北京经济适用房转商品房政策法律汇总简称经转商
导读：
北京经济适用房转商品房政策法律汇总
1、北京经济适用房转商品房通知
市住建委的通知指出,“已购经济适用住房的家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,产权人可以补交土地收益后改为商品房。”但不更名转换只适用于2008年4月11日以后签订购房合同的已购经济适用住房家庭,即2008年4月11日以后签订购房合同的已购经适房家庭,取得契税完税凭证或者证五年后,产权人可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%,补交土地收益款后取得商品房产权。
在2008年4月11日(含)之前签约的经适房转商品房,一律要通过上市交易的方式完成,除了按照最低过户指导价格缴纳10%的综合地价款外,还要缴纳一定的额度的房屋契税。140平方米以下契税税率为1.5%,140平方米以上为3%。
2、家人经转商全家限购房
昨天，各区县房屋管理部门接到《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，北京对全市经济适用住权“转商”进行了统一规定：2008年4月11日之前签约的“老”经济适用住房，只能采用过户交易方式“转商”;而对2008年4月11日之后签订购房合同的“新”经济适用住房，在补交土地收益款后，可不变更房主姓名就转为商品房。业内人士就此提醒：“老”经济适用住房房主需注意，按照5月1日开始执行的北京购房新政，“老经适房”如同一家庭成员过户“转商”，则该套房将计入“新购住房”，该家庭此后将限购商品住宅。
从朝阳、海淀和昌平等区房产交易大厅现场，记者注意到，此次很多满5年的经济适用住房房主办理“转商”，多采用补交契税后将房产转到家人名下的方式，即转给爱人或者孩子。
多位业内人士提醒，5月1日起北京实行了临时性的限购政策，同一家庭只能新购买一套商品住房，目前北京市对“同一家庭”的确认是一对夫妻加上他们的一个未成年子女。“如果经适房交易到配偶或自己未成年子女的名下，则意味着该家庭新购置了一套商品住房，那么如果之后还想再购买新的商品房，则将被限制。”
也正是如此，业内人士提醒经济适用住房房主们，从目前看北京市有关2008年4月11日“老”经济适用住房政策不会有什么变化，如果该家庭还有购房计划，则要考虑到“经转商”后的限购问题，以免到时候签了购房合同却办理不了产权过户手续，承担不必要的损失。
中介谎称家庭成员间不能“经转商”
当记者询问咨询处的工作人员，“经转商”政策是不是有变、是不是不能家庭成员之间转了，工作人员回答，符合条件的经济适用住房“经转商”政策没有变化，“可以转给家人，只要你按照规定补交综合地价款，并缴纳契税。”
此后，当记者走到大厅门口时，立即就有两个中介赶来挡住记者，“我告诉你，别听他说的，5月4日开始，政策已经变了，不能再转给自己家人。这事要是你自己办，到网签那儿肯定就过不去，人家不给你办。”随即他告诉记者，可以委托他们代办，“我们能办出来。”
其中，天通苑是按最低指导价3621元/平方米的10%补交综合地价款;回龙观则按最低指导价3917元/平方米的10%补交综合地价款。需要提醒房主注意的是，如果当年您在买房的时候，已经补交了超出核准面积部分的综合地价款，则需提供当年补交综合地价款的票据。如果当年对超标面积部分没有补交综合地价款或者当年交了、现在却找不到票据，则此次办理的时候必须按全面积补交综合地价款。记者还了解到，海淀区满5年经济适用住房也不能同名转换商品房产权证，必须通过交易的形式转给家人或者他人，按当地房屋最低指导价补交综合地价款和契税。此外，海淀区还要多一道手续，即经济适用住房业主还需到户口所在地的街道住房保障处开具“政府不回购确认书”。
需要注意的是，如果经济适用住房的面积是在140平方米以上，缴纳契税的税率则是3%，除此之外，还需缴纳5.5%的营业税。市场动态经适房“自卖自买”拉高成交量北京市交易管理网昨天的最新数据显示，28日，二手房住房成交1304套，明显高出27日1055套。对此，业内人士称，是经济适用住房“自卖自买”的“换证”方式拉高了28日的二手房成交量。天通苑、回龙观、朝阳新城、建欣苑等原“老经济适用住房项目”比较集中的昌平、朝阳、丰台等区，房地产交易大厅迎来了满5年的经济适用住房的“换证热”，许多房主赶来补交综合地价款，把“不完全产权”经济适用住房产权证换成“完全产权”商品房产权证。而海淀和昌平区有别于朝阳和丰台能“同名换证”的必须通过交易方式换证的做法，让不少满5年经济适用住房房主通过“自卖自买”的方式——通过转给家人的做法将手中的经济适用住房变成商品房，而这明显拉高了近日本来已经呈下降趋势的二手房成交量。[page]
4、业内人士称:"经转商"交易比赠与更划算
