2023年开年，购房政策调整、房贷利率下行、房企花式促销……楼市迎来企稳向好的信号。站在房地产行业转型的“十字路口”，买房还是不买房，考验着每一位“准业主”。
短期内房企或持续降价促销
在春节前，中指研究院针对城市居民购房意愿进行的调查显示，2022年第四季度购房需求呈现底部回升，占比约为63%，环比提升了8个百分点。但与历史数据相比，整体购房需求仍处于相对低位水平。
中国经济时报记者采访了多位不同城市的刚需或者准备换房的购房者发现，不少购房者对2023年楼市变化仍持观望态度。不少购房者认为，即便从中央到地方在供需两端支持房地产发展，稳定楼市预期，但房价仍在下跌，如果此刻入手就意味着可能赔钱，倒不如再等一等，可能还会等到更低价。
购房者在购房条件的选择上主要集中在两方面。一是为了避免购房之后影响到自己的生活质量，因此会根据自己经济实力，量力而行，选择能够负担得起的房子。二是根据实际需要来选择购房，比如房子附近有较好的学校、离工作单位比较近、住房环境比较好等。
北京师范大学社会学院副教授王海侠也有换房的考虑，但鉴于目前的情况判断，2023年她还是想再观望一下。“就目前的房价而言，价格基本到顶了，除极度刚需或改善型住房外，能等则等。”
王海侠告诉本报记者，买房或换房应主要考虑三个方面。一是价格因素，如果房价进入下降通道的话，就不适宜入场；二是贷款的额度和利率；三是当地的房屋租赁市场。
中央财经大学教授易成栋告诉本报记者，预计2023年房价将止跌回升，但受到市场和政策的影响，不会过度上涨。以居住为目的的购房者可根据市场情况和自身需求选房和购房，以投资为需求的购房者建议谨慎行事，可以考虑购买REITs等产品。
中创时代大数据集团董事长吕鹏辉也向本报记者表示，2023年是否购房或换房因人而异、因需而异，购房人买房如果是为了自住，且首付款和还款压力可以承担，买房是没有问题的，但如果是“炒房”，则是不可取的，坚持“房住不炒”依然是我国现阶段的政策底线。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，当前，房地产政策较为宽松，势必会带动房地产市场向好发展，2023年下半年购房者可以入手，而在购房时可以充分利用首套房和二套房的政策优惠，降低购房成本。
“2023年楼市或将逐步恢复，低迷行情将逐步减弱，成为不少人买房置业的窗口期。但在短期内，房企仍会持续降价促销，政策重点在于稳定楼市运行，而非刺激发展，未来市场将出现明显分化态势。”中指研究院调查事业部运营总监吴建钦表示。
购房者心态出现巨大变化
历经三年疫情，购房者的心态发生了很大的变化。有购房者表示，当前，如果买不起房子就干脆先死了这条心，“房奴”比没钱更烦恼。但也有购房者表示，从去年到现在，听到的总是降低首付、降低利率，从来不曾听闻要“降低房价”。
在疫情之前，房子的保值、增值属性较强，很多人把资金投资到房地产，但去年以来，由于楼市交易量不好，导致购房者对房地产市场的看法出现了巨大转变，购房者信心不足，预期减弱。
易成栋认为，近两年，购房者从认为房价会一直上涨到预期房价会下跌，担心楼房停工烂尾等问题，究其原因主要在于，市场供求关系到了一个新的节点。
王海侠认为，房价在本质上受供需关系影响，目前除特大城市以外，都是供大于求。受宏观经济形势和人口结构调整的影响，未来的房价或变化较大，购房者也将会变得越来越谨慎。
“在短期内，楼市受政策、资本、炒作等因素的影响较大，但从长期来看，将会回归经济基本面。经济增速、人口结构、群众认知是楼市涨跌的底层逻辑，基于这些指标来看，希望购房者能够理性购房。”王海侠表示。
不过，吕鹏辉认为，对于真正的刚需和改善型购房需求的购房者来说，买房需要做好心理准备，一是不能只期望自己在最低点抄底；二是不能指望买了房子之后，房价会飙升。而且从目前的购房政策来看，除个别一线城市外，首付比例和贷款利率都处于历史低点，有利于节省购房成本。