一、日本经济历经长期盘整，正待走出底部区域
如我们所知，日本在二战期间也同样遭遇了毁灭性打击，但其在战后创造了一个举世瞩目的“经济奇迹”，不仅迅速从战后创伤中恢复并一跃进入发达国家行列，成为全亚洲最大的经济体，位居世界第二。但日本过热的经济也埋下了很大隐患，国内的资产泡沫急剧膨胀，随着1991年房地产市场的率先崩盘，引发了日本经济的全面衰退，自此日本企业不断收缩财务杠杆减少扩大生产，导致就业岗位减少引发失业率居高不下，贷款市场冷清、利率不断下跌并一度出现负利率，整个日本国内GDP几乎长期停滞不前，资产价格持续低迷。而这长期低迷的1991-2021年，被称为日本“失去的三十年”。
（一）让经济长期良性发展成为日本国内从政府到企业共同的追求目标
任何事件都会有两面性，日本经历惨痛的三十年，却也让日本国内痛定思痛，无论是企业还是个人，形成了一个稳固的经营理念——他们不再追求爆发式的增长，而更青睐于长期稳健的良性增长，企业更偏好于留存充足的现金流，减少不必要的财务杠杆，不盲目扩大再生产。这一点从日本上市公司的整体状况可以看到：
日本上市企业中，存在很大比例的市净率低于1的企业，用一句话来简单概括，这些上市公司的市值低于将这些上市公司资产变现后的价值，财务状况几乎没什么水分，甚至价值被严重低估。这一点相对于某股市的上市公司动辄几十甚至几百倍的市盈率而言，其含金量存在云泥之别。
（二）日本经济在后疫情时代复苏良好，增长势头初现端倪
1、经济在疫情结束后能够迅速修复企稳
日本内阁府2023年9月发布的二季度（4～6月）国内生产总值换算至全年修正值为4.8%，已经连续三个季度保持正增长，并且增速扩大。相较于全球主要经济体的经济在后疫情时代仍旧处于低迷的大环境下，日本保持着增速扩大的态势在全球而言可谓一枝独秀。
下图显示的是最近100个季度（即25年），日本与美国的季度GDP环比增长率对比，以及日本最近20个季度（即5年）GDP环比增长率图。可以看到在2020年三季度之后，日本经济迅速企稳，并继续保持平稳增长，显现出日本经济在疫情结束后修复情况较为乐观，并且显示出较好的繁荣度。
2、失业率自2018年以来保持较低水平
下图是25年来日本失业率走势图，可以看到受2008年全球金融危机影响，日本失业率一度冲高至5.5%，后逐年下降，至2018年进入国际公认的自然失业率范围（1.5%-2.5%区间），并保持相对平稳态势，虽然受后疫情时期世界经济低迷的影响，失业率仍然保持在一个相对较低的水平。最新2023年2季度公布失业率数据为2.7%，前值为2.5%。
我们通过横向比较G20国家2023年2季度的最新失业率情况，可以看出日本国内的失业率状况还是属于良性范围，指标优于日本的仅有三个国家，依次是新加坡、瑞士和韩国。加之日本内阁府公布的2022年大学生的就业率高达97.3%，说明日本国内劳动力需求比较旺盛，企业开始主动寻求发展而并提供更多就业岗位。
3、持续温和的通胀率
我们同样对G20国家2023年2季度的通胀率水平做横向比较（如下图），日本的通胀情况还是优于大部分主要经济体。
4、房地产销售和租赁稳步提升，房市交易较为活跃
（1）房产价格和租金价格均保持小幅攀升
房价是衡量一个经济体经济实力的一个重要指标。下图显示的是以2008年房价为基数至2023年2季度的房价指标（蓝色曲线，对应左侧Y轴指标），同时叠加1991年3季起至2023年2季度止共32年的日本住宅价格环比增长率指标（黑色点状图，对应右侧Y轴指标）。从环比增长率波动图可以看到，从上世纪90年代以来日本房价一直处于下跌态势（每年房价增长率为负值），直到至2010年（即亚洲金融危机后两年）才止跌企稳，期间稍有反复，2014年起，房价增长率就保持正值，以每年2%-4%左右的增长幅度缓慢上行，至2019年出现小幅回落之后迅速拉升，并且连续3年保持了一个5%以上的增长速度。对比看房价指标（2008年为初始值100），日本房价从2008年到2019年疫情时，以较为平缓的速度上行，自2020年后，房价涨幅以较大斜率拉升，至2023年2季度累计涨幅达到35%左右。
