沸沸扬扬传了一周的楼市新政，终于在昨天出台了。
靴子落地之时，声势惊人。
诸葛找房24小时降价房源（截图自7月16日凌晨2点）
为解答大家疑惑，南方楼事送上一篇直接简单的干货，包含了重点解读、购房者最关心的5大问题、市场最新反应......（请一定要看到最后！）
新政重点解读
首先，送上超简版说人话的重点解读。
1深户满3年+3年连续社保才能买房，非深户要连续5年社保。
全国最严格，购房门槛明显拔高，房票瞬间少了。打击炒房客意图明显，外地客落户炒房路子被堵死。
2离婚未满3年买房，按婚内住房套数计算。
假离婚买房的路子被堵得更死了。家有两套房净身出户的同学，只能先租房三年了。
3首付成数调整：无房无贷首付依旧3成；无房有贷者买普通住房首付5成，非普通住房6成；二套买普通住房首付7成，非普通住房8成。
保护真刚需，改善客最肉疼，换房成本增加了。想换大房子，首付得多付1成。（至于公寓属于不属于非普通住房，还有待细则确定）
4普通住宅除了既往标准，新增总价低于750万的标准。
豪宅（非普通住宅）又变多了，144平以上、总价750万以上都属于豪宅。税不能免，换房客还要多付首付，这类房子影响最大。
5二手房增值税免征门槛2年变5年。
税费增加了，打击快进快出的炒房客。市面上二手房的交易频率将被明显降低，但也会让流转的二手房减少。
又一刚需福利。限购门槛提高大量减少房票+新房摇号优先考虑，真刚需中签的概率将会显著提高。
在此附上最新房贷政策参考表一张。（滑动查看）
购房者最纠结的问题
1
疑问最多：关于社保和入户年限
昨天新政出来后，对于社保和入户有多种疑问。
比如深户五年是否还需要社保；深户两年、社保五年是否能买等等一系列问题。
昨日晚间，网上开始流传一张会议信息图，其中提到细则正在编写中。
讨论度最高的社保时长、退休老人、深二代等购房资格问题，均有涉及。
相信近日官方将会出示各项条款明细，目前的争议也会得到合理对待，购房者可以耐心等待。
2
新政前交定金和网签的购房者怎么办？
针对很多人关心的“我前两天交了定金还没网签怎么办？”“刚刚网签是否有影响”等问题，为此，南方楼事咨询了深圳税务局。
如果有客观原因尚未在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，能提供：
7月14日之前支付的购房定金、部分房款等银行转账有效凭证，或7月14日之前的购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证，均视为已办理网签录入。
3
新政对哪类人群影响最大？
○炒房客
这一次的新政，条条直击炒房客要害，他们退无可退。
深圳落户“简单”众所周知，而炒房客也看到了这一点，把深圳当成了金融“避风港”。
今年外来资金涌进深圳楼市异常明显，而这次新政：深户3年+社保3年，直接把炒房客的入口“堵死”。
可以看出官方坚持房住不炒的决心。
○改善
此次新政中，改善被“误伤”最多。
豪宅线调整至750万，并且首付比例调整至6-8成，直接提高购房门槛；并且还要承担一笔额外的“豪宅税”，对改善型需求会有所冲击。
按照新政规定，总价超过750万的则为“豪宅”，而改善家庭现在随便置换一套大户型总价都会超过750万。
以总价1000万的房源来看，目前首付为300万，而新政后有贷款记录的，购买非普通住宅首付要600万，而二套房的首付要800万。
○刚需
对于这次新政，“老刚需”是最快乐的。
毕竟新政明确规定：新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的，除了刷掉一批投资客，也过滤掉一批深户、社保“两不满”购房者，中签率或多或少都会有所提高。