近日,王女士致电本报咨询,她有一套三环新城已满五年的经济适用房,想把这套房给父母住,自己再买一套房。但是,根据住建部新近发布的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,她手里有一套经济适用房,必须要“经转商”(即经济适用房转成商品房)后才能再新购房。目前经转商有两种方法,一种是赠与,一种是交易。她想了解的是,哪种方式更合算将经适房赠与父母后,自己再新购一套房,能否算首套
焦点一交易方式更简便省钱
针对王女士的情况,记者从链家地产了解到,从5月1日起,北京市只能通过交易或赠与方式变更房主“经转商”,夫妻、父子等关系可以互转,不受年龄限制。不过,两种“经转商”方式的程序和收费都截然不同。
记者了解到,房屋交易和赠与都是属于产权变化,前提是要获得房屋的完全产权。由于经济适用房是有限产权,购房人上市转让经济适用住房的,应向政府交纳综合地价款才能交易和赠与。
通过交易的方式“经转商”,仅需要补交综合地价款和契税,其中综合地价款根据当地的指导价来确定,契税为综合地价款的1.5%。此外,若交易对象是夫妻关系外的直系亲属,契税还能先征后返,交易经转商仅只有综合地价款这一项费用。
如果是通过赠与的方式“经转商”,则需要先对价值进行,赠与房屋还需要双方到公证处公证赠与的法律关系后,再按照房屋评交综合地价款和3%契税。
链家地产分析师张月表示,目前选择赠与方式的经转商者几乎没有,最好是通过交易的方式将经适房转给直系亲属,这样不光能节省费用,还方便快捷,没有赠与那么多步骤和麻烦。
焦点二再购房能否算首套
尽管交易方式“经转商”更为便利省钱,但是王女士还有困惑未解,“买卖交易方式‘经转商’后再买房肯定是算二套了,但如果我通过赠与方式‘经转商’,是否再购房时可以按首套房来享受房贷优惠呢”
记者多方采访了解到,从目前多家银行的实际操作来看,王女士再新购住房时算首套还是二套,与通过交易方式还是赠与方式“经转商”没有关系,这主要由上一套经适房有没有贷款来决定。王女士是以贷款来购买经济适用房,但现在已经还清。不过按照多家银行现行的“认贷”政策,赠与与交易的方式来转商都是一样,当再买一套住房时,仍然能够查询到她曾经从银行贷款买房的记录,仍然会被当作是二套房来要求首付和利率。
4月30日,北京发布“京十二条”政策,在二套房认定上,提出“金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房”的要求,即“认贷又认房”。
但记者在采访过程中发现,具体执行过程中,由于多家银行仍未得到能够查询家庭房屋拥有情况的“钥匙盘”,因此审批贷款认贷又认房操作起来十分困难。不少银行仍然只认贷不认房。
工商银行朝阳区一支行向记者表示,不管是赠与还是买卖,只要在银行贷过款,再贷款买房就算是二套。而如果名下有房但没有贷过款,则有可能按首套来执行。
【算账】
百平米经适房可节省16万
专家指出,从现行规定来看,交易方式“经转商”比赠与方式更能节省费用。
以王女士位于丰台区三环新城102平米的经济适用房为例,如果以交易的方式转给父亲,需交纳的综合地价款是:当地指导价(三环新城是5079元)×房屋建筑面积×10%,共为5.18万元,契税是当地二手房指导价(5079元)×房屋建筑面积×1.5%,则需缴纳契税7770元。如果房子是转给父亲,王女士所缴纳的契税将会全部返还,所以王女士通过交易方式办理经转商的费用仅为5.18万元。[page]
如果王女士选择赠与方式,以三环新城目前市场价2万元计算,房屋的价值按照市场价值的70%计算的话,王女士这套房子的评估总价值为142.8万元。首先王女士要按照评10%来交综合地价款,也就是14.28万元,另外,如果是直系亲属关系,只要通过公证,就能够免征营业税。此外,还需要对赠与的法律行为进行公证。王女士还需要交的费用包括公证费(房屋评估价值×2%)2.86万元,价值评估费400元,契税(房屋评估价值×3%)4.28万元,王女士要通过赠予的方式转商,共需缴纳的费用是21.42万元。这远远高于通过交易方式来转商的费用。
5、“同名转”办理至少4年后
根据市住建委的补充通知,2008年4月11日以后签订购房合同的已购经适房家庭取得契税完税凭证或者证五年后,产权人可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价(即指导价格)差的70%补交土地收益款后取得商品房产权。
境外籍受让需完税证明
移居美国的张先生,昨天风风火火地赶回北京,想把母亲户头上的一套53平方米的经适房,通过“经转商”变更到自己名下,却在朝阳区房屋登记大厅被告知无法办理。
过户经适房可能计入新购房
根据“京11条”的最新规定,同一家庭自5月1日起只能在本市新购买一套商品住房,包含新房和。那么,如果将经适房交易到配偶或自己未成年子女的名下,是否计入家庭新购房范围,被限制再买商品房呢