可以看到房租涨幅与房价涨幅几乎同步，房价与房租保持了良性的态势，房价并未出现过热。而房价与租金价格的持续上涨，也说明房市的交投和租赁均比较活跃。
（2）日本整体房价仍处于较低位置，租金回报较好且稳定
下表统计了2023年全球主要大城市最新的每平方米单价、房价/租金比、月租金和租金毛回报率（数据来自GlobalPropertyGuide），统计币种为美元或欧元。我们可以看到日本东京的房屋单价为4691美元/平方米，租金价格为1270美元/月，租金毛回报率为4.3%。另一方面，根据第一太平戴维斯的东京租赁2023年二季度报告，其统计2023年二季度东京23区平均租金价格为4037日元（28.41美元）/平方米，环比小幅上涨0.2%，同比上涨1.3%，租金价格上涨趋势不变。作为日本房价最高的城市东京，同时也是亚太地区人口最多（东京都市圈拥有3800万人口）的国际化大都市，其房价换算为人民币也仅有不到35000元/平方米，相较于国内的北上广深，其房价仍处于相当的低位。
Country/City
BuyingPriceUS$perSq.M.
Price/Rent
Rentper
Gross
Ratio(x)
Month($or€)
RentalYield
（3）日本房屋按揭贷款利率开始回升，住房贷款规模持续增加。
日本自1991年房地产泡沫破灭以来，日本央行的关键利率一直低于1%。特别2016年以来出现了负利率，直至2021年12月，日本央行政策利率依然只有-0.10%。
但2022年12月，日本央行宣布决定将10年期国债收益率上限从0.25%提高至0.5%，相应地，2023年初日本各大商业银行均上调住房贷款利率，如三井住友银行将10年期固定利率住房贷款利率上调0.26个百分点至3.79%，瑞穗银行住房贷款利率上调0.3个百分点至3.5%。三菱UFJ银行将利率上调0.18个百分点至3.7%。
另一方面，根据日本央行数据显示，2022年日本家庭未偿还住房贷款总额为141万亿日元（1万亿美元），同比增长3%。这约占2022年日本GDP的25.3%。下图是日本家庭存量住房贷款规模变化图，可以看到日本家庭存量的房贷余额一直是一个缓慢增长的态势，说明日本国民的住房需求一直十分稳定，稳中有升，是一个略偏卖方的市场，非常适合作为长线投资。
综合上述日本的房价和租金价格水平，以及房地产贷款的变化情况，我们可以看到，日本的房地产市场一直是十分平稳并且保持着上升态势。而横向来看，日本整体房价水平仍然处于一个较低的位置，再叠加日本在疫情以来一直维持货币宽松政策，导致日元汇率下跌幅度较大，因此日本的房地产市场可以说是一块价值洼地，并且凭借日本国内经济的不容忽视的增长动能，未来十年，日本无疑是国人选择海外资产配置的一个优选之地。
二、完善的法律制度、安全的社会环境和稳定的政府政策
首先，日本是一个法治国家，各项法律制度都十分健全，可以很好的保护投资人的合法利益；其次，日本的社会治安良好，联合国教科文组织、世界经合组织（OECD）都将日本评为全世界治安最好的国家；再次，日本是一个路径依赖很强的国家，经济政策极少发生重大变化，政策的长期稳定更有利于经济发展。
三、中日之间的交通十分便利
签证方面，日本给中国提供的较为便利的签证服务，经常出行日本旅游的国人，可以办理五年或三年不限次数多次往返，而且签证门槛不高。
第二篇日本投什么？选哪里？
一、方向——投资日本房地产实现长期稳定收益
按照国人的投资习惯，可能会对房地产和股票市场较为熟悉，也比较容易判断。的确，我们的建议也是维持传统投资习惯——房地产的买买买。相较于证券投资，对大部分国内投资人而言，日本的房地产投资会比较省心，只需要看好合适的房源，出手购入，一次性将购房手续完成，后续持续收租或是自住，简单省力。下文是关于日本房地产投资的一些介绍：
1、是否有针对外国人购房的限制政策？
当前日本国内对于外国人买房并没有限制条件，但不排除随着外来热钱持续进入楼市，日本政府会出台相应的限制政策。
2、日本房产的产权是多久？
日本房产是终身产权，购入之后不必考虑70年续租问题。
