原创计小岚|全文3869字，多图，阅读约需6分钟
自房地产市场建立以来，政府出台了不少调控政策，对整个市场走向产生重要影响。
@深圳买房计划在此搜集2010年至今，每年最重要的调控政策以及二手房成交量价，以此回顾政府调控楼市的十年漫长路。
2010年：限购令(限套数/深户或社保1年)。
政策：商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款；非本地居民发放购买住房贷款设立1年纳税或社保门槛；严格执行限外令。
政策：对于深圳市户籍居民家庭，限购2套住房；纳税或社保缴纳2年的非深圳市户籍家庭，限购1套住房。
2010年，深圳二手房挂牌均价整体呈快速上涨之势。
而成交量走势则呈三大阶段：
1－4月无惧“国十一条”调控开幕，成交量稳步上扬。
5月4日，当时最严的“新国十一条”出台，随后5－6月成交量开始回落调整，但8月成交量仍然载入当年第二高峰。
10月1日，深圳祭出限购令，11月成交量下滑至8922套。
调控多次下场，但下半年挂牌价仍报复性上涨。12月份挂牌均价已涨至19081元/㎡，较1月份的14968元/㎡高出4113元/㎡。
2011年：二手房按评估价征税
政策：存量房交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据；申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征存量房交易环节的各项税款。
2011年，深圳楼市政策环境依然严峻，交出了量价齐跌的答卷。
虽然1-6月份市场依旧亢奋，成交量保持高位运行。除春节成交量较低外，其余月份成交量均保持在8000套以上。
但从二手房交易按评估价征税实施以来，将原来交易量还算可观的二手房，直接拉入谷底。到12月也未回到4000套以上。
挂牌均价方面，1-5月强势上涨，至5月突破21099元/㎡，创历史新高。
随着调控效果的不断显现，开始震荡下行。到年底，价格回落到为19354元/㎡。
2012年：公积金贷款额度提高
政策：公积金贷款额度提高至账户余额12倍；家庭贷款最高额度提高至90万。
2012年，深圳楼市在限购、限贷等外围高压调控环境下前行。
不过，两次降息、两次降准，以及公积金贷款额度提高，成为楼市下的舒缓剂。
上半年，二手房成交量从1月份1402套，攀升到6月份5832套，到了9月份，成交量达到全年的峰值8521套。
“银十”成交量量能未能持续，遭遇滑铁卢，成交量几乎“腰斩”。
挂牌均价则先抑后扬，呈“V”字型走势：
前4个月逐月下探，至4月份跌至谷底，仅18690元/㎡。
之后展开一波长久的反弹上涨行情，连涨8个月。
到12月，价格回升到22270元/㎡。
2013年：二套首付不得低于70%
政策：贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。
2013年深圳楼市一扫过去两年的阴霾，挂牌均价开始稳步上涨。
至12月份，挂牌均价已涨至28775元/㎡的高位。
接下来的4-12月，成交相对平淡。纵有10月1日出台二套提高首付不得低于7成的政策，成交量依旧维持在6000套左右。
2014年：“930”限贷政策放宽
政策：央行、银监会发布通知，对我国房贷政策作出调整，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。
2014年9月30下午，央行、银监会发布通知调整房贷政策，并下调首套利率基准。
深圳积压已久的改善型购房需求，在限贷放松后迎来一定程度的爆发。
1-10月，二手房成交量还在5000套左右徘徊。
政策发布后，成交量开始攀升，12月达到9782套。
2015年：营业税5改2
2015年，是深圳楼市量价齐飞的一年，这始于政策面和资金面的宽松。
2014年，央行“930”“认贷不认房”新政成为引爆深圳楼市的导火索；
2015年，“330”新政二手房营业税免征年限5改2，是楼市持续走向火爆的催化剂；
央行2015年的5次降息，成为了推动深圳楼市量价上行的加速器。
