前几天和朋友吃饭，饭桌上他说他打算去布拉格买房，当时我很吃惊，但是他直接给我一个暴击三连击：0首付！均价2万一平！贷款利率2.49%！
先来聊聊布拉格
布拉格人口120多万。是欧盟第14大城市，欧盟城市人口最多的是伦敦，700-800万人，第二多的是柏林，340多万；
第三多的是马德里，大约330万，第四多的是罗马270多万，第五多的是巴黎220多万，第六多的是布加勒斯特；
然后是汉堡、布达佩斯、华沙、维也纳、巴塞罗那、米兰、慕尼黑、索非亚。
捷克从人口，以及GDP总量来说，与杭州非常接近，只是土地面积要比杭州大4倍左右。
那布拉格跟中国的城市对比呢？上海2200万，北京1929万，天津1109万，广州1107万，深圳1035万，武汉978万，东莞822万，成都767万，重庆745万，南京716万，香港705万。
也就是说，成都、重庆、南京、香港这几个城市人口和伦敦差不多；
昆明、无锡、厦门、长春、宁波、南宁，和柏林、马德里人口差不多；
海城、银川这两个城市和布拉格的人口差不多一个水平。
工资就说布拉格的平均水平吧，2018年最新统计数字是1054.04欧元，约8322.72元人民币。
图为布拉格人均工资
捷克人不像西欧人那么富裕，但它也是一个发达国家（在捷克、斯洛伐克、匈牙利、波兰这几个中欧国家里，捷克的人均GDP最高，近2万美元，高于上海）。
布拉格依山傍水，环境优美，是个适合宜居的城市。
在这所古老的市区里，有为数众多的各个历史时期、各种风格的建筑，从罗马式、哥特式建筑、文艺复兴、新古典主义、新艺术运动风格到立体派和超现代派都有。
图为布拉格城区
布拉格也是一座历史悠久的城市，号称整座城市都是世界遗产。早在1000多年前，这里就是捷克王国的政治中心。
从公元13世纪成为捷克王朝的第一座王城算起，已有700多年的历史。
布拉格地处欧洲大陆的中心，是捷克共和国的首都和最大的城市，是卡夫卡的故乡，也是歌德笔下“欧洲最美的城市”。
布拉格是一座著名的旅游城市，市内拥有为数众多的各个历史时期、各种风格的建筑，其中特别以巴洛克风格和哥特式更占优势。
布拉格建筑给人整体上的观感是建筑顶部变化特别丰富，并且色彩极为绚丽夺目（红瓦黄墙），因而拥有“千塔之城”、“金色城市”等美称，是欧洲最美丽的城市之一。
这个城市的份量和规模，都市气派、活跃程度，肯定比不上伦敦、巴黎、柏林、罗马、维也纳这样的欧洲都市，历史古迹的丰富，比不上罗马、巴黎。
经济、文化的发育，在每个地区区域之间是不平衡的，历史上的发展峰值也各不相同。
布拉格经历了此前一千年的历史，此前一百年的变迁，积淀了深厚的思考，如今呈现的则是它的敏感、纠结、深刻和沉思。
布拉格房产市场概况
就布拉格来说，大部分都是老房子，新修的房子不多，总体房价不贵，租金和西欧比起来也不算太贵，对喜欢古老欧洲文化的朋友会非常有吸引力。
布拉格房子用一句话来简单形容：老而弥坚。
在布拉格市区都是很多看起来非常坚实而且漂亮的大房子，最短的也得有几十年历史。
当地人特别喜欢那种百年老房，空间大、设计的又漂亮、材料又环保。
图为布拉格房价地图（城堡区和老城区房价偏贵）
就房价而言，布拉格越是老城区（图中黄色区域），越靠近伏尔塔瓦河、靠近宫殿，就越是昂贵。
而图中红色区域多为新房，大多被外国投资者收购做Airbnb投资用。
图为布拉格分区图
比如说，布拉格0区或者1区，是最核心的位置，房价差不多6万人民币一平。
相当于CBD的巴黎街附近的房价甚至到了30万克朗一平（约合人民币9万多一平）。
但是对于中国人来说，核心区房价居然10万不到？平均工资收入8千多，这相当于天上掉馅饼。
捷克不是靠房地产拉动经济，所以捷克房价不贵，像捷克首都布拉格房价一般是2959.79欧元/㎡（约合人民币23394元/㎡）。
图为布拉格房价
另外，布拉格房价这个问题不好一概而论，受建房水准、地理位置、装修水平等等诸多因素影响。
之前朋友去看过几套房源：