3、日本的房产交易是否复杂？
日本房产交易（包括租赁）必须要委托专业的房产中介（持有政府颁发特许经营牌照）来帮助完成，买卖双方不能直接交易。房产中介会遵照程序帮助完成全部的交易手续，因此购房，只需要委托有资质的房产中介，剩下的手续都交给中介办理就可以了。
4、日本是否有房产证？
日本购房时完成时，最终会由法务部（可以理解为国内的房产交易和登记中心）出具房产证交给房主，而房产证的权利人可以登记中国公民的身份证信息。
5、日本房产交易是否会有交易陷阱？
若是委托正规的房产中介机构，几乎可以杜绝所有交易陷阱。日本房产交易有两份重要文件需要签署，一份是房产交易协议，另一份是重大事项告知书。重大事项告知书，必须是具有资质的司法书士（可以理解为专业的房产经纪人和法律人士），对标的房产做过严格审查，并将可能的存在的风险和瑕疵逐一向买房人说明，买房人全部认可或接受后才能完成交易，重大事项告知书不可对购房人有欺诈和隐瞒，一旦发现有欺诈和隐瞒，该司法书士会面临严厉的处罚，同时已经生效的合同作废并要求上家退还全部房款。
6、日本房产交易的交易价格是否透明？
日本房产的交易价格完全透明，所有上市出售的房源，均可以在日本法务部调取其既往的每一次交易记录和成交价格，而交易过程中，房产中介是不允许吃差价和向交易双方额外收取除规定外的任何费用的。
7、可以跟房东讨价还价吗？
日本的房地产交易价格公开透明，水分较少，大多数情况下，房主是不接受讨价还价的。少部分可以尝试还价，但若房主拒绝，则不建议再继续议价。
8、日本买房子可以移民或办理经营签证吗？
日本买房子不能办理移民或经营签证。购置房屋通过租金收益可以成为申请经营签证的一个补充公司现金收入，但不可以纯以房地产租金收益作为申请经营签证公司现金收入。
9、日本买卖房屋会有哪些税费？
买卖房屋除了房款之外，还会发生以下税费：（1）房款税费：房款总的价格包括（房子+土地）这两者的价格之和。房子本身要交消费税，土地没有消费税。
（2）登记费用：把房子登记在自己名下，即所谓的过户费。登记费用包括法定费用和司法书士手续费。法定费用按照房屋评估价格的1.4%收取，司法书士的手续费一般是5万日元左右。需要注意的是房屋的评估价格是由国家税务局评估的金额（下同），并不等于房屋的买卖价格，通常评估价值会大大低于买卖价格。
（3）中介费用：房产中介的服务费。一般买卖价格在200万日元的话是买卖价格的5%+消费税；200-400万日元之间是买卖价格的4%+2万日币+消费税；超过400万日币的是买卖价格3%+6万日币+消费税，日本消费税率为10%。
（4）不动产取得税：得到房屋所有权所产生的，仅限于第一次取得房产时产生的一次性费用，一般是房屋评估价格（同上）3%。根据房子本身的情况会有一定的减免。这笔费用在购房时不需要支付，是房产登记完成三个月内日本税务局发送纳税单据，根据单据缴交。
10、日本房屋的持有成本有哪些？
（1）管理费：公寓楼的管理公司收取的费用，相当于国内的物业费，用于房子公共场所的清扫、照明、小型修缮等。管理费每月一付。
（2）修缮金：公寓楼管理公司收取，类似整栋楼的公积金，用于楼体的清洁、粉刷、楼梯修缮等。公寓楼一般每5-10年会有一次楼体的加固和修缮，费用是从修缮金里支出。修缮金也是每月一付。
（3）房产税：在日本持有房产，除了与管理有关的费用外，每年还需要交房产税，通常是指房屋和土地的固定资产税和都市计划税，常被简称为固都税。其中固定资产税为房产评估价的1.4%，都市计划税为房产评估价的0.3%。直观解读，日本房产每年的固都税约为房地产售价的0.3%-0.4%。
11、购房一定要本人去签约吗？
12、购房的具体交易流程有哪些？
（1）选房——在中介的帮助下，买主选到自己满意的房子，此后中介作为买方代理会替买主向卖方代理（中介）递交一份《买付申请书》。（递交买付申请书时中介可能需要向买主收取买付定金，之后定金自动转为房款费用或者顺利结单之后退回），对方收到买付申请之后，这个房子没有意外状况就可以被锁定卖给买主；
