“5万一套房”，不一定发生在鹤岗，也可能出现在杭州。
最近，中介们统一刷屏“首付5万，杭州买房”的消息，如果不是案名、区位、一房一价字字清晰，恐怕会被当成“洋葱新闻”。
要知道，杭州首付50万以下的房子凤毛麟角，某些新房的加装包都不止5万。那么，这究竟是开发商刺激成交的噱头，还是确有其事呢？
01
首付5万买房
套路还是“空手套白狼“？
这个首付5万的楼盘叫华景川·樾臻府，位于萧山河上镇，精装限价13000元/㎡。项目总共有9栋570余套房源，89-116㎡，总价从百万出头到170多万。
“杭州首套首付3成，二套6成是不会变的，交款5万后，剩余的首付部分可以办理首付贷。”中介介绍，为了回笼资金，樾臻府开发商拿出了20套特价房，户型从百方以下的3房到4房，从低楼层到高楼层都有。
房源清单
据悉，首付贷最长贷3年，以先息后本的方式还款，每贷款10万元，每月利息还500元。
当小凤凰质疑其合规性，中介表示开发商已经与银行谈好了合作，只要还款能力OK，就可以贷出。
“可以去现场看看，这几天来了很多组客户，很多都是投资客。”中介丢出一段售楼处人山人海的小视频。
不过，小凤凰打听到，表格中的20套房源还有不少可售，清单外的房源也可以申请做首付贷。
看来，“5万首付”的噱头也难掩樾臻府的去化多艰。
02
自有资金5万“上车”
真的划算吗？
只要5万自有资金，就能在杭州搏套房！听起来很划算，事实上却没那么“便宜”。
首先，每借10万，月还500，听起来利息数目不大，但年化利率高达6%，远高于当前主流商贷利率。
再者，前三年还款压力巨大。
以一套总价120万的房源来算，3成首付36万，除去自有资金5万，31万的首付贷利息1550元/月。
所以，3年（36个月）之内首付贷本息之和就有36.58万元（1550*3631万），平均到每个月就是1万元出头。
注意，这还没有算上商业贷款84万元的利息，按照5%的商贷利率，30年还款年限计算，每月还需还款4500元。
这样一来，前三年每个月的平均还款额就达到了约14500元/㎡——相当于市面上一套总价约380万的初改了。
虽然，前三年熬过后，以后的日子会轻松不少，但对于刚需群体而言，月均1万4的负担确实不小。
而撇开资金，樾臻府的“硬件”实在算不上优质。离之最近的地铁口朝阳站在直线距离21km外，到滨江、奥体不堵车的情况也要1小时。
这也就导致，自住客户几乎来自河上或周边，而投资客几乎不会把房票押在樾臻府。
樾臻府到地铁、滨江区的距离
所以，该盘自去年9月入市后，一直销售不畅。
2021年9月28日，首开128套，0登记，至今网签率约50%。
今年3月1日，加推68套，0登记，至今网签13套，去化不足2成。
急于回款的开发商不得祭出“首付5万”的大旗，只是在当前的行情下，这种鼓励高杠杆的去化方式，很难扭转局面。
03
市郊危矣
降价或成“狂潮”？
樾臻府的分销中介告诉小凤凰，如今“首付贷”已经在市郊盘中隐隐冒头，单是他代理的楼盘中，就有3、4个。理由千篇一律：房子不好卖，开发商要回款。
据统计，今年截至4月20日，杭州边缘板块开盘约35次，仅有7盘需要摇号，中签率低于40%的仅有临浦君铂府。
而流摇盘高达22个，占了6成以上。
大概有人会问，是不是“假流摇”呢？在销售旺季或许有这种可能，但现在，日子真的紧巴巴了。
比如，临安锦北板块的佳源锦晟里，4月2日开盘132套，1套网签；2021年11月开盘174套，34套网签。
於潜的融悦天辰府，分别在去年11月、12月、今年3月三度开盘，320套房子，只网签54套。
这些地方地段相对偏远，那么“九星”核心呢？
地铁、商场一应俱全的富春板块，共有4盘领出预售证，共推出517套房源，共网签51套，去化率不足10%。
红极一时，曾是5年限售区的大江东核心区，平均中签率已从10%以下，升至73%了。
会不会还未网签？这个理由放在2021年10月前还可信，从去年末到现在，银行放款速度和网签速度都在回归正轨。
小凤凰咨询了几个今年“上车”的朋友和置业顾问，对方均表示普遍1周网签，慢一点半个多月。
04
全国“放水”救市
杭州要怎么救郊区？
当下的楼市，处处是参差。边缘楼盘水深火热，海潮望月城、杭珹未来社区社保拼到顶格。
而且，从后续供应量上来看，2021年第二、三批集中供地，以及今年首批集中供地中，75%的供应量出自主城区之外。在当下极度分化的行情中，板块间的差异将会继续拉大，流摇也极有可能会蔓延至主城外围，比如临平新城、东湖、新塘北等。
去化艰难、疫情因素、房企资金危机，多重debuff叠满，网络上不乏“杭州救市”的声音。
不同于三四线、弱二线城市的扬鞭催马，核心区的坚挺表现，给杭州的“救市”政策带来更大更温和的缓冲空间。