导语：如何才能写好一篇买卖房屋合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
乙方：身份证号：
一、经甲、乙双方反复商议达成协议，甲方将（占地面积62平方米）两楼一底的房屋卖给乙方，其价格为玖万捌仟元正。
二、四至界线：
甲方卖给乙方的房屋东至为界，南至为界（共墙），西至为界，北至为界（共墙）。
五、甲方室内一切水、电、气全部归乙方所有。
六、乙方在买房后办理一切手续和费税全部都由乙方自付，甲方不负任何费用。
七、此协议是甲、乙双方真实意思的表达，若单方违约，所造成的一切经济损失，由违约者自付。
八、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，并经甲、乙双方签字生效。
甲方：
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
二、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
三、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
四、单位违反规定购房，合同无效。
机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。
五、价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
六、非法转让，合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：
1.以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的；
2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3.依法收回土地使用权的；
4.共有房地产，未得到其他共有人书面同意的；
5.权属有争议的；
姓名：
性别：
出生日期：
国籍：
住址：
身份证号码：
买方：
身份证号码：买卖双方根据中华人民共和国法律，经过友好协商，自愿制定本房产转让合同，条款如下：
一、卖方有房产个单元，坐落在市第座楼单元，合计面积平方米。现自愿将该房产卖给买方。售价为币佰拾万仟佰拾元整（原楼价为币佰拾万仟佰拾元整）。
二、买方对上述房屋已核实，并审阅了房产权证书及有关资料，同意交付上述房产价款。买卖双方一致自愿成交。
三、本合同一经签署，买方当即将房产全部价款交给卖方，卖方在收到该房产价款后，即将上述房产权证书及有关资料交给买方。
四、双方买卖成交后，即携带房产权证书到市房地产权登记处办理房产权转移登记手续，该房产所有权即归买方所有。
五、卖方所卖房产如有抵押、按揭等手续不清时，概由卖方负责，与买方无关。
六、买方交付房产价款后，而卖方不能交房时，则卖方应即退回房产价款，并负责赔偿买方损失。
七、本合同发生纠纷时双方应友好协商解决，如不能解决时，按下列第（）项方式解决：
1.向仲裁委员会申请仲裁；
2.依法向人民法院起诉。
八、本合同自双方签署后经市公证处公证之日起生效。
九、本合同用钢笔填写与打字油印的文字具有同等效力。
一、房产、地产分别转让，合同无效。
房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
二、未办理登记过户手续，合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
三、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
四、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。
五、单位违反规定购房，合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
六、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
随着我国现行居民住房由福利分房政策变为货币化、商品化的住房政策，公民间买卖私房的现象也将日益增多。因此，以法律手段规范、管理房屋买卖当事人的行为，确保房屋买卖的公平、公正、合法的进行，已成为民事法律研究的重要课题之一。在此，笔者依现行有关法律和法规就房屋买卖合同效力及其履行谈谈认识。
一、房屋买卖合同效力认定的法律根据
二、房屋买卖的实际履行问题
农村房屋买卖合同的效力认定，不仅仅应从宅基地使用权的案件上来把握，同时也应考虑签订合同的主体。主体不合法，同样会导致合同无效。
案情
1997年7月25日，睢志刚与毛瑞琴、毛永亮在中间人睢根上的说合下，签订了房屋买卖协议，将位于河南省登封市中岳办事处新店村的一处房产卖予毛瑞琴、毛永亮。土地使用证上是睢志刚之父睢天庆的名字，当时双方约定价格为25500元，协议签订后双方款证交清。随后睢志刚即从该房屋内将东西搬走，毛永亮、毛瑞琴即搬入该房屋居住至今。睢志刚一直在郑州居住。2006年7月17日，睢志刚的父母睢天庆与耿姣以睢志刚、毛永亮、毛瑞琴不经自己同意，擅自出卖自己房屋，严重侵害了自己的合法利益为由，将三人诉至登封市人民法院，请求法院确认三被告所订立的买卖房屋协议无效。
裁判
登封市人民法院认为，被告睢志刚在与被告毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议时，其身份特定，为两原告之子。且原告也曾给他人说过要卖房子，又有说合人睢根上从中说合，睢志刚又持睢天庆的土地使用证，因此，毛瑞琴、毛永亮有理由相信睢志刚有权，而且对此认为是善意且无过失。睢志刚以睢天庆的名义与毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议的行为，构成表见。在该协议签订后，原告曾回到该房屋将其物品搬走，即知道了睢志刚以其名义签订房屋买卖协议而不作否认表示，原告以自己的行为承认了被告睢志刚的行为，因此，被告睢志刚代订合同的行为应为有效。原告请求确认合同无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告睢天庆、耿姣的诉讼请求。
一审判决后，睢天庆、耿姣不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。