（2）签约——日本全款买房子签约时需要支付房款的10%并签字盖章（签约时的住址和名字注意要和身份证上一致，因为过户时需要提供证明资料）。通常是签约和结尾款是分两次进行，但也有签约和尾款一次性结清的情况。如果买主不能到场的话，可以委托代理人签（委托给个人或者公司都可以，需要双方签一份委任状即可）；
（3）结尾款——空房的话结尾款当天过户拿钥匙；如果是带租约房屋，结尾款当天完成过户、拿钥匙后开始起算租金收益。对于没有日本再留卡（即长期签证）的中国人，结尾款时需要出示身份证明的复印件（通常都是护照和身份证）及一份公证书（身份证的公证书）。在日本有再留卡的中国人，不需要公证书，需要去区役所开一张住民票（三个月有效期内的）即可。
13、我不在日本国内，房屋怎么打理？
房屋购入之后，可以委托给房屋中介帮助管理，房屋中介会帮助安排租客管理、房屋定期检查、租客退租和再次出租等手续，并可以代收房租并按时支付至您的指定账号。若是房屋不想持有了，可以委托中介进行转让。
14、关于配置日本房产还有什么建议？
买主可根据自身定位来委托房产中介进行选房，若以自住为目的的购房行为，中介会选择符合买主居住要求的地段和户型推荐给买主；若以租金回报为目的的买主，中介会选择带着租约、租金回报高、易于出租和转让的中小户型推荐给买主。
二、选哪座城市进行投资？——大阪
下表是GlobalPropertyGuide获取的统计数据，展示最新2023年7月20日东京23区和大阪各区两座城市公寓成交价格和租赁价格的最新情况
LastUpdated:July20,2023
TOKYO-Apartments
COST($)
YIELD(p.a.)
TOBUY
MONTHLYRENT
CentralCity
Studio
$224,350
$681
3.64%
1-Bedroom
$393,509
$1,269
3.87%
2-Bedroom
$650,831
$1,993
3.67%
3-Bedroom
$867,297
$2,853
3.95%
4+Bedroom
$924,638
$6,379
8.28%
Eastern23Wards
$169,159
$502
3.56%
$242,986
$659
3.25%
$301,045
$932
3.72%
$321,832
$1,290
4.81%
$358,244
$1,706
5.71%
SouthernPartofthe23rdWard
$167,725
$538
3.85%
$285,276
$896
3.77%
$399,960
$489,915
$1,778
4.36%
$623,450
$1,935
WesterPartofthe23rdWard
$138,337
$473
4.10%
$235,102
$788
4.02%
$335,450
$975
3.49%
$414,654
$1,147
3.32%
$535,430
$1,756
3.94%
NorthernPartofthe23rdWard
$142,280
$495
4.17%
$213,599
$731
4.11%
$285,634
$1,039
4.37%
$358,315
4.32%
Tokyoavg.RentalYields
4.16%
OSAKA-Apartments
Kita-ku
$717
3.02%
$379,890
$1,003
3.17%
$381,324
$1,434
4.51%
Nishi-ku
$118,268
$439
4.45%
$256,605
$710
$356,953
$964
3.24%
$270,941
$1,362
6.03%
Joto-ku
$170,592
$489
3.44%
$616
4.33%
$199,263
$774
4.66%
Chuo-ku
$115,556
$464
4.82%
$256,007
$778
3.65%
$376,628
$1,177
3.75%
$340,962
$1,355
4.77%
Yodogawa-ku
$59,205
$392
7.95%
$108,601
$549
6.07%
$191,167
