一般来说，美国买房几个关键的过程点有：看房选房、出价签合约（offer/purchaseagreement）、保护条约（contigencies）、过户准备、交易过户（closing）这几个节点。
在美国购买开发商的新房，大致是下面这样的流程：
（1）资金准备:获得银行贷款预批（pre-approval，或者全款购房准备资产证明。
（3）选房、看房：新的小区很多房子还没有建好，是期房，需要等订房了以后开发商才开始建房，所以无法实景看房。但是一般会有样板房（modelunit）可以看，还有房型图（floorplan）和区位地图（lotmap）和定价，从而帮助你进行选择。
（5）定制装修：有些新房如果还未建好，一般开发商可以让你选择室内室外装修的风格样式，包括外墙的颜色（独立屋〉、室内橱柜的颜色、地板的材质、大型家电等。一般标准化的配置已经包含在房价里，如果喜欢比较高级的配置，可以加钱来升级。
（6）开发商施工：支付订金签约以后，独立屋的开发商就会开始建房（公寓房可能这时候已经开建），在合同里会告知你一个完工的大致日期，但也可能误工。
（7）交房前的检查：开发商交房前的1个月，买家可以去实地检査房屋质置，最好可以安排专业的验房师一同前往，看看房子的建筑质量，结构管道线路是否过关，如果不过关可以要求返工。
美国的房子其实更多还是二手房，它和新房的流程略有不同。
（1）资金准备：获得锒行贷款预枇（pre-approval）或者全款购房准备资产证明。
（2）选房/看房：可以自己选房、看房，也可以从中介给你推荐的房子里看。
（3）出价（offer）谈判：如果对一个房子有意向，可以要来卖家披露（sellerdisclosure），看看房子有没有什么问题。如果看完了觉得合适，就可以自己或找买家中介填写出价意向书。卖家收到了你的意向书以后，可能会经历讨价还价，最后决定是否把房子卖给你。如果打算卖了，双方就会签订一个购买合同（Purchaseagreement）。同时买家支付房价几千到几万美金不等的意向金（earnestmoney），意向金在过户的时候会算到房款里。
（4）保护条款（contigencies）：—般买家在出价意向书中都会有一些保护条款，其中很常见的一项就是房屋检査。签订购房合同以后1周内可以派人对房子检验，看看是否有问题。这期间如果是贷款购房，那么银行会派人来对房屋价格做出评估，评估房屋可以贷款多少钱。一般这些通过了以后，就正式地进入了过户的准备阶段。如果没有通过，那么可以和卖家讨价还价，或者退出并且拿回意向金。
（6）签约过户：过户的前一天或者当天早上，还有最后一次验房的机会。过户那一天霜要你（或者你的委托代理人）和卖家在产权公司的办公室签署不少文件，完成产权转移，一般当天就可以拿到钥匙。有时候交接完还需要买家自行去当地政府登记过户信息。
在英国购买新房的流程大致是这样的：
（1）资金准备：获得银行贷款预批（pre-approval），应当向贷款专员说明是购买新房，或者全款购房准备资产证明。
（2）选房、看房：在网上或者实地考察满意的房源或者新房小区，了解开发商的实力信誉。一般小区有样板房可以看（showhomes），可以给你一个大致的轮廓。
（3）缴纳定金：一般选中了喜欢的房子以后，可以向开发商支付一笔小额预付款保留房子。这时候还可以试着和开发商谈谈价格，或者看看他们能否分担一部分的买家交易费，或者给房屋装修升级一下。
（6）交换合同：请律师审核合同，律师审核以后会和你解释合同的内容。如果没有异议的话双方律师在合同上签字并互相交换合同，并确认一个交接日期。买家支付购房定金（一般是10%的房款）。