郑州中院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明，被上诉人毛瑞琴、毛永亮庭审时向法庭提交了登封市新店村居委会2007年6月15日出具的证明一份，以证明双方之间房屋买卖关系存在的事实，同时证明二被上诉人居住的十年期间对房屋进行了几次翻修改造；二上诉人耿姣、睢天庆及被上诉人睢志刚已经于1998年将其户口迁出，地已收回，不再具有该村集体经济组织成员身份，同时二被上诉人还向法院提交了1998年12月5日被上诉人毛永亮与袁志红签订的房屋买卖协议一份，以证明其房屋已经卖给他人。上诉人耿姣、睢天庆对以上证据不予认可，认为居委会证明内容不实，房屋买卖协议是虚假的。
评析
本案是一起农村房屋买卖纠纷，农村房屋买卖由于涉及到宅基地使用权的转让，对其效力的认定，司法实践中认定不尽相同，笔者认为，农村宅基地使用权有以下特点：其一，农村宅基地的所有权归集体。在我国，土地分别属于国家和集体所有，而用于建造房屋的土地，也因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。其二，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。其三，农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能有宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。另外，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。
有关于二手房买卖合同协议书
甲方(卖方)：____________________________
乙方(买方)：____________________________
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：
二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写______________元;即人民币小写____________元。
三、乙方在签订本合同时，支付定金______________，即小写____________。
四、乙方支付定金之日起__________个月内，向甲方支付首付款(定金从中扣除)，首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)
五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。
六、办理房产证手续所产生的有关税费由_______方承担。
七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。
九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。
十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。
十一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。
十二、附加条款：__________________________________________________________________
甲方(卖方)：____________________身份证号：_______________________________________
_________年____月___日
乙方(买方)：___________________身份证号：________________________________________
简易版二手房买卖合同范本
卖方：____________________(简称甲方)身份证号码：____________________
买方：____________________(简称乙方)身份证号码：____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在_____县_____区____拥有的房产住宅，建筑面积为____平方米。(详见土地房屋权证第____号)。
第二条房屋价格及其他费用
1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为(人民币)___拾___万___仟___佰元整(含附属设施费用);
2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由方负担。
第三条付款方式：______________________________________________
第四条房屋交付
第五条乙方逾期付款的违约责任
乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。
第六条甲方逾期交房的违约责任
甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。
第七条甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。
第八条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。
第九条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。
第十条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第十一条本合同一式五份，甲、乙双方各执一份，其他三份交有关部门存档。
出卖方(甲方)：__________________________购买方(乙方)：_____________________
身份证号码：____________________________身份证号码：_______________________
二手房买卖定金合同范文参考
卖方：_______________________________(以下简称甲方)
买方：_______________________________(以下简称乙方)