误伤“新刚需”，这里南方楼事指的则是，在750万这条豪宅线出台之后，大家买房又开始盯着这条线，掐准总价去买。
这时候750万以下的房源业主大概率会有所上调，刚需什么时候都是最“可怜”的。
○假离婚买房人群
如今官方严查，并增加年限，从过去的2年调整至3年。
这也直接堵住里投资客离婚买房的路子。
4
新政对哪类房子有影响？
○“豪宅”
新政增加了750万“豪宅线”，市面上的豪宅变得更多了。
因为税费大幅增加，再加上购买此类房源大多是置换需求，新政后首付成本增加。别说涨价，不降价大概都很难卖出去了。
这些动辄750万以上的“豪宅”，接下来流动性将变差，议价空间也将增大。
据贝壳找房官网显示，目前深圳在售“豪宅”为8125套，其中南山最多。
上下滑动查看各区受影响房源套数。
○小户型/低总价房源
对于豪宅线以下的房源，实则是个变相的利好。
因为套内面积120㎡以下、建筑面积144㎡以下、总价750万，很多购房者接下来会根据这条线买房。
负担不起高额税费，预算有限的购房者选择范围已经被限定。
所以接下来，小两房将成为很多人的最优选，短期内小户型将成为热点。
并且因为受增值税影响，短期内大概率会出现二手房转手下降的情况。
○临深房源
光是「深圳户口」和「社保三年」这两点，就把很多购房者的房票给“锁死”。
尤其是因为新政突然失去房票的购房者，手上已经准备好了资金，深圳已经买不了了，只能转向周边城市，例如东莞、惠州、中山等临深片区。
5
房价会不会跌？
首先可以肯定的是，二手房成交量必然下跌。深户3年+社保3年，这条让很多人失去了购房资格。
据深圳湾豪宅中介透露，他个人50%的客户都买不了房了。
买的人少了，业主还能怎么涨价？
所以接下来两个月，深圳二手房成交均价应该会有一波微跌，像上半年那样每月上涨是不大可能的了。
但也不用期待房价大跌，毕竟涨起来容易，跌回去就难.....
那么哪里的房子更可能降价？
南方楼事推测，上半年那些涨得比较猛的热点片区、房价原本就高的（比如南山宝中）和高总价大面积的房子，大概率会出现降价。
新政势必会影响市场信心，逐渐回归理性，刚需们可以静下心来慢慢挑了。
24小时直击市场
尽管细则仍未披露，新政却已激起市场千层浪。
新政出台的24小时内，南方楼事采访了多个片区一线资深经纪人、购房者和业主。
业主主动降价百万，伤了。
购房者们一觉醒来丢了上车的号码牌，哭了。
业主：豪宅线一改，开始主动降价
增值税征免年限上调、豪宅线修改，豪宅业主纷纷中箭。
坐拥华润城三期150平豪宅的业主，因为年限，增值税多了差不多60万，而这位业主，本打算今年卖房置换……
润3业主在诉苦
连深圳湾的“人生赢家”，在新政下也纷纷中招。
据深圳湾某资深经纪人透露，粗略算下来，普遍增加的税费大约是总价6%。
根据贝壳找房，深圳湾片区总价最低的房子也要820万，算下来，要交50万左右的税……
深圳湾片区中介透露的信息
贝壳找房数据
总价范围在750-800万之间的业主，心态最先“崩”。
据福田某一线经纪人透露，很多业主已经开始自觉降价了，在豪宅线上徘徊的都松动了。
新政出台没多久，宝中就有业主降价48万，从798万降到750万。
据诸葛找房24小时降价房源数据，新政出台当天，降价房源数量约490套。
其中南山、福田、宝安总价高的大户型纷纷降价，最大降幅高至400万！
上下滑动查看部分降价房源
百花片区中介的状态
看到新政后，购房者与业主们都满腔疑问：
购房者们忐忑不安，拿着自己的社保和落户年限频频发问：“我还有机会吗”？；
准备挂牌的业主们担心自己的房子得交增值税，不知到底要不要降价；
换房的业主要么不打算卖了，要么是开始算自己的首付现在是几成。