（7）检验房屋：如果是现房的话，在交接之前甚至交换合同之前可以请专业验房师（surveyor）来验房（snaggingsurvey），看看有没有什么问题。而如果是期房，一般在期房竣工之前请人验房。英国的很多新房都会提供10年的warranty（保修），给人比较放心的感觉。
（8）交接入住：交接的时候，你的律师会帮助你把余款打到卖方律师指定的账号，获得产权证书，完成交接手续。同时缴纳印花税，向政府申请土地所有权登记备案，正式移交所有权。如果购买的是期房，一般在签订合同以后1年左右可以正式交接，如果是现房，那么一般签订合同以后12个月就可以交接了。
在英国，二手房的流程总体而言与新房类似，一些小区别如下：
二手房的房屋是现成的，所以可以实地考察，因此不需要等上一年半载就可以交接入住。
二手房还可以和个人卖家讨价还价，余地可能更大一些。
相比于新房而言，二手房的贷款也更容易获得。
二手房的验房一般比起新房要更加细致一些。
在澳大利亚，外国人一般只能购买新房，而本地人、常住居民可以购买二手房。
在澳大利亚购买新房的流程大致是这样的：
（1）资金准备：获得银行贷款预批（pre-approval），或者全款购房准备资产证明。
（2）选房、看房：在网上或者实地考察满意的房源或者小区，如果不在澳大利亚，可以委托代理考察。
（3）缴纳订金：一般选中了喜欢的房子以后，可以向开发商支付几千澳元的小额订金（小订金以后可以用到房款里），签订房屋认购单，保留房源。交了订金以后，有1个星期的“冷静期”，如果双方有人在冷静期中反悔，可以退回小订金。
（5）获得FIRB批准：如果你是外国买家（不是澳大利亚公民或常住居民），则需要获得FIRB（外国投资审批委员会）的许可，一般这些交由律师办理。不管是全款还是贷款都需要获得FIRB许可。但如果购买的房子已经获得FIRB的预批，则不再需要买家重新申请了。
（6）获得贷款：如果是贷款买家，签署合同和获得FIRB批准以后，可以把文件复印件发给银行获得正式贷款。期间应该配合银行提供所需要的文件资料。如果购买的是新的现房，那么办理贷款以后3个月内交房。如果购买的是期房，一般在交房前3个月办理正式的贷款手续，会有贷款专员联系你。
（7）验房（inspection）:如果购买的是期房，那么在期房完工后可以去验收。
（8）准备过户：这时候需要落实资金或首付，购买保险等。保险全款购房不需要，但建议贷款需要购买房屋保险。
（9）过户（settlement）:过户一般由你的买家律师（或贷款专员）帮助你完成。一般包括缴纳税费，把房款尾款转给买家律师的第三方账户，由买家律师再转给卖家或开发商律师账户、办理产权过户、注册登记等。如果是全款，那么你会获得钥匙，转让文件和产权证，如果是贷款，那么贷款银行会收到转让文件和产权证。
如果是澳大利亚公民或者常住居民，或者打算买套二手房推倒新建、加建的，那么可以购买二手房。二手房的购买流程大致是这样的：
（3）出价谈判：如果看了一个房子觉得合适，就可以自己或找中介填写开价意向书（offer），有时候如果一个房子抢的人比较多，中介可能会要求你出一小笔诚意费（ExpressionofInteres，—般是房价的0.25%，可退还）。卖家收到了你的意向书以后，可能还会经历讨价还价，最后决定是否把房子卖给你。如果同意了，卖家律师就会开始准备合同。
（4）交换合同（Exchangingcontracts）：卖家律师会准备合同，然后发给买家律师，买家律师审核后和买家解释，如果买家同意，双方都在购房合同上签字且一式两份。买家支付10%左右的订金，会有一个510天的冷静期，冷静期内如果反悔，可以在支付0.25%的罚金以后退回订金。
（5）正式贷款：这时候应该出示买房合同，和贷款专员合作把正式贷款批下来。这期间银行会派人对房子逬行估价，决定是否可以给你申请的贷款。