体现在挂牌均价上。2015年1月，深圳二手房均价3.1万/㎡，到了年底，均价已攀升至4.8万/㎡。
成交量上，二手房市场出现超高的换手率。刚需、改善频频出手，二手房成交量新高不断刷新。7月成交量甚至达到17640套，历史新高。
2016年：非深户家庭购房、社保年限提高5年
2016年的深圳楼市，几番抑扬顿挫之后，告别了暴涨，拥抱了调控。
3月25日和10月4日的两次政策，让深圳楼市备受冲击。前者冲击了成交量，后者冲击了房价。
3月25日新政后，成交量开始下跌，挂牌均价涨势虽然得到遏制，但维持在5万的水平。
当10月4日限购政策出台后，则全方位堵死了投资客，深圳房价瞬间大幅回落到5万内，12月成交量跌至4734套。
2017年：限价
在2016年“104”新政的作用下，2017年深圳楼市顺利度过调控期。
“加快房地产长效机制建设”也几乎是贯穿2017年一整年的楼市关键词。
体现在成交量，2017年全市二手房成交73830套，同比减少31.4%。成交面积6321217㎡，同比降33.1%。
其中，二手房住宅成交量在4000-7000套区间徘徊。
2018年：二手房“三价合一”、“731”新政
2018年仍以深化调控为主。
3月份三价合一政策出台，防止高评高贷、阴阳合同等情况出现，但成交量很快回升；
下半年“731”新政调控严厉。
“731新政”共包括了四个要点：企业限购、商务公寓限售、个人限售和抑制离婚炒房。
随后市场成交骤降，价格也由升转跌。短炒投资客基本离场，刚需观望态势明显。由此，深圳正式步入下行调整阶段。
2019年：豪宅线标准调整
2019年，深圳市场今年受多重利好政策影响，成交量高开低走后，再走高。
至11月豪宅标准的调整，直接降低了交易税费，市场成交开始活跃。随后，12月成交量接近1万套。
2020年：豪宅线标准调整
1月19日“新征信”上线，遏制假离婚买房；
4月3日，严打收取“喝茶费”，“更名费”等违规行为；
4月16日，放宽预售证条件，延长旧改计划有效期；
7月15日，史上最严深八条出台，调整购买商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、住宅满五年征收增值税、重新定义普宅豪宅标准；7月31日，商务公寓用地停批；
9月10日，深圳上线婚姻信息查询联网；
11.30日，深圳市住房和建设局针对部分热点楼盘出现代持打新炒房的现象调查处理。
疫情发生后，加上全球经济下行压力的背景下，不少手持资金的人急需避风港。
深圳楼市凭借供需矛盾长期存在、物业的抗跌属性较高，受到了不少人的青睐。
体现在数据上，2020年深圳二手住宅成交套数同比上升23.5%至95273套，接近2016年的成交水平。
“715”新政发布，对住宅的购房资格、贷款比例和二手税费进行了调整，二手市场成交氛围趋冷，10月份成交量下滑到5049套，随后有所回升。
从总价上看，2020年二手房成交总价较去年继续攀升，且涨幅扩大。
中原数据显示，2020年深圳二手住宅套均总价为632万元，同比上升21.8%。
一方面是面是由于全市成交均价上涨，直接拉高了成交总价，另一方面由于改善性需求释放，套均面积增加提升了套均总价。
2021年：“208”二手房参考价
政策：深圳市建立二手住房成交参考价格发布机制。以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
2021年2月8日，一记重锤横空而至——二手房成交参考价。此次政策让银行放款、中介上架房源有了“重要参考”。
自此，深圳二手房开启一路下跌态势。截至8月，深圳二手房月成交量为2043套，再创新低。
实际上，自2008年以来，深圳二手住宅月度过户量低于2000套的月份屈指可数，仅有6次，且大多为春节或者疫情爆发这类特殊时期。
具体到各区域成交量，8月宝安环比跌幅超过30%，罗湖与福田超过20%，余下的南山、盐田与龙岗，跌幅也在10%以上。
二手房爆冷，新房也在所难免受到影响。
不少买房人，从关心能不能打到，转变为“我今年还要不要打新？”
针对这个问题，我们请教了业内4位大咖，他们普遍认为，如果是有自住需求的购房者，遇到合适的新盘，建议先上车。