2018年，农历戊戌年，似乎每个行业都在喊日子不好过，包括那个星光熠熠的娱乐圈，而当万科那句“活下去”喊出圈的时候，我们知道，房地产在这一年，也没能独善其身。毕竟与年末的“寒冬”相比，2018年年初，房地产还是A股最牛的板块。
2018年，全国楼市迎来关键的市场转折点，呈现出前热后冷的局面。市场转向，让置业者迷惑，让开发商焦虑。400多次的调控，打破了市场依据过去经验形成的预期，宏观环境的变化，让市场主体不再一味乐观。这一年，不管是买房还是卖房，感觉都更难了。
不过，数据永远都是最直观的说明方式，2018年楼市，依然在“稳”步前行。
2018年，哪些城市成为了市场“爆款”？二手市场发生了怎样的转变？全国楼市运行逻辑发生了哪些变化？房企交出什么样的成绩单？2019年的市场，又将何去何从？
贝壳内容年终策划之数据篇，将从二手房、新房、土地、房企四个维度，解读2018年迷失的楼市。面对2019年，各方又该如何破局？
随着“存量时代”的延续，作为销售市场的主要补充，2018年二手房依然在市场交易中占据着重要位置。
贝壳研究院统计显示，2018年，北京、深圳、厦门三个城市二手房的成交占比超70%，几乎是新房的2倍以上；宁波、苏州、大连、芜湖、安庆、福州、南京、乌鲁木齐这些城市占比超60%；中山、上海、天津、广州、金华、长春、张家港这些城市的二手房交易活跃度也超过了新房；值得注意的是，天津、长春、安庆三个城市的二手房成交占比是首次超过新房，这三个城市在2018年转入二手房市场。
贝壳研究院数据表明，2018年全国二手房成交420万套，交易面积3.95亿平米，同比持平。在2016年10月以来调控的持续影响下，2018年存量市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。不过，由于多数城市年度均价仍同比上涨，全国二手房成交额6.5万亿元，同比增加11.5%。
从重点城市表现看，2018年6月以来成交量持续回落，年末成交量保持在2017年以来低位上。2018年下半年以来，包括北京、上海、深圳、天津、成都、大连、杭州、济南、南京、青岛、武汉、西安、长沙、重庆在内的重点城市，二手住宅成交量持续走低，均价上涨动力不足，开始回落。
在价格方面，2018年二手房均价跨越万元大关的城市由2015年的19个增至58个。
2018年上半年，全国多地新房限价，导致一二手房价倒挂的虚假繁荣之下，房价经历了较快上涨。进入四季度，重点城市的二手房成交均价开始回落，与三季度相比，四季度均价下跌的城市占比由18%上升38%。
从空间上看，二手房均价回落主要集中在前期上涨过快而自发回调的一二线城市。以成都、济南为代表的二线城市，四季度成交均价环比变动比三季度下降了8个百分点。截至2018年12月，上海二手房均价已经持续下跌20个月，跌幅逾15%；北京二手房成交均价比2017年3月高点下跌12%。
二手房均价的回落，会让部分消费者有“房价见底”的心理暗示。价格陆续下跌，会换来成交量的上升吗？目前从数据看来，买涨不买跌的态势依旧，即便二手房价格出现了明显松动，但对成交量的拉升并不明显。
数据显示，链家11月带看成交比由84天下降至77天，带看转化率有所提高，但仍保持年内高位。买卖双方成交周期环比分别延长了6.3天和5.5天，达到了2017年以来历史峰值，核心500盘快速成交率继续下探至19.4%，市场成交节奏继续放缓，成交难度继续增大。
贝壳研究院认为，在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同步走弱。
2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。
随着2018年下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，12月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。2018年年末二线城市新房及二手房的成交量均已显现改善态势，2019年二线城市可能成为支撑全国房地产市场增长的主力。
2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平米，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售金额达到顶峰，2018年新房成交金额达12万亿元，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。
从空间上看，热点地区变凉，冷点地区升温。全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温，中西部城市房价增速上升明显。
调控重压之下，随之而来的是开发商“绞尽脑汁”开始冲业绩，最常见的就是“以价换量”，如北京、上海、杭州、成都、西安、武汉等城市均出现楼盘降价促销现象，泰禾、恒大、万科、碧桂园等企业接连自发降价打折销售，但是市场似乎并不买账，不少高价盘的去化依旧不及预期。