一位业内专家告诉记者,在经适房转商的认定上,有可能被计入新购房。但该专家建议,以实际是否增加房产为标准,更为人性化。也就是说,如果产权人是在同一家庭内部进行“经转商”,从家庭持有房屋数量看,经适房转成商品房后,家庭内部从权属上仍然只有一套房,那就应该允许再买一套房,满足改善需求。如果产权人是将经适房卖给另外一个家庭,那么,对于购买了经适房的家庭来说,就增加了一套持有房屋,根据新政的规定,相当于新购了一套商品房,应该被划入“限购”范围。
6、经适房转商焦虑难解
4月30日，昌平区建委前面的广场上人头攒动。
上午10点，昌平建委与税务部门共同设置的咨询台前，一拨人问询完毕抽身离开，后面人群又如潮水般迅速补充上来。本应是两名接受咨询的建委工作人员只剩下了一名，据说，另外一名工作人员在这里已经一天一夜没合眼，刚刚回办公室喝水休息去了。[page]
比起29日，今天的情况已经好了很多。昨天上午3000多人的场面更为“壮观”。现场维持秩序的警察说，现在人少了，昨天这里全是人，工作持续了整整一宿。
建委已经采用了排号的方法将人群分流，每天放300个号，上午下午各150个，什么时候办完什么时候下班。从即日起到国家法定假日的“五一”期间，经济适用房转商手续将照常办理。
广场上的广播循环播放着：“请大家不要听信谣言，请按秩序领号办理。请大家相信政府……”
到底发生了什么事情
家住的熊大爷(化名)，一大早乘坐公交车，路上花费两个多小时到了建委广场。刚挤到咨询台前他就激动地问：“为什么经适房转商一定要过户根据购房合同，政府是没有权力回购的!如果要回购，当初购买的时候为什么不说清楚这不是给我们老百姓下套吗你们这个问题不解决好，会引发社会动荡的!”
这也许代表了最大多数拥有经适房百姓的心声。熊大爷有条有据地分析和申述引起了记者的注意。面对记者，熊大爷详细讲述了他的情况。
熊大爷2001年购买的天通苑经适房。天通苑地处昌平，与市里距离远、交通不便，价格是2650元/米，靠南边的太平家园是2800元/米，靠北边的温泉花园是1980元/米，价格没有优惠可言。熊大爷的房子是儿子购买的，后来儿子觉得太远，上班不方便，就在城里又购买了住房，天通苑的房子专供老两口养老。
熊大爷认为，当初经适房刚推出的时候，其实政府也在摸索，并没有任何文件来界定经适房是什么样的一种性质。
2008年4月，北京市建委会同市国土局、市发改委、市财政局等部门联合下发了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，规定本市已购经济适用住房上市交易以4月8日为“分水岭”，实行“新房新办法，老房老办法”。分水岭之前的“老房”取得契税完税凭证5年后可上市交易，按上市成交价的10%补交土地收益等价款，同等价格条件下，已购经济适用住权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
因为是“老房”，又是自己居住，不会上市，熊大爷一家认为经适房不转商也没有关系。但是这次出台的政策，却让他们恐慌起来。
不转商意味着儿子一家以后不能再买房，而生活条件越来越好，谁能知道以后的事情呢
让政府回购老两口住哪儿去
转商必须要过户。儿子过户给谁呢刚结婚的儿子婚姻基础还不牢固，怕给以后埋下隐患。
转给熊大爷以后说不定涉及到遗产税的问题，况且本来就是儿子的房。
种种问题，找不到妥当的解决办法，老两口夜不能寐。这不，一早就过来问，能不能在本人名下转商。
但是，看起来是得不到满意的答复了。
熊大爷认为，这种很荒唐的“转商”、“过户”，正在给社会埋下各种矛盾、纠纷的隐患
谣言无奈愤怒
在北京购买经济适用房，数量最大最集中的就是天通苑、回龙观两地了。因此矛盾的焦点也集中在昌平区建委。
经适房各家有各家的难题。政策一出台，网络社区和各种群上对这个问题热议纷纷，恐慌气氛一直萦绕，加上中介无中生有的信息，造成了几千人围堵建委的“壮观”场面。
但是大家除了恐慌还有更多的无奈。
“我只有这一套，打算孩子上学去学校边上，把这套房出租。这么点愿望也要被扼杀在摇篮里了吗”
“我是出租了天通苑，用这笔钱到城里租了个小的就近用。也不行”
“现在离买房已经N年了，经过几年的积累，条件已经比原来好些了。如果要是按当年的条件复核，那没什么好怕的，当年包括我在内的人确实非常符合条件，不存在骗购。但是如果用当年的条件来衡量现在的收入状况，那很多很多人就会被收回房子，这严重不公平。”
“我觉得还是老房老政策合理，当初我的时候也是经过审批的，大家都是通过了才能买的，现在再来核查，当初干什么去了”
“查现在的财产干嘛呀，没有意义呀!国家GDP增长了，我们老百姓当然也要涨啊，凭什么我们就一辈子在贫困线下面呀。当初也是血汗钱，正常价格买的，也没有占谁的便宜!”
