【概要描述】2015年楼市持续利好，北京市场“量价齐升”。价格方面，2015年，北京新建商品住宅(不含保障房)均价整体稳中有升，全年均价为27006元/平方米，较2014年上涨7.65%。
2015年楼市持续利好，北京市场“量价齐升”。价格方面，2015年，北京新建商品住宅(不含保障房)均价整体稳中有升，全年均价为27006元/平方米，较2014年上涨7.65%。成交方面，2015年，受政策利好影响，北京房地产市场月均同比呈增长趋势，月平均成交80万平方米，全年成交量达970万平方米，同比增长31.2个百分点。供应方面，商品住宅月均新批上市68万平方米，与2014年均值相比下降幅度接近30%，处于近七年来次低位。
2015年，在首付款、公积金、降息降准等多项护市政策的推出以及高端住宅、自住房大量入市的综合影响下，北京新建商品住宅均价整体稳中有升，全年北京商品住宅(不含保障房)成交均价为27006元/平方米，同比上涨7.65%。具体来看，1-4月，受春节传统淡季以及前期政策落地时效影响，北京商品住宅(不含保障房)成交均价同比均有所下滑;自2015年5月开始，两会利好政策实施效果显现，同时4月20日降准措施进一步释放需求的刺激，北京商品住宅(不含保障房)成交均价同比一路走高，2015年11月达到峰值，为29178元/平方米;12月受自住房集中入市签约的影响，成交均价下滑至28958元/平方米。
从价格指数来看，新房、二手房两项指标整体以增为主，二手房价格指数增幅高于新房。2015年，北京新房价格指数和二手房价格指数分别从1月份的3849点和5795点涨至12月的3991点和6290点。分月份来看，北京新房价格指数一直保持平稳上行趋势，全年增幅3.69个百分点。二手房价格指数在也呈现全年上行趋势，全年增幅8.54个百分点。二手房价格指数增幅高于新房，主要可归因于2015年央行连续降息，目前银行五年以上贷款基准利率下降到4.9%，贷款成本已下降至历史最低点;与此同时，3月30日政策降低二套房首付款比例为四成，二手房被压制的需求在利好刺激下于2015年全面释放。利息和首付贷降低政策二者叠加，无论对于首置还是置业升级的按揭客户，都有较好地刺激作用。
2015年，受政策利好影响，北京房地产市场月均同比整体呈增长趋势，月平均成交80万平方米，全年成交量达970万平方米，同比增长31.2个百分点。分月份来看，1月，受去年930后续利好政策的刺激，北京市商品住宅市场迎来了一个开门红，成交面积达90万平方米;随后，受春节影响，市场进入传统淡季，成交下滑明显。至4月份，受两会定调房地产市场、降息降准等一系列房地产利好政策的刺激，市场回暖明显，7月份达到131万平方米成交量的峰值，同比增幅高达162.90%。8月以来，北京市住宅市场(不含保障房)受前期放量影响，成交趋于平缓，但仍保持整体震荡上扬的趋势，至12月，成交达109万平方米。
区域分布
五六环之间延续成交主体地位，占比较去年上升1个百分点，五环以内区域成交占比有所扩大。从不同区域来看，北京各环线住宅市场表现出明显差异，五六环之间延续成交主体地位，占比达55%，五环以内区域成交占比较去年有所扩大。2015年，北京五六环之间住宅成交占比为55%，较上年上升1个百分点。这是由于自住房入市的大量成交(自住房基本分布在五六环之间)，对整体成交量有拉动作用;而五环内受供需不均衡和五环内住宅趋高端化，价格涨势较大影响则成为市场热点，成交占比达17%，较去年的13%扩大4个百分点。
成交结构
成交面积集中在60-90平米;均价集中在1.6-2.8万/平米，产品成交占比各达49%。刚性需求仍是市场主流，改善需求呈现上升趋势
按价格段看，2015年的成交结构较去年基本持平。市场成交主力依旧集中在16000-28000元/平方米之间的产品价格段，成交占比达49%，较上年下滑4个百分点;而28000元/平方米以上的中高端楼盘成交量占比较去年增加了3个百分点。这一方面是由于北京楼市整体成交均价的提升，而另一方面就是高端楼市的成交爆发的拉动影响。
