起拍价超14亿元！北京180套别墅临拍前因“案外人异议”撤回，所在项目此前曾历经多次转手和拍卖

临近开拍日（11月25日），此前传得沸沸扬扬的北京顺义180套别墅法拍却因“案外人对拍卖财产提出确有理由的异议”而宣告撤回。

截至发稿，已有295人设置提醒，17223次围观。

11月24日，有资深法拍人士向《每日经济新闻》记者分析，提出这类异议一般有以下情况：一是如果房子已经卖了，但还在开发商名下，没有过户，那部分小业主肯定会有异议；还有一种，如果开发商欠的钱比较多，第二债权人、第三债权人之前没有按款分配，他们也会提异议，这主要是为了分配房款。

11月21日，每经记者在现场看到，枫桥别墅紧邻潮白河畔，地处顺义高档别墅区，与北京市顺义区政府仅一路之隔，地理位置十分优越，但大面积杂草丛生的现状和静谧显得与周围格格不入。

最大独栋超767平方米，现场杂草丛生

据阿里法拍此前公告，11月25日10时起至2024年11月26日10时止，福建省福州市中级人民法院将对北京顺义枫桥别墅的180套房产进行法拍（第一次），评估价约20.17亿元，起拍价约14.12亿元，保证金1.4亿元，增价幅度700万元，建筑面积102347.34平方米。

每经记者梳理拍卖公告发现，这180套别墅均为独栋，面积均在400平方米以上，最大面积超过767平方米。其中，42套别墅已拆除，1处会所未全面拆除，其余别墅为空置状态。

从社交平台信息看，过去这些年里，不少网友甚至将此当成了拍照、涂鸦和探险宝地，主打荒凉的“废土风”。

值得注意的是，由于项目发生部分预售等原因出现整宗用地发生分割问题，但由于原土地使用权人精达地产拒绝向国土部门办理宗地分割办证手续，顺义区自然资源局作出京顺国用（2011出）00143号国有土地使用证废止的决定。

17年前每平方米7000余元

每一家接手过枫桥别墅的开发商，都曾雄心勃勃。

从北京市住建委信息看，枫桥别墅最早于2002年9月取得126栋别墅预售证，第一任开发商为精达地产。公开资料显示，枫桥别墅1993年拿地，共建成187栋别墅。由于项目在建设中出现地基松动等质量问题，加上市场原因，到2007年时仅卖出7套，精达地产资金链断裂。

如今，枫桥别墅再被法拍，是因为瑞顺鸿业、精达地产等关联方与信达福建的债权问题。每经记者查阅信达福建公告发现，在今年7月挂出的一则东飞祥义的债权项目中，截至2024年6月30日，该项目债权总额为35.27亿元，其中重组债务本金余额16亿元，重组宽限补偿金3.78亿元，违约金15.59亿元。瑞顺鸿业、精达地产为共同债务人，泰禾投资、泰禾集团创始人黄其森和其妻叶荔提供连带保证责任担保。

这笔债权的抵押物即枫桥别墅、泰禾集团8000万股股票，以及东飞祥义100%股权、瑞顺鸿业100%股权、精达地产52.5%股权。在当时的描述中，枫桥别墅的情况是“现房，小区内部无人居住，债务人原计划回购全部剩余房产后重新开发建设”。

每经记者留意到，“现房”“同期开发、同期销售”等也是数家操盘开发商对枫桥别墅的主要卖点，大家都曾对这个项目寄予厚望。

但如今，枫桥别墅这片超10万平方米的区域已是满目疮痍，一侧紧挨着的富力湾别墅小区，第三方平台显示的二手房均价3.5万元/平方米；直线距离约900米的龙苑别墅，二手房挂牌均价约3.8万元/平方米。

而1公里范围内，还有不少2023年新建成的项目，比如中建宸庐云起挂牌均价约4.8万元/平方米，和锦华宸挂牌均价约3.8万元/平方米。