尽管咨询量多，以上片区的挂牌与成交量变化却暂时不大，几位中介纷纷表示：新政细则未出，局势还未明朗，各方都在观望。
香蜜湖片区中介透露的信息
按照最新的情况说明，7月14日之前的均按照以往政策收税，因为此前签约的购房者都在加紧网签过户，不少中介反应加班到了半夜，直到凌晨还在签单。
中介机构半夜情况
购房者：成为了深圳人，房票却丢了
限购门槛调高，给了投资客一顿暴击。
但也误伤了不少购房者。
许多人大白天里走着路，一刷手机，却发现自己丢了房票。
有人好不容易成了深圳人，却没想到现在还要再等3年才能买房。
有人社保差不多要满5年之际落了户，前功尽弃……
、
对此，不少网友给出建议：要不把户口再迁回老家吧……
有人明明是有房一族，卖了房打算换房，却在空窗期被命运击倒：
据中介透露，一位刚卖了盐田房子准备置换南山中心区的业主，昨晚还在积极看房，今早却发现因为社保年限无法买房，心灰意冷之下，决定回杭州老家去了……
该业主看到新政后的感受
有些社保年限长又无房的老深户，在这次新政下实现了逆袭，获得了高概率打新机会，然而，这份爱来得太迟。
按目前的新政，连老资格深圳人也没啥优势了。
落户年限20+的深二代们要是去了外地工作，日后回流，还是得交3年社保。
不过很多深二代很淡定，他们表示，就算再交多几年社保，自己也买不起房。
相比之下还是家有拆迁的土著们高高挂起，毕竟自己的房子是拆出来，而不是买的……
某家在南山有拆迁的深圳土著
据说，有丢了房票的购房者，已经打算去东莞看房了……
新政前夕，暗涌重重
其实，早在新政出台前一周，市场便已暗自涌动。
部分担心政策调控对名额以及税收有影响的购房者们，交易速度明显变快了。
新政出台前一天，7月14日晚8点过后，就有消息称网签系统和查档系统都关闭了。但南方楼事向一线中介求证，并未确认此消息。
但新政出台前夜，确实网络繁忙，很难进入系统，原因是不少中介正加快为交易中的客户办理手续。
刚刚买入福田某二手房的小陈，因听闻新政快来，不断催促中介加快签约，终于在新政前夜7点多网签成功。
南方楼事连夜采访了数个片区的一线资深经纪人，大多表示新政传闻一周以来，部分门店存在交易后连夜打印合同的现象。
中介透露的信息
据Q房景田北片董余志贵透露，近期二手房成交确实不错，传闻估计也是影响了部分购房者的心态。
“成交速度有加快，但签单少了一些。主要是业主反价增多，大部分涨价5-10%。”
然而并不是所有买家都买单，不少还在僵持状态。
这是当下深圳楼市的普遍缩影：房子不愁卖，业主动不动就涨。
梅林某一线经纪人透露，只要是条件不错的住宅，基本上挂出来一周就能成交。
“一天一个价，业主都是5万10万地上调报价。”
就连5年来都保持淡定的布吉也“急”了。
布吉资深经纪人称最近半个月成交量持续加快，大芬不少业主报价上调30-50万。
被中介吐槽“没什么房子卖”的豪宅区深圳湾，反应更是激烈。
深耕深圳湾多年的豪宅经纪人表示，最近非常忙，不少客户都很着急买房。
这部分群体大多都是换房客，此前的房子已经卖掉，一是担心房价上涨，二是担心新政出台自己买不了房了。
然而，深圳湾能买的房子并不多。
“基本就是出一套卖一套的节奏，现在客户都追着问有没有房子。”
链家挂盘数量
晚上8点半放盘，九点半有20批客户看房，当晚加价50万签合同。
这一幕真实地发生在深圳湾。
据悉，上周末晚翡翠海岸挂出一套“89平2100万的笋盘”，一个小时后就被买走了。没能来现场的客户，甚至表示可以不用看房直接签合同。
在链家官网上，该楼盘的挂盘数量显示为0。
然而，如今新政下来了，这场提前掀起的骚动，想来也会平静了。
毕竟，增值税免征年限一上调，增值税以大几十万起算，势必影响买家的考虑周期，急售业主的心态，必须得放低了。