年底了，不论是房产中介还是售楼处都跟你传达“抄底”的信号，引来不少买房人去售楼处看房。这些信号的依据无非是这3条：
1.开发商年底追回款，老板们过年要防债主堵门，城市总和营销总要保饭碗；
2.施工方要工程款，他们会和开发商联合卖房，工抵房和售楼处特价房满天飞；
3.明年开春，再差的市场也要“小阳春”，届时定价也要上调，甚至已经把元旦和春节作为了调价节点。
他们说得都没错，青岛大部分新楼盘都要拿出来具有诚意的房源来回款，买房人多多少少可以省点钱。
但是，青岛有些楼盘看似价格调整、优惠百出，但实际上有些产品的定价还是不低，咱们一起来看看有哪些？
Part1佳源华府·山海印，更名为“崂山·首府”，仍然改变不了退出“崂山七大豪宅”的困局！
不知道哪个中介给佳源华府封的“崂山前海七大豪宅之一”这个称号，真是抬举它了。
用一位同行的话讲：佳源华府的开发商来自浙江三线城市嘉兴，西海岸佳源海玥府因资金问题停工延期交付，李沧北的双子星城去年就撤出了。到现在，崂山朱家洼项目更名，佳源这家开发商正式退出青岛房地产市场。
据了解，佳源这家开发商在杭州的楼盘大多在远郊区，价格1~2万，只有极个别像佳源西溪印象这118户的楼盘单价在7万以上。
杭州这座城市在全国房地产市场中什么地位，至少其产品力和价值、政策等都属于非一必二的level，房价的中位数也远高于青岛这种二线城市。
这家来自嘉兴的开发商在自己的省城都没有一席之地，在整个浙江省都没有几个定价超过5万的楼盘，那么在青岛又如何把那啥装到底呢？
佳源华府·山海印，更名为崂山首府后，这名字和银丰玖玺城（玖玺城·首府）的回迁房同名。难道这个盘就是依据回迁房来做的顶层设计吗？还别说，真不一定有杭州的回迁房品质高。
青岛新房中用“首府”二字的还有“天峰首府”、“文创首府”、“中梁首府”、“河岸首府”等，这些盘也同时具备一些坎坷不断的经历。
佳源华府的一期容积率3.8，崂山首府容积率3.78，都是高密度稀缺住宅。咱们带一位郑州的朋友来青岛看房，看到后直接就无语了。别说郑州的北龙湖了，就是普通居住区也没有这种高密度且高价的新楼盘。
佳源华府一期刚刚交付2年，目前仅一个二手房交易平台就挂牌了45套房源，无一套成交。一般情况下，改善盘的挂牌数量不会太大，就比如海信君澜只有9套在售。
最关键的是，崂山·首府（佳源华府山海印）的在售单价还是很飘。其定价还是按照早期运气好的时候定的，跟这些高楼一样“在云端”。
比方说，其197平产品单价5.5~6万，286平的单价更高。2023年这一年，新上市的天一仁和吾疆的小高层单价才5万起，营销灵活性更强；银丰玖玺台的洋房单价5万起，能看到海的也不比崂山首府高多少。
房价长期看涨，但短期内还是要“去库存”，央企、国企、平台公司背景的开发商也不例外。去库存就要降价，不降价也没法和竞品争抢客户。
Part2高新区的豪宅——高实金茂文典府，稳赚不赔，降价不影响利润！
高实金茂文典府，跟中欧青特滨湖国际相比，最大的优势就是拿地价便宜以及容积率、建筑密度低。
中欧青特滨湖国际的“最终含息拿地价”接近7000元每平，而高实高投的金茂文典府拿地价只有4200元每平。
如今中欧青特滨湖国际的起价为1.3万每平，很多楼层楼座的对应户型比首开时便宜出来一辆"B级车”。最近推出9号楼160平的楼王产品，定价也不高。
青特“赔本赚吆喝”为的是什么？无非青特是在“打口碑”、“卖品牌”，要不然不可能给中欧青特滨江悦的电梯厅瓷砖给铺上，连白云山板块的青特滨湖国际的洋房的楼梯通道公区都没享受到这个待遇。
那高实金茂文典府卖多少钱？168平定价1.7万元每平，189平1.7~1.8万每平，143平定价1.55万每平。
高实金茂文典府跟中欧青特滨湖国际以及周围卖不动的二手房——中海红著相比，价格太高了。
这个盘的开发商是高新置业——高实高投等平台国企，金茂只是合作方。平台国企的融资能力强，地价又比较便宜，降价卖房还是能赚到钱。
金茂真的是“大聪明”，代建代销赚钱，卖房捞，干物业稳赚不赔。但是，这个项目的地段确实不敢恭维，前面芦苇荡，东边芦苇荡，北面芦苇荡。除了湿地就是芦苇荡，好在金茂府的房子不太需要开窗户，要不然蚊子可真不少。
听说高实金茂文典府的首开销售中，大面积产品还是挺受欢迎的，但中小面积卖不动。很显然，看了不买的朋友要么等降价，要么要去买青特中欧滨湖国际。
中欧青特滨湖国际900多套房子分两期交付，目前成交价又比首开便宜了这么多，很多人担心交付减配降标！
其实，胡Sir来透露一点——一期不降标，本身首开也赚了不少额外的钱，更要做“卖家秀”，二期就不知道了。