（6）准备过户：这时候需要落实资金或首付，购买保险等。保险全款购房不需要，但建议贷款需要购买房屋保险。
（7）完成过户：一般在合同签订6周以后，会进行正式的交易过户。交易过户由买卖双方的律师协调进行，一般在成交日的时候购房款的余额应该转到卖家指定的账户，同时卖家会交付产权证等文件。如果是全款，那么你会获得钥匙、转让文件和产权证，如果是贷款，那么你的贷款银行会收到转让文件和产权证。
首先就是你愿意购买这套房子的价格了，这也是买家意向中最关键的。
这里我们先来了解两个概念——买方市场和卖方市场，他们决定了买家和卖家的话语权，以及最后成交价和挂牌价的关系。
买方市场有利于买家，在买方市场中市场上的房子比买家要多，供大于求。不少房子挂牌几周到几个月都几乎无人问津，也时常有卖家降价。在这种情况下买家就有更大的议价权，常常可以以低出挂牌价不少的价格成交。
买方市场一般出现在经济不景气的时期，人口老龄化或减少的地区和环境恶化的地段，比如美国中西部很多城市，欧洲的许多老龄化的中小城市，国内的东北地区等。
或者，一些曾经投机炒作过度的城市，在遭遇了经济危机后市场发生了热钱撤走、市场调整的情况，比如美国的拉斯维加斯、爱尔兰的都柏林等。而在一些经济发展不快，人口收入没有明显提高的二三线城市的高端豪宅市场，也会出现类似的情况。
与买方市场相对的是卖方市场，卖方市场里房子供不应求，卖家和卖家中介是最大的赢家。买方市场里一个房子挂牌几天就有不少买家看房，几天到一周后就会收到数个报价意向然后被抢走，其中不乏支付现金的买家，在激烈的买家竞争中，房屋的成交价也会比挂牌价高不少，有的房子最后成交价可能是当时挂牌价的一倍。
有时候遇到一个物美价廉（或者中介故意挂低价吸引更多买家）的房子，可能会有十几个买家争相竞价，就像拍卖毕加索的画一样。显然，在这样的市场里，买家没有太大的话语权、议价权。
卖方市场出现在人口流入比较多，特别是高薪，临近成家年龄的年轻一族；地区经济发展比较快，市场供应（二手房和新房）比较少，外国或外地投资客比较多的地区，一些一线城市好的学区的房子也是这样。这样的地区房价一般升值也会比较快，导致大家担心现在不买将来就更买不起了。比如美国的旧金山湾区、波士顿、澳大利亚的悉尼、墨尔本、加拿大的温哥华等。
这些估价都可以作为一个参考，普通的房屋（除了设计师设计的房子，景观很好的房子），一般成交价最后大多会在估价附近的范围内。有时候不同网站的估价很可能会相差不少，所以可以多看几家并且比较一下房屋状况再出价。遇到没有估价的情况，也可以参考周围其他类似的房子最近的成交价来进行判断。
最后，对于出价最好有一个心理底线。有些房子如果抢的人太多价格已经很高，要考虑是否一定要志在必得，还是可以多看看、多等等。有的时候买方或者卖方的经纪人可能会给你造成一种“需要出更多钱买下”的感觉，这时候就看自己是否真的愿意以这个价格一定要买下这套房子了。
如果不是特别急着买房，或者不是百分之百理想中的房子，不一定要加入“抢房大战”，或者给一个比较合理的价格，就算抢不到也会有其他的房子，不要因为有竞争而一时冲动出了比房价估值高太多的钱。
这里就讲一个发生在我自己身上的故事，我刚在旧金山湾区看房的时候没有经验，有一次看到了一个mountainview（山景城）3房2厅的公寓，挂牌价只有70万美元，感觉价格不错，去看房的时候发现很多人和我想得一样想捡便宜货，结果人山人海连车位都快找不到，然后据说有十几个offer……最后出价的时候我给了90万美元，已经比报价高了20万美元，最后居然有一个买家出了140万美元买下。我不知道发生了什么，但这个价格明显不太理性。这套房子2年后的估价和同一个小区类似单元的最近的成交价，还在100万美元出头，也就是当时出140万美元的买家损失了40万美元。