所以房企又将期望放在了加大供应。2018年年未，成都、武汉、重庆等城市迎来了供应高峰期，部分重点城市11月供应的同比和环比涨幅都超过20%。以广州和深圳为例，11月广州新增商品住宅供应面积为105万平方米，环比增长113%，同比增长9%；11月深圳新增面积为125万平方米，环比增长92%，同比增长133%。二三线城市供应有所分化，但整体来看新增面积环比和同比增幅分别达到24%和21%。
从全国市场来看，2018年底有几个城市取消“限售”政策，全国房贷利率也在11月出现了“拐点”。融360数据显示，11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比持平，在连续22个月上涨后首度出现环比“零涨幅”，这两种信号无不说明了，2018年上半年的楼市“火爆”局面已经得到遏制。
调控重压之下，楼市已经开始转向，以价换量渐成主流，楼市调控效果正在显现。然而，刚需群体在欣喜房价松动的同时，对价格下行的预期使得买卖双方的角力仍然难见分晓。如果调控政策不发生大的变化，以价换量将在2019年持续成为各大房企的主流。
手里有地，心中不慌。
经历了2016年疯狂，2017年的厮杀，土地市场在2018年急剧降温，年初还有房企频频下沉到三四线布局拿地，但是在下半年也都已偃旗息鼓。不过这并不意味着，大家不想拿地，比如龙湖拿地两个月花了143.56亿，万科三个季度内掷500亿拿地……大型房企的土地资源优势依旧明显。
供给上来看，《中国房地产市场2018年总结暨2019年展望报告》显示，2018年1-11月，全国300城共推出各类用地21.2亿平方米，总面积超过2017年全年，同比增长25.6%。
成交方面，各类土地成交面积持续回升。1-11月300城各类用地共成交17.0亿平方米，同比增长18.2%，其中住宅用地成交7.9亿平方米，同比增长14.5%。
具体来看，2018年1-11月，成交金额TOP20和成交建面TOP20上市房企拿地集中度同比有不同程度的下滑。成交金额方面，TOP20上市房企1-11月共计成交14598.86亿元，占全国土地成交金额的28.69%，占比同比下滑15.84个百分点；成交建面方面，TOP20上市房企共计成交36537.97万平方米，占全国土地成交建面的10.06%，占比同比下滑3.69个百分点。
不过地价并未随体量而上涨，反而迎来5年内首次回调，市场溢价率降至低点，土地市场景气度逐渐下滑。截止至2018年第四季度，一、二线城市的溢价率已经跌破10%，大部分地块均以底价成交，降无可降；而平均溢价率曾经超过50%的三四线城市溢价率也回落至18%，整体土地市场的竞拍激烈程度不比往年。
土地市场降温一方面表现在溢价率上，另一方面则是流拍的数量增加。
2018年1-11月，全国300个城市共流拍700宗住宅用地，总规划建筑面积为8534万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。从占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%，为2010年以来的最高值。
从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看，主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市，如西宁、银川、太原。1-11月，一线城市共供应253宗住宅用地，流拍数量14宗，流拍率高达5.5%，2017年仅为1.9%。
2018年1-11月，全国36个二线城市土地流拍总数增加，达到了299宗，流拍率达6.4%，2017年仅为3%；其中热点二线城市成都、合肥、天津、福州土地流拍量涨幅较大，流拍总量达46宗。
2018年底，随着多地政府为完成供地计划开始加大供应，土地市场迎来一波供应高峰。特别是在一线城市和三四城市，表现尤为明显，11月一线城市供应建面1229万平方米，环比上涨29.74%，同比上涨43.62%，其中住宅用地780.03万平方米，环比大幅上涨164.01%，同比上涨37.68%；三四线城市供应建面42733.69万平方米，环比上涨14.85%，同比上涨22.30%，其中住宅用地供应20888.31万平方米，环比上涨12.80%，同比上涨32.17%。
局部地区的土地市场景气度在2018年底有所回升。11月26日，北京土地市场以总价316亿元成交了12宗地块，并在土拍过程产生了60轮竞价，近50%的溢价率，一改以往流拍频现局面。
2018年房企融资渠道受限，银行开发贷全面收缩，公司债受到严格监管，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，让房企拿地更加理性。但对于市场上的优质地块，还是表现积极。
2019年土地供应多样化的趋势还将继续，其中农村集体用地的入市流转将会给土地资源紧缺的城市带来一定的新增供应，上海、广州已有农村基地用地入市流转的实例。此外，国务院在年末提出关于用地政策中需要完善养老设施配建的要求，也是满足多层次居住需求的进一步体现。
楼市寒冬下，房企的销售成绩依然亮眼。