“当时我们买经济适用房的时候，谁规定我们不能出租了谁规定我们不能自己处置自己血汗钱买的房子了王侯将相宁有种乎!谁规定我们以后不能成为富人了谁规定我们不能用自己的血汗钱想买啥就买啥了”
……
愤概和无奈之外，更应该让我们注意到的，是对政府的不信任感。
“我不相信买房时签的白纸黑字的合同，说作废就作废了!”
“一个人失去诚信很悲哀，一个政府失去诚信很可怕，他将失去整个人民，失去一切。”
“本来朝阳的不过户就能转商还是符合常理的，但是朝阳却变得和昌平一样了，这一点上政府让大家都失望了!”
“转商吧!咱不受‘变色龙’政策的气了。”
“朝令夕改!怎么不去动那些比经适房还便宜的福利房、权利房、集资房、团购房就知道折腾小老百姓。天通苑还是不毛之地的时候，鼓励大伙响应政府经适房政策的时候，怎么不把这些话说前面”
“以后千万别买带有不确定性因素的房子!不过，估计谁也不敢再买经济适用房了。”
甚至，有人称这个转商的费用为“保护费”，期待因为交了这个“保护费”而得到更多一点的承诺。
法不能溯及以往
相比那些情绪激动的业主，熊大爷算是非常理性的了，他总是从法律本身来分析问题。比如他说法律的一个基础是“法不溯及以往”，在没有规定出台的时候买的房，应该是不能用以后出台的法规来实施管理的。就好像新出台了“不能迟到，迟到者扣罚100元”的规定，你不能把以前迟到的人都找出来罚款，而是应该从规定出台开始，对以后的迟到行为进行罚款。
当初购买的时候，经适房是没有任何管理文件的。据说天通苑老区当时可以同时购买多套经适房。后来制度逐渐完善之后，公示、对收入的要求等办法出台，经适房的管理逐渐明朗。[page]
对于转商必须过户一说，熊大爷最为气愤。明明是个大家都清楚规则和结果的“游戏”，政府为什么不能实事求是地办理呢到5月6日，昌平建委发放的号码，已经排到7月2日。熊大爷认为，到现在为止看起来，这次经转商是一场政府导演的一场闹剧，鼓励人们虚假交易，夫妻父子之间相互“过户”，是缺乏社会诚信的一种行为。
公平!还是公平!