就连胶南的融创影都壹号的一期都做卖家秀，后面该延期、停工照不耽误，对吧~中欧青特滨湖国际的一期，更要做卖家秀，还要等着卖二期呢，说不定二期卖现房涨价呢~
总而言之，高实金茂文典府的中、小户型肯定要降价，连想都不用想。一方面，不降价走不动，销量太丢人；
另外一方面，金茂还得赚点钱，自己减少裁员指标，捞一捞总归还有机会。
Part3中巍白云山居，开发商究竟在害怕什么？买房人为何只看不买？
青岛最不自信的开发商之一，就是中巍白云山居的开发商，为什么？
一方面，开发商拿地还是很有优势的，从青新高速以东、荟城路以西、春阳路以北、广阳路以南，几乎都是中巍在所谓的白云山板块拿下的土地。
另外一方面，开发商对白云山居这个楼盘“自命不凡”，刚需的品质、改善的户型和定价，着实令人唏嘘。
还有，不知道开发商的工作人员究竟在“回避”和“躲着”什么，有什么担心的呢？有什么见不得人的呢？
请尽情反驳胡Sir，我已经做好准备了：
1.楼盘定位高端，但楼体的外立面皆以真石漆和水包砂涂料为主，没有太多像金属板材和干挂石材的高端立面材质；
2.项目以所谓的“宋式美学”为主要的园林风格，起点高落点低。宋式建筑只体现在售楼处上，而且售楼处的会所在社区之外，不确定是否为业主使用。
简单讲就是三个维度——1.成本角度2.创新和城市审批角度3.定位和实用角度。
反正，城阳单价2万左右的高端改善盘，卧室还是飘窗设计，这说明开发商根本就没用心！就没有计划把这个高价房定位为高端房，跟刚需盘无差异。
4.项目看房人数很多，但成交极差，观望客群越来越多。从2023年5月开始，6个月过去了，这个项目仅网签95套房源。其中小户型和大户型网签比例为3:1，主要也错过了最早北岸绿茵城热销的黄金时机。
5.中巍白云山居，不仅错过了最佳销售时机，定位不清晰，产品的参数好，但在建设过程中使用了很多刚需材质。
说到底，开发商还是用卖刚需盘的方式卖改善盘，怎么能卖动呢？这些设计和研发、营销人员难道都没见过世面吗？真不知道开发商的工作人员都在干啥？
其实，我还真不信！人家售楼处确实符合“宋式美学”的建筑风格，快赶上武汉的绿城湖畔云庐了。
6.开发商不懂得如何整合资源，更不懂如何团结一切可团结的人。他们对舆论看得很重。有个词叫“被xx妄x症”。对很多人很反感又很害怕。
7.项目的工地很一般，跟高端盘相比差得很远，明显成本没到位。
2023年，青岛城阳的白云山板块其实很安静，没多少竞品。但中巍白云山居却没能把握住宝贵的时机，高低配里的洋房产品比当时青特滨湖国际的定价还高很多，产品力又很虚（乡镇刚需水平，比万科海潮云起高不了多少），那开发商不打开格局怎么能卖房呢？
你看，咱们没有提开发商资金情况，更没有提中巍双子星城的任何问题。说那些，真的是没水平，太LOW了！
咱们还有很多条该项目降价的理由，条条有理有据。
要是开发商老板想要卖现房，养这么多人干啥？养这么多美女帅哥干啥用？一起期盼降价后再创佳绩吗？等一期的卖家秀做好后，等着现房卖房吗？
目前，中巍白云山居给中介开放的是实景展示区，并不是实景现房展示区，你懂得。开发商还在一楼搞了带绿篱的院子，难道还要吃掉公共绿化空间？
这个盘，除了降价，也不是没有解决方案！胡Sir好心给开发商提示一下，格局放大。
格局放大，分两个维度：开发商赶紧引入合作方，找一家真正把产品做好、把房子能卖好的专业房企。开发商不要光使用绿城物业，看看是不是能够让绿城代建？
另外一个维度，去售楼处看房的那么多客户，他们没买的原因是什么？担心交付，担心减配降标？还是超了中介保护期，人家不愿意给你们带？
等到2024年，城阳中心区域大户型产品增多后，你们的大户型还能继续卖2万每平吗？何德何能？
2023年还有不到10天，各个售楼处都拿出了具有诚意的价格，但这3家新楼盘却还有不少调整空间。不知道这3家开发商究竟是有钱还是没钱，反正都得回家过年。只要回家过年，就要保证开发商老板的门别被债主给堵了。
这些房子，还能等等（2）
1被西海岸中介吹爆的润诚天悦华府，园林和造景真的很好吗？究竟是中介们没见过世面，还是“揣着明白装糊涂”？尾盘和二期会降价多少？
2中海半山云境究竟什么档次？值不值这个价？二期会降多少？
3影都壹号一期，这个荣获“詹天佑奖”的二手房，其高房价还能撑多久？
各种碎片化的信息很多，请大家注意筛选。有很多深入的细节和居住体验，你在售楼处或者看网上介绍都不一定get到，最好当面聊聊。咱们团队也帮您选到合适的房源，选好盘拿底价。
前期选盘，中期谈价格和做资产配置方案，后期装修，都能用的上胡Sir，能帮到您也都是缘分。