一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：
1.房屋状况：(请按《房屋所有权证》填写)
房屋座落
幢号室号套(间)数建筑结构总层数建筑面积(平方方)用途
2.该房屋的土地使用权取得方式"√"：出让、划拨。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：
三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。
六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决;协商不成的，双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。
七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。
八、双方约定的其它事项：_____________________________________
甲方(签名或盖章)_______________乙方(签名或盖章)_______________监证机关：_______________
签订地点：_________
合同双方当事人：_________
委托人甲（出卖人）：_________
地址：_________
邮政编码：_________
【营业执照注册号】【身份证号】：_________
【法定代表人】【本人】：_________
委托人：_________
委托人乙（买受人）：_________
【本人】【法定代表人】姓名：_________
国籍：_________
【身份证号】【护照】【营业执照注册号】【】：_________
【委托人】【】姓名：_________
居间人：_________
注册地址：_________
营业执照注册号：_________
法定代表人：_________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，委托人甲和委托人乙之间就房屋买卖、两委托人与居间人之间就居间报酬等事项，在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议：
第一条合同标的
委托人乙对上述房屋情况已充分了解，并作了实地勘察。
第二条委托人甲对居间人的委托事项（与委托书内容相同见附件1）
1、委托人甲欲卖出的上述房屋寻找买受人，并将该房屋详细情况以及委托人甲的要求等报告给买受人。同时，将买受人的情况报告给委托人甲。居间人促成买卖双方达成房屋买卖意向后，组织双方签订本合同，并负责协助办理该房屋的产权变更等事宜。
2、_________
3、_________
第三条委托人乙对居间人的委托事项（同委托书内容，见附件2）
1、委托人乙欲在_________市_________区_________地段购买_________房屋_________套，面积为_________平方米。委托居间人搜寻信息，并及时报告委托人乙，以便促成委托人乙购买房屋的目的。居间人促成买卖双方达成房屋买卖意向后，组织双方签订本合同，并负责协助办理该房屋的产权变更等事宜。
第四条居间人完成委托任务的报酬
居间人业已完成本合同项下委托人双方委托之事项，双方自愿选择下列第_________种方式向居间人支付报酬：
1、按合同标的_________%的比例支付（具体数额为小写_________、大写_________），其中委托人甲_________%（具体数额为小写_________，大写_________），委托人乙_________%，（具体数额为小写_________、大写_________）。
第五条居间人没有完成委托任务的费用收取
居间人没有完成委托人指示的委托任务的，不得收取报酬，但可以按实际支出收取一定的费用，委托人双方自愿选择下列第_________种方式向居间人支付费用。
1、一次性向居间人支付人民币_________元，由委托人双方各自分别承担50%。
2、根据居间人的实际发生费用（以发票、车票等为证据），由委托人双方各自承担50%。
第六条违约责任
1、居间人有下列行为之一的属于违约：
（1）无正当理由擅自解除合同的；
（2）与他人串通，损害委托人双方的利益的；
（3）干预委托人买卖房屋的自主意愿，代替委托人其中的一方与另一方谈判、签约等，损害了另一方的权益的。
（4）_________。
居间人违约的，应当承担本合同居间人预期获得佣金总价款的_________%。居间人因违约行为，给委托人任何一方造成经济损失，且违约金不足以弥补的，居间人应当就损失的差额部分向受害人予以赔偿。
2、委托人双方有下列情形之一的属于违约：
（2）相互或与他人串通，损害居间人利益的；
第七条委托人违约的，在以下款项中选择：
1、已经向居间人交付定金的，不得索回定金；
2、按照居间人在本合同中应当获得的佣金予以赔偿；
3、按照本合同标的物总价款的％赔偿于居间人。
4、_________。
第八条本合同解除的条件
1、当事人就解除合同协商一致的；
2、因不可抗力致使合同目的不能实现的；
3、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的；
4、当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在_________个工作日内仍未履行的；
5、当事人一方因其他原因致使合同目的不能实现的。
第九条本合同自签订之日起生效，合同有效期限为（_________）天。本合同一式_________份，当事人各一份，_________备案一份。
第十条合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生争议，由当事人三方协商解决，也可以到当地工商行政管理部门调解；协商调解不成的，按下列第_________种方式解决：
1、提交_________仲裁委员会仲裁；
2、依法向人民法院起诉。
第十一条其他约定事项
_________
委托人甲（签章）：_________委托人乙（签章）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
居间人（签章）：_________
经办人（签章）：_________
_________年____月____日
附件
