吉屋科技讯：诺贝尔经济学奖得主Stiglitz(1990)对于“资产泡沫”给出一个通俗的描述:“如果一种资产的价格高，而与经济的基本面没有关系，那么泡沫就存在了”。
换句话说房屋实际价值决定了房地产的基础价格，如果其市场价格与基础价格产生了较大背离，即可将背离的部分定义为泡沫。在经济基本面稳定增长的情况下，如果房地产价格上涨过快，就会产生与房地产实际价值的背离，产生泡沫。
金德尔伯格(Kindleberger，1996)将资产泡沫定义为:“一种或一系列(资产)在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上涨会使人们产生还要涨价的预期，随着涨价，常常是预期的逆转，接着就是价格*，较后以金融危机告终”。
因此房地产泡沫不仅关系到眼前是否能购买房产，来回倒卖*如何，更是关系到未来可能存在的严重危机，在一场系统性的危机下，没有人能够置身事外。
这一次，我们暂且不讨论未来房价的趋势，回顾回顾历史，梳理一下住房改革之后，全国性的房地产泡沫。
名列前茅次泡沫发生在2003年前后。
1998年，我国开始实施住房货币化改革，打破了原有的实物分配的格局，积蓄已久的力量释放出来。
2003年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和2004年国土资源部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况》相继出台，迅速推高了土地价格，继而房价加速上涨。这个阶段高速增长的原因更多是在城市化进程过程中，居民对住房的需求大量增加，而政府的严格管控又使土地供给增长缓慢，结果在供求关系的作用下，价格飞速上涨。
第2次泡沫发生在2007年中旬到2008年中旬
中国经济的高速发展和奥运前的美好预期，造就了良好的经济基本面，也是房地产价格增长的逻辑之一。
同时房地产业的高速增长能简单粗暴地带动GDP增长。对于采取GDP锦标赛制的地方政府官员来说，没有什么比通过拉动房价，提高GDP增速，提升自身政绩更可行的事。
第2阶段的房价泡沫实际上是名列前茅阶段泡沫的延续。名列前茅阶段房地产市场的繁荣虽然拉动了我国实体经济，但房价过快上涨引发的居民住房困难问题越发突出。
第三次泡沫发生在2009年到2010年四万亿期间
这个时期处于美国金融危机扩散时，国内宏观经济增速断崖式下滑的背景下。为了应对金融危机，保证国内经济稳定增长，*与地方政府出台了一系列经济刺激措施，采取了积极的财政政策和宽松的货币政策。
而房地产成了稳定经济增速，信贷投放的不二选择，一针兴奋剂下来，房地产像脱缰的野马，迅速扩张拉动经济增速的同时，也吹起了一个无比庞大的泡沫。
对地方政府来说，简单的卖地换取土地出让金已经满足不了其胃口。搭建地方融资平台，拿土地抵押融资成了新的套路。但另一方面地方政府开始出现了债务问题，经济增速下滑导致财政收入增速下滑，拿什么来弥补缺口——以土地做抵押继续借债！
对银行来说，没有比房地产资质更好的标的了，房价继续上涨的预期，实体工业利润下滑，天量的信贷投入房地产行业，拉动了房价的疯狂上涨。也为银行被房地产绑架埋下了重大隐患。
而房地产本身的金融属性与日俱增，对居民来说，没有比房地产更好的*标的，股票靠不住，银行利率不断下降，实体产业产能过剩利润极低，*房地产一本万利。
众人拾柴火焰高，房价的*在这一次尤为剧烈。
第四次泡沫发生在2013年
这轮增长，一方面是对国家为了稳定增长两次降准降息的直接反馈，另一方面历史遗留问题依然存在，并继续作用。
对*而言，为了稳定增长速度，需要一个趋好的房地产市场，涨涨涨！
对地方政府而言，为了土地财政，为了借债还债，为了保增速稳官帽，需要一个涨势“喜人”的房地产市场，卖卖卖！
对央行来说，房地产市场是较好的蓄水池，放放放！
对商业银行来说，房地产是*信得过的优质资产，贷贷贷！
对投机客来说，房地产是较好的金融产品，买买买！
对房企来说先定一个小目标，挣他一个亿，造造造！
以地生财转向以地融资，土地金融化
第五次泡沫的发生是在2016年初
这次与以往的阶段存在明显的不同:
一是不再是全国范围的普涨，更多体现的是结构性行情，各城市间房价上涨出现较大的区域性差异；
究其原因，老问题没有解决的同时。经济不断下行，对未来经济形势的预期不断恶化，实体经济利润率不断下滑，新兴产业还不被资本看好，流动性过剩，而一二线城市的房子是极好的避险甚至*标的，加上国家采取外汇管制、美国加息预期，从制造业、股市流出的天量资金无法流出国外的情况下，蜂拥至一二线城市房地产市场，疯狂推高房价。而不断高起的房价进一步挤出制造业*，恶性循环。
简而言之，决定房价泡沫的因素有很多，但是归根结底还是土地结构问题和经济结构问题，财权事权匹配问题，资源错配问题，辅之以宏观调控体系问题，当然若是再拉长来看，还会有人口结构问题，房产自身周期问题。而16年第五轮*时表现出来的羊群效应也格外值得深思，后续可能会对这些问题进行更深入的探讨，敬请期待！
歌舞再美，终有曲终人散时。
急速膨胀又在一瞬间破灭的是泡沫；窜天而起，带着吊篮扶摇直上的是热气球。短期的判断和预见总是盲目而短视，未来终会告诉我们这段将被载入教科书的历史究竟会走向何方。