不患寡而患不均，不患贫而患不安。经适房新政带来的一系列不公，是造成此次蜂拥转商浪潮以及网络民怨的主因。
第一个不公平的是：买相同地段的经适房和普通住房的人相比，不公平。经适房的价格并不便宜，特别是早期购买的经适房。当初周边环境、交通条件很差，更谈不上商业配套。那个时候买经适房，就是去远郊“支边建设”了，没有钱，住得远点、差点，也就认了。现在远郊发展好了，配套和交通都改善了，但经适房出现政策瓶颈了。与同时在类似地段买的普通住房的人比起来，经适房业主感到不公平。
第二个不公平的是：买了经适房住的人，和买了经适房已经卖掉的人相比，不公平。购买经适房用于自住的毕竟是大多数，有部分用于投资已经卖掉的，或者有出于各种理由卖掉的。不管怎样，这些人在正常的市场环境下已经获利了，如果政策规定以后经适房不能用于出售的话，这个不公平能不让现在经适房业主火大政府可能把已经卖掉的人手头的钱再追回来吗
第三个，也是民怨集中的一点，福利房、权利房、集资房、单位的团购房，比如某经适房小区有几幢由单位团购的房，被定义为“房改房”，不再是“经适房”，就已经顺利逃脱本次政策的管辖范围。还有由央企重金买下黄金地段盖了房子，再低价卖给员工作福利，在对这些资源倾斜的不公现象及时整治之前，来整治本来就处于相对弱势的经适房业主，让人感到不公。
LINKS:网上有人理性地为转商与否做了类似SWOT分析：
我是2002年买2003年入住的，对经适房新政也心慌，感觉不转商后患无穷，政策失去诚信、或者不知道有没有诚信，真是令人感到可怕啊!分析如下：
转商的好处：
1、可以出租、出售;
2、可以留给小孩;
转商的风险：
1、物业税费怎么收
2、遗产税费怎么收
3、花费4万;
不转商的好处：
1、物业取暖应该比较低吧
2、不用再花这4万了!
不转商的坏处：
1、不能出租、不能出售;
2、不知道能不能留给小孩
不转商的风险：
1、被收回;
2、以后转商，综合地价款上升很多(不是现在的3621元);
3、不能继承!
我的期望：
1、我不想转商;
2、经适房不能出租出售，但是在转商后可以出租出售，政府承诺转商补交给政府的费用不多于(房屋销售总价-购买成本价)x1%;
3、别剥夺我的梦想!——我买了房子，就希望有所有的房子功能，包括出租、出售，即便我永远不会出租、出售，但请不要剥夺我的梦想!
我的决定：
祝贺已经转商的人们!
祝福还未转商的人们!
7、"经转商"政策不能朝令夕改[page]
住建部4月26日发布的关于加强经适房管理的通知，在北京引起的震动显而易见，很多市民担心经适房将来不能再上市出售，开始扎堆办理将经适房转商品房的手续，致使部分区县的房屋权属登记交易大厅，出现了集中办理经适房交易过户的现象。针对这种情况，北京市住建委在“五一”前表示，北京市经济适用住房上市交易，仍然按现行政策执行，没有发生变化。
但是，“五一”后，朝阳区却率先将之前“经转商”可以不更名过户的做法，变为必须过户才能转正成商品房，依据是2008年北京市住建委发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。按照这个通知，北京市对已购经适房再上市，以2008年4月11日为分水岭，执行“新房新办法、老房老办法”。“新老经适房”未满5年都不得上市交易，满5年后补交价款可以上市。“新房”出售时补交的金额，根据原购经适房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交，“老房”则按上市成交价的10%，补交土地收益等价款。
显然，市民之所以恐慌性地为自己的经适房办转正，一方面说明，之前经适房的管理工作留下了很大的漏洞，导致经适房从购买、日常管理到退出，都存在问题;另一方面亦说明，经适房的政策总是变来变去，让购买的人无所适从。
无论是按2007年建设部出台的《经济适用房管理办法》，还是北京市政府随后出台的、关于北京市经济适用房管理的试行办法，经适房作为保障性住房，其在5年内是不能上市交易的，如果确需交易，则由政府优先回购，改变了之前购买经适房后，随时可以交易牟利的情况。显然，这是制度的进步，也符合经适房的本质属性。然而，利用经适房牟利的情形比比皆是，除了出租和用于经营等常见的牟利行为，即使对5年不得上市交易的规定，也基本形同虚设。
以朝阳区的做法为例，“五一”之前不更名过户的做法，可以理解为应该属于已经满5年的，按北京市2008年的规定，只要补交相应的价款，可以不更名转正成商品房;如果不满五年，则不能上市交易，也就不存在更名或不更名过户的问题。显然，如果市民认为“政策变了”，只能说明在“五一”前集中办理不更名过户的做法，似有违法操作的嫌疑，否则，不会引起这么大的反响。[page]
中国经适房自1998年始，在制度设计上经历了很大的变化，从原来的具有保障性质的商品房，演变成今天主要强调其保障性的政策性住房，在退出的交易方式上，未来发展的方向显然以“内循环”和“不牟利”为基本原则。无论是出租、出借还是利用经适房牟利，都会为政策所不容。经适房在制度演进上已经探索10多年，建议通过全国人大的立法，明确政策预期，在市场准入、日常管理和退出机制方面，建立稳定的操作程序，而不是朝令夕改，引发不必要的恐慌。