2007年6月初，商务部、国家外汇管理局发出关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，通知要求各地商务主管部门严格控制外商投资高档房地产；并严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业。8月13日，国务院发出关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制
22、贷款利率相应上调0.18个百分点2007年8月22日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.84%提高到7.02%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点2007年7月20日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点2007年5月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.79%提高到3.06%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.39%提高到6.57
23、%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点2007年3月18日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.12%提高到6.39%2006年8月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%上调至2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.85%上调至6.12%2006年04月28日一年期贷款利率上调0.27个百分点，由5.58%上调到5.85%2004年10月29日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高
25、立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系被确定为基本方向。10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。央行颁布个人住房贷款管理办法，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。评述：海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。房地产热不仅造
26、就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。1999-2003白银年代1999年末班车3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展会购房主流。4月，建设部出台城镇廉租房管理办法，5月1日起实施。9月，各地陆续停止福利分房。社会映像：结婚率大增。10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。2000年零售时代1月，国务院发布建设工程质量管理条例。3月，财政部、国家税务总局及建设部联合下发关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知。4月，北
28、往北京。12月10日，中国正式成为世界贸易组织成员国。评述：申奥成功和入世，成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速，温州炒房团开始成为一个新的名词。这一年的Forbes中国富豪榜中，开发商占28人。人民银行禁止银行零首付住房贷款的小小警告难敌房地产发展热潮。但是，从防范风险来说，这一次出手是及时有效的。2002年招拍挂1月10日，北京市取消住房建设中部分收费项目。1月18日，建设部发布关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知，整顿建筑市场。2月21日，公积金贷款利率下调。5年以下(含5年)由现在的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.
30、能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。8月12日，建设部公布了国务院18号份文件国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，在要求加强房地产贷款监管的同时，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。与121号文件形成鲜明反差。12月8日，北京土地整理储备中心举行成立以来的第一次土地拍卖会，天津顺驰以9.05亿元天价中标，高出起拍价4.75亿元，改写北京土地市场价格标准。12月31日，城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法出台。评述：SARS重创房地产，短暂寒冬出现。121号文引起轩然大波，但随后的18号文又安抚了市场情绪。纵观这一年，虽然政府加紧对房地产
31、进行调控，但是部门间的观点并不完全一致。2004-2006乖戾之象2004年个人集资建房3月30日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即71号令，此通知规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。政府这一收紧政策，使积习已久的协议出让土地方式从此淡出市场，取而代之的是招拍挂方式。然而随后，全国各地的房价涨声一片。10月29日央行决定，从该日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年以上5.31%。这是9年来首次加息。1
32、2月，于凌罡在北京发起个人集资建房运动。评述：SARS过后的房价报复性反弹，土地拍卖和加息两种调控工具的使用却都伴随着新一轮房价的大涨。通货紧缩已经成为历史，经济过热和流动性转而成为焦点。房地产发展的热潮已经开始从北京上海这些一线城市转向内陆城市，房地产企业的全国化经营发展凶猛，外资开始成为开发商重要的融资通道。全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。2005年八条3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率，公开表态要通过此举打击炒房者，平抑房价。据国家统计局统计，当年一季度全国房价上涨19.1%。3月26日，关于切实稳定住房价格的通知(国八条)清晰传
33、达了对房价上涨过快的忧虑。4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之为新八条。5月11日中央七部门联合出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知。保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让，成为此次房地产新政的关键词。6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。8月15日，央行2004年中国房地产金融报告称，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以
34、考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但后来建设部马上进行了澄清，近期不会取消商品房预售制。全年北京房价上涨20%多，商品房预售均价达6776元平方米；而在2000-2004年北京每年房价平均只上涨了0.78%。评述：调控文件密度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。虽然预售制度没有取消，但是在这次风波中我们可以看出各部门之间对于房地产的叠加监管和严控。2006年涨！涨！涨！3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对当