住房租赁产业研究院近日发布的《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》显示，2021年以来，重点城市服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等大规模集中入市，集中式租赁房源供给端出现爆发式增长。贝壳研究院日前发布的《2021年住房租赁市场报告》也显示，2021年租赁企业规模创新高，住房租赁企业已达2万家左右，其中八成为近两年成立。
贝壳研究院首席分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示，自去年以来，中央和地方陆续出台监管政策，有效降低了租赁企业的经营风险，住宅租赁企业迎来了良性的市场竞争环境，租赁行业呈现快速发展态势。
许小乐进一步分析指出，住宅租赁企业在分布上按“东-中-西”依次减弱，由于东部地区的租赁需求旺盛，租赁企业集中在沿海区域，超六成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区。城市分布上，企业数量TOP5的城市为广州、重庆、上海、苏州和天津，近三成的租赁企业分布于租赁企业数量TOP30的城市，超过五成的企业分布在TOP4的城市。
克而瑞研究中心分析师房玲认为，22城集中供地政策极大地扩大了租赁用地的供应规模，多主体、多元供给的方式促进了保障性租赁住房的加速发展。比如，北京通过集体用地建设大型租赁社区；上海供应大量纯租赁住房，建设大型租赁社区；深圳通过城中村改造加大租赁住房供应；杭州通过大量配建和自持用地建设租赁住房；成都推出销售型人才公寓。
据克而瑞租售对2021年22城集中供地数据的统计，总计推出545块涉租赁住宅用地，规划建筑面积约1096万平方米。
产品更加多元化
《2021年住房租赁市场报告》显示，从租金水平来看，2021年全国重点40城平均住宅月租金为38.8元/平方米，同比微涨1.3%，相比于2019年下跌8.8%，超六成城市住宅租金低于疫情前。相比于2019年，上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、长沙、厦门、无锡、芜湖、徐州等14个城市租金持平或微涨外，其余26个城市租金下跌。
房玲对《中国消费者报》记者表示，随着租户对于租房品质要求不断提升，预计2022年机构化运营的集中式租赁房源渐受青睐，市场接受度开始提高。她认为，大型租赁社区是租赁产品的新生力量，随着大项目源源不断地入市，数据与经验不断积累，其不仅能让城市新租客享有更全面、更便捷的居住体验，引导租赁市场向社区化、品质化、生活化的方向发展，而且还能让存量住宅发挥更大的潜力，成为城市发展新的增长点。
发展模式升级
对于2022年的住宅租赁市场，许小乐认为，市场整体将日渐活跃，并逐渐向“买方市场”转变，品质化租住需求持续释放。随着租赁行业市场主体筑基初步完成，预计2022年行业将继续保持活跃度上升趋势，开启行业发展2.0模式升级。
“在模式方面，住宅租赁企业发展模式将呈两极化，要么更轻、重。”许小乐进一步解释说，一方面，包租模式在疫情期间显示出极度的脆弱性，轻资产-分散式和中资产-集中式企业开始由包租转向轻资产托管模式。另一方面，由于政策鼓励以新建、盘活方式扩大保障性租赁房源，资金实力较强的中资产-集中式企业会通过收购或自建的方式获得租赁房源，从包租转向自持模式，从而转向重资产运营，品牌房企也会增加自持租赁房源，以获得长期收益及未来资产增值收益。
许小乐认为，不论更“轻”还是更“重”，租赁企业都将不再盲目拓展房源，而是开始致力于打造专业化的租赁服务和精细化的运营能力，将步入稳健发展时期。随着住房租赁行业顶层设计完善，租赁监管政策趋严，住房租赁市场规范化发展的环境已基本形成，同时，政策支持全方位突破，租赁企业迎来土地、财政、税收、金融等方面支持。未来在政策引导下，住宅租赁领域将更多发挥市场化力量，推动租赁市场成熟化发展。
住房租赁产业研究院院长赵然也认为，未来住宅租赁市场发展将走向成熟化，住房租赁市场机构化比例将继续提升，并提供专业化、精细化的租赁产品和服务。此外，预计2022年会有住宅租赁不动产信托投资基金产品推出，将有效解决住宅租赁企业重资产模式退出的难题，租赁行业将迎来发展模式的创新。