降价是2019年独有的景观，动辄大降3000，大打八折，100平方米的房子买了没看到房子长啥样呢就亏了30万。降价的项目有几种：高价拿地的、售价完全与周边市场脱钩的、杠杆奇高资金链紧绷的、品牌弱势竞争难度颇大的。虽然降价是一种回归，有买有卖完全是市场行为，但对买了项目房子的业主确实是个坑。
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第二坑：兑现
相信大家都看过南方某地蓝色油漆刷出来的湖，湖上还要建一座石头拱桥的段子，这纯属是侮辱智商的行为。天津市场稍微好一点，没出现油漆刷出来的湖，但是简陋逼仄的机械停车位却真的有，纯是为了凑车位配比。在售价上涨无望的情况下，不少无良企业从成本上可劲儿抠，抠出了新气象，也抠出了货不对版的兑现大坑。
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第三坑：建筑质量
不知道从什么时候起水泥强度不需要用专业仪器检测了，而是改成用手抠测试了，一抠就掉，不是因为人人都有鹰爪功，而是质量问题已经变得明目张胆了。过去是墙面不平地面裂缝，现在承重结构都敢偷工减料，可谓是坑出了新高度。
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第四坑：企业实力
天津楼市鱼龙混杂，头部房企与小微房企同台竞技。很多小企业小项目昨天推广火热，今天改头换面或者没音了。一问原来是收购了、经营困顿了，收购尚且是好事，连收购都没人收购的项目有多少就那么凉着？疫情之下，企业经营风险急剧放大，买了这样项目的业主只能唱凉凉，所以秘密君一再说要警惕企业的经营风险，特别是这种年头。
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第五坑：渠道
去年天津的渠道因为渠道费被推上了风口浪尖，渠道费动辄6个点8个点。有钱能使鬼推磨，为了高昂的佣金，渠道商可谓是无所不用其极，服务也好，承诺也罢，拦截已经不再稀奇，各种花招层出不穷，购房者防不胜防。如果谁买房没走过渠道的套路，那只能说被坑免疫力杠杠滴。
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第七坑：学区&户口
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第八坑：规划
秘密君说天钢柳林副中心规划了15年之后，bingo，又重新定位成了设计之都。现在有多少项目拿着N年前的地铁、发展规划来卖房子？环渤海、副中心、高新区、通武廊、京津冀……什么帽子大就戴什么，你说真的假的？的确是有这个规划，你说能落地多少？这个不是开发商的问题啊。但是如果轻信规划，那你就输了，近点的等个五六年，远点的，等个十五六年，还未必能见到落地。
避坑指南
你说避坑容易么？说容易也容易，说不容易也不容易。容易在：选靠谱的开发商、选靠谱的购房通道、要有独立思考的能力。但是这三点做到却并不容易。
购房者并非都是地产专业人士，也并不会因为一次两次购房可以完整了解开发企业的全貌，容易被宣传所左右。所谓宣传，眼下行业媒体有奶吃便是娘，谁砸钱宣传的多，谁就成了靠谱开发商。现在天津哪家媒体敢说半个字开发企业的不好？换句话说，开发商靠谱不靠谱一般购房者根本搞不清楚，更何况这个企业有没有经营风险，质量口碑如何、管控体系是否完善、社会信誉是否良好这些内容。
开发商实力之外，更要命的是购房通路。眼下购房的通路有无数种：直接去案场、透过渠道、透过媒体、透过独立经纪人、甚至可以透过淘宝电商跟直播平台。每个渠道给到的优惠承诺都极为诱人，但是承诺究竟是真的假的？究竟底价是什么水平？究竟哪个通路最靠谱？恐怕购房者直到被坑都整不明白。这一点不光是令购房者头疼，混乱的销售秩序令开发商也极其头疼。
混乱之外，2020年又有一个新形势是突如其来的疫情,疫情之下买房的坑更加隐形，卖房的销售压力巨大，怎么办？秘密君提过核心是做好有信任基础的客户经营，打造自己的私域流量。典型的万科，去年开始就在经营一个线上+线下、新业主+老客户的闭环体系，叫做“【e选房】+『分房体』”。在疫情之下，这个闭环体系在别人看来是有先见之明，在万科来说，是长远布局的解决客户信任抗性与营销秩序混乱的一个重要手段。万科希望透过这个体系打造自己的私域流量，从而构筑自己在营销端新的护城河。
万科e选房
早在2019年年初，万科华北区就已经完成上线了【e选房平台】线上小程序，小程序可以看到万科在天津的所有项目详情，同时可以实现VR看房、一键致电等功能。
2020年疫情影响下，万科在【e选房】端口上进行了全面优化，全面完善在售产品信息，主打真实房源、真是价格、真人客服1V1在线服务。利用VR技术与置业顾问在线讲解实现线下场景的还原，客户足不出户即可完整了解到在售项目的真实情况，避免因线下缺失而导致踩坑。
线下房产超市
「房产超市」是线下的流量入口，在天津核心商圈的核心位置，将万科所有项目装入线下展厅内，实现一店看所有，「房产超市」同时配备资深品牌大使提供置业咨询及问题解答，并精准进行房源需求匹配，提供最客观的购房指导，如果有意前往项目可以专车直送。目前虽然受疫情影响处于闭店状态，但是在过去一年的经营中已经验证了其流量收集的显著功能，未来随着万科商业的拓展「房产超市」的数量与体量也有望进一步拓展。
万科生活体验馆
“万科生活体验馆”，落位万科翡翠系标杆项目万科东第，在原有售楼处基础上进行了展示提升，除了具备“房产超市”基础功能外，购房者还可以实地观摩万科东第的实景园林、住宅、物业管理等内容，为担心踏入“兑现力”“质量”之坑的客户吃上一颗定心丸。