布拉格一区小城区，历史建筑中使用面积75平方米的三室公寓885万克朗，约250万人民币；
另外一套老城区的3室公寓，使用面积143平方米，2355万克朗，约655万人民币；
布拉格8区，距离市中心8-10站地铁的位置，一套预制板大楼87米公寓，价格是370万克朗，约100万人民币，同等位置一套砖楼公寓86米，价格是590万克朗，约160万人民币。
当地人买房子可以申请房贷，作为低利率国家，捷克的基准利率只有百分之零点几，
所以房贷利率也是低的令人发指，只有2%。
更令人羡慕的是，这边的房贷比例至少80%，很多银行甚至可以提供100%的贷款，0首付。
对，就是0首付，你没看错！！！
那你可能有疑问：外国人可以申请房贷吗？
朋友去当地一家银行问了，外国人只要能证明财力，原则上也是可以申请房贷的。
但像我们这样的纯外国人，如何证明自己在海外的收入是一个难点，细节上可能会复杂一些。
当心泡沫风险！
据捷通社今年6月12日报道，根据捷央行发布的2017/2018年度金融稳定报告显示，2017年捷克房地产价格增幅达到16%，在整个欧盟国家中增长最快。
报告指出，房地产价格上升和银行信贷增加的螺旋发展，自2016年以来被央行认定为国内金融稳定的最大风险。
2017年很多银行提供了相当比例的抵押贷款，且允许从当期收入中偿还，这被央行视为是高风险贷款。
多的不说，直接上图，感受一下，是否觉得捷克房价已经到顶了？
捷克的租金回报率就像受到它的邻国德国的影响，总体并不高，只有3%-4%。
而布拉格平均房租大概646欧，但捷克的月平均税后收入却也只有938欧，租房的人数比例为21.8％。
如果你在郊区租一间开间，房租最便宜的折合人民币2000-2500元(大概就是7000-8000克朗)。
再好一些的房子，房租折合人民币大概是4000-6000元(一万五到两万多克朗)。
投资一套房子至少要30年才能回本。
据房产公司REMAX发布了2017年欧洲住房报告统计，该报告结合了从欧盟统计局收集来的人均月工资数据，最后显示出各大城市每一平方米的住房成本（包括买房和租房）。
报告显示，斯洛伐克首都布拉迪斯拉发的住房成本最高，人均月工资只能负担得起0.36平米的住房。
紧接着排行第二的就是布拉格，人均月工资只能负担0.37平米。
之后是卢森堡（0.38平米）、巴黎（0.4平米）、布加勒斯特（0.44平米）、赫尔辛基（0.6平米）、柏林（0.61平米）、塔林（0.62平米）以及巴塞尔（0.63平米）。
因此，实际上并没有中介宣传的那么夸张，布拉格的大部分刚需还是买不起房。
捷克并没有太多政策上的优惠，两国也并非欢迎移民的国家。2017年，捷克华人社群仅仅是匈牙利的1/7。
加上这两个国家还未进入欧元区，使用的还是自己的货币，在一定程度上增加了投资的风险。
外国人在捷克买房的方式分以下三种：
1、欧盟居民（加上冰岛、挪威和列支敦士登），基本上可以直接在当地购房。
2、美国居民，只需要有超过90天的签证就能在捷克买房。
3、非欧盟，非美国居民（也就是我们这些人），就有门槛了。
a、有捷克7年的长居身份（或和捷克人结婚），可以获得购房资格。
b、在捷克开设一家公司（s.r.o），且这间公司必须有欧盟居民控制，买下这家公司本身得花钱，且每年还得交税。
另外，由于房价上涨过快，捷克政府也对当地人购房也做了一定的限制，从前的0首付已经没了，如今政府已经禁止100%的抵押贷款。
由此来看，中国人作为国际“炒家”，进入捷克的房地产市场并不容易。
海外买家需支付的购房成本大约在3.51%—6.02%左右（律师费1%，注册费0.01%—0.02%，中介费2.5%—5%），卖出需支付的成本在4%左右。
总之，连他们当地人都认为布拉格房产泡沫要破！
在中国人看来，三年涨40%，不算一个很夸张的数字。不过，在捷克人看来，一年10%的涨幅已经很高了。
布拉格这几年涨的太夸张，泡沫很快要破了！！
因此，16年去的话还会赶上红利，现在去机会不大，大概率是当韭菜！！！