一、本合同文本是依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规制定的示范文本，供当事人约定采用。
二、本合同所说的“居间”是指“媒介居间”，即居间人同时接受合同当事人双方的委托，将有关订约事项据实报告给各方当事人，媒介居间人的报酬由交易双方当事人平均负担的行为。媒介居间人应该是具备经营房地产中介资格的、在我国依法登记注册的企业法人。本合同的委托人甲，是指具有房屋所有权的房屋出售人委托居间人向自己提供买受人情况的当事人；委托人已，是指欲购房屋的买受人委托居间人向自己提供房屋出卖人以及标的情况的当事人。
三、本合同有关房屋买卖的具体条款，应该由委托人甲乙双方协商后自主填写，居间人不得干预（可以提出合理化建议）；居间人的报酬经与委托人双方协商确定后，由居间人在合同中填写。
四、从事居间活动的人员，属第二条中所指具备房地产中介资格的企业法人的工作人员，是依法取得房地产经纪人执业资格证书的人员。
五、委托人与居间人签订合同前，对居间人的登记注册、经营范围、中介资质等情况有知情权；居间人对委托人或对委托人之人的主体资格、委托人提供房源的所有权情况等有充分了解的权利。
七、本合同文本涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
关键词：房屋买卖；同居；共同共有；效力待定合同
一、案件简介
二零零一年至二零零八年间，王某（男）与杨某（女）同居生活，生育一女。二零零五年十二月，杨某出资8万元，以王某名义与山东省济宁市顺康房地产开发公司（简称开发公司）签订了《房屋买卖合同》，购买门面房一间。约定房价16万元，首付8万，下余8万三年内付清。2006年3月，开发公司交付房屋，王某、杨某使用该房屋。此后，王某按合同约定付清房款。但一直未办理房屋所有权确权手续。
二零零八年三月，王某与杨某解除同居关系，书面协议财产分割，约定上述门面房归杨某所有。但杨某未办理确权手续。二零零九年九月，王某将门面房以16万元价格卖给李方某。签订了《房屋买卖合同》，李方某付清了房款。但王某未交付房屋，也未办理过户手续。
二零一零年四月一日，杨某知晓此事后，将王某、李方某告上法庭，请求人民法院确认王某、李某签订的《房屋买卖合同》无效，房屋归自己所有。山东省济宁市**区人民法院开庭审理后认为：王某、杨某系同居关系，同居生活期间所购置的门面房是其共有财产。解除同居关系时，约定将门面房归杨某所有，由此，杨某是门面房的唯一所有人。王某未经杨某同意，擅自处分杨某的门面房，侵犯了杨某的合法权益。一审法院判决为王某与李方某签订的《房屋买卖合同》无效，门面房归杨某所有。
李方某不服一审判决，提出上诉。山东省济宁市中级人民法院审理后认为：王某与杨某系同居关系，但同居期间所购置的房产，并不一定是共有财产。王某没有办理房屋确权手续，对该门面房没有所有权，无处分权，王某与杨某签订的财产分割协议无效。王某与李方某签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，合法有效。故判决为：一，撤销一审判决；二，驳回杨某的诉讼请求。
二零一二年五月，杨某向山东省高级人民法院提出再审申请，省高院审理后认为：二审判决认定事实缺乏主要证据证明，适用法律错误。裁定：第一，中止二审判决的执行；第二，指令济宁市中级人民法院再审。
目前，再审正在进行中，尚未结案。根据上诉案例，笔者做以下几点分析。
二、案件分析与点评
本案中，王某两次处分了涉案门面房，每次的处分行为有效吗？第一次处分行为，即二零零八年三月，王某、杨某签订的《财产分割协议》中约定门面房归杨某所有。这是公民间的民事行为，并不违反法律和社会公共利益，应是合法、有效的民事行为，但该协议只是王某与杨某之间关于债权的约定，所有权并未转移。也就是说门面房还是王某、杨某共有。第二次处分行为，即二零零九年九月，王某与李方某签订《房屋买卖合同》，这是公民间的合同行为，也是债权行为。但这种行为不能侵害门面房所有人杨某的权益，如果杨某事后追认同意，该合同是有效的，反之，合同是无效的。由此，王某与杨某虽然签订了《房屋买卖合同》，但房屋没有交付，也未办理确权手续，不具备善意取得的构成要件。
下面对案件的一、二审进行点评：一审判决王某、李方某签订的《房屋买卖合同》无效，房屋归杨某所有。笔者认为有不妥之处。王某与李方某之间的《房屋买卖合同》是一种效力待定合同，并非一开始就是无效合同。在合同签订之时延续杨某提出异议之时，合同处于一种效力待定状态。当杨某提出异议时，合同就无效了。虽然，王某与杨某之间签订的《财产分割协议》有效，但只是债权的约定，所有权并未转移，王某仍然是所有权人之一。法院直接判决房屋归杨某所有，超越职权范围。笔者认为一审法院作以下判决妥当：王某与李方某签订的《房屋买卖合同》自二零一零年四月一日起无效。
二审法院审理后认为：王某与杨某系同居关系，但同居期间购买的房屋并不一定是共有财产。王某对涉案门面房没有办理确权手续，不享有房屋的所有权，王某、杨某之间签订的分割财产的协议无效，王某、李方某的《房屋买卖合同》有效。故判决：撤销一审判决，驳回杨某的诉讼请求。根据最高人民法院司法解释，王某已是门面房的业主，是该房的所有权人。如果按照二审认定的王某没有该房的所有权，其就没有处分权，不但王某、杨某间的《协议》无效，王某与李方某间的《房屋买卖合同》也应无效。但二审的认定是自相矛盾的，一方面认定王某无处分权，又认定一个处分无效，另一个处分有效。二审法院认定的事实缺乏主要证据证明，且适用法律错误。笔者认为二审作以下判决：一，撤销一审判决；二，王某、李方某签订的《房屋买卖合同》自二零一零年四月一日起无效。
三、本案启示
购房者与开发公司已经房屋签订买卖合同，并且购房者已占有使用的，房屋的所有权已经转移至购房者手中。虽然未办理房屋确权登记手续，并不影响购房者对房屋的所有权。双方当事人同居生活期间，共同出资购买的房屋是共同共有财产，一方当事人擅自处分的行为一般认定无效，但共有人追认的除外。
房屋买卖行为是公民之间重大的民事行为，所涉及的经济交易额较大，一旦不谨慎，就会出现不必要的麻烦和纠纷。一方面，买卖房屋的当事人要遵守诚实信用原则，另一方面要仔细审查所买卖房屋产权是否清晰，有无纠纷瓜葛、抵押、出租、查封等，只有这样，房屋买卖才会安全，自己的合法权益才能得到维护。而作为法律人的法官、律师，要具备深厚的法理知识和娴熟的法律业务知识，正确把握每个案件的法律适用，只有这样才能更好的胜任自己的工作，切实维护当事人的合法权益，实现社会的公平、正义。