$606
3.80%
$227,546
$856
Tennoji-ku
$121,976
$407
4.00%
$209,642
$592
3.39%
$298,164
$963
3.88%
$356,584
$1,070
3.60%
Abeno-ku
$206,860
$535
3.10%
$329,193
$742
2.70%
$323,843
$1,034
3.83%
Suminoe-ku
$116,270
$428
4.42%
$155,502
4.13%
$161,922
$631
4.68%
Osakaavg.RentalYields
4.19%
从租金回报看，两个城市的平均租金回报率均在4%以上，但房价上看，东京的房价水平比大阪高出50%。若希望追求稳健投资又期待未来房产价格能有一定爆发性成长的投资人，我们更加推荐大阪作为投资地点。
大坂市是大坂府的府治,全市面积为225平方公里(不到全国面积的0.1%),拥有272万人口,但事务（注册企业）数量有19万2千个,为全国第二，为西日本的经济中心都市,服务业占86.2%。我们将陈述如下推荐理由：
1、城市介绍
大阪是日本“关西地区”的中心城市，是日本重要的政治、经济、文化中心，既是历史文明古城，又是日本的商业金融中心，在工业和经济发展中发挥了巨大的作用。大阪被定位日本“副首都”，也是日本未来三十年重点发展的除东京外的第二极增长点。根据最新公布的大阪城市规划蓝图，在制定“大阪市城市建设蓝图”（2012年）和“大阪市都市圈发展蓝图”（2016年）后，整个日本的社会形势出现了新的变动。因此2022年12月，大阪政府以2050年为远景目标，针对大阪整体的城市建设制定了“大阪城市总体规划的发展蓝图”。以2025大阪关西世博会的开展为契机，大阪府、大阪市、堺市将进一步发展壮大，与东部的首都东京遥相呼应，在西部发挥其作为“副首都”的职能。
短期目标：2025年→中期目标：2030年→长期目标：2040年至2050年。下图为大阪2019-2046规划建设项目。
大阪都市圈包括大阪共有43个城市，大约2630万人在这里生活。
大阪的总面积大约1905平方公里，在全日本的都道府县面积为倒数第二个，在这个有限的区域里，总人口仅次于东京。而大阪府的中心城市，总面积约225平方公里，在不到全国总面积0.1%的地区生活有273万人。全市办事机构数量居全国第二位，约18万个。大阪，是大阪政府的行政和经济中心。居住在日本的外国人中，约有10%生活在大阪。
大阪各主要区域的特：。
大阪市共管辖有24个区，核心五区为北区、中央区、阿倍野区、浪速区、天王寺区、港区等，是政令指定都市中辖区数最多的城市。
先来看下大阪各区地价：
2、世博会助力
2018年大阪成功拿下2025年世博会主办权，这会是大阪继1970年举办“爱知世博会”之后，第二次举行世博会，也是日本举办第32届奥运会后的又一次国际性大规模活动，预计可为当地带来约2万亿日元的经济效益。
据了解，日本政府还将投资2000+亿日元来建造世博会场馆及周边地区，预计将吸引约3000万人到访大阪旅游，将带动日本大阪旅游业、酒店业的经济。一个国家举办世博会，会给当地旅游业、酒店业等产业带来显著的积极影响。届时，大阪的居住需求将非常旺盛，房产租赁回报显而易见。
3、博彩业加持
第三篇泽蕤优选为什么可以信赖？
泽蕤优选是上海泽蕤集团为开展日本置业投资、移民服务和留学咨询业务而专门开设的公众号。泽蕤集团是一家位于上海，立足于日本，服务于中国及海外华人的综合性集团企业，主营业务涵盖实业投资、不动产投资经营管理、海外置业和投资移民、留学咨询和信息服务等。公司受日本日新ソフト株式会社委托，致力于将日本移民·置业的优质服务带给国内用户，帮助用户顺利实现海外资产配置、移民生活无忧的目标。
我们有如下优势，可以帮您现日本投资置业和移民梦想：
1、我们在国内和日本均有优秀的人员团队和坚实的合作伙伴，帮助您解决海外投资中遇到的问题和困难，帮助您顺利实现您的投资目标；
2、我们在日本各主要城市均有充裕且可控的房源，可以帮助您实现投资置业的优中选优；