日本房价租金回报率（租售比）利率历史走势19732021财富号

不建议二次引用本文的图做其他研究。。。

2010年后的租金回报率数据拼接麻烦，

就不弄了。。。

反正知道2010年后租金回报率是在缓慢下降的就可以了。

图可以分成五个阶段，

第一阶段是1973-1977年，

租金回报率和房价一起上升。

类比股票就是，

成长股，

业绩上升速度远大于估值上升速度，

（越涨越便宜）

第二阶段是1977-1990，

租金回报率快速下降，

房价火箭起飞。

股票从高速成长股变成普通成长股，

业绩上涨速度跟不上估值上升速度，

市盈率越来越高。

（越涨越贵）

第三阶段，

1990-2005年，

房价大跌，

租金回报率上升。

成长股业绩不再成长，

股价大跌，

估值迅速回落。

（越跌越便宜）

第四阶段，

2005到2010年，

房价在犹豫中上升，

类比股票，

似乎是公司业绩重回缓慢增长，

同时估值慢慢下降。

第五阶段，

2010年至今，

房价上升，

租金回报率下降。

似乎是公司业绩缓慢增长，

估值上升的速度大于增长的速度。

总结成表格，

大致如下

拆解一下，

直接影响收益率的变量应该是

租金增长和估值的变化。

再一层层深挖，

底层的变量是

房产投资，

本质上赚的钱可以分成两部分，

一部分是租金增长的钱，

另一种是赚估值变化的钱。

房产和股票非常像，

本质上是披着混凝土外衣的股票。

股票的投资方法，

在房产上是适用的。

房产比股票多出来的优势，

是有一个长期不爆仓的低息杠杆。

而这个杠杆，

我之前测算过，

是有期限的。

当时我大概毛估估了一下，

这个杠杆在五年内用完是收益比较高的，

如果超过五年，

杠杆基本就不断减少，

到后期就变得非常鸡肋了。。。

附，原始数据出处：

房价使用的是日本平均房价，

里的日本租金回报率

利率2018年以前用的是日本的存款利率（世界银行数据），

2018年后用的是日本十年期国债收益率（choice数据）

【新闻资讯】

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【投资羊毛】

★参考仓位

使用说明见《参考仓位使用说明之极简版——50%100%操作法》