2018年末，千亿房企数量已经达到了30家，比2017年多出10余家。其中碧桂园以7200多亿的销售额稳居榜首，万科以超6000亿的销售额位列第二，恒大则以5500亿的销售居于第三。1000亿-5000亿的房企有27家，均值销售额同比上涨58.3%左右。TOP30房企销售规模占据半壁江山，TOP100房企的门槛从2017年的152.6亿元提升到218.5亿元。
2018年1-12月房地产企业销售金额TOP20
不过随着融资环境的收紧，政策调控的加码，“房住不炒”去杠杆的主基调下，焦虑和压力笼罩着房企，除了裁员瘦身，停止招聘外，2018年萧瑟的秋季，万科高喊了一句“活下去”。这个一贯低调的房企大佬，用三个字让整个行业“瑟瑟发抖”，让吃瓜群众“一脸懵逼”，面对2018年的楼市寒冬，大佬或许也感到了几分“身不由己”。
一边是行业分化加剧，集中度越来越高的现实；一边是来自其他行业新对手的挑战。“内忧外患”之下，房地产加速转型成为共识，改名成为不约而同的手段。
据不完全统计，今年以来已经有包括朗诗、时代、万达、合景泰富、龙湖、万科、澳园、保利、中航、中骏、福星惠誉等近20家房企进行了“去地产化”的更名，加上之前更名的房企，中国房企TOP20，公司名称仍然保留“地产”二字的企业已经寥寥无几，TOP10里只有富力和中海的名字中仍有地产字样。在改名的房企中，除万达更名后明确将不再进行房地产开发，其余地产巨头纷纷否认了“去地产化”的说法。这些转型的房企，除了大肆布局商业地产、长租公寓、文旅小镇、养老地产、特色小镇、物流地产等仍以地产为主的业务，甚至跨界涉足金融、科技、教育、体育娱乐、农业等看似与地产无关的领域。更名“去地产化”，无疑可以增加房企未来在业务选择上的自由度。
房企改名潮背后，正是拥有敏锐嗅觉的资本家，面对行业新形势，做出调整的重要一步。
如果说改名反映出的是房企在寻找新出口上的困局，那接下来的这组数据，或许能反映出房企在资金方面的困局。
据不完全统计，2018年以来，170家上市房企已发和拟发的债券规模超过6千亿。而在严格的监管之下，房企境内外的发债成本不断上升。2018年1-11月，房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，超过2017年全年平均值。11月房企境内外发债综合成本更是达到8.54%，创下2015年以来单月融资成本的最高水平。
另外据wind数据显示，房企11月份境内发行债券总金额达523亿元，环比增长14%，同比增长112%；境外发行债券总金额为304亿元，环比增长263%，同比增长7%。2018年11月以来，包括合景泰富、时代、弘阳等在内的多家房企集中发行美元债，发行总规模超285亿元且票面利率都在9%以上，平均成本近11.5%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。
发债高峰下，房企也普迎偿债期。数据显示，2018年房地产债券到期规模达2069.71亿元，较2017年的1007.30亿元，增幅高达105.5%；2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元，较2018年增幅为94.5%。
在即将到来的存量时代，仍然遵循强者恒强的逻辑。对于2019年的形势预期，业内普遍认为，未来一年内将是房企债券到期高峰，届时国内的信贷环境仍将相对收缩。一边是头部房企规模继续扩大，盈利继续增强，并平台化；一边是小型房企仍旧坚持开发业务本身，偏向于项目制，机会主义。
“房住不炒”保持不变，降温态势可能持续。
400多次的调控，中央政治局会议连续二次未提及房地产，让2019年的楼市更加捉摸不透。
尽管多组统计数据都显示不少城市的房屋交易量出现了下滑，房地产市场也进入了冬季，但是从价格上看，整体呈现稳中略降的趋势。
不过2018年底，荷泽、广州、珠海等地因城施策，调控政策“试探性”松绑，以及部分城市房贷利率的回调，让人又看到了2019年楼市回暖的迹象。
“楼市真的要回暖了吗？”贝壳研究院院长、首席经济学家杨现领博士认为，2019年房地产市场可能比2018年更冷。他表示，尽管2018年中国楼市行情趋冷，但从宏观数据上看，中国楼市仍在顶峰行走。过去三年，中国楼市的连续交易量都超过10万亿，在整个过去40年住房发展历史上是没有的。而且当前一二线城市的房价水平已经攀升至高位，与购买力形成的差距越来越大，会产生一种“自动的负反馈力”。2019年在政策“中温放松”的大环境下，一线城市市场有望回升，二线城市市场逐渐见底，三四线城市显著退热。二线城市将成为2019年房地产市场主力。二手房市场在经历2018年回落后大概在2019年触底，增量市场供应放量，增量及存量格局将有所改变。
厦门大学管理学院经济学与金融学教授、博士生导师戴亦一则表示，明年一二线城市的调控政策大概率会调整，特别是像限购、限贷这样的行政措施可能会逐步退出，从而以更加市场的方式取代。戴亦一指出，“限价”目前有所争议，因限价造成一二手房价格倒挂，不过也应看到其积极的一面。一手房限价增加了二手房流转难度，“限价”对稳房价、刺激投资以及遏制炒房等都起到一定作用。