但，为什么有些房子评估价会高于市场价，有些会比市场价低？法拍房的评估价到底是怎么确定的？评估价在我们竞拍法拍房时会起到什么作用？它和成交价之间的关系又是怎么样的呢？
法拍房中评估价的意义
买法拍房，对竞买人影响最大的就是上拍公告中的“价格”——起拍价、评估价、加价幅度、保证金。这几个价格，决定了竞买人要不要参拍、出价空间，以及资金方案等。
起拍价越低的，参拍空间越大，竞争人数可能会越多。
加价幅度越大的，就代表举牌幅度越高，对竞买人的出价能力有一定影响。
保证金越少的，报名参拍的门槛越低，参拍人数可能会越多。
评估价与起拍价差额越大的，折扣率越高，竞买人的出价空间就会越大。
所以，竞拍的时候要挑评估价与起拍价差额空间大的进行参拍吗？
NO！
评估价的评定由多方因素导致，与二手房市场价格存在一定差异，一味盲目追求评估价与起拍价的差额，实际上是不可取的。评估价可以作为竞拍时的参考，但不能作为唯一判定标准，还是应该根据实际情况来进行参拍！
因评估价错失的捡漏机会
举个例子
比如下图这套法拍房的评估价与起拍价一样，但这套房产的真实市场价格要远高于上拍页面中的评估价。
多数“预参拍者”看到起拍价与评估价一样，主观地认为这套房产没有参与空间，导致无人竞拍。
如果他们知道这套房产的真实市场价格，就会明白自己白白浪费了一个绝好的捡漏机会！
再举个例子
比如今天刚结束的东绣路这套标的，起拍价为5238000元，评估价为7481512元，最后成交价为10005000元。
原本起拍价是评估价的7折，看着还是有捡漏机会的。但最后成交价却是评估价的1.34倍，更是起拍价的1.9倍，是竞买人拍的上头了？吃了个大亏吗？
其实不然！
这套标的是位于上海浦东的陆家嘴中央公寓，面积为83.9m2，竞拍成功后的单价为12万元/m2左右，而该小区2月的均价在13万元/m2左右，并在逐月上涨中！
由此可以看出，即使高于评估价1.34倍的价格入手，相对于二手房的市场价格来说，还是值得的！而评估价对于此标的的意义仅仅只是一个参考，并不能看成实际的市场价格！
如何正确估算法拍房的实际价值？
说了这么多，对于一些没有专业信息的参拍者来说，我们要如何零基础识别法拍房的二手市场价呢？
1、在各大二手房线上平台，获取与法拍房产相同或相似的地段、小区、楼层、户型的二手房，获取二手房的挂牌价格。
2、找周围的房产中介询问近期该小区的成交价格。
3、现场调研，明确房源的不利因素和加分项，向小区物业询问价格。
当然，如果您觉得比较麻烦，也可以直接找专业的助拍机构，比如我们大衍，我们会给您一个专业而准确的市场价格，同时也可以助力您竞拍法拍房，更能在竞拍前帮您进行完整的尽调工作，这样就能保证您安心、放心、顺心地购买心仪的法拍房！
评估价与成交价并没有一定的因果关系！评估价也并不等于实际市场价！
竞拍成功后，如何选择贷款方式？
法拍房和二手房、新房一样，大部分是可以按揭贷款的。需要注意的是，竞买人在参与竞拍前要对财务、信用等各方面做出准确的评估，慎重考虑好自身的承受能力，以防无法按时缴纳尾款，导致保证金被罚没。
目前大家比较常用或者说比较信任的贷款方式就是司法拍卖平台提供的一键贷款服务。
法院给标的物打标“一键贷款”，直接在标的物介绍页点击“申请贷款”，提交申请资料后，银行两个工作日内审核反馈。竞拍成功后只需线下跑一次银行完成复审和面签即可，安心又省心。
上海大衍律师事务所正是阿里拍卖上海唯一官方认可服务商。
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