按面积段来看，60-90平小户型为市场去化主体，而160平以上的大户型成交占比有所上涨。具体来看：小户型方面，大量自住房的入市，对该面积段具有强力的支撑作用;而大户型方面，由于信贷政策方面的相对宽松，置换需求得到有效释放。从房企开发成本来看，地价的持续攀升大大增加了房企的开发成本，出于逐利的考虑，大户型产品的推出量占比也正在提升。
新增供应高位回落至近年次低位。2015年，北京商品住宅月均新批上市68万平方米，与2014年均值相比下降幅度接近30%，处于近七年来次低位。单月来看，2月新增供应量最小，仅为11.87万平方米，之后四个月波动上升，并于6月达到上半年新增供应峰值，新批上市125.64万平方米;而伴随330新政效果的落地、公积金放松、二孩政策放开及央行多次降准降息等一系列利好政策的出台，房地产市场升温显著，开发商看好后市并积极推盘，新增供应量持续高位，8月、9月和11月均超过100万平方米。但12月市场供应大幅回落，主要是由于今年企业销售业绩普遍向好，年度销售目标已基本完成，从而改变营销策略，放缓推盘节奏以备战明年。
2015年，北京商品住宅(含保障房)共计成交1128万平方米，较2014年947万平方米上升19%，此外2015年商品住宅供应面积比14年减少19%，销供比上升至1.1，市场供求处于合理水平。
2015年，北京住宅市场可售面积与14年基本持平，为1020万平方米，同比微降0.08%。在2015年供需基本平稳的态势下，市场库存延续2014年高位，出清周期于今年6月达到13.6个月，为全年最高峰。之后伴随着降息降准、公积金放宽等一系列利好政策，市场需求逐步释放，开发商信心提升，积极推盘，最终出清周期降至10个月。
2015年，土地成交量持续低位，成交金额创历史新高，住宅用地仍占主导。北京市共成交土地109宗，同比减少32宗;建设用地面积706.77万平米，同比下降24.66%;土地出让金达2032亿元，较上年增长6.21%，创历史新高。其中住宅用地共计成交51宗，规划建筑面积904.19万平方米，同比微升0.39%;平均溢价率达41.81%，为近5年来的峰值。
近年来北京城区土地尤其是住宅用地“难以为继”的趋势越发明显，土地供不应求是北京土地价格持续走高的主要原因。虽然11月集中推地缓解了部分土地需求压力，但总体来看，2015年土地市场总体供应持续低位运行，企业竞争继续加剧，集中抢地致使地王频现。
商品住宅销售金额排行榜
2015年，北京住宅项目销售金额位列前三甲分别为盘古大观、泛海国际和西山艺境项目。上榜项目中高端住宅项目占比增加，年初集中签约的盘古大观领跑高端住宅;泛海国际凭借区位优势，全年销售额达41.28亿元位列第二;西山艺境项目由电建地产、金地集团联袂打造，该项目凭借着区域及品牌优势，连续两年进入销售金额排行榜。
商品住宅销售面积排行榜
2015年，北京市商品住宅有3个项目销售面积突破10万平米大关。其中，由中粮和万科两大名企共同打造的临铁楼盘中粮万科长阳半岛，依靠其完备的产品线及优秀的项目资源，热销11.86万平米，位列商品住宅销售面积排行榜首位。华业东方玫瑰项目主打科技牌，凭借优越核心地段、高端楼盘规模等优势，以11.72万平米销售面积高居第二位。顺义区域近年凭借便捷的交通、超高的绿化覆盖率、安静的生活环境，受到刚需置业群体和养老群体的青睐，位于该区的中建国际公馆项目以10.16万平米位列第三。
2016年全国房地产市场将继续以去库存为主线，分类调控仍将是主要方式。在此背景下，预计2016年，北京仍将继续实行限购政策，但将有所放松，一方面，积极落实国家层面的利好政策，间接放宽调控;另一方面，微调过时性限购措施，稳定楼市发展。从市场走势看，预计2016年，在利好政策的引领下，北京新房市场整体继续向好，但受到高基数、透支消费等因素影响，成交量同比将有所回落，而成交均价则受楼市高端化的驱动，继续攀升。从区域市场看，地王频现的丰台区域，将继续成为北京楼市的重心，2016年区域将呈现“量价齐升”的走势。从产品业态来看，改善型需求占比将逐步扩大，高端楼盘入市量将继续增加，而受到挤压的刚需楼盘，占比持续下滑，并逐步被自住房接管。