参考文献
[1]文志敏.论房屋登记簿以及房产档案的查询[J].中国房地产，2010（01）
[2]王颖.不动产善意取得制度刍议[J].湖北警官学院学报，2013（05）
（本人）（法定代表人）姓名：_____国籍：_____
（身份证）（护照）（营业执照号码）：_____
地址：_____
地址：_____邮政编码：_____
买受方：_____
第一条房屋的基本情况。
出卖方房屋（以下简称该房屋）坐落于_____；位于第_____层，共_____（套）（间），房屋结构为_____，建筑面积_____平方米（其中实际建筑面积_____平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_____平方米），房屋用途为_____；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为_____.
第二条房屋面积的特殊约定。
本合同第一条所约定的面积为（出卖方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。
该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±_____%（不包括±_____%）时，房价款保持不变。
实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±_____%（包括±_____%）时，甲乙双方同意按下述第_____种方式处理：
1.买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起_____天内将买受方已付款退还给买受方，并按_____利率付给利息。
2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。
3._______________________________.
第三条土地使用权性质。
该房屋相应的土地使用权取得方式为_____；土地使用权年限自___年__月__日至___年__月__日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为_____；该房屋买卖后，按照有关规定，买受方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。
第四条价格。
按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（币）每平方米_(文秘站:)____元，总金额为（币）___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。
第五条付款方式。
买受方应于本合同生效之日向出卖方支付定金（币）___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整，并应于本合同生效之日起_____日内将该房屋全部价款付给出卖方。具体付款方式可由双方另行约定。
第六条交付期限。
出卖方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给买受方，并应收到该房屋全部价款之日起_____日内，将该房屋付给买受方。
第七条买受方逾期付款的违约责任。
1.终止合同，买受方按累计应付款的_____%向出卖方支付违约金。出卖方实际经济损失超过买受方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由买受方据实赔偿。
2.买受方按累计应付款的_____%向出卖方支付违约金，合同继续履行。
第八条出卖方逾期交付房屋的违约责任。
除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，出卖方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给买受方使用，买受方有权按已交付的房价款向出卖方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在_____个月内按_____利率计算；自第_____个月起，月利息则按_____利率计算。逾期超过_____个月，则视为出卖方不履行本合同，买受方有权按下列第_____种约定，追究出卖方的违约责任。
1.终止合同，出卖方按买受方累计已付款的_____%向买受方支付违约金。乙方实际经济损失超过出卖方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
2.出卖方按买受方累计已付款的_____%向买受方支付违约金，合同继续履行。
第九条关于产权登记的约定。
在买受方实际接收该房屋之日起，出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因出卖方的过失造成买受方不能在双方实际交接之日起_____天内取得房地产权属证书，买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起_____天内将买受方已付款退还给买受方，并按已付款的_____%赔偿买受方损失。
第十条出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由出卖方承担全部责任。
第十一条因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由出卖方向国家交纳，契税由买受方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。
第十二条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
第十三条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
第十四条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由苏州仲裁委员会仲裁。
第十五条本合同（经甲、乙双方签字）之日起生效。
第十六条本合同连同附表共_____页，一式_____份，甲、乙双方各执一份，_____各执一份，均具有同等效力。