还有一个窍门是，冬天的时候，一般10月以后，到每年的12月的时候，是买房比较好的时机。选择在这时候卖房的卖家一般是比较急的人，看房的人也会少一些，这时候一般房价会梢微低一些。而一般春夏天，5月以后，房价会相对高，看房的人也会比较多，对买家而言就会面临更多竞争和出高价的情况。当然，不同的市场可能季节性会有一些不同，但这个冬天低、春天高的规律却比较普遍。
一般来说卖家、卖家中介对于你的出价会有3种反应，接受、拒绝、再谈价（或者询问你是否愿意多出价）。在第三种情况下你还可以调整你的报价，或者坚坚持原价，逬行下一轮的谈判直到出现卖家的最后决定。
此外，即使最后买家和卖家在价格上达成一致，买家在接下来还是有机会谈价的，可以参考6.2.3的保护条款。
这个价位的宝来一般在03-05年左右的，公里数在10W公里左右
帕萨特在02-04年左右，公里数一般在10-15W左右。
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虽然大部分中国人喜欢买新房，不过一般来说，美国、加拿大和英国这些比较成熟的市场里主流还是二手房，尤其是独立屋的房源里，二手房的房源比新房要多许多。
二手房的一些优点：
（1）房源较多，选择面较广。从地段到设计风格、户型、面积、新旧、价格，一般总会有一款二手房适合你。
（2）—般二手房所在的社区比较成熟，周边社区发展完善，餐饮、娱乐、购物、学校设施齐备。交通也比较便利。
（3）有时候街区周围绿化更多，环境较好。
（4）二手房的独立屋，不少占地面积都会比新建的独立屋占地面积（lot
size）大，可以有更好的庭院景观。
（5）二手房的议价空间比较大，更容易和卖家讨价还价。
（6）很多二手房独立屋都没有业主委员会，也就没有业主委员会的限制，所以改造重建的自由度更大。
当然，二手房也相应地存在一些缺点：
（1）二手房是有人住过的房子，可能会有以前住户留下的痕迹。
（2）二手房一般而言需要维修翻新，维护成本一般会比较高，从结构上来说，电路管道老化需要更新，还有一些二手房可能有虫患需要清除。
（3）二手房的装修也可能不是你喜欢的风格材料，从卧室、客厅到厨房、卫生间的装修需要翻新，都是一笔不小的开支。
（4）二手房的社区有时候也不如新建小区那样整齐划一，邻居和房屋也可能参差不齐。
（5）二手房有时候房型和设计上可能会有些过时，比如房间比较小、卫生间较小、屋顶较低、储物空间不足等缺陷。
（6）二手房有时候在材料上可能用了一些现在巳经被禁止使用作为建材的材料，比如含铅油漆、石棉等，这些会对人体健康有一定的毒害。需要检査并且做更换处理。
当然，并不是每个二手房都会有这样、那样的问题，现在越来越多的二手房卖家在卖之前都会把房子修整翻新一遍。而买家也可以通过阅读卖家披露，以及聘请独立的验房师发现问题。
二手房之“私下交易房”（ForSaleByOwner）：
有的时候一些卖家为了节约省中介费，会选择不找卖家中介，自己直接私下卖（forsalebyowner）。这没什么奇怪的，如果看中了可以直接和卖家交易讲价，请房检师检查并找律师或者产权公司把关过户。
一般来说ForSalebyOwner的房子可能竞争会少一些，很多网上并不会挂出这类信息，不少买家中介也不太会主动推荐买家买这样的房子（因为房产中介觉得这样影响了他们的生意和利益）。但因为看到的买家减少，竞争就少，而且卖家省去了中介费以后在房屋的价格上也可能会便宜一些。
一些不依赖于中介的大学第三方房源网站一般会有这样的“私下交易房”，或者如果你在当地，可以去附近街区转转，卖家一般会有“出售”的小牌子插在外面。
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